房地产项目进度计划管理程序手册.doc

房地产项目进度计划管理程序手册1 引言一个编制适当的、周密详尽的施工总体进度计划是项目管理团队不可缺少的管理工具。在项目开发阶段初期由进度计划工程师负责制定项目内部的施工总体进度计划，并根据设计工作的进程加以定期更新。施工总体进度计划通过确定起始日期、持续时间和关键项目工作的内在关系为所有设计工作以及施工前期工作和施工作业的进展与协调提供一个框架。施工总体进度计划的制定应足够详细，为项目经理提供充分的规划信息以管理设计顾问和分包商。例如，对于完成结构的一个标准楼层，施工总体进度计划可能只包括一项简单的计划工作，而结构分包商递交的详细进度计划对相同的工作可能需要分拆8或10条项目。施工总体进度计划的详细程度应既可提供施工作业的总体时间框架，也提供了中期及最后的里程碑日期，并且作为设计顾问递交更详细的设计进度计划和分包商递交全面的施工进度计划的依据。施工总体进度计划以“卷拢”或纵览的方式也可用在每月项目进展报告中的进度状况部分。根据每周或每二周的承包商施工状况汇报中的详细进度信息，进度计划工程师可获得相关的资料完成对施工总体进度计划的定期更新。这样，施工总体进度计划为项目管理提供了一个可以协调项目各不同阶段、根据计划完工的要求监督施工作业进程、预测潜在的延误并提前进行修正的工具，还提供了一个为达到项目总体完成要求而作出的具体和及时的建议与行动的框架。2 进度计划编制要求进度计划工程师将编制和更新项目施工总体进度计划，该计划应根据项目进展的各阶段构成以下总的工作分类：s 施工前与设计阶段工作s 施工阶段工作s 项目竣工阶段工作这些部分将彼此关联，并且各工作之间确立了相互关系。当其中一个环节发生变化时，此后所有工作将会受到影响。例如，如果结构投标计划书发出日期改变了，则可能影响结构分包的预计回标日期，从而会影响到决标日期、施工起始日期。如果这些工作是在计划表的关键路径上，则可能影响结构工程的完成日期和整个项目。（关键路径上的工作如果被延误了，将直接延误项目的竣工日期。）这三个部分按以下方式相互重叠，相互联系：施工前与设计阶段工作 设计 招投标/签定合同 制作加工 关键里程碑日期 总体跟踪 长周期供货跟踪项目竣工阶段工作 整改清单完成 测试及试运转 政府部门审批 系统运作 项目总体进度计划 工作关系示意图管理公司将不断告知业主所有与第三方签订合同的关键日期（无论是与业主顾问、设备供应商和施工承包商等），以及合同中需要业主批准和决定的其他事项。业主将确保及时审批和决定以保持项目共同确立的全部时间目标。3总体进度计划最初的总体进度计划应由项目进度计划负责人员在项目开发阶段尽早制定。由于在项目开发期间仅有较少的信息可利用，第一份计划将比较简单，但它应包含足够的信息为前期规划提供一个总体框架。在此阶段应准备一份“项目大纲”概述项目的总体要求、预期建筑类型、计划建筑面积和预计的楼层数等。随着项目的进展，包含以下工作内容的最初的总体进度计划根据这些信息将被不断更新和扩充。此阶段总体进度计划的目的是给设计顾问提供一个合理的框架以制定包含在工作范围要求内的设计计划。 设计工作s 准备设计合同投标文件s 设计合同的投标周期s 审核和授予设计合同s 设计顾问制定详细的设计大纲s 概念/方案设计阶段 完成25%的审核和业主审批 完成50%的审核和业主审批 完成75%的审核和业主审批 完成100%的审核和业主审批s 初步设计阶段 完成50%的审核和业主审批 完成100%的审核和业主审批s 施工图s 基础开挖招标文件s 结构招标文件s 电梯招标文件s 机电消防招标文件s 幕墙招标文件s 政府部门审批及许可证施工作业s 目标动工日期s 目标开挖起始日期s 开挖工作s 目标结构起始日期s 结构工作（基于典型结构建设周期）s 其余施工作业进度示意s 项目竣工目标日期尽管只有很少的信息来源，这份简单的初期项目进度计划应足以提供设计顾问合同中的一系列可行的完工里程碑日期。该进度计划一旦经业主批准，它将成为本项目总体进度计划的第一版。随着项目的推进和设计工作的进展，进度计划工程师在项目管理团队的协助下定期更新施工总体进度计划，根据最新的项目设计充分细化施工阶段和项目竣工阶段的工作。4施工前与设计阶段进度计划项目总体进度计划中的施工前与设计阶段进度部分应侧重于以下主要方面：4.1设计工作设计工作应包括每一个设计阶段的明确的起始日期和完成日期。在各阶段内，对每一次演示和业主批准的进程都应确定审查与审批的目标日期。这些日期将与早期发包工作相联系，继而与早期施工作业诸如开挖与基础分包的目标开工日期相联系。4.2规划和许可证报批工作基于对总的审核周期的假设，进度计划中将包括关键的许可证报批的里程碑日期。需要由设计顾问递交的许可证报批文件将与这些日期相联系。开挖和结构工程的开始也将与开挖和总体建筑报批的里程碑日期相联系。4.3发包工作对每一个预计的主要分包工种，应包括准备招投标文件、招投标周期和目标的决标日期。此外，这些工作应与设计发包日期和每个分包工种施工开始日期相联系。5施工阶段进度计划项目总体进度计划中的施工作业进度部分应着重于以下主要方面。5.1关键里程碑日期对于那些对工程进展有重大影响的工作或汇总一组施工作业在一个子项中的工作(如建筑防水工程或主楼完成等)，应予与明确关键的施工里程碑日期。以下包括一些典型的里程碑工作：s 建筑许可证发出s 基础开挖工作开始（或其他主要分包工种）s 机械系统工作完成（或其他主要分包工种）s 临时电力系统供电s 永久电力系统供电s 建筑防水s 材料升降机拆除s 塔吊投入运作s 塔吊拆除s 电梯系统投入使用s 项目竣工5.2较长供货周期的设备或材料较长供货周期设备和材料的交付日期应该受到密切监控。这些里程碑日期即可用作确保没有遗漏较长供货周期物料的检查清单，也可作为一项状态跟踪机制。这些设备材料的供货时间和要求送到现场的日期应与提供相关工作的承包商确认并编入项目总体进度计划。以下包括一些典型的较长供货周期的设备材料：s 冷冻机s 冷却塔s 变风量调节箱s 消防泵s 电机控制中心s 应急发电机s 电梯设备系统s 电梯轿箱内装修（如果定制）s 进口铺地或墙体覆面石材s 定制加工或特殊物料s 架空地板s 进口办公设备系统5.3总体施工作业该部分内容是项目总体进度计划的核心，实际上计划中的所有其他部分在很大程度上受这些约束条件的牵制。施工作业应根据预计的分包工种种类而构成，并且应包括足够详细的内容以显示关键节点的开始日期、完成日期和中间控制日期。施工作业的持续时间应根据以往的资料和/或进度制作人员过去的经验来确定。所有工作应通过计划结构内的逻辑关系连接起来，从而能够确定一条“关键路径”，并且对单项工作的影响将会传递到相关从属的工作上。为了便于在每月进度状况报告中汇报，该计划应该以相关系列的工作可“卷拢”或悬吊在一个汇总分项内的形式组成。例如，对扩建园区内的一幢建筑，为了便于汇报，许多可能包含在内的计划分项应卷拢在一单个汇总线条内。除了跟踪与监控的功能之外，该部分也应给出包含在承包商合同工作范围内的完成里程碑日期。一般来说，在招投标过程中应该选择一个比施工总体进度计划要求的更加紧凑的计划。这样就为自己提供了一些额外的“缓冲”以调节不可预见的延误和因业主提出变更而对工期产生的影响。6项目竣工阶段进度计划项目总体进度计划中的项目竣工计划部分应着重于以下主要方面。1整改清单当确定项目竣工的目标日期时，还必须考虑整改清单的编制和整改工作。按照整改清单进行的整改工作进程可能需要数周乃至几个月的时间才能全部完成。2测试和试运转作为项目总体进度计划中竣工阶段的一部分，测试和试运转也是应该被跟踪的工作。测试和试运转可包括以下几项：s 应急发电机s 客梯和货梯s 暖通空调系统风量平衡测试s 暖通空调系统设备测试s 消防泵流量测试s 消防和安全系统区域及警报测试3政府部门审批政府部门审批程序因国家和城市而异。在市政官员签发“入驻证”或可以进驻大楼的类似证明前，通常会进行最后的验收和多次测试加以验证。4系统运作多数情况下“迁入”和系统运作的工作将与最终项目竣工事项的完成同时发生并且包含在项目竣工事宜中。这些工作可能包括由第三方增建厨房,设施租户准备食品和蔬菜，以及设备管理人员的启动工作等。7承包商的进度计划每个承包商应负责定期向监理汇报进度进展的情况。具体汇报的要求一般包含在承包商的合同表格中或合同工作范围内。这些报告应包括图表（横道图）以及数字和测试报告（完成状况矩阵表）等。承包商通常会在每周的