许豫宏教授：旅游地产策划的新机遇.doc

许豫宏教授：旅游地产策划的新机遇-盛方咨询 许教授认为新生活方式的需求是中国旅游地产快速发展的市场支撑力，旅游地产与新生活方式的联姻是经济社会发展的需要与人们生活本能的需求。具体可以从以下几个方面来表达这种支撑力价值：首先文化特色和区域内涵个性突出。过去传统的山林湖泊、历史遗迹等旅游景区景点资源不能代表现时代的休闲产业产品，而是要将休闲资源与地域文化结合形成城市自己的文化特色。有了文化才有内涵，旅游地产才具有综合的竞争力和长久的吸引力。其次创意产品和休闲业态价值多元。创意可以给旅游地产带来活力。必须摒弃过去千篇一律的休闲模式，更加推崇创意性的休闲，以满足人们的个性化、到货原话休闲需求；再次休闲心态和日常生活融合一体。只有业主拥有日常化的休闲消费习惯才能形成一个旅游地产项目的休闲氛围，单靠旅游者和过去传统的旅游行为方式是不能做到的。在先进的休闲空间里感觉不到生活的紧张和压力，看到的是居民休闲缓慢的生活节奏和弥漫在空气中的休闲氛围；最后，生态空间和环境设施形成体系。如生态环境的设计与花园花木的再造应该成为旅游地产不可忽视、不可或缺的生活空间，这种空间的规划策划可以使不同阶层的人们共同享受阳光、绿地，并有机会互相交流，构成和谐温馨的休闲气氛。旅游地产两大宏观机遇：1、传统房地产企业拿地成本的日益攀高，使房地产企业备感压力；2、高房价让老百姓怨声载道，几乎危及了社会的和谐与稳定，国家不得不出手对房地产业进行数轮调控，让房地产商备感“寒意”。2010年4月17日，国务院出台关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，被称作“史上最严厉”的楼市调控开始。围绕“差别化信贷政策”和“保障性住房建设”，各地调控新政密集出台。9月29日政府再出台“新五条”政策。此次以“限购”等行政手段为核心的调控政策意在防范房价再次反弹。自2010年4月份“新国十条”调控政策出台以来，国内住宅市场进入了漫长的市场盘整期。虽然在政策和市场的双重压力下，住宅投资前景预期不甚明朗，但可以肯定的是，政策对于房地产企业的影响正在逐步显现，房地产市场住宅一家独大的局面逐渐开始改变，此前一直处于次要地位的商业地产以及旅游地产开始成为市场多方关注的热点，房地产企业进军旅游地产的报道也一次次见诸报端。从近期成交土地类型来看，商业用地、综合体地块及旅游地块成交频繁，这也在一定程度上意味着在住宅市场遭遇深度调控的环境下，不少房企已经在产品类型、战略布局上做出积极的调整，而这种变化在新增土地市场上开始呈现。 调控频出，大型房企也从转变心态开始向发展战略和商业模式的方向转变。 旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shoppingmall等模式。变则通，在中央政府调控政策频出的情况下，房地产企业积极寻求企业转型无疑是一种有远见的投资行为。 同时，地方政府对旅游地产项目多持支持态度，主动寻找企业合作。为了最大价值地开发资源，通常地方政府会绑定一个有实力的企业进行土地一级开发，进行整体规划，待区域成熟后，再进行进一步的招商引资。 而且，与抑制房价过快上涨的住宅地产不同，目前各地方政府正大力推广发展文化创意产业，其中文化休闲旅游业就是重中之重。房企转型是历史的必然，亦是为形势所迫，也是企业敏锐的战略眼光的体现和核心竞争力的体现。 对于旅游地产的开发企业来说，并非高枕无忧。相对于商品住宅回收期短、见效快相比，旅游地产则有自身的劣势。 由于地块远离中心城区，旅游地产的前期拿地投入与住宅和商业地产相比较为廉价，但回报时间往往又最长，更考验开发商的运作能力，所以当下也只有国内一线地产开发商开始介入。 目前，旅游地产已经成为开发热点。不管是全国性的地产巨头，还是“地方诸侯”都开始涉足旅游地产开发。随着经济的发展，旅游度假开始也开始成为人们的主要休闲方式，旅游地产的发展环境越变越好。旅游地产虽然已经进入了一个发展的黄金时期，但旅游地产毕竟还是一个年轻的产业。旅游地产的发展模式还不成熟，需要更多的开发商企业去探索。 但是，旅游地产也是地产开发的一种，它也势必会按照地产开发行业的规律进入到寡头时代，能否在未来站稳脚跟，这与公司的整体实力和发展战略都有着紧密相关的联系。 随着旅游地产行业的不断发展与成熟，旅游地产势必会对一些中小城市的发展产生借鉴意义。 现实来说，盲目扩大城市框架将不再是所有城市的追求目标，而“宜居宜游”的小城市也许会成为未来城市发展的一种模式，而旅游地产也会在城市开发中获得再一次的提升。 旅游、度假、养生地产的开发建设符合地产行业的发展方向，具有生态、稀缺、增值、多样性等优势，前景非常广阔，也符合房地产公司发展的战略布局。 旅游、度假、养生地产是地产类别中的一项科目，有共同的规律可循，当然也要注意到与一般地产项目的区别，除关注项目本身的经济效益外，恐怕还要比一般的地产项目要更加多的关注社会公益效果，诸如自然资源的保护和增值，景区景点更好的建设与完善等。 同时，房地产企业在开发旅游资源时要注意对品牌的打造，特别是在旅游地产品牌和品牌内涵体验价值上，还需要深入提炼和定位。 另外在对旅游景区的开发上，一定要杜绝低水平的设计规划。开发旅游地产，需要大家对景区的地理位置、地域特点、历史文化、包括未来的发展趋势都要做仔细的调研，应该请专家做好规划。 随着国家调控深入，房地产企业在中心城市生存的困难越来越大，于是旅游地产成了他们的选择。首先，大城市中房地产开发的门槛越来越高，进入房地产行业的困难也越来越大，而旅游地产的门槛相对较低，进入较为容易。 其次，土地供给紧张，开发商拿地困难，很多开发企业在中心城市拿不到土地，只有转移到二三线城市或者是郊区拿地进行开发。而旅游地产开发利用的多是荒山和林地，拿地相对容易。 再次，旅游休闲地产之所以产生，跟大家旅游消费观念的转变有关。以前人们到景区都是观光游，现在休闲度假已经成为一种流行的生活方式。而休闲度假对景区的硬件设施也有了更高的要求，旅游休闲地产的开发可以提高景区的硬件设施，满足消费者的这些需求。 2010年中国住交会“中国旅游城市开发暨旅游地产论坛”上，众多业内人士和专家齐聚一堂，对旅游地产的发展方向和战略定位进行了探讨。大家普遍认为，随着人民生活水平的提高，人们对休闲度假的需求日益增长，并成为不可逆转的消费趋势，发展旅游休闲产业、规划休闲度假地产，将会成为地产行业的另一个快速增长点，而旅游地产的开发也将成为未来地产行业发展的一个重要方向。 成熟的市场，肯定是一个细分的市场。中国房地产行业经过前期轰轰烈烈的快速发展，势必进入到细分和深化市场的另一个阶段。旅游地产是房地产行业中的一个新兴市场，也是房地产行业细分的结果。发展旅游地产是对房地产行业的细分与深化，也是房地产行业发展到一定阶段的必然。特别国家宏观调控政策对住宅市场的诸多限制，更是让旅游地产提前迎来了它的春天。 旅游地产的开发不仅仅局限于旅游产业经济区，旅游地产的开发也能和城市新区开发以及小城镇和乡村的旅游规划挂钩，成为促进城市发展，美化生活环境的有力推动。在国家大力推动城市化进程的背景下，旅游地产的开发遇上恰如其分的政策形势，势必如虎添翼。 旅游地产虽然前景很广阔，但由于还处于起步阶段，也面临着不少问题。很多地方由于缺乏高水平的专业开发，还存在短期掠夺式开发的现象。而不少住宅地产转型之后，依然延