昆明龙都花园项目.doc

一、基本资料项目名称立欣洲项目地址植物园版块茨坝镇花园路三十四中旁开发商云南路建集团投资开发有限公司联系电话占地面积（）总建筑面积（）总户数（户）容积率1.426绿化率（）41.51%停车泊位（个）情况介绍立欣洲居于昆明市盘龙区茨坝镇和平社区元宝山，地势优越，东高西低。东南毗临风光旖旎的国家植物园、西望蛇山，南眺市区。得天独厚的多重自然生态公园景观优势，凭籍精心选择的高档别墅土地资源与一流的生态景观，实现真正意义上的别墅环境；住宅介绍立欣洲是有联排别墅、小高层及洋房构成。小高层入住率达到90%，且有观光电梯直达，一梯四户价格在9000多/平方。别墅也在13000元/平方，入住率只能达到40%。整个楼盘设计布局合理，绿化设施完善。该楼盘不通管道煤气，住户使用液化气及电炊，估计近期可能会通管道煤气。唯一不足的是，大部分没有拿到房产证，这是影响该楼盘价格的重要因素之一。价格走势商铺情况商铺以底商为主,层高在4.5米左右,分上下两层居多。应地理位置较为优异，铺面销售状况较好。根据二手房调查结果，该楼盘商铺综合价格在1.9万左右每平方。楼盘图片外景小高层别墅项目名称都市枫林项目地址北市区植物园旁（原龙都高尔夫练习场）开发商云南长基房地产开发有限公司联系电话占地面积（）67511总建筑面积（）87698总户数（户）824容积率1.29绿化率（）56%停车泊位（个）403个，其中地下264个，地上33个室内106个情况介绍都市枫林位于昆明北区植物园版块，占地117亩，是昆明唯一一个拥有城市枫林美景的意大利风格低密低别墅洋房社区，离市中心仅约15分钟车程。 拥有黑龙潭公园、昆明植物园等136万平米原生态绿化资源，紧临龙都国际疗养中心，以健康、自由、舒适、放松的居住环境,7层以下全部为低层建筑，有花园洋房和别墅二种形态都市枫林“以居养生”在城市中寻找自然的手法，在不破坏自然环境的基础上，利用地块原有的坡地优势，将都市元素融入到自然中，在都市枫林，自然与异国文化完美相融，让昆明人真实、质朴的与自然生活。 都市枫林经济技术指标一览： 总户数：824户 占地面积：67511.3平方米 总建筑面积：87698.5平方米（其中洋房57429.2平方米，占71.23%；联排别墅16640.2平方米，占20.64%；叠加别墅6557.4平方米，占8.13%；商业面积6176.0平方米；幼儿园面积1188平方米） 住宅介绍户型由 5室3厅300平米 5室3厅190平米 7室3厅320平米 5室2厅99平米 3室2厅148平米等联排别墅、花园洋房等构成，其中别墅的价格在15000元/平方。已经开通管道煤气。从布局来看，该楼盘布局杂乱，绿化率较低，有严重的质量问题，有些道路开始塌陷，毛房墙体有渗水、滴水现象。花园洋房销售较为艰难，当时在销售的时候，为了避税及避免90平米的比例问题，一套洋房有2个房产证，这和现在的限购令及限贷令有冲突，二手房很难销售。洋房的价格在6500元/平方左右。入住率也只在40%左右。商铺情况商铺为底商,因为是旧盘,销售价格不详,层高为4米左右,从50200平米，分为两层。该商铺空置率较高。楼盘图片外景内景内景二项目名称昆明玉器城项目地址盘龙区昆明市盘龙区茨坝花渔沟片区石关村开发商云南上基房地产开发有限责任公司联系电话5150865占地面积（）768671总建筑面积（）230000总户数（户）容积率3.4绿化率（）停车泊位（个） 情况介绍昆明玉器城项目坐落于云南玉石出滇第一关昆明市盘龙区茨坝石关村，占地1153 亩，昆明玉器城项目规划分4 期进行，一期占地面积约270 亩，商业总建筑面积约23 万平方米。昆明玉器城布局为四个功能区，分别为宝玉石文化走廊“以珠宝玉器文化为核心的加工、销售、科研及展示区”、民俗文化街“以民间民俗和美食为特色的餐饮、饰品、展演及购物区”、休闲娱乐区“以酒吧、歌舞为主导的休闲娱乐区”、高尚居住区“融入古典建筑元素的高尚居住区”。以商铺及花园洋房为主，现处于展示阶段，价格不详。楼盘图片鸟瞰图效果图现场图一现场图二现场图三项目名称龙江雅苑项目地址昆明市北市区北京路与7204公路及盘龙江围合处开发商昆明市鑫益屋业开发有限公司联系电话5512999占地面积（）114106总建筑面积（）393103总户数（户）2697容积率2.5绿化率（）45.65%停车泊位（个）2700情况介绍有多层住宅，高层住宅，商业，幼儿园及社区配套服务设施，其中高层10栋，多层23栋设置在用地的中部及西南部，结合中心绿化广场设置。现在处于施工阶段。住宅介绍规格为87175,2房2厅到4房2厅，目前的均价在10000元/商铺介绍规格为30300层高为一层4.2米，二层3.9米，价格好的在4.6万左右/，一般的在23万/,在宣传资料里的均价为20800元/楼盘图片外景项目名称欣都龙城项目地址盘龙区北京路延长线和北辰大道交叉口(北京路1079号）开发商北客置业联系电地面积（）55713总建筑面积（）306772总户数（户）270户容积率3.99绿化率（）42.1%停车泊位（个）地下2000,地面200情况介绍项目以构筑城市区域综合价值链为主导，以领先的现代建筑理念、精益求精的产品品质，贯穿了高端商务、商业、休闲、生活、娱乐等新城市生活形态，同时兼具城市运营胸襟与现代时尚审美情趣。欣都龙城位居城市中轴北京路与北辰大道的黄金交汇点，包括财智中心、v.cpark、创享生活寓所三大产品，是兼具商业、商务、商住等多功能的大型综合地标性地产运营项目。其中，财智中心以186米超高层甲级写字楼将成为北市区核心建筑。住房介绍从45平米到138平米的规格，均价在目前的14000元/平方。该楼盘价格走势商铺情况欣都龙城商铺只租不售，建设成餐饮、品牌商品购物中心，有底商和单独商业体构成，结构从50到上千平方规格不等。租赁价格目前还未出来。楼盘图片项目名称和谐世纪项目地址北市区小康大道与红云路交叉口开发商江东地产联系电话5735800占地面积（）275064总建筑面积（）1073000总户数（户）9000容积率3.89绿化率（）45停车泊位（个）6000情况介绍和谐世纪置身北城中央小康大道最重要地段，构筑出城市独一无二的优势交通体系！龙泉路、北京路、烟草路宽阔平整，霖雨路、银河大道等纵横交错，让您顷刻之间畅达全城各处！同时，公交北市区车场近在咫尺、K1路、67路等多条公交线路。采用大型商业主力店与小型精品店铺相结合的商业布置模式，贯通商业广场的步行露天走廊、大型商业店内的带型中庭、横竖向交通分布其中、使整个事业区联结成一个相互渗透又相对独立的三维商业体系。商铺介绍约有17000的商铺面积，从100到500的规格，现有商铺426规格的，售价在2.8万/.根据商铺的面积和位置，均价在30000元/。项目名称天骄北麓项目地址北市区红云路与红锦路交汇处开发商云南伦华房地产开发经营有限公司联系电话5150700占地面积（）16667总建筑面积（）880000总户数（户）11000容积率6.0绿化率（）45%停车泊位（个）2:1情况介绍天骄北麓位于北市区烟草二号路红云小区旁，是在上庄纸箱厂厂房基础上开发的住宅大盘，总占地面积约380亩，一期为220亩，拥有住房11000户左右，房屋面积从16平米-142平米不等，能充分满足不同群体的居住功能需求。小区配套设施完善，配套18班幼儿园和24班小学，拥有25000平米商业广场，3000平米生鲜超市，勘称“北市区的东风广场”。小区的商业区完全对外开放，形成外向性、开放性的特点，真正做到铺铺临街。商铺介绍商铺有底商和独立两层商铺为主，一楼层高6米二楼4米，面积在200左右，价格初步定均价25000元/，今年7月份才正式推出商铺销售。项目名称彩云间花园项目地址昆明市盘龙区三竹营片区北京路延长线东侧开发商云南堃驰房地产有限公司联系电话3630266占地面积（）22363总建筑面积（）120409总户数（户）容积率4.76绿化率（）45%停车泊位（个）情况介绍现在该楼盘已经全部销售完毕，售楼部已经无人，已经封顶断水。商铺介绍彩云间商铺面积约：60825，分为411825的独立商业体和60122的社区底商，可以组建各种商业空间，互补搭配，业态选择更广泛，经营方式更灵活；层高为4.5米。售价从17000元/到30000元/。项目名称天怡峰景项目地址江东花园北路和龙波路交汇处（江东花园旁）开发商云南城欣置业有限公司联系电话占地面积（）82145总建筑面积（）438322.12总户数（户）3452 容积率4.3绿化率（）45%停车泊位（个）情况介绍天怡峰景位于昆明市北市区龙波路中段，东临杭瑞高速，西临北京路。南临江东商业街，北临中江商业中心。天怡峰景由16栋高层建筑组成，总 3452户，其中2栋为回迁安置房。项目涵盖幼儿园、农贸市场、商业等各种生活配套。将打造为集居民、商业、休闲以及园林绿化等于一体的现代居住小区.团购价在5000元/,预计开盘价达到9000元/.商铺情况商铺正在划分，价格待定，预计2万元/左右项目名称金领时代项目地址于盘龙区北京路延长线昆十中斜对面开发商云南龙泽房地产开发有限公司联系电话5839666占地面积（）47995.2总建筑面积（）总户数（户）1400容积率3.9绿化率（）45%停车泊位（个）1400情况介绍昆明市首个超过100米的超高层住宅，位于北市区核心地段北京路延长线，地理位置优越，交通便利，是高层住宅+独立商业街区的高品质舒适型社区。 金领时代项目共计6栋40层的高层建筑，分为两个区。A区三栋楼全是30-96不等的小户型，B区的三栋楼则是76-276不等的户型。 商铺介绍现在商铺的规格和价格都还没出来，预计下半年推出项目名称溪麓南郡项目地址盘龙区世博金殿板块野生动物园旁开发商云南鹏海地产开发有限公司联系电话5891888占地面积（）298600总建筑面积（）361896总户数（户）2732容积率1,22绿化率（）46.7%停车泊位（个）1412情况介绍溪麓南郡坐落在城市与国家公园板块黄金结合点。从社区到市中心仅约5公里，在生活配套上，随着周边多个大型居住社区的相继开发，生活基础配套已经趋于完善。溪麓南郡项目中10000多平方米商业设施不仅完善了项目的服务功能，还将提高项目所处区域的片区品质。 商铺介绍目前商铺定位在只租不售，规格、租金何时推出等情况售楼部一概不知。项目名称云南映像花好月圆项目地址盘龙区穿金路东段农药厂旁开发商昆明城建房地产开发股份有限公司联系电话5633777占地面积（）87324.6总建筑面积（）211800总户数（户）2283容积率2.5绿化率（）47%停车泊位（个）4000情况介绍云南映象一期位于穿金路东段，占地1250亩，总建筑面积达150万平方米，以小高层和高层建筑为主，是一个配套完善，具有浓厚文化休闲特色的超大型居住社区。 云南映象期占地131亩，总建面21.18万平方米，总户数2283户。商铺介绍云南映像分一期和二期花好月圆，铺面规格从201000的均有，铺面分单独上下两层的和底商的，但是一期的均价在1.62万/,单层层高在4.5米。由于一期的商铺成活率较高，现在好的商铺价格都在3万/以上，据中介判断，二期的铺面好的地段已经超过4万/.项目名称金江北大街项目地址北京路与霖雨路交叉口开发商云南红云地产开发联系电话5895666占地面积（）总建筑面积（）总户数（户）容积率绿化率（）停车泊位（个）情况介绍其是北市区近年来少见的全街铺项目，由云南红云地产开发，总建面5万平方米，独立三层商铺、独立二层商铺，140多套商铺。处于北市核心黄金区域，周边商业成熟，居住人口密集，拥有近40万的消费流动人口，4万高端消费群体。商铺介绍靠近沃尔玛这面的商铺年租金65的可以达到35万/年。二手方销售价格也根据铺面位置不同，从最低的2.5万到4.6万不等。项目名称丽水雅苑项目地址盘龙区北京路延长线残运会游泳馆旁开发商云南红塔屋业发展公司联系电话8328642占地面积（）107429.26总建筑面积（）352654.007总户数（户）2170容积率2.71绿化率（）45.7%停车泊位（个）情况介绍由普通住宅和洋房构成商铺介绍以底商形式为主，现在规格和价格都还没出来，预计下半年推出。项目名称江东华龙人家项目地址北市区小康大道（原银河大道烟草1号路）开发商云南江东房地产集团有限公司联系电话占地面积（）156651总建筑面积（）总户数（户）2900容积率2.81绿化率（）停车泊位（个）1929个情况介绍“江东华龙人家”地处小康大道以西，以回归自然的园林景观为主体 2005年开工，2006年开始交房。项目名称大成蔚蓝时代项目地址北市区小康大道银河星辰花园对面开发商云南大成房地产开发经营有限公司联系电话占地面积（）总建筑面积（）47065总户数（户）366容积率2.49绿化率（）44%停车泊位（个）240情况介绍多元户型设计，从82.95平米的舒适居家到153.77平米的尊重居所。3室2厅=5室2厅；4室2厅=6室2厅；2室2厅=3室2厅；充分体现户型的可改性和灵活性。首创第二会客厅和入户多功能花园设计，实用率高，创造性强。第二会客厅超大面积270度弧型阳光露台，6000平米美丽景色尽收眼底；首创数字化健康住宅；一卡通服务统揽小区安防系统，10/100兆纤入户连接，打开电脑即可浏览社区新闻等多个综合性栏目；进行网上物管报修；在线电影和在线音乐欣赏；为业主之间的沟通提供一个交流平台。项目名称银河星辰花园项目地址北市区银河大道北端开发商云南石化鸿基房地产开发有限公司联系电话5886868占地面积（）总建筑面积（）总户数（户）容积率2绿化率（）46.10%停车泊位（个）情况介绍小区的主力户型是为居家人士度身定制的，三房设计满足了“十年不换房”的居住需求，一梯二户，确保业主生活的便利。小区的地下停车场电梯直达楼层，停车回家的路线实现了“风雨无阻”。小区的设计理念是“健康居住”。建筑形体全部采用了人性化的板式结构，无论是景观还是户型设计，每个尽度都符合人体工程学原理，所有主力户型的通风、采光都力求完美，绝无暗角，堪称“健康居所范本”。项目名称实力郡城项目地址北市区银河大道开发商云南石化鸿基房地产开发有限公司联系电话占地面积（）66666总建筑面积（）160000总户数（户）1500容积率2.5绿化率（）40%停车泊位（个）780情况介绍实力郡城项目位于昆明市北市区银河大道上，项目总占地约100余亩，由21幢建筑物组成,其中3幢高层,1幢小高层,17幢多维情景洋房,面积从60200平方不等。 实力郡城以多维情景洋房为主，多维情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产品。5-6层设计，分为南北两个入户口，南入口首层通过独立小院，形成私密性很强的入户形式；层层退台，户户赠送花园或露台，是多维情景洋房是一个最大的特点。 实力郡城2007年7月7日开盘。 小结：因为近期北市区的新开楼盘较少，特对周边的二手商铺市场顺便做了调查，美美景欣城的商铺价格1.27万/到2.6万/,华龙人家均价为1.6万/，都市名典为2.5万/。二、通过调查得知目前商铺开发的几种形式： （一） 面积增减1、 增加商铺开发面积的做法：（1）增加楼层的做法：把1标准层增加到2标准层。（2）增加层高的做法：标准层为58米，可由购铺者自行增加夹层。（3）既增加层高又增加楼层的做法：标准层为56米，再由购铺者自行搭建夹层，购一层得3层。（4）增加地下室的做法：在1到2个标准层以外再增加地下室或半地下室作为附加层使用。（5）增加路线的做法：部份或者全部临社区内道路住宅一层建成商铺，即社区内部商业街或社区内部商业。（6）增加商铺上层住空间：将商铺上层住宅（标准层高），直接以下层相连，成为下层商铺的增加空间，直接增商铺的销售面积。要考虑管理上的要求，必要时封闭上层出入小区内部的分户门。2、 减少商铺开发面积的做法：（1）进深减少的做法：把商铺的部分空间（通常为后部）整体分隔出来做为车库使用或做为商铺的辅助设施租用给商铺经营者。（2）层高减少的做法：挤占商铺的部分空间（通常为后部）的部份层高（下部），做为半地下停车场的空间使用。3、 增减面积的弹性做法：（1）对二层空间的处理：在一层商铺搭设楼梯通道至二层空间，二层空间的面积可以任意分隔，可大可小。（2）对于开发商只用于出租、或租售结合的铺面，可以在设计初期将商铺空间进行弹性分割：设计为前铺后库或者辅助设施，（即临街面为商铺，临小区内为车库或者其他商业辅助设施），使用过程中如果市场对商铺需要增加，可将车库或者辅助设施打通与前铺连通，增加商铺面积。（3）商铺上层住宅弹性空间：预留商铺上层住宅（标准层高），视下层商业销售及需求情况灵活处理，既可将其上层住宅用楼梯通道相连成为下层商铺的二层；在商业需求量不大的情况下，也可以直接销售此住宅。一层为临街商铺，小区内一层为架空绿化层，一层住宅就是商铺的二层，住宅入户可从小期内的单元门进入；如果做为商铺来销售，只需封闭此入户门，以内部楼梯通行即可。（二） 增加附加值及完善功能的做法：1、 二层退台的商铺：将2层留出类似于住宅屋顶平台的部分空间，此退让空间进深一般23米，宽度为标准层的宽度，此空间将为餐饮、休闲等商业的经营增加很多功能（采光、休闲、活动）和情趣（接近自然、增加交流、扩大视野）。2、 用途多样的（更多为餐饮经营）独立商铺：很多新开发的商业项目都考虑到住宅底商不能用于餐饮经营的限制，从而因地制宜的根据项目自身条件和区域商业环境，适当建设部分符合餐饮经营条件的独立商铺，来填补市场空白，满足餐饮经营的需要。3、 配套多样的商铺：充分考虑到商铺使用人的多种需求，将卫生间、厨房、休息间等多项设施同时配套。(三) 经典楼盘的商铺形式：1、产品形态创新：得天独厚的环境和景观资源，让丽水天锦开发商有尽情发挥的想象空间，别墅型独立商业（丽水天锦翡翠湾），既是大胆创新，也是将社区商业街差异化定位的神来之笔，提升了商业街区的品质感和尊崇感，营造了一种购物休闲的全新生活方式。2、 丰富的商业业态搭配组合的创新：（云南印象花好月圆、玫瑰湾、滇池卫城）开发商在项目中，融入了多种商业建筑形式，如住宅底层商铺、2层的独立式商铺、4层的联排型独立商铺，更重要的是在小区内设计了社区商业街区，将2层的独立式商铺与4层的联排型独立商铺有效地结合起来，形成一个整体，增加了商业的集中度，使商铺的价值提升，同时也满足经营者在经营过程中需要积聚人气的首要条件。3、 营销方法创新：金色维也纳的开发商将面向小康大道的21m长进深的一层1万多平米的商铺，分隔成为：14216m，近300一间独立商铺用于出租，变售为租，回避了商铺销售初期销售难度大、推广费用高、售价低、收益低的不利局面，开发商持有部份优质的商铺，在保证稳定的租金收益的同时，能给投资人和承租人以信心，促使商业环境快速成熟，在合适的时候售出持有的商铺将开发商获得更高收益。城建股份在开发和经营凤凰城的商业项目也使用了这样的方法，凤凰城近5000的临街商铺，完全由开发商持有，并由其下属的商务公司负责经营管理。但是开发商持有商铺的同时也有风险，兴苑路千禧龙庭商业项目的开发商在招商不成功的情况下，近2万平米的商场长期闲置，损失惨重。三、 地块分析 本项目属于北市区植物园片区规划北市区植物园片区范围：盘龙区新区划范围的最北端。南端和五华区的银河片区隔7204公路相接，东面为盘龙江，西面为长虫山，北面为五老山，规划面积为28.74平方公里。 规划：以保护城市山林和水源为主本，充分发挥现有的自然环境优势发展集机械工业，教育科研，居住休闲三位一体的片区。 楼盘：现在有立欣州、都市枫林、蒜村新村、农大教职工住宅楼以及茨坝办事处的原有住宅群，新建的有昆明玉石城。（一）项目区域介绍项目位于昆明市盘龙区西部的茨坝街道办事处，处辖区面积38.65平方公里，背倚小空、长虫、五老三座大山，坐拥黑龙潭公园、昆明植物园、昆明树木园。黑龙潭植物园板块拥有136万平米的原生山林，被誉为昆明最后一块没有被污染的净土。境内常住人口约5000多人，流动人口上万人。周边配套设施完善，生活条件便捷，其中幼儿园：启蒙双语幼儿园中小学：茨坝中学附属小学、昆八中、昆十中求实校区、昆明市第二十一中学、昆明市茨坝中学、第三十四中学等。大学：云南机电职业技术学院、昆明物流与交通学院、农大建筑工程学院、云南财经大学、云南农业大学、云南师范大学、云南中医药中等专业学校、云南电网公司教育中心、昆明冶金高等专科学校、云南省贸易经济学校、水利水电学校、云南综合技工学校、云南机电职业学校等综合商场：惠利超市、佳乐购物中心茨坝店，茨坝商业步行街，蒜村农贸市场等医院：第二人民医院北门、昆机集团医院、云南康复医院、盘龙区茨坝卫生院邮局：茨坝邮政支局储蓄营业室、中国邮政青松路邮政所、黑龙潭邮政所银行：工商银行茨坝分理处、建设银行茨坝支行其他：昆明植物园 昆明黑龙潭公园、月牙塘公园、长虫山森林公园、世博园、金殿公园、盘龙江沿江公园等超大型自然生态公园公交线路：115、9、76、128路本案距离： 昆明第二人民医院700多米 黑龙潭公园180米 昆明玉器城石关村 2.9公里北辰财富中心 7.3公里云南农业大学 1.1公里云南农科院 5公里龙江雅苑 3.9公里昆明三十四中学 1.9公里昆明二十一中学 2.2公里昆明十中求实校区 4.2公里昆明烟厂 5.4公里昆明机场 18公里昆明火车站 17公里本案本案周边态势（一）本案周边态势（二）卫星图（一）青松路沣源路云南农大本案项目区域位置图（二）地块SWOT分析优势分析1、本项目处在黑龙潭和植物园区域，附近空气清新，自然植被良好，适合养生居住，在昆明市民心中是公认的适宜居住区域。2、附近只有2个已交房的楼盘，立欣州和都市枫林，已全部卖完，近期周边无新的楼盘推出。3、附近将规划公园，更符合项目环境的生态需求，蒜村的搬迁及道路的拓宽讲提供交通上的优势。 4、周边配套完善，昆明植物园、昆明植物研究所、黑龙潭公园、云南农业大学、昆明第二附属医院、昆明二十一中等均在附近。劣势分析1、立欣州和都市枫林均有洋房和别墅出现，当时的开盘价格不高，洋房均价不突破5000元平方,商铺也在6000左右平方，价格优势不明显。 2、周边商业氛围不浓厚，除了茨坝镇中的步行街外，基本没有上规模的商业区域。3、交通不便捷，目前只有在黑龙潭公园和植物园的南门通车，在项目还未有直达车到门口4、政府对房地产市场的进一步规范，金融对地产的调控等措施的出台。机会分析 1、北市区在土地放量及二级市场放量上均开始速度减缓，这是区域可开发土地减少的反映。2、在丰源路上有管道煤气总管已经铺设成功，小区可以通煤气，提供生活便捷。3、北市区未来的发展方向将主要是增加商业，教育，医疗，交通等配套，提升北市区居民的生活水平和档次，这将是北市区新的经济增长点。挑战分析： 1、本项目有20多亩的商业开发，周边的商业氛围不弄，如何将住宅和商业有机的结合将是个挑战。2、本项目有限高，如何能够发挥利益最大化也将是个挑战。3、住宅的开发立足于精品、高档住宅，做到一流的智能化高端小区，做到昆明乃至云南省的高端、高品质的小区。4、石关村玉石城的建设，将分流部分客源，如何做到项目的差异性和特殊性。（三）北市区现有小区建筑类型以小/高层为主，多层较少项目名称 多层 小高层 高层 超高层 别墅洋房 欣都龙城 半山七哩溪 溪麓南郡 贵研自然界 和谐世纪 龙江雅苑 彩云间花园 天骄北麓 四、北市区人口划分1、原区域居民 原区域居民除了北市区早年村庄的人口，很大部分是早年开发的金星小区、金实小区等金字系列商品房住户和江东花园居民。 2、区域单位职工 以北市区龙泉路附近、植物园片区的各高校师生和北市区内的各省市政府、企业单位员工为主。3、区域外迁入居民 主要是在北市区房地产大开发的时期购房的客户，以普通收入家庭为主，中偏高等收入家庭为重点，高收入家庭为辅，很大程度上提升了北市区的居住环境和人口素质。 4、外来人员 北市区居民中外来人口占相当比例，其中包括云南地州县上的来昆置业的中高收入人群、省外沿海地区来云南度假置业的中高收入人群、外来国籍的人群，比例是依次递减。五、北市区房地产客户分析1、北市区客户工作区域：北市区客户中51%工作地点为中心区，其次19%的客户工作地点是东市区； 中心区房价较高，东市区配套略差，使得客户选择北市区的住房；2、客户在北市区购房关注点：选择在北市区购房，客户的关注点依次是环境、升值潜力、居住氛围，配套； 其他客户选择北市区是感觉北市区居民素质较高；和其他区域相比性价比高；3、北市区客户置业关注点：“价格”是首选，价格要合适考虑才不会造成家庭经济压力；大部分客户认为如果位置不理想，那么交通的便捷性很重要；客户对于配套主要是关注教育，希望孩子能得到好的教育。4、北市区客户置业目的分析：北市区客户职业目的65%为自住，其中第一次置业的客户占有一定比例； 投资性客户约占1/4，这种状况体现了北市区良好的发展前景。综述：北市区客户群体以昆明市中产阶级为主（1） 置业人群来自主城各区以及地州中高收入客户。外来人口中云南地州县上的来昆置业的中高收入人群占50%。（2） 整个区域的首置客户占了60%以上；主要为昆明市中心的中产阶级。 （3） 中产阶级的改善性客户也是本区域的重点客户。改善性客户以本区域内客户为主，兼顾其他市区及地州客户。这类客户基本为换环境与换品质，换面积客户相对较少（4） 龙泉路附近、植物园片区的各高校师生为置业主力人群；北京路延长线附近的省国土资源厅，上庄片区附近的金安小区和月牙塘小区，银河片区附近的红云集团、穿金路附近的国家政府单位和国家企业单位的；这部分客户也是区域内改善性客户的主要构成部分。（5） 北市区经过十年的发展，房地产发展较成熟，建筑类型主要为小高层和高层，客户层次为中层阶级及以上，其中金殿，世博片区的别墅更加拉高了片区的总体水平。 （6） 北市区在土地放量及二级市场放量上均开始速度减缓，这是区域可开发土地减少的反映，北市区未来的发展方向将主要是增加商业，教育，医疗，交通等配套，提升北市区居民的生活水平和档次，这将是北市区新的经济增长点。 六、对项目的设计思路 住宅：由于本项目有限高等规定，住宅拟设计成以花园洋房为主的住宅群，规格为90150左右的，以三房、四房等形式的为主。住宅打造成较为功能、只能、绿色低碳的小区，整体定位在高端小区。小区内配备光伏电能、温泉入户、电梯入户、智能化等设施。通过“偷面积”等手段，提高楼盘的附加值，尽可能的从面上给客户以最大的实惠。良好的、人性化、智能化的物业管理，结合当前的周边楼盘价格，拟销售价格定位在1.5万元/甚至更高，打造成昆明的“山顶”。产品定位：打造成“高贵、舒适、超前、私密”的楼盘，凸显出主人的成功人士的身份目标客户群：国内外成功的企业家、政府官员、社会知名人士、归国人员等高端人士。商铺：以现有的宾馆建筑为核心（宾馆初期可作为销售部，进行精装修），以扇形辐射，打造成商业街区，规格为2到3层得独栋式商铺。面积在100300左右。价格拟定位30000元/，打造成休闲、度假、养生街区。目标客户群：高端桑拿、养生产品体验及购物、养生餐饮、私人高端会所等。操作模式：因为本案的地段商业氛围不浓厚，需要一定时间的培育，为了打消购买者得顾虑，可采取多种形式的付款，例如：优惠比例提高、赠送活着以租代买等形式。例如：溪麓南郡、滇池卫城、云南印象等楼盘溪麓南郡规划图七、销售策略（一）市场气氛培养1.硬件塑造（1）告知性工地展示应利用楼盘入口围墙包装，树立项目形象，营造市场气氛。并可通过横幅，彩旗等工具将项目信息传达给市场，吸引买家。（2）户外广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力，可以有效提升项目的知名度。在广告牌设置上可以考虑，公交车站灯箱、车身广告等其它户外媒体。（3）设置精美的经典户型样板房通过对样板房的包装设计，引起客户购买冲动，促进成交。2.软性宣传（1）为区域造势通过报纸软性文章，详述片区的种种优越之处，以完善的社区配套、优越私密的生活环境、清新的空气、便捷的学校教育条件打动买家的心，留住区域客源。（2）为本案造势通过各种宣传渠道发掘客户资源，把市场的注意力拉至本案住宅，突出项目形象，以本案住宅环境好，交通便利、养生健康氛围浓郁、性价比高等优点吸引买家。（二）促销手段1.美饰销售点本项目的设销售部和市内接待处，售楼部可设在现有的宾馆这里，进行精装修后即可运用，接待处可选择在市内较热闹的地段上，结合本案的文化形象对销