金桥园物业管理方案.doc

“金 桥 园” 物业管理方案一、员当物业公司简介员当物业公司成立于1987年，现注册资金500万元，员工216人，由员当新市区开发建设公司控股，具有独立企业法人资格。是厦门市首批获得建设部“二级物业管理企业资质”的5家物业管理企业之一。十多年来，在上级公司的指导和支持下，公司承接管理了振兴大厦、通宝大厦、华新苑、莲北小区、松岳小区、莲坂西小区、江头K小区、槟榔东区、槟榔西区、观音山小区、员当西小区、文屏山庄、龙舟大厦等十三个物业管理项目，总建筑面积80余万平方米。在开展物业管理服务工作中，我们始终秉承“业主至上、服务第一”的宗旨，在实践中积累了较为丰富的管理经验，总结摸索了具有自身特色的管理模式，形成了相当的经营规模，创造了一定的业绩，莲坂西小区曾获“全国城市物业管理优秀小区”的殊荣，其它小区也曾获得“省红旗绿化单位”、“市容环境和卫生管理工作先进集体”等称号。公司于2000年被推选为厦门市物业管理协会常务理事单位。为了取得更大的发展，目前公司正在进行ISO9001质量体系认证的准备工作。以规范化的运作进一步提高管理水平和服务质量，为业主提供更贴心、更满意的服务。二、金桥园居住小区概况 金桥园位于体育路南侧，西临金桥路，东靠宏泰路，小区由南北两排建筑及西侧单层店面围合成一个绿化内院。总用地面积为8489.90M2，总建筑面积17373 M2，绿化率40%，总户数109户，停车位60位（地面22位、地下38位），店面33间，配套设施有网球场、二次供水系统、智能化(设备管理、安全防范)系统。 三、管理模式及机构设置1、 管理模式 采取管理处单位核算，责任到人，公司统一领导的管理形式，公司按管理服务考核标准对管理处的工作实行检查、指导和监督考评。 管理处具体负责小区内的各项管理服务工作，每半年向业主发送管理服务工作回访表，征求业主的意见、建议，接受业主的检查、监督。不仅让业主感受小区环境的整洁、优雅、安全，同时要向住户提供舒适、便捷、温馨的服务。 每年定期向业主委员会汇报物业管理服务工作情况，公布管理费、公共维修金的收支状况。2、 机构设置设立“金桥园物业管理处”，配置10人主任：1人 管理员（包括水电维修）：1人 保洁员：1人 绿化管理员：1人 车场、治安管理员：6人 管理处岗位设置及职责： 物业管理公司小区内日常工作管理及服务接待查询询 管理处主任 管理处主任 协助主任及各项费用的收取、公布取、公布 管理员 协管员 车场、治安组 勤务组 水电维修卫生、绿化、消毒、管道疏通区域内公用水、电设备的使用管理、养护和维修24小时门岗安控日常巡查及停车场管理 3、管理服务规章制度包括公司管理制度，小区管理处工作职责及考核标准，各岗位人员工作职责及考核标准（另按管理人员手册执行）四、物业管理的前期介入及验收接管提前介入，建管衔接。物业管理意向确定后，公司即派员进驻小区，参与单体施工监督，及时了解施工质量与进度，熟悉与物业管理相关的设备配置，水电及各种管网的施工安装情况，做好相关图纸资料的收集工作，着重在使用功能上提出意见，保证将优质的房屋交给业主。同时参与工程的验收及接管，以利在开发商向业主交付房屋使用后直接进入管理、提供服务，更多地为业主带来方便与实惠。 五、小区物业管理服务内容及标准 （一）管理服务内容对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。具体有：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理和更新，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、共用门厅、散水面等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和更新，包括：共用的上下水管道、燃气管道、供电线路、电话线路、有线电视线路、共用照明、楼内消防设施设备、水箱、水泵、电梯、安全监控系统、信报箱群、电表箱群、对讲防盗门等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、停车场、化粪池、沟渠、池、井、消防栓等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护、管理和更新。6、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋走廊及转台的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。10、接受业主委托，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护。11、延伸服务内容的深度、广度，根据业主需要提供家政及其他代办性服务(服务细目及标准附后)。（二）管理服务标准1、房屋外观整洁、完好。2、房屋及设施、设备养护良好，维修及时，运行正常。3、公共环境整洁、优美。4、绿化养护良好，成活率95%以上。5、交通秩序井然有序，无事故发生。6、保安24小时值班、巡逻。7、管理人员与业主、住户的沟通率为99 %。8、业主和物业使用人对物业管理公司的满意率达90%以上。具体为：一）、房屋设施、设备管理1、 小区的房屋外观完好、整洁，不妨碍市容观瞻。室外招牌、广告、标志整洁统一，无安全隐患或破损，外墙无大面积破损或污损。2、 小区内无违章装修、无乱搭乱建、无乱张贴悬挂，无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志。3、 坚持房屋维修制度，管理处有值班制度和便民报修措施。建立回访联系记录。4、 房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达99%，修复合格率达到100%。5、 公用配套设施、设备、场所（地）保持规划建设功能，无违章建筑或改变使用功能，无擅自侵占公用设施或场地，使用管理正常，公用设施完好率达95%以上。6、 供电、供水、供气、消防、电梯、通讯管线、及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖加锁，定期清洗、消毒。二）、环境卫生管理1、 将“绿色、环保”的概念引入环境卫生管理工作，对垃圾实行分类收集，并在楼道内安置废旧电池回收箱。2、 实行“五定”，即“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，质量标准：每天清扫两遍、全天保洁，达到“五不”、“六净”即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆积物、不乱倒垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。3、 建筑物、构筑物外观良好，整洁，没有乱画、乱张贴、乱挂晒，无占道经营、作业，无乱堆乱放、乱搭盖、无卫生死角，无违章饲养家禽。4、 道路及市政公用设施完好，公用设施（配电室、邮筒、路灯、宣传栏）等完好。5、 明沟清洁、通畅，雨、污水井盖、化粪池盖完好，排水畅通，井内脏物、杂物及时清理。6、 楼梯、转台、过道整洁干净，无乱堆乱放，楼梯扶手洁净，墙壁洁净、无乱写乱画、乱张贴。 6、按规定时间、方式收集生活废弃物，运输工具整洁、无飞扬、洒漏。 7、管理处办公室窗明几净、办公用品摆放整齐，室外卫生责任区段洁净。 8、制定管理制度，包括：清洁员的岗位责任制、劳动纪律要求、奖惩条例、清洁卫生检查制度及清洁机具使用操作和保养细则等。 9、及时处理业主和使用人的有关环境卫生方面的投诉，对存在问题能及时整改并反馈，一时无法解决的，要说清原因并能取得业主和使用人的谅解。全年没有因环境卫生和绿化管理不到位而被曝光被或投诉到市有关部门的现象。 10、认真参加市容考评委等有关部门组织的各类检查及达标活动，不得因工作失误而造成扣分、曝光和不达标。三）、绿化管理1、 绿化养护好，按时施肥、浇水、除虫，无病枝枯草，绿化完好率需达95%以上。 2、无践踏绿地、穿越绿篱、随意占用绿地、乱栽乱种、乱堆杂物、乱插广告牌、乱停放车辆等影响市容观瞻的现象。 3、公园、园林建筑小品及防护设施完好，能正常使用，油漆、粉刷无剥落。 4、绿化水龙头、护栏及围护铁丝网等设施完好，绿化工具保管完好，无丢失、损坏现象。 四）、治安及消防管理1、 建立、建全安全保卫组织机构，有完善的治安保卫岗位责任制。治安队伍实行准军事化管理和训练，保安人员上岗有统一制服，值班巡逻及管理制度落实。 2、建立正常的巡视制度，有明确的保卫目标，重点部位，能做到点面结合，做好门卫、守护和巡逻工作，小区内无因管理责任而造成重大刑事案件，无盗窃、抢劫事故。 3、贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作原则，着重做好预防工作，做到“队伍、制度、器材”三落实，消防设施完好无损， 保持良好状态，确保随时启用。 4、经常对小区的火灾隐患进行检查，对发现的隐患及时整改，切实做到防患于未然。 5、注意向业主和使用人进行治安安全和消防知识宣传教育。小区内全年无管理责任而造成的治安安全的重大火灾事故。 五）、车辆及车场管理1、 小区内机动车辆进出行驶停泊有序，管理制度落实，管理有序，无违章行驶和停泊。2、 停车场管理制度落实，管理员坚守岗位，认真负责，车辆进出有登记、收费有票据，无因管理责任而造成的车辆损坏和丢失。六）、特约服务根据业主的需要，还提供质量精良的家政服务，如清洁、保姆、家电维修、安装、管道疏通以及代办机票、车票等代办服务。 六、物业管理收费标准及收支预算 1、根据小区的建设配套及管理服务工作内容，暂定物业管理费小高层住宅每平方米（建筑面积）1.00元/月，多层住宅为每平方米0.70元/月，商场、店面为每平方米1.00元/月，房屋公共维修金为每平方米（建筑面积）0.20元/月（两项收费项目及停车场的收费标准向市物价局申报后，按政府指导价标准执行）。房屋公共维修金各幢号单独列帐，专款专用。 2、公共设施专用基金按厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法进行收取、设立、使用和管理。 3、公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布。 4、收支预算（见附件） 七、小区接收管理的相关事宜及意见：1、工程建设档案资料的移交：住宅区规划图、竣工总平面图；单体建筑、结构、设备竣工图；地下管网竣工图；各种设备的使用说明书、电路示意图；环保、绿化等相关工程竣工验收资料；其他必要资料。2、开发建设单位与小区各幢号的施工单位签订的保修合同，应送一份给小区管理处备查，以便发生问题时及时联络。保修期内，每幢应提取2%的工程尾款由开发建设单位管理，以保证房屋保修期内的维修、维护。保修期满，施工单位结算该尾款时，应先通过物业公司的认可后，方予办理。3、配合协助管理处向业主办理交房的有关手续及入住使用的注意事项。4、在向市物价局上报管理收费审批前，拨一部分开办费。（具体方法及费用开支预算另报） 厦门市员当新市区物业有限公司 二OO三年三月十四日金桥园接管的意见1、开发建设单位与小区各幢号的施工单位签订的保修合同，应送一份给小区管理处备案，以便接受业主、用户的询问，及发生问题时能及时联络。2、保修期内，每幢应提取工程尾款的2%，由管理处代管，以保证房屋保修期内的维修维护。施工单位结算工程尾款时，应先通过物业公司的认可后方予办理。3、未售房的管理费（按市物业管理规定每月以 元/m2建筑面积收取） 4、开办费用明细表：综合验收，接管后6个月内（管理标准尚未审批下来前） 办公用品A、办公桌、椅：600元6套=3600元B、电脑（含打印机）：8000元1套=8000元C、空调机 ：3500元1台=3500元D、保险柜：1000元1台=1000元E、文件橱：500元2组=1000元F、入住资料（1批）：1000元G、电话部：300元2部=600元H、室内宣传用品（制度、岗位职责、小区示意牌等）：800元卫生容器、保洁用具A、100升塑料垃圾桶：100元20个=2000元B、果皮箱：350元20个=7000元C、保洁车：2350元2辆=4700元D、手推斗车：350元2辆=700元E、塑料管（100M）：350元 治安员服装：300元6人=1800元 对讲机：3000元2部=6000元 器械：300元水电维修工具：1500元绿化工具A、绿篱机、打草机各1台：7000元B、修剪剪刀、高枝剪、手锯等：1000元C、水管100M：350元消防器材（灭火器）：250元25个=6250元宣传设施A、宣传栏：12000元1个=12000元B、小区示意牌：4500元1个=4500元C、绿化带宣传、地下车库示意牌：5000元管理用房简单装修：30000元机电设施调试费：2000元 合计：111950元 说明：以上不含人员工资费用，可参照支出预算中所列的管理人员费用。关于对金桥园有关设计方案的建议我司经对金桥园设计方案进行咨询、了解和研究，特从物业管理角度提出如下建议和意见： 1、为了便于日后小区的安全防范和治安综合治理，建议在金桥园东南侧设置铁栅栏围闭，以便实行封闭式管理；在小区西侧、北侧两个出入口设置治安岗亭，便于对出入小区的人员及车辆进行登记和查询；并在出入口及停车场、小区通道等公共部位设置安全监控系统，设置安装布局要合理，做到监控合理、有效，有利于安全。 2、根据厦门市住宅区物业管理条例的有关规定及金桥园的总建筑面积，建议配备小区管理用房35M2（使用面积）以上，并同时考虑业主委员会的用房。3、建议小区内路灯采用便于日常维护和保养的节能型庭院灯，既能美化环境，又不增加业主的电费公摊费用。4、金桥园小区绿化率达40%，绿化面积3000多平方米，今后绿化等公共用水的费用将是一笔不小的开支。因此，从长远效益考虑，建议在小区地下车库处挖一口井，设置一部抽水装置，抽取地下水用于绿化浇水、公共部位清洗等，既节省水源，又可大大降低管理成本。5、建议各楼梯口的宅前道路与中庭绿化广场要有一定的高度差，形成坡面，以防雨天宅前道路积水，不便业主进出，也可保证小区整体上的整洁。7、 为保证小区日后外墙立面的美观、整齐，应在