2013年4月份考试房地产评估第二次作业.doc

2013年4月份考试房地产评估第二次作业一、单项选择题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 方便易行，只需从市场上获取房地产的售价和租金资料,说的是( ).A. 毛租金乘数法B. 潜在毛收入乘数法C. 净收益乘数法D. 有效毛收入乘数法2. 某宗房地产采用市场法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）A. 取三者的平均值B. 取三者的中间值C. 任选其中之一D. 在三者的基础上综合分析决定3. 房地产价格通常有上下波动。但从长期来看，会显现出一定的( )A. 变动规律和发展趋势B. 变动规律和长期趋势C. 发展规律和变动趋势D. 发展规律和长期趋势4. 基准地价是城市中均质区域内的土地( )A. 最低价格 B. 最高价格C. 平均价格 D. 成交价格。5. 当供给增加量小于需求减少量时，则( )A. 均衡价格下降，均衡交易量增加 B. 均衡价格下降，均衡交易量减少C. 均衡价格上升，均衡交易量增加 D. 均衡价格上升，均衡交易量减少6. 某可比实例的成交价格为2400元/，建筑面积100，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/。A. 2290.91B. 2326.41C. 2344.16D. 2308.667. 下列不属于工程质量造成的房地产价值损失是（ ）。A. 墙体开裂；B. 室内空气质量不符合国家标准；C. 屋顶、卫生间漏水；D. 规划变更、设计变更。8. 假设开发法在旧房地产中地价单独评估时，地价是房地产价格与房屋价格之( )A. 和B. 差C. 积D. 商9. 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值的A. 市场交易价格 B. 当前获取的收益 C. 预期收益能力 D. 重新开发建设成本10. 房地产估价的合法原则是针对于( )来讲的A. 估价机构B. 估价人员C. 估价对象D. 估价方法11. 假设开发法应计利息项目中，（ ）一般不计息。A. 待开发房地产价值 B. 投资者购买待开发房地产应负担的税费 C. 开发成本和管理费用 D. 销售税费12. 某抵押房地产估价值为500万元，其中法定优先受偿权债务为50万元，施工过程中拖欠工程款为50万元，已抵押担保的债权数额为50万元，其他优先受偿款为50万元，贷款成数为60%，则抵押贷款额度应为（ ）万元。A. 500B. 200C. 300D. 18013. 从卖方角度看，成本法理论依据为（）。A. 成本费用价值论 B. 替代原理 C. 效用价值论 D. 预期原理14. 路线价法的理论依据与下列哪种估价方法的理论依据相同（ ）A. 市场法B. 假设开发法C. 成本法D. 收益法15. 房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）A. 上升B. 下降C. 维持不变D. 升降难定二、多项选择题（本大题共40分，共 10 小题，每小题 4 分）1. 适于选用收益法评估其价值的房地产是（）。A. 商业大厦 B. 写字楼 C. 旅馆 D. 酒店2. 有限年且其他因素不变的报酬资本化法公式还可用于（ ）。A. 不同年限的价格换算 B. 报酬率的求取C. 比较不同年限的价格高低 D. 比较法中土地使用权年限修正3. 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（）A. 所得税B. 土地摊提费C. 改扩建费D. 房屋火灾保险费4. 关于深度价格修正率说法正确的有( )A. 深度价格修正率又称深度百分率、深度指数 B. 深度价格修正率是基于深度价格递减率即临街土地中各部分的价值远离道路而有递减现象 C. 距离街道深度愈深，价值也就愈高 D. 如将临街土地划分为许多与道路平行的细条，由于越接近道路的细条利用价值就越大，越远离道路的细条利用价值越小，则越接近道路的细条的价值高于离开道路的细条的价值5. 成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实这种价格通常随着 ( )的不同而不同A. 交易者的心态 B. 交易者的偏好 C. 交易者对市场了解程度 D. 讨价还价能力6. 某宗居住房地产，城市规划规定既可用做商业用途，也可用做居住用途，而估价人员坚持以居住用途进行估价，你认为估价人员可能出于什么考虑？（ ）A. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额大于转换用途所需的费用。 B. 预计转换用途所带来的房地产价值的增加额小于转换用途所需的费用。 C. 认为装修改造但不转换用途再予以使用最为有利。 D. 按商业用途的估价结果小于按居住用途的估价结果。7. 报酬率=（ ）+风险调整值-投资带来的优惠A. 无风险报酬率 B. 安全利率 C. 经济增长率 D. 银行贷款利率8. 收益法适用的对象，是有收益或有潜在收益的房地产，如( )等房地产A. 农地和商业 B. 旅馆和餐饮 C. 写字楼 D. 公寓9. 估价项目完成后，应归档的估价资料包括( )A. 实地查勘记录B. 委托人照片C. 估价项目来源和接洽情况D. 估价中的不同意见E. 估价报告定稿之前的重大调整或修改意见10. 下列房地产按其开发程度来划分，有( )A. 生地 B. 熟地 C. 荒地 D. 农地 E. 毛地三、判断题（本大题共30分，共 15 小题，每小题 2 分）1. 均衡是市场价格运 行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。（）2. 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（）3. 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。（）4. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。（）5. 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ）6. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。（）7. 非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（ ）8. 初次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押的，对该房地产的抵押价值进行的评估。（）9. 城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。（）10. 地价是地租的资本化。（）11. 在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。（）12. 投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。（）13. 在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）14. 自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）15. 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）答案：一、单项选择题（30分，共 15 题，每小题 2 分）1. B 2. D 3. A 4. C 5. B 6. B 7. D 8. B 9. C 10. C 11. D 12. D 13. A 14. A 15. B 二、多项选择