名词解释与客户关心问题参考资料(doc 12页).doc

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小康住宅：为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，建设部在各大城市指导建设的面向下世纪的住房。它的建设体现了一定的政府行为，享有政府提供的优惠政策。但与经济适用住房不同，它的销售对象主要是针对中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售价较高。这类住宅通过提高科技含量，大大改善了住房的功能和质量，具有一定的超前性，是我国住宅产业未来发展的方向。8. 存量房：已经建成并投入使用的。私人或单位所有的存量房，公房和私房在房地产交易上有不同之处。存量公房的买卖，国家限制较多，除房改向个人出售住房外，很少有公有住房的买卖。存量私房的买卖也因产权性质的不同而有较大差异：拥有全部产权的私房，可以自由买卖，但房屋有拆迁。抵押或诉讼限制等情况的除外。拥有限制产权的私房，如房改出售的住房、安居房等，在买卖的时间、对象、价格收入分配等方面都有限制。商品房：各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。商品房是以出售为目的而建造的居住用房。与存量房不同，它首先应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非新房。其次，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖。如果新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧程度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中，微利房也叫廉价房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉，适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓，指在城区内黄金地段修建的高层和多层电梯公寓，也包括各种组合复式或高层住房。这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽大，配套设施齐备，物业管理 （1） 水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。商品房由于是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。从严格意义上讲，前四种房屋并不具备商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。8.1. 客户关心问题参考材料（1） 商品房的销售面积：商品房按整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。（2） 套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。（3） 应分摊的公用建筑面积的组成：l 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。l 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。（4） 山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。（5） 套（单元）内的使用面积：指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。（6） 套内墙体面积：商品房各套（单元）内使用空间周围。的维护或承重墙墙体面积，有共享墙和非共享墙两种。（7） 共享墙：商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共享墙。（8） 共享墙的面积计算：套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投影面积，并计入套内墙体面积，其余共享墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。（9） 非共享墙：商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。（10） 非共享墙的面积计算：墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（11） 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应作为公用建筑面积参予分摊。（12） 做为人防工程的地下室不作为公用建筑面积参予分摊。（13） 公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。（14） 计算各套（层）的公用建筑面积：各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系数乘各套（层）的套内建筑面积。（15） 住宅的层数划分的规定：l 低层住宅为1-3层。l 多层住宅为4-6层。l 中高层住宅为7-9层。l 高层住宅为10-30层。（16） 住宅的层数：一般按自然层计算，但应符合以下规定：A. 住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。B. 住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。C. 顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。（17） 住宅建筑平均每套建筑面积：平均每套建筑面积（m2套）等于总建筑面积（m2）被总套数（套）除。（18） 住宅建筑使用面积系数：使用面积系数（）等于总套内使用面积（m2）被总建筑面积（m2）除。（19） 跃层住宅的户内楼梯面积计算：跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内使用面积。（20） 不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的面积均计入套内使用面积。（21） 墙面装修厚度的面积计算：外墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等不计算建筑面积，但内墙面装修厚度均计入套内使用面积。（22） 住宅阳台栏杆高度的规定：低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于105m；中高层。高层住宅不应低于110m。中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。（23） 中间层：住宅中除底层和最高层住户入口层以外的中间各楼层。（24） 平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。（25） 抗震结构：在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。如果出现地震的影响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。（26） 轴线：建筑物各个构件图样的中心线。它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。（27） 抗震缝：将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝。借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。（28） 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。（29） 廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。（30） 净高：各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。（31） 跨度：桁架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中-中）的距离。（32） 开间：房间的横向宽度。在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。（33） 进深：房间的纵向长度。在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。（34） 净长：房间长度方向两头墙面之间的净距离。（35） 净宽：房间宽度方向两头墙面之间的净距离。（36） 内墙净长线：内墙与外墙（或内墙）交点之间的连线，表示内墙的实际长度。（37） 外墙中心线：外墙两端厚度中心的连线。（38） 外墙外边线：房屋平面图外边周长尺寸之和。（39） 女儿墙（压檐墙）：是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。（40） 防火墙：用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。高出屋面的防火墙又称封火墙或风火墙。（41） 框架结构（刚架结构）：由梁及柱组成，其结点多数为刚接的结构。从型式上分为平面框架和空间框架。框架结构一般用于钢结构或钢筋混凝土结构的多层工业厂房、仓库、办公楼、商店以及高层建筑中。（42） 排架结构：屋架或梁与柱顶交接的框架结构。排架结构中柱底嵌固在基础中（嵌固为不能转动的刚结点）。一般常用于单层工业厂房，可单跨或多跨。（43） 楼梯段：楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整体踏步板。分实心式和空心式，又分为板式和梁式。（44） 踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。一般为1525cm高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。（45） 遮阳板：遮挡太阳的平板。设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。设置在窗口两旁的称为垂直方向遮阳板。垂直遮阳板还包括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板。（46） 屋顶：房屋的最上部分。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。（47） 屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。（48） 总平面图：在绘有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画原有的和拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水平投影。它表明工程的总体布局。主要包括原有和拟建建筑物及构筑物的位置、标高、层数、平面形状、朝向、相互关系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管网等。是建筑物及构筑物定位放线、土石方工程施工以及施工总平面布置的依据。（49） 计算房屋建筑面积的步骤：A. 根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。B. 划块分类，列立项目。按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。C. 根据建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则，判断各块及各分项面积到底是属于套内建筑面积还是应分摊的公用建筑面积，应分摊的公用建筑面又应如何分摊，然后计算出公用建筑面积分摊系数，最后计算出各单元（套）的建筑面积。（50） 阳台、走廊有露空花格或刀条栏杆封顶的，不算封闭式阳台、走廊，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（51） 阳台，为砖砌栏杆，局部实砌到顶，其实砌部分不能视其为封闭而全部计算建筑面积，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（52） 凹阳台进深国家尚无规定，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（53） 室外电梯井的建筑面积计算：室外电梯井如果是附在建筑物上的有围护结构的电梯井，应按建筑物的自然层计算建筑面积。如果没有围护结构，即没有井道，如室外观光电梯等上下靠导轨运行的室外电梯，只能算是附属设备，不能计算建筑面积。（54） 室内扶梯的建筑面积计算：自动扶梯的功能相当于室内楼梯间，应按自然层投影面积计算建筑面积。（55） 突出屋面的楼梯间没有高度要求，按其水平投影面积计算其建筑面积。（56） 高低联跨的建筑物，利用低跨部分顶部平面作活动场所不计算建筑面积。（57） 外墙面的铝合金门窗（包括玻璃幕墙木窗、铁窗等），部分凹入外墙垂直面的，均按外墙的墙体投影面积计算建筑面积。（58） 门厅、过厅和大厅：门厅、过厅是过往行人的缓冲地带。大厅是人们聚集活动的空间。l 门厅：公共建筑物的大门至内部房间或信道的连接空间或专用信道。根据使用要求不同，可兼作门房收发，临时接待来客或其它用途。l 过厅：室内几个走道与楼梯交接的地方，或是走道与使用人数较多的大房间连接的地方。实际是过道的扩大间，主要起交通缓冲作用。l 大厅：人群聚会活动或招待宾客所用的大房间。根据使用的要求不同，有不同的名称，如餐厅、展览厅、舞厅、休息厅等。（59） 门廊与门斗：都是主墙大门外的附属建筑，都是遮风挡雨，衔接内外空间，供行人临时停留的地方。l 门廊：大多满足房屋立面处理要求，起美化衬托作用，一般都带有廊柱，比雨篷面积大，没有围栏及附门。l 门斗：主要是满足挡风防寒要求，防止冷风直接进入大厅。根据需要可以做成不突出主墙外的内门斗，和突出主墙外的外门斗。门斗的主要特征是有围护结构，门外加门。（60） 阳台与挑廊：主要在使用上有所区别。l 阳台：独户房间洗晒衣物，乘凉远望的空间小平台。一般是专房专用。l 挑廊：相连两个以上的阳台，相互串通成为相邻用户的公共信道。但两个结构相同的相邻阳台连通起来时，可称为公用阳台。（61） 封闭式阳台与眺望间：从形式看区别不大，但结构设计考虑的受力情况和具体用途则不相同。但它们在建筑面积计算方面，都是一样的要求。l 封闭式阳台：将阳台栏杆扶手以下用砖或其它材料围护，栏杆扶手以上用玻璃窗围护起来，使阳台起到既能接受阳光又能遮挡风雨的作用，但仍是独户专用。l 眺望间：工作室或办公室悬挑的一部分房间，它可以全用玻璃围护，也可以半玻半墙，还可以是迎面用玻璃两侧边砌墙围护。它主要用来监视和观察与室内工作有联系的室外活动情况。因而它的结构要根据工艺要求和实际荷载来确定。（62） 砖墙建筑面积的计算：砖墙面积=墙厚墙长。其中，墙厚是按设计值计算，标准砖的尺寸为24011553（mm）。（63） 社会公正计量行（站）监督管理办法的原则：本着国家统一管理、省级审批、属地监督的原则制定的。办法规定国务院计量行政部门统一管理全国社会公正计量行（站）工作；各省级人民政府计量行政部门负责本行政区内公正汁量行（站）的审批；市（地）、县级政府计量行政部门对本地区公正计量行（站）的日常工作实施监督。（64） 建立社会公正计量行（站）必须具备的条件：l 具有法人资格，独立于交易双方；l 具有提供计量公正服务的能力，并取得社会公正计量行（站）计量认证合格证书。（65） 社会公正计量行（站）计量认证的内容和要求：l 计量检测设备及配套设施满足计量检测的要求，并可溯源到社会公用计量标准；l 工作环境适应计量检测的要求；l 计量检测人员经考核合格；l 具有保证汁量检测工作质量的管理制度。（66） 社会公正计量行（站）为社会提供的计量公正数据可以作为贸易结算的依据。（67） 社会公正计量行（站）提供计量公正服务的收费没有规定，可以双方协议收费。（68） 社会公正计量行（站）是为社会提供有关重量、流量、电量、长度等计量检测数据的计量中介服务机构。（69） 社会公正计量行（站）中使用“公正”而不使用“公证” ：“公证”属国家机关的职能，如“公证处可以出具公证性文件。而社会公正计量行（站）属计量中介服务机构，主要是为社会提供公正计量服务，出具公正性计量检测报告，而不是出具公证性文件。（70） 房屋所有权证书（房产证）：中华人民共和国城市房地产管理法第六十条规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”（71） 房屋产权登记的程序：房产管理部门进行房屋产权登记，是政府依法确认房屋所有权的法定手续，按有关规定，房屋产权登记按以下五道程序进行：（1）登记收件；（2）勘测绘图；（3）产权审查；（4）绘制权证；（5）收费发证。其中第二道程序“勘测绘图”的内容是，“对申请产权和尚未申请登记的房产，以产权人为单位，逐户、逐处进行实地勘察，为产权审查、绘图发证提供依据。”（72） 房地产市场价格评估：中华人民共和国城市房地产管理法规定国家实行房地产价格评估制度，并且第五十六条规定：“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”另外，根据建设部1992 579号城市房地产市场评估管理暂行办法第四条规定：“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部门，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用地的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务. 因此、房他产估价机构，既可由政府设立，又可以是中介服务机构，包括经建设行政主管部门进行了资格考核，取得资格证书，并进行注册了的估价人员组成的房地产估价事务所和经技术监督部门认证的公正计量行（站）。（73） 房地产市场估价的程序：建设部1992579号城市房地产市场评估管理暂行办法第十条规定：房地产市场估价应当依下列程序进行：（1）申请估价；（2）估价受理；（3）现场勘估；（4)综合作业。其中第三道程序“现场勘估”的内容是：“到标的物进行实地勘丈测估核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录”。第四道程序“综合作业”提出的书面估价结果中第4点必要的附件“包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等。”（74） 城市居住区：不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住户数（10,00015,000户）。居住人口规模（30,00050,000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（75） 居住小区：居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（2,0004,000户）、居住人口规模（7,00015,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（76） 居住组团：被小区道路分隔，并与居住户数（300700户）。居住人口规模（l,0003,000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（77） 居住区用地：住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。（78） 配套建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。（79） 道路红线：城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。（80） 建筑线（建筑控制线）：建筑物基底位置的控制线。（81） 建筑小品：既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。（82） 住宅平均层数：住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。（83） 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人hm2）。（84） 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人hm2）。（85） 住宅建筑套毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套hm2）。（86） 住宅建筑套净密度：每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套hm2）。（87） 住宅面积毛密度：每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（m2hm2）。（88） 住宅面积净密度（住宅容积率）：是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（m2hm2）或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。（89） 建筑面积毛密度（容积率）：每公顷屠住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（m2/hm2)或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。（90） 住宅建筑净密度：住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（）。（91） 建筑密度：居住区用地内,建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。（92） 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。（93） 建筑许可证的办理：在城市规划区内的一切建设活动都必须按以下程序办理建筑许可证手续：l 建设单位（甲方）持计划部门的投资批文。土地使用证（或有关用地批文）。用地红线图。地形图（1：500）一式两份。建房专题报告等向规划部门申报划定建筑红线。l 建筑红线划定后，即可委托设计单位进行图纸设计：新征土地必须先进行总平面规划，经审定后方可作单项工程设计。原有土地上如元总平面规划，则需作总平面改造规划，经审定后，方可作单项工程设计。大型公建或对城市景观有影响的，先作方案送规划部门审批后，方可作扩初设计，然后按要求作施工图设计。l 设计图纸必须按规定报有关部门审查，签署意见（如建设。消防。人防。防疫等部门），并办理建筑招标手续后，再持全部有关文件。图纸向规划部门申办建筑许可证，同时按规定交纳配套费。规划管理费等。l 办证后即可按审批要求放施工灰线，经规划部门派员验线后方可破土动工。工程竣工后，经规划部门验收合格并在6个月内将竣工图纸移交城建档案馆后，建筑物方可交付使用。（94） 违法建筑：根据城市规划法规定，凡是在城市规划区内新建、扩建建筑物、构筑物，道路、桥梁、管线和其它工程设施，包括户外广告牌设置，民房、临时商业网点建设等，都必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经批准核发建设工程规划许可证后方可动工兴建。违反上述规定进行建设的，均被视为违法活动，所建的建（构）筑物为违法建筑，将依法给予处理。对严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其它设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。（95） 城市居民建私房的手续办理程序：l 由建房户持土地证（或用地批文、属于旧房的需持房产证）、拟建点地形图（l：500）一式两份。市内常住人口簿复印件、建房报告，所在地居委会证明，城区签署意见后向规划部门报建。l 经规划部门划定红线后，即可委托设计单位进行图纸设计。l 将设计图纸送规划部门，经审核合格并按规定交纳城市配套费、规划管理费等方可领取建房开工通知单。建房户可按批准要