房地产尽职调查清单-财务方面.doc

房地产尽职调查清单（财务方面）一、 公司组织性文件1. 公司的营业执照（正、副本），发起人协议、股东协议、批准证书以及与成立、组建及改组有关的任何其他政府批文，包括任何对该等文件进行修改的文件。2. 公司的验资报告、出资证明和资产评估证明及或产权登记证；公司现有的注册资本及其历次变更的证明文件和工商变更登记。3. 公司历次股权变更的证明文件及相关的决议和协议。4. 公司的组织结构图，该图应显示公司及其下属企业（如果有的话）的投资方及其各自持股或拥有权益的比例。5. 所有有关公司历史的重要材料，包括其前身的组建过程以及公司成立之后进 二、公司财务文件1. 公司最近3年财务报表（经审计的提交审计报告）及最近一期财务报表；2. 存货清单；3. 固定资产情况：(1) 资产清单及评估报告（如有）；(2) 资产抵押明细及协议等文件；(3) 租赁资产清单及协议等文件；4. 土地使用权和房屋建筑物(1) 拥有、占用或使用土地明细及全部权属文件/征地批准文件和有关协议书/土地使用权出让合同及出让金交款凭证/土地使用权证书；(2) 房屋建筑物及权属文件；(3) 房屋建筑物及土地租赁情况明细及租赁合同；(4) 土地使用权或房屋的抵押合同及登记详情；(5) 上述土地使用权和房产权的抵押和任何载有约束性条款的文件；(6) 土地管理部门关于土地估价结果确认和土地处置方案的批复（或有）。5公司的应收账款、其他应收款、应付账款、其他应付款、预付账款、预收账款明细及发生原因说明。6公司银行及非金融机构贷款的明细，目标公司对外担保的明细。7银行开户许可证，及所有银行开户行及账户账号明细，及最近一期含所有账户的银行存款余额调节表。8公司之母公司或控股股东的近三年经审计财务报告，公司与其关联业务往来资料，及其它相关财务资料。9未来财务预测（如有）（1）公司业务计划（未来3年）；（2）损益表预测（未来3年）；现金流量表预测；资产负债表预测。（3）项目现金流量预测（至项目终结）。三、融资文件1. 公司和/或下属企业的人民币贷款协议、债券和其他债务契据和借款安排。2. 其他融资文件，包括分期付款、销售后立即返租及融资租赁文件。3. 列表说明在公司和/或下属企业的动产或不动产上设定的担保物权或其他债权，并提供所有重要的抵押、质押或授予其他担保物权或其他债权的文件及影响公司和/或下属企业资产或财产的所有担保和抵押协议。4. 第三者为公司的债务提供的担保和保证协议或履约保证。5. 公司自设立以来与贷款人和担保人的函件。由独立会计师向债权人提供的借贷协议执行情况的报告。6. 与未列入资产负债表的任何项目（即担保书、对冲或掉期交易、收付合同等）有关的文件。7. 在正常业务以外所产生的债务及其他义务的文件，包括公司和/或下属企业为第三者的债务所提供的担保和保证协议。8. 任何有关由国家、省或地方政府发给公司的补助及或补贴的协议，批准或其他安排，及政府机构及非政府机构对其提供的融资及该融资条款的文件，包括依据法律、法规、政策或融资惯例的所施加的限制。四、税务文件1. 公司现行有效的国、地税的税务登记证。2. 自设立以来公司和/或下属企业（或其前身）与政府税务部门之间的所有报告、备案材料、报税表及其他函件。3. 适用于公司的税收待遇的法规或政策。请提供与减免税或其他税收优惠有关的文件（如果有）。4. 与公司应缴税项有关的所有会计师函件和分析，以及所有其他有关的分析。5. 政府向公司作出任何税务会计审查的报告。6. 公司为当事方的所有税项分担或税项分配协议。7. 公司自设立以来的重大税务问题（包括但不限于税务机关或海关要求补税或罚款或正在调查）有关的文件和情况说明。8. 有关欠缴税款的文件通知及公司采取的解决方法。五、管理层事宜1. 公司的管理架构图。2. 公司和/或下属企业的董事、监事和高级管理人员的名单和简历六、涉及项目开发建设文件(一) 拥有的土地，房产的文件1. 土地使用权和房产产权（包括拥有的、占有的房产和土地）的清单（请注明地址、面积、用途和使用年限）。2. 划拨土地的划拨文件和国有土地使用证。3. 出让土地的土地出让批准文件、土地出让合同和国有土地使用证。4. 土地使用费和土地出让金交纳凭证。5. 转让土地的土地批准文件、土地转让合同和相关的国有土地使用证。6. 房产的所有权证。7. 有关土地、房产的抵押合同及登记注册（如有）。(二) 房地产开发/工程建设情况1. 投资建设房地产项目清单（包括项目名称、具体位置、建设规模、项目用途、开竣工日期、工程进度等）。2. 请提供与各项目有关的申报文件、批复文件及已取得的证书。1) 申报规划要点通知书；2) 项目建议书及批复；3) 可行性研究报告及批复；4) 申报选址定点文件（包括计划部门批准立项的文件、申请用地的函件、工程情况的简要说明和选址要求、拟建方案、意向位置的地形图等）；5) 选址规划意见书；6) 建设用地规划许可证；7) 规划设计条件通知书；8) 审定设计方案通知书；9) 建设工程规划许可证；10) 建设项目建设地点规划征求意见函；11) 项目控制性详细规划图；12) 项目所在地区总体规划图；13) 与项目有关的交通、绿化等其它申报文件、批复文件及已取得的证书。14) 建设工程开工许可证；15) 其他涉及工程开发建设的申报材料、批复，获得的证照及文件资料。3. 请提供项目开发建设过程中有关合同清单和合同台帐，包括付款情况，应该与帐面记录能够核对一致，并说明合同签署各方主体名称、合同基本内容、履行情况（附付款收据或发票）、是否存在违约情况等，并提供该清单中所列合同：1) 国有土地使用权出让合同；2) 拆迁补偿协议；3) 勘察合同；4) 设计合同；5) 施工合同；6) 能源合同；7) 工程分项直接分包合同；8) 供货合同；9) 顾问合同；10) 咨询合同；11) 物业管理合同；12) 与项目有关的其他合同。4.涉及房地产开发/工程建设须说明的其他问题。(四) 对公司物业使用权所设的限制和其他债权。(五) 公司主要物业权益的任何估价报告，以及有关物业业权的调查及评估报告。-关于本清单的几点说明：1. 本清单涉及公司及其下属企业（如有），下属企业指全资、控股或参股公司、企业或其他实体；高级管理人员指总经理、副总经理、董事会秘书及财务负责人。2. 在项目合作进行的过程中，如果公司根据本清单提供给我方的文件有变动，收到了新的有关文件，须及时向我方提供有关文件的副本。3. 对于清单中的有些要求，如果没有现成的文件，可提供叙述性的书面材料。4. 若清单中的有关文件根本不存在或不适用，请说明无此类文件。5. 本清单所要求提供的文件，均包括对该等