商丘项目市场调查研究分析分析报告.doc

商丘项目市场调查研究分析报告1 作者： 日期：商丘项目市场调查研究分析报告销售部 目 录第一部分：商丘城市简介P3一、城市概要P31、城市美誉P32、面积P33、人口P34、地理位置P35、气候P3二、交通运输和信息P3三、行政区划P41、市辖区及各县的分布P42、市辖区及各县的土地面积及人口数量P4四、城市经济发展P51、六大支柱产业P52、经济指标数据P5五、城市发展总体规划P6第二部分：商丘市房地产市场区域划分P8一、区域楼盘一览表P8二、各区域楼盘情况P91、梁园区楼盘情况P92、睢阳区楼盘情况P10三、项目周边的竞争楼盘P11第三部分：项目地块区位价值分析P17一、项目地块区位体现P18二、项目地块状况与周边环境P191、地块现状P192、地块周边环境P19三、周边项目对比分析P201、周边项目体量P202、开发商实力：P213、市场房型、面积分布分析P214、区域市场价格总体分析P225、销售手续P236、销售状况P24四、结论P25第一部分：商丘城市简介一、城市概要1、城市美誉国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、中国金融生态城市、全国创建文明城市工作先进城市，等美誉。2、面积全市土地面积10704平方千米，市区建成区面积89平方千米。3、人口2008年底全市人口828.36万人。其中，市区人口89.5万人4、地理位置商丘市位于河南省东部，豫、鲁、苏、皖四省结合处的黄淮平原腹地。全市东西横距168千米，南北纵距128千米，总面积10658平方千米。5、气候属暖温带半温润大陆性季风气候，主要特点是春季温暖大风多，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪，气候温和、四季分明。二、交通运输和信息铁路：陇海铁路、京九铁路、徐兰客运专线和规划中的“华东第二通道”商杭客运专线贯通商丘东、中、西部境内；商丘机场正在建设；公路：105国道、310国道，连霍高速与济广高速均在这里交会，形成铁路、国道、高速公路密集相交的黄金交通枢纽。便利的交通、通讯使商丘成为东西南北人流和物流的纽带、重要的物资集散地和区域性商贸中心。三、行政区划1、市辖区及各县的分布商丘市辖2个市辖区个梁园区、睢阳区；商丘经济开发区（省级）；6个县夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权，代管永城市。 2、市辖区及各县的土地面积及人口数量面积（平方千米）人口（万人）商丘市10658828.36梁园区67359睢阳区91353.06开发区664.3永城市2068144虞城县1558116民权县122293宁陵县78664睢县92082夏邑县1470115柘城县104898四、城市经济发展1、六大支柱产业（一）能源工业 ：永煤、神火.（二）食品工业：傲龙食品、宏福食品.（三）冶金建材工业：夏邑金马铸件厂、商丘商电铝业.（四）加工制造工业：商丘悦亚、商丘宇畅、商丘通达、商丘余汉超.（五）纺织服装工业：商丘金宇服装厂、商丘教育服装厂.（六）医药化工工业：宏光医药厂、天成医药厂.2、经济指标数据2008年，全年生产总值930亿元，比上年增长12.0% 。其中，第一产业增加值254亿元，增长5.7%；第二产业增加值416亿元，增长14.6%；第三产业增加值260亿元，增长12.2%（全年全社会固定资产投资530.36亿元，比上年增长32.3%）。五、城市发展总体规划 摘要：选择近期向南，中远期向西、向东的“南拓、西移、东跨”的城市发展方向。远期依托城市南部和东部良好的用地条件、优越的交通区位、便捷的基础设施配套条件，将城市空间的中心由商丘老城区转向南部，在城市东部建设新区。 解读：用地的发展方向，一般人会理解为未来城区的发展方向。新规划只有“南拓、西移、东跨”，没有“北延”。这也是城市可持续发展的需要，有舍才有得。 至于“南拓”，近几年已经如火如荼地实施。神火大道南段，也已经建满了房子。新规划显示：陇海高铁也将在城市南部选线、选场，将要建设的陇海高铁车站可能会成为拉动南部区域迅速发展的起爆点。 之所以称之为“东跨”，概因城市东部有京九铁路这个门槛。其实，310国道、商虞快车道穿京九铁路而过，已经为城市向东跨越京九铁路奠定了良好的基础。有了这两条路，“东跨”已变为可能。 两年前，就有一家房地产公司开始宣传“城市向西”。看新规划，城市近期发展向南，中远期才是向西、向东，向东提出了建设新区，向西却尚没有提出具体的用地方向。因城市西部处于城市的上风、上水地区，发展工业将可能危及城市的整体生态安全，所以向西只能“延”适当外延，不能大面积发展。依据规划，可以确定城市近期发展方向主要是“南拓、西延”。可以预见，“城市向西”应该以构建商服区、扩建科教区及行政区为主。第二部分：商丘市房地产市场区域划分一、区域楼盘一览表二、各区域楼盘情况1、梁园区楼盘情况项目名称手续产品形态户型面积区间住宅均价电话（0370）丽景新城（经济适用房）无多层52.17119.671700元/22777782277779仁和花园（经济适用房和商品房）无多层801301190元/2272222东方锦江国际花园高层1301623000元/2552222 2553333都市明星花园无多层751351650元/2233777 2297888翰墨华庭高层371353180元/2221666 2221888农百新区无多层891431200元/2331666芙蓉园（经济适用房）无多层601351300元/ 地段是决定户型面积和价格的标尺，沿神火大道两侧的项目价格偏高。民主路以北是商丘人的老城区，生活方式根深蒂固，房价与户型面积趋于理性。2、睢阳区楼盘情况项目名称手续产品形态户型面积区间均价电话（0370）蓝色港湾（经济适用房）无多层571281198元/3639999 3639888状元府第小高层、高层321292200元/3350666 3350777上海城市花园2期海上海有多层、高层、洋房1302603000元/2078888 2079999新城国际有多层1302462500元/2566666 2567999新城尚品不齐高层小户型公寓精装修45603100元/25785552578666建业桂园3期有小高层1351703086元/3189666 3189999天泰福地多层、高层572522800元/3180888 3180999作为商丘“南拓东扩”的重点区域，近年来大盘林立，主要集中在神火大道两侧及东南区域，以高档社区的小高层、高层为主，引导着城市的房价。与本地块没有可比性。三、项目周边的竞争楼盘农百新区房产性质：商品房项目地址：五一粮店路口西500米路北农委院内项目电话能物业，智能安防，红外线监控。户型设计，全明户型，南北通透，观景阳台。道南最大的农贸市场五一粮店，完善生活配套。第五人民医院、民西农贸、市民一小学、市七中等基础设施配套和书画市场、手机广场等提供生活便利。一期多层建筑：1栋共6层住宅，50套现房。纯板式结构住宅，23米楼间距。底层花园，底层赠送1016.5米的私家花园。户型面积区间：89143项目配套：无暖气，有天然气售价：均价1200元/，1楼1700元/，3楼1328元/，5楼1068元/物业费：0.28元/销售日期：2009年3月开始销售，现已清盘，部分业主入住优惠活动：1、全款优惠2%2、买房送名牌空调二期二期两栋多层有7080套住房工程进度：刚开始动工户型面积区间：72118两居、三居；两房户型面积：72.2、84、95三房户型面积：116、118局部房源配有阁楼、露台项目配套：有煤气，太阳能入户，供应热水。开始接受咨询2009年10月开始销售2010年5月二期交房注：付款方式：不能办理按揭手续，需一次性付款西区暖气市政管网未到位该房源基本是本地人消化。仁和花园房产性质：经济适用房和商品房并存开发商：商丘市宏明房地产有限公司项目位置：民主路与平原路交汇处向北500米路西营销策划：商丘融源房地产营销策划公司联系电话：03702272222绿化率：40%项目配套：天然气配套：15000平方米社区位于西区梁园新区的城中心，与区委区政府、财政局、交通局等行政中心毗邻，区试验小学、回中分校、师范学院等校环绕。2009年6月开始销售，现已无几套可售。户型面积区间：80130售价：1层3层售价1298元/4楼售价1190元/5楼售价1090元/6楼售价890元/底商5060车位、车库、地下室价格暂未出。该项目共21栋，部分为经济适用房，部分为回迁户准备用房。丽景新城房产性质：经济适用房开发商：河南盛力房地产开发有限公司全程企划：郑州王石房地产营销策划有限公司物业公司：商丘市盛力物业管理有限公司项目地址：民主路与新建路交叉口北行300米电话：03702277778、2277779广告语：生活中心、理想家园一期14栋多层、底商二期（暂定）13栋多层、3栋小高层户型面积区间：52.17119.67一居室52.16654.456二居室103.16三居室119.67售价：均价1700元/门面房5000元/配套：5分钟生活圈，购物、超市、宾馆、酒店、美容美发、农贸市场等一应俱全。手续：没有手续，售房部伪造土地证都市明星花园房产性质：商品房开发商：河南省京陇置业投资商：北京日月光华有限公司地址：新建路与货场路交叉口北300米路西（地下道南）全案营销：河南毅臣房产机构电话：03702233777、22978882009年商丘市重点工程，梁园区人民政府招商引资重点工程梁园区2009年人大招商引资的重点规划项目。总体规划：该项目分二期开发，一期9栋、二期18栋占地面积：105亩总建筑面积：10万平方米售价：均价1650元/；一期9栋各7层，其中有2栋带电梯。13层均价1700元/，5楼无电梯售价1100元/，有电梯售价1900元/（无电梯楼层越高越价低，有电梯楼层越高越价高）物业费：无电梯0.30.4元/，有电梯0.50.6元/项目配套：暖气、天然气户型面积区间：75135楼间距：40米绿化率：42%开盘日期：2009年11月开盘配套：周边有济慈幼儿园、民一小学、民二小学、回中、七中、八中等学校；市妇幼保健医院、第五人民医院等医疗设施。交通：6路、26路、58路三条公交线从旁通过；303汽车站、万里汽车站、中心汽车站、商丘市火车站，车行约8分钟即可到达。注：手续不全，合同不能备案，以后可办按揭芙蓉园房产性质：经济适用房总体规划：2栋多层现房住宅地址：货场路与水厂胡同交叉口东南角沿街门面房：售价4500元/；出租68租金2500元/，约45元/住宅：均价1300元/，5楼1268元/销售：清盘销售项目配套：无暖气、无天然气一次性付款，不能办理按揭注：没有手续蓝色港湾房产性质：经济适用房开发商：河南博润置业有限公司项目地址：归德路与侯恂路交叉口电话03703639999、3639888广告语：领先一个区域，推进一个城市建筑面积：50万平方米社区一期：体量共1000套房销售状况：已售600700套户型面积区间：57128售价：均价1198元/3楼售价1368元/6楼售价968元/项目配套：有双气开盘时间：2009年4月交房时间：2010年8月底手续：可办理按揭周边配套：政府数十亿市政配套，东临市级商业中心的金贸中心、东南为600亩应天公园、北部为奥林匹克运动中心、西南部为市职业技术学院，金融、教育、运动、景观等完善配套，是城市未来三至五年内的潜力无限明星板块，是商丘的金贸中心。第三部分：项目地块区位价值分析一、项目地块区位体现该项目地块位于新建路与货场路交叉口西北角。属于梁园区铁道南边区域。二、项目地块状况与周边环境1、地块现状本项目占地75亩，是座老仓库地带，大多已经废弃不用，只有少部分仓库仍在使用。 2、地块周边环境项目地块外围的货场路上是建材市场与木材市场等建材批发零售的集散地。三、周边项目对比分析1、周边项目体量a)距离地块最近的项目开发体量小项目名称产品形态农百新区（商品房）多层一期1栋6层，50套住宅二期2栋，7080套住宅芙蓉园（经济适用房）多层2栋距离地块最近的项目如农百新区一期1栋多层、二期2栋多层，芙蓉园建设多层两栋。因是在成熟的市场区域建房，受地块限制，开发的面积都不大。b)地块周边的项目开发体量大项目名称规模产品形态仁和花园（经济适用房和商品房）15000平方米社区多层住宅和沿街底商21栋丽景新城（经济适用房）大社区多层、小高层、底商一期14栋多层、底商二期（暂定）13栋多层、3栋小高层都市明星花园（商品房）占地面积105亩总建筑面积10万平方米多层、小高层、底商、商场、会所一期9栋、二期18栋地块周边的项目都是大盘社区分期分批开发建设，多以期房和空地的现状出现，原地块有空地建房，也有旧城改造项目。2、开发商实力地块最近的项目农百新区和芙蓉园都是本土的开发商，开发实力不强，也是造成开发面积有限的因素。周边的项目仁和花园的开发商是商丘市宏明房地产有限公司、丽景新城的开发商是河南盛力房地产开发有限公司、都市明星花园的开发商是河南省京陇置业和投资商北京日月光华有限公司，这些开发商对开发大盘有一定的基础和经验。3、市场房型、面积分布分析项目名称户型面积区间户型面积丽景新城（经济适用房）52.17119.67一室52.16654.456二室103.16三室119.67仁和花园（经济适用房和商品房）80130农百新区（一期）（商品房）89143两室户型：107-112；三室户型117、133-144农百新区（二期）（商品房）72118A户型：三室118；B户型：三室116；C户型：两室84；D户型：两室72.2；E户型：三室95；局部房源配有阁楼、露台都市明星花园（商品房）81135A西户型：两室93；A东户型：两室96.58；C户型：三室116.15；B1户型：两室75.54；D1户型：两室82.68B户型：三室94.33；D户型：两室91.87；E户型：三室135.4从上表来看，两居室和小三室为市场主导，少量一居室和大三室户型，没有四居室及以上户型。户型面积主力范围在85115之间，适合当地人群的居住要求，高于135的三房市场接受度不高。受地理位置与购房经济水平的影响，经济型三房和宽敞型二房得到购房者的垂青。4、区域市场价格总体分析项目名称配套销售均价销售价格仁和花园（经济适用房和商品房）天然气1300元/1层3层售价1298元/；4楼售价1190元/；5楼售价1090元/；6楼售价890元/；底商5060农百新区一期（商品房）无暖气，有天然气1200元/1楼1700元/，3楼1328元/，5楼1068元/丽景新城（经济适用房）1700元/门面房5000元/都市明星花园（商品房）天然气1650元/13层均价1700元/，5楼无电梯售价1100元/，有电梯售价1900元/芙蓉园（经济适用房）无暖气、无天然气住宅：均价1300元/门面房售价4500元/门面房租金约45元/5楼1268元/距离项目地块百米之内的楼盘均价在1200元/1300元/，需要一次性付款，没有暖气和天然气。项目地块周边的楼盘均价在1300元/1700元/可以办理按揭贷款，有天然气或暖气。价格走向：多层一层最贵，越高价越低；带电梯楼层越高越贵。商丘市煤暖统一价煤气：2800元、暖气：40