成都熊猫城不得不说的故事-富力地产 文档.doc

成都熊猫城不得不说的故事-富力地产 2012-2-13 13:06阅读(42)下一篇：万华地产 |返回日志列表 赞赞赞赞 转载(8) 分享 评论 复制地址 更多第一节2006：生死未卜的关键赛点 2006年9月26日凌晨，深夜中的成都沉静如水。成都熊猫万国商城董事长办公室却仍然灯明如昼，它的主人陈宇光站在临街一侧的窗口，望着霓虹掩映下的都市，心潮起伏、全无睡意。在陈宇光看来，熊猫城这座一直被外界谑称为“西部第一坑”的亚洲最大都心MALL，像一头被夜色包围的巨兽，已迎来了脱困而出的良机就在10多个小时以后，熊猫城将与著名地产企业广东富力集团签约，携手开发熊猫城二期项目。根据协议，富力集团将注资20亿，开发共20万平方米的商业物业。陈宇光已经有13年没有这样舒心过了，从1993年签下这块地开始，资金上的窘迫似乎就成了横亘在他面前的一座不可逾越的大山，在经历了项目工程延期8年的历史挫折后，陈宇光正面临着熊猫城一期招商不利、门庭冷清的现实困难。按成都业界的观点，熊猫城早就被提前宣判了死刑。但如今，有了富力集团这样财力雄厚的实力企业加盟，熊猫城看似灰暗的前景又迎来一线生机。陈宇光和他的熊猫城，在一场与自身命运的比赛中，正面临着一个最关键的赛点。资金，就是企业的血液，20亿资金注入，对于长年陷入资金困境的熊猫城来说，正是起死回生的续命之液，它极大地缓解了熊猫城长达13年深度贫血的状况。而对于陈宇光而言，第二期项目一旦开工，就意味着一场毕其功于一役的战斗开打，在经历了第一期项目的种种挫折之后，第二期项目被外界与陈宇光本人都赋予了更多的意义，它的成功与否，将直接影响到陈的商业命运。从更高的层面上讲，熊猫城作为50万平米超大都心MALL而存在，将直接挑战业界与学术界在很早以前就下过的结论成都不可能有20万平米以上MALL的生存空间。2006年9月22日，陈宇光手下大将，熊猫城副总裁杨军对记者感叹：“与富力这样的企业签约，本来在1993年就可以做到，但是天意弄人，到现在终于如陈总所愿，这是一桩迟到了13年的联姻。”正如杨军所言，1993年，当时长袖善舞的陈宇光便与新加坡远东集团签好协议，拟投资25亿，打造西南第一SHOPPING MALL，然而计划因故流产。在此之后，熊猫城又先后与万科、华润、中原、香格里拉酒店等实力企业擦肩而过。13年后，它才又面临着一次可能改变命运的机会携手富力。在接受记者采访之时，陈宇光坦言：“这个项目就像是一场长达13年的比赛，对于我来说，能收回投资，打成平手就算赢。”在记者看来，这更像一场陈与自己之间的比赛，一场理想与现实之间的战争。作为中国第一代商海枭雄，陈宇光早在上世纪90年代初就在“商业黄埔军校”证明了自己的能力。但如今，第一代商海风云人物已是大浪淘沙，所剩无几。在外界看来，经历了熊猫城一期的大挫折之后，陈宇光本来也是行将进入历史的人物。但他在历史的门口，凭借自己的坚韧顽强转身，又回到繁华耀眼、众人瞩目的现代商业大潮中来了。这一次，他能证明自己仍然属于这个时代吗？第二节1993：碎梦时分 “你可以说我沽名钓誉，好大喜功，但当初回成都，我的确是想做一个不同一般的项目，它必须要具有历史价值，要具有时代的标本意义，这就是我做熊猫城的初衷。”陈宇光对记者说，然后他低头沉思，像是回到了上世纪90年代初。一起开创大场面当时，成都提出要建立“大商业、大流通、大市场”的国际大都会，正大力招商引资，而当时在海南做得风生水起的成都人陈宇光，正是成都市物色的头号人物。1985年，在赚得第一桶金后，陈宇光怀揣着几十万元从成都到海南，开始了他叱咤风云的海南岁月。1992年，他创办的新能源公司成为中国第一家民营上市企业，业界威望空前鼎盛。90年代海南地产热潮到来时，陈宇光也调整了新能源的战略，将发展目标锁定在开发商业地产与旅游地产上，准备放开手足大干一场。因此，一接到成都的邀请他便欣然回乡。当初，在熊猫城地块之外，陈宇光还有许多其他选择，府河改造工程，九眼桥一宗土地、天府广场旁一块土地，以现在的眼光看来，任意一种选择都强于熊猫城。但陈宇光偏偏就选中了熊猫城地块，他准备在该地打造一个成都商业地标，这也是其建立商业地产王国计划中最重要的一枚棋子。敲定地块之后，陈到国外考察。93年的一天晚上，他站在香港明报大楼顶层，俯视着中环流光溢彩的夜景，脱口说到：“要做就做这样的商业地产。”于是，熊猫城就此被定位为大型MALL。紧锣密鼓的筹划之后，一个50万平米、投资额25亿人民币的都心MALL浮出水面。在当时，25亿对于一家民营企业而言，无疑是一个天文数字。即便在1994年的福布斯排行榜上，位居大陆富豪第二的陈宇光也只有10亿元财富。“当时很多人都劝我不要做，说这个项目难度太大，因为做大型购物中心，投资大，投资回收周期长，风险太大。”陈宇光说，“但我一直都认为自己是个不合时宜的人，多数人认为不能做的，我偏偏要做。”50年代出生的商海第一代风云人物，多数都有“不合时宜”的特质。牟其中、史玉柱、罗忠福、刘永好。他们精明、睿智，能见人所不能见，敢为人所不能为，这种特质给他们身上罩上了一层“英雄主义”的色彩，使得他们在早期中国商业大潮中占尽风光，也正是这种“不合时宜”让其中一部分人败走麦城，成为商业大潮中的前浪。祸不单行当初成都市政府同意陈宇光只先出1.5亿拆迁费，他也并没有打算一个人自己干，他的运作计划分为三步：先缴1.5亿元的拆迁费用，再利用自己在中国商界的声望，引入资金共同开发，然后还可以将项目包装上市或成立信托基金，筹集到更多的钱。看似合情合理的计划其实蕴涵巨大的危机，稍有一个环节出错就会导致满盘皆输。在中国早期的商业运作中，商业枭雄们通常只在项目前期注入极少的资金，然后依靠政府与银行支持，便可玩转整个项目。这样的“空手道”几乎是每个传奇人物的必修科目，在海南的风云岁月中，他们玩得游刃有余、呼风唤雨。然而，中国商业规则变化之快，让很多人措手不及，黯然收场。而熊猫城的运作三步曲，也玩的是心惊肉跳的商业规则！在当时，陈宇光运作方案得到了成都市政府的允诺与支持，他也因此而信心大增。这个得到政府承诺的运作方案只进行了第一步便告夭折，投入了1.45元拆迁资金之后，项目因拆迁问题停工，并且一停就是8年，这八年间，他的人生轨迹大起大落，加之当时的历史背景下，协议性土地遭遇政策的变化，以前的承诺难以兑现。设想中的西部第一城也慢慢地蜕化成了西部第一坑。在项目启动初期，熊猫城已与新加坡远东集团签订了合作协议，远东集团承诺，项目初期将注入5亿资金，成立新成公司联合开发熊猫城。“后来远东集团看到拆迁问题迟迟没能解决，也就没有合作的打算了。”陈宇光回忆到这里，叹了口气。“当年我本想只投入1.5亿的拆迁资金，然后主要考虑引资，没想到13年来，我自己已砸了14亿在这项目上。”合作者抽身而去，融资链条一断，各方共襄盛事的大场面，变成了熊猫城独撑危局。熊猫城，这个号称“亚洲最大”的都心MALL，在此后的8年时间里，一度被贴上了“疑似烂尾楼”的标签。拆迁问题无法解决，就难寻合作者，导致融资渠道不畅。这意味着熊猫城陷入了资金缺乏的泥沼中。资金，自此成为了困扰陈宇光13年的心病。然而，熊猫城还不是陈宇光惟一的痛，在1993年底，陈宇光因涉嫌海南“李善友案”而接受审查，由陈氏兄弟一手创办的新能源公司犹如台风中摇曳的孤舟上下起伏，成都熊猫城也如风中飞絮，前途变得格外迷茫。19962002：破茧之痛“我已经习惯了危机，每一次危机之后，我都会有一次大的发展。”陈宇光说这句话的时候神定气闲，在他身上又隐隐浮现了当年那股霸气。危机边缘1993年，是陈宇光事业最重大的转折点。上半年，新能源在股票市场玩得风车斗转，其股票价格从刚上市的4.7元飙升了10多倍，公司的总资产也从刚上市时的4.7亿元猛增到1993年的9.1亿元，成为当时海南乃至全国房地产业的佼佼者，其著名的广告用语“投资新能源，稳操胜券”在国内证券市场上几乎无人不知，无人不晓。而年底，陈宇光便接受审查，直到1995年7月才被认定无罪，得以重返新能源。而在这两年中，新能源早已是今非昔比1994出现重大亏损，1995年更出现资不抵债。当陈宇光重新审视自己的企业时，他发现，新能源已处于崩溃的危机之中整个海南的地产开发热潮已经迅速降温，公司两年前的战略架构已经不适用。最关键的是，由于早期布点开工的项目多过，新能源已经陷入严重的资金危机中。就在1995年2月发布的福布斯排名上，陈宇光还以10亿的财富名列第二，而这位中国内地最富有的富翁之一，最受困扰的问题竟然是钱！1996年，陈宇光以筹资为理由出国旅居加拿大。据有关方媒体分析，还有个原因是陈对18个月的审查心有余悸，出国避祸。王石的自传道路与梦想一书中提到他与陈宇光1998年曾在香港巧遇，他劝陈回国，但在通关的时候，原来已准备与王石一同回深圳的陈因心中挥之不去的阴影，突然停了下来，转身告辞。审查事件给陈宇光带来的影响可见一斑。但就在如此艰难的境地，陈宇光也丝毫没有改变其建立“西部第一城”初衷。在1996年到2000年这段时间中，为了能让熊猫城再次开工，进行了4年艰苦卓绝的筹资。4年中，仅仅是筹资推广，便耗费了陈400万美元。他甚至卖了自己在温哥华的房产，为熊猫城复工一事殚精竭虑，倾其所有。用陈宇光自己的话讲：“为了熊猫城这个梦想，我选择了弃帅保车。”“帅”是新能源公司，“车”是熊猫城。首先，为能筹集到资金，陈宇光低价出让了很多优质项目。先是95年，将海南石梅湾一块10平方公里的地皮，作价2500万元抛出套现。2500万元显然是杯水车薪，于是陈忍痛将物业面积18万平方米的海南万国商城以5000万元的低价出让。据悉，当时海南万国商城已经在海外出售了四分之一的物业，合同金额达到2亿多人民币。但这笔近在眼前的资金对陈宇光来说，却是解不了近渴的远水，风雨飘摇中的新能源急需补血救命，而在成都65亩的熊猫城也正像一头饥饿的困兽，对新注入的资金望眼欲穿。1998年，中国证券报刊出题为陈宇光退出琼能源的新闻。这一年7月，有香港华润背景的海南润达实业有限公司与陈宇光名下的海南新安房地产有限公司、海口新宇环境艺术装饰有限公司签订股权转让协议，受让两公司持有的琼能源的法人股，总计受让39864466股，占总股本的25.61%，成为琼能源的第一大股东。至此陈宇光全面退出琼能源。1998年海南润达以第一大股东的身份进入陷入困境的琼能源，同时发布公告称，琼能源在当时主业处于全面停业状态，没有一分钱的现金流量。公司原有的成都熊猫商城项目和石梅湾滨海酒店项目，均被前第一大股东通过各种手段将项目的控股权和操作权实际上转移了，占公司当时总资产的70%左右。重回成都经过四年时间的奔走操劳，陈宇光已融到了1.3亿元人民币资金。2000年，他从加拿大飞返成都，全力为熊猫城复工奔走。经过与成都市政府及有关银行反复磋商，拿出了一个新的自救方案，2002年3月8日，熊猫城正式开工。“其实，如果我当初不急于复工，就没有现在这一年1亿多元的运营成本压力。仓促开工，有合作方催促的原因，也因为熊猫城是我这后半生最大的梦想，我愿意为它再冒一次险。”陈宇光承认复工过早是一次决策失误。他认为，如果当时咬紧牙关，顶住各方面压力不开工，熊猫城现在就不会有一年1个多亿的资金包袱。时隔8年之后，陈宇光再一次将全部身家押在了熊猫城上。在大多数人认为熊猫城已经无药可救的时候，他又凭借自己的坚韧与“不合时宜”，展开了一场规模宏大的自救运动。在陈宇光的眼中，一个集购物、娱乐、美食、休闲、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多种功能为一体的超大型综合性购物中心的轮廓又再次清晰起来。与时代断裂的理想？重圆旧梦固然是人生一大乐事，然而在日新月异的现代社会中，一个被推迟8年之久的计划，还有没有存在的必要？或者说有没有改变的必要？在1993年，成都商业正处于快速增长时期，而全市当时仅仅有一个较大的专业商场人民商场，也只有3万多平米，惟一一栋高层建筑就是蜀都大厦。这个背景之下，陈宇光要建一个标志性的商业载体，融入国际大市场的想法颇具有前瞻性。这个时期，陈宇光在中国商界的影响力达到了顶峰，凭借政府政策与城市规划的支持与各方品牌企业的加盟，熊猫城完全可能重新划分成都商业地理的版图。然而，8年间事不易，时已移，就在熊猫城被冠以“西部第一坑”名号的8年中，成都的商业格局也变得特征鲜明，春熙路、盐市口、骡马市三个核心商圈已成气候，这三个区域大型百货商店，高档品牌名店更是林立。而熊猫城正处于三大商圈的夹缝之中，将三大商圈粘合在一起，影响力尚有不足，要另立山头自成一派更是难上加难。可以说，8年的工程延误使熊猫城错失了一轮经济周期，它在最有资格发言的时候选择了沉默，到如今大局初定，它在成都商业地产界也失去了应有的话语权。要重新寻回这种权利，它需要付出于8年前几倍的努力。其实，即便在复工之时，陈宇光仍有一次轻易翻身的机会改变建立MALL的初衷，将熊猫城分期建为写字楼或商务公寓。以顺城街的地理位置与区域环境而言，这样的项目能快速收回投资并且盈利。在写字楼热席卷成都的2000年代初，顺城街上的写字楼和商务公寓如雨后春笋般冒了出来，但就在此时，陈宇光再一次显示了他“不合时宜”的特质坚守SHOPPING MALL。“如果要建写字楼，我早就建了，用不着苦守着这块地皮8年，我要在成都建一座标志性的建筑，而不是随眼都能看到的东西！”陈宇光说，“一个十克拉的钻石与十个一克拉的钻石，具有截然不同的意义，我就要做十克拉钻石的生厂商。”据陈宇光的大将杨军称，在当时，陈宇光手上本来还有一块地皮，就是现在天府广场南侧城市之心的位置。但陈宇光权衡良久后称，这样的东西，几年以后成都遍地都有，于是转手卖掉了这块地。2002年熊猫城开工，离陈宇光纵横商界的海南岁月已经有10年，这10年间，他从不惑之年进入了知命之年的门槛，脸上增生的皱纹写着沧桑。也正是这10年，中国商海格局已发生了根本性的变化，资本积累时期的风云人物们大多不见踪影。以智力而论，活跃在浪尖的是丁磊、陈天桥、李彦宏这样的年青新贵，他们挣新钱的速度甚至比印钞机还快。以实力而论，房地产界的富豪们的财富也呈几何级增长，10年前，10亿人民币便可登上福布斯榜首，而现在，10亿财富甚至不能挤入前150名。海南岁月是英雄时代，一人之力便足以搅动江湖风雨，而在成都，陈宇光面临着资本时代的实力考验。即便是他周围的十几名老臣十几年来忠心耿耿地追随着他，陈宇光也强烈意识到了：他的理想虽然还是原来的理想，而江湖却不再是原来的江湖。这个江湖的游戏规则已经变了，拥有资本实力才拥有话语权。陈宇光知道，一味固守初衷，他会失去很多市场机会，熊猫城的未来会面临极大的危机。但是，陈就是一个坚定不移的大型MALL的守望者，做MALL已经成为他的一种商业信仰，他只会在保持信仰的前提下作出改变。而大型MALL这种业态，恰恰是很多人质疑的重点，这个矛盾使得陈宇光的个人理想与社会现实发生了最强烈的冲突，也凸显了他“不合时宜”行事风格。第三节2002-2006：最后战役 2002年，旷日持久的拆迁工作终于宣告完毕，名声在外的“西部第一坑”终于迎来了迟到8年的开工典礼。次日成都各大报纸，把“熊猫城开工”和“成都CBD核心区域规划”的新闻一同登在了头版头条最醒目的位置，其意义大小不言自明。添酒回灯重开宴此时，熊猫城的开发商熊猫万国商城由三家股东构成，加拿大南大门控股有限公司、海南新安房地产公司及成都英凯实业公司，分别持有60%、20%和20%的股份。南大门是上世纪90年代末陈宇光旅居加拿大时组建的公司，海南新安则是陈执掌琼能源时的股东。以此看来，陈宇光其实没有找到多少合作资金。陈宇光对记者承认，2002开工是一个错误决策。以其当时的资金实力，还不具备开工的条件。“其实，如果我当初不急于复工，就没有现在这一年1亿多元的运营成本压力。仓促开工，有合作方催促的原因，也因为熊猫城是我这后半生最大的梦想，我愿意为它再冒一次险。”“由于拆迁一拖就是8年，吓跑了当年参与合作的海外财团，也错过了熊猫城最佳的经济周期，被迫拉长了整个项目的开发时间。这里一动起来平均每一年要砸进去一个亿，8年过后资金成本被摊高给项目带来了巨大的财务风险，最后在公众心目中却留下的是负面效应。”这是陈宇光亲口概括的恶性循环的历史路径，他并不认为传言中的“资金短缺”是熊猫城的根本问题，而拖延8年之久的拆迁之困才是其问题根源。熊猫城一期工程很快就尝到了勉力开工的恶果，在2002年至2004年，由于资金短缺，熊猫城遭遇到三次停工。98年为了套现资金陈宇光已经转让了琼能源，又失去了利用上市公司圈钱融资的平台，为了筹集400万现金使工程复工，他甚至把经营许可证作抵押给了信托公司。这个时期，陈宇光明显感觉到自己得不到与其规模相对称的金融产品的配合，他无法理解，熊猫城这样一个航母级的半公共产品得到的银行贷款却和一些小规模项目一视同仁。“外界总认为我最擅长的就是公共关系，跟银行、政府打交道很有一套，实际上，我就是没处理好，才会面临现在的资金压力”陈宇光对记者说，语气有些激动。仅靠当年出让上市公司琼能源套现的5000万自有资金只够启动项目之用，之后的熊猫城一直都处在边施工边募集资金的状态。跟随陈宇光十几年的杨军回忆：“有一阵为了买钢筋，公司员工甚至发动私人凑款，几千、一万的借给公司。”与万科、华润擦肩而过其实，这期间不断有资本雄厚者找到陈宇光谋求合作，其中就有万科的王石。虽然两人私交甚密，但两家企业终因“理念不合”而未能成行。据悉，万科与熊猫城谈判之时，提出将熊猫城建为高档电梯公寓，但这与陈宇光创建MALL的理念不合，本可以成交的合作就此作罢。据悉，王石对陈拒绝他一事耿耿于怀，在得到熊猫城携手富力的消息之后，王石曾经致电陈宇光，将其怒斥一通。对万科与熊猫城合作计划的流产，世家机构董事总经理郭漫舸评论道：“不管两家公司的领导人关系再好，熊猫城毕竟是一个巨大的商业项目，各方都有自己的利益考虑。”更有资本雄厚如华润者，在项目之初提出要全盘接手熊猫城，以开发周期更短的商务公寓项目取代MALL，陈宇光本人也可以拿着上亿的现款全身而退，但陈还是拒绝了。因为在他看来这些寻求合作者多看重的无非是短期利益，以压缩裙楼面积增加商务公寓面积来降低开发风险，并在短期内迅速获得收益，这显然与他十几年来坚持做MALL的初衷相违背，他最终选择了孤独的突围，很多劝解过他的人为此感到不解，而陈却解释：“一颗十克拉的钻石和十颗一克拉的钻石哪一个更珍贵？他们看中的无非是这块可供成片开发土地的巨大潜力，而短期利益和长期理念显然是无法调和的。”坚守理念，陈宇光拒绝了许多甜蜜的诱惑，在他看来，信仰比利润更为重要，他要把“西南第一城”的梦进行到底。门前冷落车马稀顶着巨大的财务风险，克服住资金短缺的困难，熊猫城迎来了一期工程的封顶，然而更大的招商问题开始凸显出来。陈宇光承认：“我们在招商上缺少经验，出现了几次重大失误。”招商屡战屡败，再加上延期8年开工的负面影响，是造成熊猫城一期门可罗雀的关键原因。一开始为了聚集人气，熊猫城举办了美食节、购物节等活动，但收效甚微，活动时人流不息，活动后依然冷清。为了填补项目开发后期3亿多元的资金缺口，熊猫城冒险将一部分物业分割出售。这一权宜之计，为熊猫城日后整体招商埋下了隐患。虽然在当时，陈宇光就意识到了这个失误的严重性，但为了给项目补血，他还是忍痛卖了1万平米的物业产品权益。陈宇光称，“当时我们完全可以通过出售物业产权收到8亿资金，但考虑到项目长期的整体规划，最后只出售了一小部分。”2003年，闻名东南亚的超五星级酒店香格里拉有意入驻熊猫城，但陈却在土地价格上执意坚持最终导致谈判破裂，直到现在陈宇光还为此事抱憾不已。2004年5月，当时活跃于商界和文化界的陈逸飞亮相熊猫城，双方表示将共同投资5000万美元筹建面积达2.3万平方米的逸飞国际文化广场。但陈逸飞的突然辞世，让这个宏大计划转眼化为泡影。2006年引进铜锣湾百货可以看作熊猫城为数不多的成功谈判案例，但也是陈宇光认为最失败的一次招商。据陈宇光自己回忆：在与铜锣湾掌门人陈智签约不久，他就隐隐感觉到扩张过于迅猛的铜锣湾已经显露出潜在的危机，其间他几次劝告陈智不要扩张过猛。果然好景不长，今年3月，铜锣湾百货在成都、重庆地区的合作出现变数，项目面临终止合作的风险。而自去年10月份至今，深圳铜锣湾集团旗下位于兰州、烟台、大连、河源等地的百货店相继歇业，铜锣湾在其他地区的Mall或百货店也在某种程度上遭遇了招商瓶颈。之后铜锣湾又与邓洪的新世纪城签定了合约，在成都一脚踏两船，今年4月熊猫城只得与铜锣湾终止了合同，陈将其定义为“重大失误”。在此之前，王府井百货也向陈宇光抛出过橄榄枝，但双方在主力店所选择的楼层上出现了分歧，最终导致合作流产，陈宇光把这次的流产原因全部归结为本方失误。从动工到现在，陈宇光的失误频发让熊猫城的前景再一次饱受外界质疑，种种迹象为这座巨无霸式的西南第一Mall罩上了一层灰色的外衣。最后的机会一系列尝试的失误，让陈宇光得到了“错试高手”的称号。也让熊猫城得到业界“扶不起的阿斗”的评价。但陈宇光并未就此妥协认输，他说：“我最敬佩的人是曾国藩，他也曾经屡战屡败，遭受非议众多，一度有自杀的念头，但最后成为了裂土封疆的大人物。对于我的一切所为，我的态度是：功过自有后人评说。”与铜锣湾发生“情变”后，熊猫城一度被认为失去了最后一根救命稻草。但陈宇光硬生生地在一片怀疑声中，成功携手广东富力集团。这个新到的合作者也是陈宇光自己认为最“情投意合”的对象。|据熊猫城副总裁杨军透露，与富力合作开发的熊猫城二期项目，已定名为“富力熊猫城”，这个项目包括2.5万平方米的商业中心、2万平方米的西部金融中心、1.4万平方米的会展中心，以及一栋11万平方米(包括五星级酒店、5A写字楼及顶级商务公寓)的塔楼。这样的规划，与陈宇光的设想不谋而合，今年以来，陈宇光便频繁南下广州，邀请富力北上成都合作。为邀得富力合作，陈放弃了对熊猫城二期的控制权，在该项目中，富力以55%的股份成为大股东。富力集团以香港上市公司的雄厚财力与近来在国内市场的生猛势头，使危机中的熊猫城迎来复活的机会，对陈宇光而言，这也许是他最好的一次翻身机会，也是他最后一次机会。在与记者谈及熊猫城的未来时，他说：“必须看到，目前在整个亚洲还没有一起MALL失败的案例，我相信随着市政府对CBD核心区的重新定义，和对城市规划的重新思考，MALL的前景一定是光明的。未来可以证明一切，哪怕到时候业主已经不是我。”曾经的合作者郭漫舸说陈宇光有严重的销售恐惧症，此言或许不虚，但郭漫舸更愿意仰慕陈宇光脑子里那一套完美的城市规划。陈那种带有强烈理想主义色彩的规划愿望，让他的前半身经历了异于常人的大起大落，而他的好友王石却告诫他：“你以为城市的变迁是你陈宇光一个人能够做到的吗？你的熊猫城，你应该卖掉它！”第四节个人理想与社会现实的交锋陈宇光的身上有着中国第一代商人的英雄情结，在他的意念里，要成就非常之事，就要有耐得住寂寞的决心。由此不难理解他和熊猫城为什么能在如此困难的局面下坚守到现在。这13年中，他不但顶住了来自外界的怀疑，也顶住自己资金紧缺的压力。观点交锋：无药可解OR起死回生？尽管拉来了富力入伙，陈宇光和他的熊猫城仍然被湮没在业界与学术界的质疑声音中。在很多人看来，“西部第一城”现在是，以后也仍将是一个乌托邦式的虚幻之城。西南财大博士生导师杨继瑞说：“熊猫城无药可解，自从它决定了要建50万平米的MALL，它就注定是一个失败的项目。”杨称，成都只适合建6万至12万平米的MALL，超过这个体量就没有生存空间。而专业地产咨询机构尺度地产则认为：熊猫城先后浮现“五大顽疾”，注定了其发展举步维艰：一、选址不当；二、理念过于超前；目前国内一线城市大MALL状况大多不佳，何况地处西部的熊猫城？三、物业老化；四、运营失当；五、屡战屡败，声誉受损。在外界看来，熊猫城要翻身的可能性很小，惟一的希望就在于第二期项目建成后，能重新树立各方信心，带来转机。|作为惯见风浪的商界传奇人物，陈宇光并没有流露出悲观的情绪。他以看似偏执的坚韧来坚持自己的理念。“可以说，熊猫城能坚持到现在，并按照自己原有的规划完成这个项目，对于我而言，就可以算着是成功了。”他对记者说这句话时，眼里不经意地流露出了一种自豪的神情。能在四面楚歌中携手富力，这本身就说明了陈宇光的巨大能量，他能在13年的资金困境中先后拒绝华润、万科等实力大腕的合作要求，最终迎来“情投意合”的富力集团，除去坚守自己开发理念因素之外，陈宇光已经酝酿出了一套突围计划。首先，他将项目融入了成都的城市规划之中，近几年，经过熊猫城的大力推广，该区域已经成为成都CBD核心区域，在未来成都的发展中占据了一个有利的位置。2006年，成都城市规划朝着有利于熊猫城的一面发展，首先是体育中心在明年女足世界杯后将拆迁，该地块将建成一个大型的市政公园。而有消息称，和记黄埔已拟在紧邻熊猫城的位置建高档商务酒店；成都科技馆等大型公共建筑也将在该区域建立；玉带桥拆迁后，西玉龙街恢复双向通车；顺成街将成为比人民南路更重要的车流主干道陈宇光手握的一张王牌是“地铁经济”，按照成都市轨道交通建设规划，2009年开通的地铁在熊猫城有一个出口，预计到时会增加不少具有一定消费力的人流。其次，熊猫城的债务并不重，据陈宇光称，他在银行的贷款一共只有7000多万，处于极低的负债水平。如二期项目成功，将极大地聚集人气，解缓项目一期招商不利的压力。第三，据悉富力集团将有可能接受熊猫城项目的整体包装与招商，虽然富力本身的商业地产开发经验只有两三年时间，但凭借其雄厚的财力与香港上市公司的背景，富力已招来两大全球著名的代理商第一太平戴维斯与仕邦魏理士。如熊猫城能利用这两家公司的影响，招来国际知名大品牌入驻，这座亚洲最大都心MALL将焕发生机。“我有信心招来好品牌入驻熊猫城，”陈宇光称，“毕竟全世界的知名品牌目前只有三分之一进入了中国，而只有十分之一进入了成都，熊猫城还有的是机会。”坦承败笔尽管承认自己是一个不合时宜的人，但陈宇光认为自己并不一意孤行。在开发第一期项目之后，他对记者坦承了运作上的几大失误。首先是对资源整合的困难估计不足，导致此后项目长期陷入资金困境。“对拆迁期限延长准备不足，是我最大失误。”当时按计划，一年之内便可完成一期工程的拆迁，没有想到一拖就是8年。“那些美食节之类的活动也不该搞，完全不符合项目的定位。”陈说，当初是急于制造人气，才出此下策，其实并没有带来多少效果，反而在大众眼中形成了熊猫城屡战屡败的形象。陈宇光认为，招商上最明显的败笔就是签约铜锣