楼盘租售计划及价格.doc

楼盘租售计划及价格 楼盘租售计划及价格篇一房地产销售计划书销售计划?销售周期按时间分为4个阶段，第一阶段，第二阶段，第三阶段，第四阶段。 第一阶段时间进入案场售楼处至楼盘开盘目的早期客户积累，掌握客户意想，为开盘做准备人员安排置业顾问4名，销售助理1名，销售经理1名销售道具准备楼盘模型、施工图纸、看板、loge墙、楼书、宣传单片、销售手册等工作内容1通过各种媒体宣传推广楼盘2客户积累a做好客户登记积累甜工作，为开盘销售做准索备b根据客户累计腥及登记意想情况计划制睁定开盘计划及销售价格则3客户接待a为客户详稚细介绍楼盘情况，推荐畜客户购买b告之客户购寅买物业所须的相关手续叫及资料c与客户保愈持联系，及时通知客户譬关于楼盘的相关活动规谦定及情况4媒体宣传域宣传途径媒体广告报、车体广告、引导旗、淖围墙广告、派报等第二摘阶段时间开盘当月目藤的销售去划60%以义上人员安排置业害顾问4名，销售助理1蕴名，销售经理1名闯销售道具准备五证、瓦空白预售合同，预售合严同样本及相关附件工作津内容1开盘销售2日春常销售a为客户详细介显绍楼盘情况，推荐客户铡购买b告之客户购买物誉业所须的相关手续及资精料c与客户保持联皿系，及时通知客户关于映楼盘的相关活动规定及白情况3预售合同签定及雅银行按揭办理销售坟人员必须按规定及时督赐促客户签定合同办理相皱关手续，以保证资金及溜时到帐4促销活动挣5媒体宣传宣传途径窄媒体广告、车体广告、翼引导旗、围墙广告、派俩报等第三阶段时间销蝎售热销期后3个月目的移销售去划80%以上远人员安排置业顾铀问4名，销售助理1名疲，销售经理1名工作内舟容1日常销售a为客殷户详细介绍楼盘情况，亨推荐客户购买b告之客抡户购买物业所须的相关滞手续及资料c与客墩户保持联系，及时通知哺客户关于楼盘的相关活决动规定及情况2预售合堡同签定及银行按揭办理虾销售人员必须按规策定及时督促客户签定合厂同办理相关手续，以保斋证资金及时到帐3媒体络宣传宣传途径媒体广哑告，围墙广告第四阶段牛时间销售中期后至交诌房目的销售去划95捐%以上人员安排置业见顾问2名，财务1名工病作内容1日常销售杆a为客户详细介绍楼瑰盘情况，推荐客户购买圆b告之客户购买物业所胸须的相关手续及资料c桶与客户保持联系，及时押通知客户关于楼盘的相汽关活动及情况2预售合叙同签定及银行按揭办理丰销售人员必须按规抨定及时督促客户签定合嘘同办理相关手续，以保夸证资金及时到帐3协助焦交房办理协助客户翘办理交房手续，协调在牡交房时可能出现的意外耐情况宣传途径围墙广锣告?销控楼盘销控倾由销售经理掌握，推广汹原则把销售情况差的倾优先推荐，好位置的商拌铺做适当保留。 推广次票序内铺二层外铺二浴层内铺一层外铺一柿层。 ?签约为保证与资金的及时回笼，在开蒜盘时不收取客户定金，桂客户须直接支付首付款褪做为定房依据，并在三古天内办理相关签约手续燎。 对于内定客户须伏在开盘三天内支付首付延款并办理相关手续，否聋则将不予保留，另行出吏售，另行出售须通知开骋发商并得到开发商的同顿意方可执行。 另行出售艾前须以书面形式通知客曰户。 为保证资金的及时湘回笼，建议开发商以销植控由代理商掌控为由，巡拒绝关系户对于延迟付垢款及签约的要求，特殊冀情况须及时通知代理商频。 ?折扣本案场关系户论内定最高折扣为92折弹。 在开盘热销期一懊星期内，一次性付款9若6折，按揭付款98折烩，一星期后一次性付款咀98折，按揭付款无折乌扣。 关系户签定合堕同须持开发商开具的折怒扣单方可生效。 ?涨价越代理公司可根据销渊售情况对楼盘调整价格依，价格调整后须交开发秽商，经开发商同意签字馆后放可执行。 ?推广手蔡段开盘一星期内签轧约的客户一次性付款9冻6折，按揭付款98折钟，一星期后一次性付款母98折，按揭付款无折犁扣。 篇二某楼盘营销漠策划书 一、城区总体住礼宅市场形势分析 1、江秧都经济较快发展X肩X年江都gdp为亿元鲸，比上年增长%；人均锗gdp为22851元枚，比上年增长%。 XX贞年江都gdp为280涨亿元，比上年增长16蕉%；人均gdp为27漳805元，比上年增长熏16%。 按gdp和人肆均gdp比上年分别增以长15%计算，预计X葛X年江都gdp将达到依320亿元左右、人均择gdp将达到3200诛0元左右。 2、居民收牌入稳步增长XX年孕江都城镇居民人均可支忍配收入10999元，误农民人均纯收入613贴1元，分别比上年增长赖15%和%；XX年在徽岗职工平均工资为17矽260元，比上年增长贩%。 XX年江都城曰镇居民人均可支配收入劈元，农民人均纯收入7愤011元，分别比上年写增长%和%；XX年在终岗职工平均工资为20鲍288元，比上年增长植%。 预计XX年江蚕都城镇居民人均可支配贫收入达到15000元帆以上、在岗职工平均工隅资达到23000元以殊上。 3、江都房地镍产市场将进入买方市场懒，销售形势不容乐观囱近年江都房地产市场拯发展呈现异常爆发局面叁，房价水平已超出居民找购买力XX年江都什商品房施工51万平米喘、竣工31万平米。 寓XX年江都商品房施含工达到万平米，仅新开敝工商品住宅就有万平米摧、竣工住宅万平米，住巳宅销售万平米。 X倚X年江都城区商品住宅挚均价仅在2000余元父/平米，而XX年商品谎住宅均价达到3421初元/平米，目前商品住舔宅均价已达到3700戚-3800元/平方米承，同期居民收入增长幅匹度远低于房价涨幅！重第1页共53页此外标，XX年末江都城乡人戈均储蓄仅18391元占，比上年仅增长%。 按疆目前城区平均一套普通王商品住宅40万元以上纹的总价及户均人、城区馅家庭平均年收入约殃万元计算，则房价收入脑比在9以上，远超过6袖-8的正常水平；同时莆，根据江都居民高消费蓑低储蓄的特点及平均月诣收入水平，普通居民购芦房对贷款首付及月供支吊出额的承受能力较低。 灾另外，根据江都城区目灭前普通商品住宅平均总蛀价及月平均租金计算，胃租售比达到1400辰以下，也远超过13供00-1200的正樱常水平，以租养贷已不萤可能。 未来两年城区商而品住宅供应量将超过实料际需求量，商品住宅市茶场供大于求未来两诺年内城区商品住宅供应兢总量预计在160万平午米以上。 按照城区饮目前24万人、两年内茎人均增加住房面积5平铲方米，同时以两年内城止区新增人口3万人且有曳30%的新增城区人口戴人均需要住宅面积30赦平米计算，潜在最大住疹宅需求量也不到150颤万平米。 而从现实篱情况来看，目前江都城浙区房地产供应量较大，屡尤其是市中心区以外的点城北、城南有较多新楼游盘，同时居民购买力已贰经饱和。 未来两年内江躲都城区商品住宅年均销掖售量将小于XX年的万盏平米，从目前销售形势萄来看，预计未来两年城怔区住宅总销量在80-潍120万平米左右，房市价也将趋于平稳或小幅戎上升。 因此，受国无家宏观经济环境和房地城产环境、相对于高房价沈而言的江都居民购买力邓的下降、江都房地产市弛场竞争日趋激烈可供选秩择面加大等因素的影响诧，XX年江都商品住宅苛量价一齐飙升的局面将掌难以为继，未来两年内帮江都城区商品住宅供应漓量将超过实际需求量，藻商品住宅市场供大于求祟，后期销售形势不容乐畦观。 预计未来两年卯内江都城区商品住宅供嘿需及供销对比第2页送共53页第3页共53慌页小结江都经济漠较快发展，居民收入稳商步增长，城区居民人均慨住房面积较小，因此房薪地产发展有一定的空间热。 然而，目前城区懈房价水平已超出普通居篱民购买力水平，商品住讶宅市场供大于求，后期解销售形势不容乐观。 二颖、城区主要在售住宅楼宵盘个案分析目前，苏江都城区新建商品住宅烹主要集中在老通扬运河蕊以北的城北区域和新通邀扬运河以南的城南区域肢，城北为江都市新的政描务区，城南为经济开发酉区。 从路段上看，篷大部分楼盘集中在龙川掘路和新都路两侧沿线。 二从配套来看，城南咏区域相对已经成熟，其锋配套好于城北区域，但萤城北区域道路基础设施拼好、新行政中心的有利氦规划使城北区域居住条炕件有很大的发展潜力。 凿江都城区目前的主栗要干道为龙川路、新都蹄路、扬州路“三纵”及淮北环路、江淮路、龙城洲路、长江路、浦江路、署舜天路等“六横”。 从寸各个楼盘位置来看，由椭于江都城区面积小、城添南城北区域楼盘分布相逞对密集、从城南城北区巍域的楼盘到市中心主要吭出入扬州路或龙川路而赢扬州路、龙川路、新都沥路相距比较近，因此虽央然各个楼盘到市中心的歹直线距离有远有有近，急但城南、城北区域的大蘸多数楼盘到市中心的实孟际距离都差不多。 江都隐城区主要在售住宅楼盘勤位置图 1、城北区域住利宅楼盘个案简析长江国钉际花园楼盘位置新都泽北路北侧、仙城中学西稚侧。 售楼处位置绝现场接待中心；市区接耍待中心在江淮路33号当。 开发商江苏双汇房笨地产开发有限公司。 侗规划设计超宽楼间置距设计，地下停车位与瞳建筑贯通。 建筑设拨计中央公园小高层设岂观光电梯。 部分楼栋底勺层架空设计。 营销代理正南京垠坤代理机构。 狠第5页共53页篇赐三某房地产项目销售躬计划书武宁项目互清水湾销售计划书猎、项目产品定位）产涝品定位策略在“闹奇市静区环境”的指导思跳想下，为本项目确定一择个强势概念，以体现产睹品的独特价值和差异化冶特征，从而确定不可替奈代的市场地位。 通嵌过对“闹市静区环境、瀑水岸栖居文化、中国房绘产品牌”这三个概念的皿整合、提炼，在“闹市邓静区环境”概念的统领刘下，融合三者精华，使悠其产生强大的产品魅力餐，为本项目“闹市静区妇环境”这一行销主题，栗作出精彩的产品诠释，弧塑造一个“人诗意地栖民居”的美地。 本项诣目的产品定位策略可以越归纳为以闹市静区环演境为主题和灵魂，以水拾岸栖居文化为载体，以央中国房产品牌为支撑，泉以塑造业主“身心健康墒，诗意栖居”为核心利弱益点的武宁县样板生活羞社区。 ）产品定位阐翘述闹市静区环境的概念泻一方面体现购物、锁休闲等方面的生活便捷骏，满足县城居民对城市拷生活的留念和向往；另钓一方面体现了产品定位扭逾越日前普遍意义的物几质需求层面，上升到一酋个更广阔、更丰富、层渊次更高的精神需求层面卿。 水岸栖居文化概念银水是人类的生命之源执、发展之本，它与人们汲的生活息息相关。 祖先刺们选择栖水而居，是因谣为水带给他们生命的滋即养与生活的便利；而今锭崇尚栖水而居，则是渴羽望与自然的和谐共生以畔及文化的传承和延续。 框在武宁县本项目依靠天憎然水系资源，为开发滨炉水住宅提供了良好的基治础。 中国房产品牌概念邮“中国房产”是作潜为集团公司在国家工商哨总局注册的商标，在股扎票市场和很多大中城市酝广为人知，从营造“名芒园”到营造“名牌”，费将会产生名牌住宅的联排动效应。 、项目的目程标客户定位由市场拥调查结果可知，客户对蹲住宅的心理价位在10深-14万之间，则目标兆客户群体主要为公务员葬、教师、专业技术、外喧出打工人员。 购买门面吭的客户群体主要集中在倒私营业主和外出打工人吗员。 、项目的价格定幻位由于项目属于高月品质楼盘，临湖畔，环辖境优越，且位于县城中鲁心位置，结合武宁县房呼地产市场摸底，根据成屏本测算，建议本项目住蘑宅平均价格在900元负/平方米，正临街底层湾门面在220048拯00元/平方米之间，祈二层门面在1000元眉/平方米左右。 新宁巷蔼门面在900200秸0元/平方米之间。 喀、项目的功能定位）蒙设电子可视防盗门）杉电话及idsl入户佬）有线电视入户）水尤、电一户一表）老年骡健身器材、儿童娱乐设爵施）庭院灯）石凳纹、石桌、项目身份定置位）典承文明、健康仙的传世之家；）则体现个性、人与自然和镍谐共生的诗意家园；洽、公司形象）政杨府中形象敬业善战，矩创房屋精品，为政府分园忧解虑，为百姓谋富造卸利，为地方出彩贴金；陨）百姓中形象中国温房产，永远品质保证；敝、销售准备工作）巧法律文件和获奖材料炒a.营业执照b.资质誉证书c.建筑规划许可恭证d.施工许可证e.艘土地证f.销售许可证抢g.荣誉证书）楼书撬a.开发商实力背景龟b.建筑设计及总体规监划设计c.楼盘地理位满置及地段总体规划资料戈d.社区内环境小品介悸绍e.物业管理及服务萧介绍f.楼盘品质及交每楼标准介绍g.各种户谍型介绍等）售楼文书维a.客户置业计划b芥.销售合同第一节建设乖项目投资估算建设项目殉总投资构成包括娃固定资产投资、建设期众借款利息和流动资金三薯部分。 固定资产投钒资是指项目按拟建规模犬，规划设计方案、建设姨内容进行建设所需的费那用；建设期借款利息是只指企业为建设项目进行春建设投资借款和流动资和金借款而发生的利息支轩出；流动资金是指为维昼持企业的正常生产经营争活动所占用的全部周转亢资金。 建设项目总厕投资形成的资产分为固蹭定资产、无形资产、递淆延资产和流动资产。 第赡二节房地产项目投资与腹总成本费用估算一瞎、房地产开发项目投资压与成本费用的相关概念额房地产开发项目投资特首点三种经营模式出售满、出租和自主经营。 房诸地产开发项目总投资凋房地产开发项目总投摆资包括开发建设投资和愚经营资金两部分。 咱 1、开发建设投资是指兆开发期内完成房地产产碑品开发建设所需投入的窖各项成本费用。 包括土芦地费用、前期工程费、褥基础设施建设费、建筑泻安装工程费、公共配套轧设施建设费、开发间接扫费、管理费用、财务费魏用、销售费用、开发期量税费、其他费用以及不宵可预见费等 2、经响营资金是指房地产开发鸵企业用于日常经营周转萍的资金。 开发产品成本邀开发产品成本是指律房地产开发企业在开发躇过程中所发生的各项费匣用，从财务角度，这些篱成本可按用途分为土月地开发成本、房屋开发田成本、配套设施开发成哩本等。 而在核算上撮又可划分为开发直接阉费和开发间接费。 亦可熊开发成本和开发费用进汰行分类。 开发成本晦包括土地费用、前期工除程费、基础设施建设费斜、建筑安装工程费、公秆共配套设施建设费、其含他费用、开发期税费、氏不可预见费。 开发泄费用包括管理费用、财隶务费用、销售费用。 粹例6-1某开发商苑在广州开发一个项目，狮总建筑面积157,3詹49平方米，其中住宅设135,049平方米猪，商铺5,300平方芳米，会所17,000腮平方米。 住宅全部销售氏，商铺用于出租，会所任自己经营。 该项目总投囊资70,794万元，涅其中开发建设投资70脯,644万元，由开发蓬产品成本65,644铡万元和自营固定资产5浅,000万元组成。 会掀所投入运营时需投猖入经营资金150万元袜，在项目结束时一次收淫回。 如果项目只有蛛租售部分无自营部分，宽那么其总投资就只有6胎5,644万元，不包亚括自营固定资产的5,嗜000万元和经营资金咬150万元。 三、房地阐产开发项目总成本费用舌构成估算 1、土地费用拭估算土地使用权出让金王土地出让金的底价吱估算一般可参照政府同质期出让的类似地块的出养让金数额并进行时间、坯地段、用途、临街状况迫、建筑容积率、土地出喧让年限、周围环境状况袋及土地现状等因素的修妥正得到；也可以依据城置市人民政府颁布的城市沦基准地价或平均标定地偿价，根据项目用地所处蹬的地段等级、用途、容狈积率、使用年限等项因敞素修正得到。 土地有偿试出让的方式包括拍卖、形招标与协议。 土地征用须及拆迁安置补偿费醒新条例规定拆迁补偿旨的方式可以实行货币补决偿，也可以实行产权调唯换。 货币补偿的金额，碌应根据被拆迁房屋的区予位、用途、建筑面积等如因素，以房地产市场评件估价格确定；实行产权召调换的，应计算被拆迁扇房屋的补偿金额和所调鹃换房屋的价格，结清产捧权调换的差价。 土地转编让费土地转让费是围指土地受让方向土地转毛让方支付土地使用权转育让费。 依法通过土地出艾让或转让方式取得的土詹地使用权可以转让给其斋他合法使用者。 土地租储用费土地租用费是犬指土地租用方向土地出榆租房支付的费用。 在房堰地产开发投资中不多见巧，但在房地产置业投资害中经常采用。 土地投资槽折价非常常见的合作开抨发项目的模式。 2、前溢期工程费前期工程游费主要包括开发项目的囚前期规划、设计、可行废性研究、水文地质勘测昭以及“三通一平”等土享地开发工程费支出。 贾项目的规划、设计、圈可行性研究所需的费用篷一般可按项目总投资的揖一个百分比估算。 一般请情况下，规划及设计费楷为建安工程费的3%左娩右，可行性研究费占项译目总投资的%，水佩文、地质勘探所需的费约用可根据所需工作量结战合有关收费标准估算，碉一般为设计概算的%左肝右。 “三通一平”涸等土地开发费用，主要秀包括地上原有建筑物、责构筑物拆除费用、场地哈平整费用和通水、电、名路的费用。 这些费用的戴估算可根据实际工作量依，参照有关计费标准估咖算。 一般为设计概算的薛%。 3、基础设施建设菱费基础设施建设费浦又称为红线内外工程费磺，是指建筑物2米以外牵和小区规划红线以内的蛔各种管线和道路等工程蚁的费用，主要包括供水卜、供电、道路、绿化、葫供气、排污、排洪、电腰讯、环卫等设施的建设蜘费用以及各项设施与市耶政设施干线、干管和干旋道的接口费用。 基儿础设施费通常采用单位物指标估算法来计算。 粗涯略估算时，则各项基础楞设施工程均可按建筑平馒方米或用地平方米造价恃计算。 4、建筑安装工摘程费建筑安装工程瓣费是指直接用于工程建拉设的总成本费用，主要颧包括建筑工程费、设备融及安装工程费以及室内验装修工程费用等。 5、婴公共配套设施建设费咸裂宁市大型房地产项目租氓售价格水平调查一咸宁弯市房地产业发展现状胶咸宁市位于湖北省东汛南部，长江中游南岸，寒湘鄂赣三省交界处，是淳南下北上的主要通道，焙有“湖北南大门”之称畜。 咸宁属于武汉“1+耿8城市圈”中的一个重烘要组成城市，是城市圈逾南部区域性中心城市。 堪1咸宁咸宁市大型房地坦产项目分布状况2咸宁圆市房地产租售价格总体胚水平今年年初以来邦，咸宁房价一直稳步上卯涨，市区一些楼盘纷纷勃步入3000元阵营。 期登陆咸宁市住宅与房地宿产信息网可以见到，城衅区不少的楼盘住宅均价钧现已达到每平方米30孺00以上。 碧桂园温泉噪城均价5000元/玫、佳辰国际中央城均详价3800元/、温者泉谷月亮湾均价34痒00元/、咸宁福启星城均价3000元/爆。 市区一些占优势位小置的住宅楼盘几乎都卖旭到均价3000元/则以上。 去年，佳辰国际保中央城住宅销售均价些就达到了每平方米30恩00元，对于现在38捐00元/的销售均价性，房屋销售的价格跟楼珍盘的品质质量分不开，奴中央城定位高，所销售谬的是高档住宅，自然价花格要高。 目前咸宁市许熙多高端楼盘价格到30据00元以上在情理之中冲。 高端楼盘引领着一个彻城市的房价，随着咸宁茬市高端楼盘纷纷迈入均脓价3000元阵营，其歼他楼盘也将步入300谷0元时代。 温泉不扼少中档楼盘的住宅销售湛均价每平方米也已达到剃2700元、2800莱元，逼近3000元大围关。 这些楼盘的工卯作人员也表示，300拥0元的房价相对与其他掩武汉城市圈房价处于低科价位。 根据咸宁市狼房产局公布的信息，X鞘X年8月份，咸宁房地障产市场共销售商品房4赃88套，销售均价为元熟。 1至8月份咸宁共销椒售商品房5673套，纪销售均价元。 1至8月俞月销售平均值为709缨套。 从这个数据可以看桑出，8月份销售量低于棘全年平均值，但均价高壤于全年平均值。 3咸宁疽市房地产业近几年年发艳展的特点供需平衡，房卷价涨幅趋稳XX年拾咸宁市房地产市场一个凿显著特点是供需基本鸯平衡，房价稳中有升。 膨全年共批准预售商品房仗万平方米，已销售商品澡房万平方米，当年销售尧率达70%。 既没有形暗成市场过剩，也没有市争场短缺现象。 房价涨幅雕趋稳。 以城区为例，普老通商品房年初的228峡0元/平方米上涨至年吱尾的2600元/平方栽米，上涨14%，上涨果幅度属较为理性的范畴堑。 潜力无限，具有较大坝投资空间XX-X蓟X年，咸宁市房地产投荔资增长迅猛，增长幅度渣为%、%、%、%、%册。 其中XX-XX年呈兴跳跃式增长，XX-X灌X年稳步上升。 X皿X年房地产开发投资完馅成亿元，完成值居有史捣以来最高水平。 由于市棚政府将咸宁定格为生态雀旅游城市，咸宁的优美步环境比较适宜居住，加用上近几年交通条件的改烈善及温泉旅游节的成功个召开，我市房地产投资驴吸引力逐步显现。 栖此外，咸宁房地产业日浓益成为本市的支柱产业渊，房地产投资潜力无限检，仍有较大空间。 数据连增长，开发环境日趋良已好XX年，我市开臆发项目136个，同比导增长%；施工面积万平音方米，同比增长19%损。 其中新建项目48个湛，新建面积万平方米，皮同比减少8%；续建项杂目88个，续建面积万害平