吉祥花园项目规划设计建议.doc

吉祥花园项目规划设计建议一、基本原则、实用；在有限的空间内尽可能满足舒适性的功能需求。、经济：控制总价、降低首付和月供，让购房者能买到买得起的好房子。、创新：本案应适度创新，满足新县外出务工、出国务工和周边邻县、信阳籍在外地工作、经商的购房者的多样需求。、标杆：本案在规划设计上务求达到新县人居的榜样和标杆，区隔周边竞争楼盘，进入无竞争的引领平台。5、惟一：本案需在规划设计上体现出在新县的惟一性和首创性，比如首创临街商业地上、地下的互通等。所有问题归结到一点：在满足功能、配套、环境、安全、服务的基础上，总价是最敏感的问题。因此，如何设计面积“瘦身”、满足功能、控制总价的房型，且这种户型在新县是惟一的、前所未见的、无与伦比的，便是本案在竞争中胜出、在价格上拉升的制胜之道。二、市场定位纵观新县在售楼盘的客户群体和潜在客户群体，结合本案所处区域和产品形态，本案的目标客户群体主要分为如下几类：、改善型需求：这部分客户群体占据市场主流，是本案的主力客户群体。该部分客户群体的购买动因是：县城公务员、国家干部或个体商户以及外出务工、出国务工的庞大人群，此部分人群在新县县城已有一套或两套以上住房，但多为自建房，或为单位福利分房，或购买过早期商品房，但是该类房屋不成规模，算不上社区，没有景观绿化，没有物业管理，没有智能化，满足不了追求品质生活的舒适性、安全性、人性化的需求，需要升级换代。本案作为新县规模较大、综合品质较高、性价比超高的社区，必然受到该部分人群的追捧。、学校类需求：本案周边学校密布，学校资源丰富，从小学到初中、高中，能满足业主子女接受全程教育的“一站式”需求。教育地产或者称之为学校型物业，如同大城市的亲水物业、地铁物业一样，一直都是稀缺资源、优势资源，且备受购房者青睐。本案所具有的优势教育资源，作为本案最大的卖点，将吸引县城居民和县镇居民在此置业，让其子女坐享名校之便。这其中，不排除部分购房者愿意舍近求远、舍大求小，作为子女上学的过渡型需求，因此，特建议配置此类房型。、进城型需求：乡镇干部、教师、富裕农民、外出经商、务工农民，或为工作调动，或为子女就业，或为子女上学，或为孝敬父母，或为投资理财，均有进城购房的需求。、返乡型置业需求：根在新县和信阳其他县市，人在外地工作、经商，因为有着浓厚的家乡情结，或为自己养老，或为孝敬父母，故会返乡置业。由于该部分客户群体在城市工作、经商、生活，眼光较高，对品质敏感，对房价不太敏感，故对小高层、高层抗性不强，应视为本案重要的客户群体。在前期规划设计中，对此类客户群体的购房需求应予以较高的重视。三、设计元素客户需求就是市场空间。在新县，万多平米的商住项目当属较大体量的项目，如何规划出新县人买得起的好房子，如何满足绝大部分目标客户的需求，是我们进行规划设计时必须要首先考虑和满足的。结合在新县市场调研所得出的数据和我公司在其他县级城市作业的经验，我们发现：在满足功能的条件下，面积越小，总价越低，就越受欢迎。具体来讲，有以下几点：功能：一套房有三个卧室，个别需求两个或四个卧室，尽量通风采光效果好，视觉效果好。而一些创新性的设计更能吸引客户，如私家花园等。配套：周边配套尽量完善，有学校、商场、医院、集贸市场、银行等生活所需的商业配套。社区配套要有电视、宽带、电话等，如果有天然气、暖气、热水，则更有吸引客户。环境：客户满意的不再是简单的植物排列，而是有造型、有艺术感、参与性强、密度高、搭配合理的园林景观，如果有水景、雕塑小品、休闲桌椅、健身器材、背景音乐，则更有吸引力；如果有充足的停车位，交通系统做到人车分流，则品质更高。安全：有真正的智能化管理，起到监控、防范的作用。服务：不再满足简单的卫生打扫，看门护院，而是更多的个性化、有尊贵感的服务。四、社区配套在社区配套越来越被重视的情况下，我们建议在控制成本和地块允许的范围内，尽量的完善项目的配套设施。会所：因项目较小，不设独立会所，可利用商业房布置健身房、老年活动中心、麻将棋牌室、桌球室、乒乓球室、家政服务中心、儿童托管中心、会议室、图书馆、文艺中心等。乒乓球台、羽毛球场：这些项目安排在室外，可极大的提高参与性。有线电视、宽带、电话：都是现代社区的基本设施，应配备齐全，有线电视、电话应客厅主卧双接口。天燃气：目前县城没有市政供应，但未来几年可能会实现，可考虑布置管道，规划加气站，提前使用。暖气：目前县城没有市政暖气供应，可以考虑分户电势取暖或天然气地热取暖。幼儿园、小学：此属于长期投资，考虑到收益，不建议规划。背景音乐系统：小区广场、会所、各单元入口、小区道路等设置音箱，节假日、每天早晚定时播放音乐、天气预报等；紧急情况时可插播紧急广播。公共活动场所：根据需要设公共卫生间，注意卫生间、路灯、垃圾桶、休闲桌椅等设施的造型，使之成为社区景观的一部分。生活设施：中型超市、小卖店、蔬菜果品店、中小型餐饮、理发店、美容院、干洗店、音像店、诊所、药店、银行等主要依靠商业招租实现。其它：一些较为高档或大型的配套设施，如网球场、篮球场、足球场、游泳池、教堂等占用空间场地较大，建议不考虑。五、社区商业本项目商业主要在南面和东面，目前商业氛围不浓，考虑长远发展，建议南面以一层商业房为主，东面考虑二层商业房。层高：一层3.6米，二层3.3米；进深：15米以内；开间：34.5米，如上面有住宅，尽量与其上面住宅的功能间保持一致；面积：各开间之间留两个门洞；卫生间：每个开间预留一个卫生间位置；楼梯间：二层商业房建议预留楼梯间位置和焊接口，客户购买后自行安装；管线：预留上下水管道，有线电视，宽带，电话等接口；临街面：全落地玻璃墙，按销售单位销售后安装大门。六、户型设计1、户型配比应该清醒的认识到，在我们考虑到户型改进的同时，其它项目也在考虑同样的问题，所以，我们的户型设计应做到走在同期新项目的前面。在目前这种市场环境不乐观的情况下，尽可能的降低总价，扩大客户群体，实现快速顺利销售，快速回收资金，这要求在保证品质、完善功能的基础上，设计出市场需求量最大的户型。在充分了解分析市场的情况下，我们建议户型及套数配比如下表。户 型套数比例(%)面积(平方米)两室两厅一卫58085三室两厅一卫20100110三室两厅两卫70115120四室两厅两卫5135140以上户型面积阳台按全面积计算。虽然目前市场上在售的三房面积在130平方米左右，但我们在120平方米的空间内绝对可以设计出功能完善，空间合理的户型，力求区隔对手。特别强调：三房一卫与三房两卫的户型在面积上一定要有10平方米左右的差别，三房两卫与四房两卫在面积上一定要有10平方米左右的差别，使客户群体区分明确，便于销售。2、户型布置原则社区内位置好的地方规划大户型，位置差的地方规划小户型。3、户型设计要求重点要求：每户均设计私家庭院夹层、错层等华而不实的设计不予考虑。整体户型除餐厅外，各功能间均有外窗，尽量动静分区，干湿分离，通风采光效果良好，层高3米，临路窗户双层玻璃。室内电线配置应达到最高标准，下水管道使用消声管。玄关：大户型考虑设计玄关；客厅：开间不小于3.8米，朝向景观，如前面不设阳台，考虑落地窗；餐厅：不小于2.42.7米，尽量与客厅相连；厨房：不小于1.82.5米；尽量与餐厅相连；主卧：不小于4.23.5米，保证南向，大户型有衣帽间和卫生间，落地窗或外飘窗；次卧：不小于2.73.9米，外飘窗；卫生间：不小于1.82.4米；生活阳台：不小于1.22.0米，不大于1.53.5米，预留上下水管道；休闲阳台：不小于1.52.7米，不大于1.