大学城商业攻略.doc

大学城商业攻略2005年1月25日作者：银丹 随着我国经济的迅猛发展，“以人为本”思想、“科教兴国”战略等的提出，教育产业越来越受到重视，继而“高教园区”、“大学城”、“大学村”等字眼应运而生，据统计目前全国在建已建的大大小小大学城共有55处之多，仅浙江就有六个，其中包括温州大学城，而由此带来的“大学城经济” 也成为继民营经济之后人们关注的焦点。 温州大学城位于瓯海区茶山镇境内，距市中心约10公里。温州大学城区域面积8平方公里，其中大学城4平方公里，建有温州大学、温州师范学院、温州医学院、温州职业技术学院等四大高校（现温州大学与温州师范学院已合并成温州大学）及3个学生公寓区、1个公建中心、教工住宅区和附属配套区。温州大学城于2001年下半年开始启用，现有全日制在校生近4万人，教师4700余人。随着四大高校的进入，与之配套的市政设施、服务设施、商业网点和交通网络逐步完善，使这个原本偏僻、落后的茶山镇形成了一个极具文化氛围的现代化新区，相应地，“大学城经济”也在这里愈发红火。 一、大学城对周边商业成型的影响及带动 大学城的兴建对其周边商业的影响与带动作用无疑是巨大的，首当其冲的是房地产业。自大学城搬进茶山之后，这里的道路开始整修，交通网络逐步得到改善，公交路线增多，双向八车道的南塘大道也即将竣工，同时，这里的各种配套设施也渐趋完备。茶山镇上原有的房子为自建民房，多为自用型住宅，三年前，一间4层的房子（包括地基）售价仅2030万元，而当前已升至5070万元；在梅泉路上，大学城兴建之前年租金1万元的底层沿街店面，现年租金已达到3万元左右。 各大高校的迁入，不仅提升了一般店面的价格，也推动了住宅价格的上扬。虽然大学城内有学生宿舍，但还是有很多学生喜欢在校外居住，各大高校一般都规定在校生禁止在外租住房，但某些高校由于学生人数猛增，宿舍铺位不够却是个不争的事实。三年前，这里的住宅出租房每个房间每学期一般300500元，而当前却是每个房间的月租金在300500元，涨了4倍左右。 其次，促使当地产业结构的转变、商业格局的调整，促进周边服务业的发展。大学城自迁入至今不过三年半，茶山镇的产业结构与商业格局已发生了翻天覆地的变化，之前的茶山基本上以农业、手工业、旅游业及服饰、鞋革企业为主，随着各大高校的相继迁入，原先的业态结构已不再适合当前的需求，各类加工厂的设置更是与这个风景优美、处处充满书香气息的大学城格格不入。于是，各类工厂开始外迁，取而代之的是餐饮、服饰、眼镜、便利店等服务业态的迅猛发展。就以紧邻温州大学的睦州垟来说，原先纯以居住为主的民房底层开满了各种风味的小吃店，而且生意出奇红火。“民以食为天”，特别在茶山镇这样偏僻的地方，“食”已不仅仅是一种需要，也是一种享受。虽然各大高校内均设有食堂，但校内那几个常年如一的菜式已满足不了众多学生的口味，而且从价格来看，校外的就餐消费未必高于校内，甚至比校内还优惠几许，正因如此，睦州垟的小饭店成了学子们最乐意光顾的地方。而被称为“学生街”的梅泉路特别是桥以北段，更是占尽先机，在短短的三年内各类以大学生为服务对象的店铺如雨后春笋般迅速开张，原先以茶山镇居民为主要服务对象的业态则逐步向接近茶山镇居民住宅区的南段转移。 第三，大学城的启用，将大大提升周围的文化氛围，带动教育相关产业的发展。自各大高校相继搬入之后，这里开始出现了家教中心与各种培训中心，方圆家教中心就是其中之一，培训机构本身就是一个产业，目前温州大学城的培训机构主要是外语培训班，其中又以英语等级培训为主。随着教育产业的发展，大学城周边必将出现更多行业，如会计、法律、设计、评估、经纪等高附加值专业服务行业的发展。 此外，大学城的兴建，还将带动农村经济的发展，一个4万多人的大学城带来的直接、间接岗位需求是巨大的。随着茶山镇闲置劳动力就业问题的解决，社会治安问题也就随之解决。 二、大学城周边商业现状评述 就目前来看，大学城学生校外消费主要集中在睦州垟和茶山镇上。睦州垟紧邻温州大学，其规模小，建筑物成新度不一，总体形象差，有一部分民房处在拆迁范围之内，总体难以承载大的商业。在业态上，现以大众型饭店、快餐店及各种风味小吃店为主，如“温州饭滩”、“福建沙县小吃”，经营状况良好。 大学生对于茶山镇上的消费又主要集中在梅泉路北段（以桥为界）与南阳商业街，梅泉路南段以镇上居民消费为主。梅泉路北段是目前的“商业中心”，现有店面154家，其中空置两家，营业率超过98.7%，在营业的店面当中，以服饰、鞋包、饰品为主，占21.7%左右；其次为快餐、小吃店，占13.8%；除此之外，这里还汇聚了便利店、咖啡、酒吧、书店、文具店、打字社、网吧、眼镜店、美容美发、体育用品店及医药、门诊、银行、邮局、旅馆、酒店等。都说学生的钱好赚，这条“学生街”两旁的生意十分红火，特别是每当夜幕降临之时，这里人潮涌动，再加上来往的车辆，常常造成交通阻塞，行路困难。由于自发形成，缺乏市场引导，这条街给人的总体印象是小、散、乱，道路窄，业态杂乱，产品档次较低。在大学城的规划中，除校内的少部分商业之外，就只有商务中心，而商务中心离建成时间至少还要两年以上，梅泉路作为茶山镇的主要商业街无疑是大学城商业目前的主要载体。 南阳步行街是条纯正的“学生街”，形成于2003年下半年，街长仅百米左右，目前经营的是中低档服装、鞋帽、挂包及各类饰品，该街为内街，规模小，商业氛围难以形成，所以目前的生意处于温而不热的状态，每间店面租金维持在300400元/月。 除却众多大众型追随者之外，在各大高校内不乏有讲究时尚、追求个性一族，通过调查发现各大高校消费呈两极分化之势，而且越来越明显。目前，茶山镇上多为低档次、无品牌、缺乏个性的消费品，已很难满足他们。另一方面，各大高校学子作为高素质群体，他们往往在物质方面得到满足的同时，也追求精神上的满足。但目前，大学城内娱乐设施几乎还是空白状态，规划中的演艺中心尚未落成，镇上又没有像样的酒吧、茶座、KTV之类的娱乐设施，如遇过生日、搞PARTY之类的活动就只得颠簸上近一个小时的公交车到远在10公里之外的市区，可谓费时费钱。至于在建的商务中心能否弥补这些不足，我们将拭目以待。 三、大学城商业成熟的必备条件 随着大学城的发展，其配套商业也将越来越成熟，那么，大学城商业成熟的必备条件有哪些呢？ 一是学生人口规模达到一定程度。学生作为大学城商业发展的源动力，学生基数的大小直接决定了其消费总量的大小。温州大学城当前有在校生近4万人，据调查，平均每人每月总消费额在600800元左右，加上4700余名教师，除去周末、假期，一年按8个月计算，其年消费总量在2.5亿元以上，如此巨大的消费量不容忽视。 二是有良好的政策环境，主要体现在政府的规划上。如温大南门就是为首批进驻新校区的“拓荒者”暂时开放的，在规划中并无此门，现温大对其实行朝八晚八（即早上八点开门，晚上八点关门），这就阻断了很大一部分人流，其正对面的佳隆超市营业额也因此每况愈下，无奈搬走，其承租的300平方米左右的二楼营业房，租金也由三年前的7万元/年降至6万元/年，却仍无人问津。另一方面， “大学城经济”带来的消费总额十分诱人，但是其消费带有很强的季节性。若除去双休日、“十一”、“五一”、寒暑假等，大学城一年中大约有100天是“空城”或者“半空城”，也就是说，一年之中超过四分之一的时间只有投入没有收益，若政策上再得不到支持，政府不加以引导，大学城的商业成长之路还将十分漫长。 三是较强的消费能力。虽然学子们大都没有固定的收入来源，但温州大学城现在的消费实力仍不容低估，特别是温州地区学生的消费，而在这四万学子中，温州地区的生源占了60%70%左右。一般学生的生活费主要来源于父母，温州这十几年的经济一直维持快速、健康的发展势头，居民可支配收入年均增幅大，花在教育上的钱也呈逐年上升之势，这些学生的消费能力明显高于省外学生。除此之外，有部分学生还通过勤工俭学、兼职、获取奖学金等方式获取“外块”，从一定程度上也会刺激消费。 四是主力商业的支撑。主力商业具有很大的号召力，任何大体量商业的形成、繁荣，都离不开主力商业的支撑。 五是竞争。茶山当前商业仍处在初步培育阶段，商业体系滞后，有效、良性的竞争是大学城商业成熟的“催化剂”，只有通过竞争才会更快地促进商业街的形成与发展。 四、教育产业发展呼唤商业配套 大学城的发展离不开周边商业配套设施的支撑。遗憾的是在大学城的有关规划及大学城内部建设项目之中，商业以及服务业的配套很少，然而，大学城本身聚集的数万师生和工作人员的消费问题总要解决，这就需要周边商业的补充。实际上，大学师生这一庞大的消费群体也能够促进周边商业的进一步发展，潜在的商机有待于精明的商家去寻觅、挖掘。附表：表1 大学城各大高校人数/消费统计学校名称人数人均消费额（元/月）备注学生（人）教师（人）温州医学院10500+400（研究生）1200500全国招生原温州大学230003000 8001000省内招生原温师院500全国招生温职院5670500余人600800省内招生合计395704700余人表2 梅泉路（北段）业态统计业态营业店面数量(家)所占比率服饰、鞋包、饰品店3321.7%快餐、小吃店2113.8%超市、便利店、副食品店138.6%书店、文具店、广告、打字社、体育用品店1711.2%电脑、网吧、通讯159.9%美容、美发、化妆品74.6%医药、门诊、眼镜店63.9%旅馆、酒店、银行、邮局1711.2%咖啡、酒吧42.6%其他1912.5%共计152100%链接：国际大学城 所谓的大学城，实际是大学就是城市，城市就是大学。从中世纪大学的诞生开始，大学已经历了近800年的历史，在发展过程中，大学的功能也不断变化，从最早的教师行会培养少量牧师传授经典知识，发展到后来集教学、科研和直接为社会服务的中心，成为社会发展的“发动机”。在这一过程中，大学本身的规模也越来越大，有的大学聚集在一地，大学周围或大学校园本身形成了具有一定规模的城镇，常常被人们称为大学城或大学区。著名的大学城有英国的牛津大学城、剑桥大学城，美国波士顿市坎布里奇镇的哈佛和麻行理工学院大学城等。 大学城的一个基本特点是学校的规模大，学校和学校所在社区形成规模较大的社会，人口常常多达数万。大学城以教师和学生为主体，以教育活动和相关的科技开发活动为主要内容，许多人在大学城就业，为大学城服务。如位于美国东北部的波士顿市区不大，但波士顿地区聚集了哈佛大学、麻行理工大学、波士顿大学、理斯丽女子学院等50多所大学。全国大学生在校人数有2000万人1 北京 98,24万 2 西安 52,39万 3 上海 43,33万 4 南京 40,16万 5 武汉 40,03万 6 长春 36,28万 7 成都 35,74万 8 天津 32,27万 9 沈阳 30,18万 10 长沙 27,21万 11 广州 26,82万 12 哈尔滨23,38万06年为1700万以上. 07年为2374余万. 08年目前还没有统计.估计肯定在2500W左右. 教育部教育发展研究中心副主任周满生在“2006独立学院创新与发展论坛”上公布了教育部门最新统计的2000年2005年各级教育阶段在校生人数。 数据显示，从2000年到2005年，高等教育阶段在校生人数一路攀升：从1230万人，增长到1300万人、1500 万人、