长春2011年市场研究部月报8月.doc

一、政策篇1、国家颁布房地产及其相关法律法规 住建部拟规定开发商哄抬房价直接逐出开发队伍住房与城乡建设部近日拟定房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿),其中明确规定,开发企业在房产开发和经营中存在囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售以及哄抬房价等严重违法开发的行为,经有关行政主管部门查实,可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。同时,如果项目在开发经营过程中引发影响社会稳定的群体投诉,而经过核实该项目的开发企业负有主要责任的话,也将给予相同的处罚。除了对处罚内容的修改外,“修改征求意见稿”还对开发企业的四级资质要求分别进行了提高,其中一级资质对企业注册资本的要求从不低于5000万元提高到了2亿元人民币,同时要求其近3年房屋建筑面积累计竣工达60万平方米以上。搜房分析：房地产开发建设是拉动经济发展的重要产业，政府一再出台宏观调控政策，大力整顿规范土地市场和房屋销售市场行为，确保房地产市场信息的公开透明，有效促进了房地产业的较快发展。 限购城市本周迎扩编 五大标准或圈定30余城市住建部制定的五大限购标准进行了推测，若严格按照标准，将有至少30个城市被纳入最新的限购行列。 住建部给出的“5条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。这5条标准出现在住建部此前下发给各地房地产主管部门的一项通知中，并强调，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。搜房分析：目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，在地方财政趋于紧张的大背景下，限购政策的推行难度并不小。从房价控制目标的制定、供地计划的完成，到保障房建设军令状的签订，地方政府虽有意见，但最终均迎合了中央的调控思路。同时由于限购政策对楼市影响较大，具体的限购范围和力度，还要取决于中央与地方的博弈结果。而涉及此次限购城市的扩军，政策未必会严厉到底，最终的限购城市、限购力度有可能低于预期。 异地房产将网上可查 长春目前暂无法实现据悉,住建部将于近期推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这意味着，将实现同一权属拥有人名下在40余个城市的房产会一目了然地在网上呈现。如果这一政策得到执行，将有效遏制异地炒房，对未来房地产市场的调控也将起到积极的作用。目前长春市只能在相关网站查询权属人在长春的房屋权属情况，而除网站工作人员外其他人无法查询。搜房分析：此项政策如能实现执行落地，置业群体所持不动产记录将更加透明，限购政策执行力度加强，对抑制炒房现象，投机投资需要起到积极的推进作用。目前长春市尚未公布联网计划，预计下半年此项措施将会推进执行。 2、地方颁布房地产及其相关法律法规 取消长吉两市购房落户限制在省公安厅制定出台的吉林省公安机关加强和创新社会管理、改进群众工作、服务经济社会发展的意见中对“取消长吉两市购房落户限制”做出了明确具体的规定。为服务长吉一体化经济发展战略，此次，取消长吉两市购房落户限制，为具有稳定居所（房屋产权）的群众提供便捷的迁移服务。省公安厅户政管理总队户籍管理支队副支队长孙明旸表示，此次主要是取消了金额和面积的限制，但还是要求具有房屋产权，除此外，也可以是夫妻投靠、父母投靠子女落户，如果子女投靠父母需要在22周岁以下。如果想要办理落户，当事人可以到所在辖区的公安分局进行咨询申请。同时，吉林省第二代居民身份证办证时限缩短为20个工作日。 搜房分析：从取消长吉两市购房落户限制上看，放宽了长吉两市的人口属性，奠定了长吉一体化的经济发展战略，对长吉两市的房地产市场经济发展起到了重要作用。 台州拉开新一轮限购大幕 超二十个城市或陆续跟进浙江省台州市近日发布楼市限购措施，这也成为住建部给出“五条标准”后首个颁布限购令的城市。台州市这份名为关于进一步落实房地产市场调控工作的通知强调，全市市域(含所辖县市、区)范围内的家庭和市域范围外能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的家庭，可在市区购买1套新建商品住房。对在市区已有2套及以上住房的市域范围内家庭、已有1套及以上住房的市域范围外家庭、不能提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。搜房分析：新一轮限购主要是在房地产投资需求仍然旺盛、上半年全国商品房市场持续快速增长，以及保障房尚未能对商品房市场产生冲击的背景下，政府沿袭一直以来的调控思路做出的政策选择。从吉林来看，目前一些知名房地产商已经将目光投向吉林市，对吉林市的房价形成了一定的影响。而吉林市房地产市场活跃程度仅次于长春，上涨速度也比较快，因此如果新一轮限购政策来袭，吉林市在限购城市之列也是情理之中。 吉林市个税起征点提高 免税族异地购房麻烦从吉林地税局获悉，吉林市9月1日以后实际收到的工资、薪金，个税起征点为3500元，依据新税率表计算缴纳个税。个税起征点提高后，不仅意味着吉林市将有半数以上工薪族不再缴纳个人所得税，同时也意味着那些月收入低于3500元的外来务工人员因为提供不出一年以上个人纳税证明而不能在吉林市贷款购房。目前吉林市各大银行对外地人执行的房贷政策为：外地置业者如果能提供一年以上纳税证明或者社保证明，即可享受相关贷款政策。 搜房分析：吉林市个税起征点提高到3500元，将使月收入低于3500元的中低收入群体首次置业处于尴尬境地。中小户型产品需求释放存在一定阻力。随着吉林市房价水平不断水涨船高，其涨幅已居全国前列，吉林市将有较大可能出现在在二三线城市限购令名单中，对改善型产品也将产生一定影响。二、城建篇【吉林省】 通化至新开岭高速路9月通车通化至新开岭高速公路，是鹤岗至大连国家高速公路一段，与辽宁省在建的丹通高速公路相连接，是我省东南部地区重要的入关出海通道。预计9月末建成通车，届时，通化至辽宁丹东只需约2个半小时。通化至新开岭高速公路起点位于通化市二密镇，经黎明、快大茂、赤柏、大川，终点止于吉辽交界的新开岭，与辽宁省在建的丹通高速公路相连接，全长52.4公里，总投资31.2亿元。其中，快大茂至赤柏段4.7公里扩建工程，已与通沈高速同步实施，新建47.7公里，路基宽24.5米，设计行车时速80公里。搜房分析：通化至新开岭高速公路是东南部地区重要的入关出海通道，目前通过辽宁省在建的丹通高速公路与丹东大东港相连。此公路的建成将对中东部区域经济发展起到积极促进作用。【长春市】 长春海洋广场明年十一完工 长春海洋广场项目占地38870平方米，建筑面积49310平方米，由海洋世界动物展示馆和海洋知识普及馆组成，共计四层，其中地下1层，地上三层。计划总投资2.8亿人民币已于近日开工, 预计明年十一完工并正式营业。项目位于朝阳公园东南侧，紧挨新民大街、南临清华路，属长春市朝阳区传统商业旺地。定位为：一座现代化、理念全球领先的超大型水族馆。海洋馆共设8大主题展示及表演场馆分别为：海底隧道馆、热带雨林馆、珊瑚礁生物馆、古生物科普馆、童趣海洋馆、海洋剧场、极地世界、科普教室。搜房分析：海洋广场的建成，势必给长春市的旅游业带来巨大的经济推动作用。同时也将进一步促进该区域内的商业配套及商品房市场经济的发展。 长春第二批中修道路预计8月中旬完工今年长春市第二批道路中修工程将对40条道路进行中修，工程预计8月中旬完工。其中，民康路一侧的中修工程已经结束，车辆恢复通行。除民康路外，今年长春市第二批道路中修工程还包括西中华路、长庆街等39条街路。截至目前，已有11条道路的中修工程结束。今年长春市道理中修共分三批进行，第一批20条道路已于5月末维修结束，第三批25条道路已经进入招标阶段，预计到10月道路中修工程将全部结束。 9月完成临河街净月区段改造长春净月开发区已投入城市整治改造资金5亿元。其中临河街净月区段全长1.3公里，伴随着轻轨4号线的通车运营，长春净月经济开发区投入1200万元，通过街路整治建设打造高品质、物色化的欧式风情商业街。预计9月份全部完成改造工程。搜房分析：随着长春临河街工程的日渐完善，轻轨4号线的通车，缓解了净月区城市交通的紧张，同时也拉动了与市中心的距离，进而带动其沿线房地产市场经济的发展。另有，搜房统计，区域潜在供应将在下半年逐步释放，如保利香槟、恒大新项目、万科城等，该区域房地产市场竞争加剧。 长春市商业规划草案:将建40个城市商业综合体日前，长春市商业网点专项规划（2011-2020）（草案）已经对外公示（简称草案），草案中规划建设和完善3个市级商业中心，拟新建44个大型超市和40个大型商业综合体，拟新规划15个购物中心。 根据草案规划，3个市级商业中心主要包括重庆路商业中心、红旗街商业中心、南部新城商业中心。在大型超市建设方面，规划共设置78个，其中，现状保留34个，拟新建44个。在现有10个购物中心的基础上，拟新规划15个购物中心，原则上应依托城市商业综合体进行建设，并作为商业综合体内商业主力业态和重要组成部分。除市级中心外，相邻的购物中心原则上应保持3000米以上的距离。城市商业综合体规划在现有万达城市商业综合体的基础上拟新建40个。搜房分析：限购令下，部分开发商将目光投向没有受到政策打压的商业地产。城市商业综合体的建设一方面完善了区域配套，另一方面加快了城市外扩的速度，同时使地产市场的投资环境得到了较大改善，预计未来商业地产建设仍将作为城市发展的一个重点工程。 伊通河建成24个静态园 150米长的音乐喷泉伊通河的生态景观建设全程18.75公里。现在已经建成了24个静态园，包括城市风情园、境静园等，也给长春市民提供了一个休闲的好去处。伊通河首先是一个防洪工程，其次还要体现一种生态功能。把两岸的滩地和防洪的防护林地都绿化，就形成了绿化带，一方面起到水体保持的作用，另一方面也形成了景观。今年6月份，在伊通河月亮岛公园，建了一个平民足球场，现在已经投入使用了，这个足球场是免费开放的。另外，在伊通河城市风情园，主河道内有一个长150米的音乐喷泉，今年建了一个能容纳500人的看台，这个音乐喷泉在节假日免费开放。搜房分析：伊通河作为长春市的重要河流，其河岸沿线人口密集，伊通河的整治及绿化建设，对长春市的品质面貌起到了重要作用。同时对该沿岸的房地产市场经济起到了推动作用。【吉林市】 吉林市将南部新城定位为旅游服务生态宜居城按照长吉一体化和吉林市未来“南居、中商、北工”的城市空间格局要求，南部新城将成为吉林市发展旅游和建设宜居城市整体构想规划的核心区域，因地处城市的“上风、上水”，其生态、宜居、宜业、宜游之优势非其他城区可比拟。吉林市南部新城的总体规划范围小白山区域核心区，解放西路片区，前二道乡片区，丰满街道片区等区域。将修复小白山望祭殿，满族独特的祭祀文化历史景观将得以重现。使南部新城成为宜居、宜业、宜游的城市综合服务新区。按照长吉一体化发展战略的整体构想，吉林市在综合分析自身区域地位、现有基础、发展优势以及资源条件的基础上，结合吉林市城市总体规划（2009-2020）的编制，近三年来对吉林市城市空间布局进行了优化调整，并最终形成了“南居、中商、北工”的城市空间格局，同时制定了“北拓、南优、西调、东控”的城市空间发展策略。搜房分析：吉林市旅游资源松花湖位于城市南部，此次政府将将南部新城定位为旅游服务生态宜居城，也是因地制宜。随着明确定位的深化，区域房地产项目将结合资源发展，成为城市中高端和高端人群的宜居区。6三、房企篇 长春市皇庭房地产在西新区开发打造城市综合体2011年8月11日上午10时，长春市皇庭房地产开发有限公司正式成立揭牌仪式隆重举行，揭牌仪式上，深圳市皇庭地产集团有限公司表示将在西新区核心位置打造“长春皇庭城市综合体”。皇庭地产此次入长，以“礼尚生活创想家”为产品铸造理念，以建设出高品质的房产精品为追求。长春市皇庭房地产开发有限公司力争把其位于西新技术产业开发区核心位置的“长春皇庭城市综合体”项目实行高标准、高品质地建设, 实现“自然、人文、和谐”的品质生活,成为影响长春市房产居住和城市建设发展进程中的重要力量。搜房分析：皇庭地产此次进入长春，在位于西新技术产业开发区核心位置规划建设城市经综合体，将加快西新核心区的规划落地，对西新区经济发展具有较大的促进作用，同时对长春市商业地产格局将产生深远的影响。四、土地篇1、土地市场供应情况供应市场表现土地市场综述8月经营性用地供应9宗，供应面积52.3万平米，环比上升69%，同比下降44%。7月土地供量大幅上涨，9宗出让地块，5宗在高新区内。地块面积以小面积为主，品质适中。图表：2011年8月经营性地块供应信息明细宗地编号位置规划用地（平方米）规划容积率建筑控高出证方式92-15-8东至超强街、南至丙十二路、西至超强西街、北至高新储备中心用地648842.5100米挂牌92-15-9东至超强街、南至乙五路、西至超强西街、北至丙十二路913862.5100米挂牌61-144-19东至盛北大街、南至明斯克路、西至丙七街、北至丙三十六路828162.055米挂牌92-18-1东至超强西街、南至丙十一路、西至硅谷大街、北至超强街926352.8100米挂牌11-7-15东至现状建筑、南至长江路、西至东六条街、北至黄河路65041.824米挂牌50-207-19东至东环城路、南至空地、西至空地、北至阜丰路40123.255米挂牌55-3-38东至彩云街、南至空地、西至空地、北至102国道148206.5100米挂牌53-69-57东至会展大街、南至东方万达城小区、西至威海路住宅小区464772.080米挂牌92-63-2东至丙二十六街、南至丙十二路、西至丙二十五街、北至乙四路1250662.5A区120米，B区150米挂牌2、土地市场成交情况需求市场表现土地市场综述8月经营性用地成交9宗，成交率100%。成交面积52.3万平米，环比上升69%，同比下降44%。本月出让地块全部成交，无流拍现象，且无一线品牌发展商摘牌。摘牌地块容积率基本在2.0以上，预计产品打造以高层为主。图表：2011年8月经营性地块成交信息明细区域位置规划用地面积（平方米）成交价楼面地价成交单位高新区东至超强街、南至丙十二路、西至超强西街、北至高新储备中心用地648842324469301433吉林省良品柏宏房地产开发有限公司高新区东至超强街、南至乙五路、西至超强西街、北至丙十二路913863273903451433吉林亿隆房地产置业有限责任公司高新区东至盛北大街、南至明斯克路、西至丙七街、北至丙三十六路82816134327552811恒基伟业房地产开发有限公司高新区东至超强西街、南至丙十一路、西至硅谷大街、北至超强街926353571635061377长春市鑫隆房地产开发有限责任公司宽城区东至现状建筑、南至长江路、西至东六条街、北至黄河路6504404242713453吉林省广汇房地产开发有限责任公司二道区东至东环城路、南至空地、西至空地、北至阜丰路4012164701221283长春市政建设（集团）韩华房地产开发有限公司净月区东至彩云街、南至空地、西至空地、北至102国道1482069670000723长春市瀚邦房地产开发有限公司经开区东至会展大街、南至东方万达城小区、西至威海路住宅小区464772146307862309吉林省嘉惠房地产开发有限公司高新区东至丙二十六街、南至丙十二路、西至丙二十五街、北至乙四路1250664480489451433吉林省安华房地产开发有限责任公司3、土地市场总结图表：2011年各月经营性用地供应成交情况【搜房点评】本月供地9宗，成交9宗，成交率100%。截止至8月末，全市经营性用地规划出让面积545.3万平，出让地块共60宗。2011年全年供地计划1000万平，目前已完成计划的55%。4、2011年9月土地市场供应情况区域位置土地用途容积率限高建筑密度规划用地出让时间经开区东至：会展大街南至：芜湖路西至：虹桥街北至：北海路其他普通商品住房用地A区3B区3.5100米30%756729.5绿园区东至：现状围墙南至：景阳广场西至：正阳街北至：规划路住宅商服3.5100米50%280099.15南关区东至： 乙二路西至：加油站南至：南湖大路北至：星光路商服4.570米45%91219.15南关区东至：丙六十四路西至：乙四路南至：乙三路北至：丙四十七路住宅商服2.355米30%712029.15南关区东至：前进大街西至：乙四路南至：丙四十七路北至：102国道住宅商服2.355米30%1112099.15南关区东至：芳草街西至：丙三十五路南至：丙三十五路北至：102国道住宅商服1.0-1.518米30%694999.15高新区东至：硅谷大街西至：富强回迁小区南至：空地北至：西越达路商服0.615米50%200009.15高新区东至：超强街西至：超强西街南至：空地北至：乙四路住宅商服2.5100米30%443509.15宽城区东至：北十条街南至：规划路西至：铁北监狱北至：劳模会馆住宅商服1地块 1.5 2地块 2.51地块20米 1地块75米35%913039.29高新区东至：丙一街南至：丙三路西至：中科大街北至：乙一路住宅商服1.660米30%1361789.29高新区东至：福源街南至：丙三路西至：丙一街北至：乙一路住宅商服1.660米30%1567059.29莲花山生态旅游度假区东至：甲一路南至：中路西至：雾开河北至：甲二路住宅商服1.0R1.124米30%1185849.29莲花山生态旅游度假区东至：甲一路南至：中路西至：雾开河北至：甲二路住宅商服1.0R1.124米30%1142559.29莲花山生态旅游度假区东至：甲一路南至：中路西至：雾开河北至：甲二路住宅商服1.0R1.124米30%1152539.29莲花山生态旅游度假区东至：甲一路南至：中路西至：雾开河北至：甲二路住宅商服1.0R1.124米30%1254409.29绿园区东至：空地南至：住宅楼西至：小区道路北至：南阳路住宅商服A2.2B2.7 24米35%59159.29宽城区东至：规划路南至：养正高中西至：九台路北至：规划路住宅商服2.680米35%355439.29宽城区东至：基隆路南至：新月路西至：丙十九街北至：丙三十四路住宅商服1.8 40米 28%270719.29朝阳区东至：前进大街南至：现状围墙西至：桦甸东街北至：湖光路住宅商服E2.9F5.5 80米E30%F40434789.29经开区东至：彩虹风景天成园南至：彩虹风景吉顺园西至：东七路北至：合肥路住宅商服2.8 85米30%355269.29【搜房点评】预计9月经营性用地出让地块20宗，供应总面积143.43万平。出让地块多为中小面积地块，而大面积10万平以上地块有7宗，品质型地块居多。五、住宅篇【月度导读】供求关系8月供求比为3.07:1。批售持续增长，需求出现下滑。供应情况8月商品住宅市场新增供应量为52.99万平，新增供应套数为6441套。新增供应与上月相比微幅下探。成交情况8月商品住宅成交面积为44.36万平，成交套数为4574套。成交明显下滑。成交价格8月普通住宅（不含公寓、别墅）成交均价为6658元/。价格出现下滑。1、政府统计数据本月商品住宅批准预售136.25万平，13931套；政府公布本月合同备案49.53万平，5005套，其中商品住宅为44.36万平，4574套。从而，我们得到本月供求比为3.07：1本月批售较大，市场成交体量下滑。 图表：批准预售/合同备案统计数据 数据来源：房地产交易中心2、搜房市场监测本月商品住宅新增供应（开盘/加推）52.99万平， 6441套，新增供应与上月相比微幅下探。本月上市产品套均面积82.3平，与上月套均面积（115.9平）明显相比减少，从新品上市房源分析本月成交主要以首置产品和小户型公寓为主。图表：商品住宅市场供求情况数据来源：搜房数据库【搜房点评】 随着“金九银十”销售旺季的临近，市场批售量显著加大，为抢占市场先机，各开发商加大折扣优惠力度。从成交套均面积来看，首置产品占据目前市场供应主流。图表：本月板块新增统计 （单位：万平） 板块名称日期产品（面积）体量（万平）价格（元/）当日成交八里堡中顺和苑8.6高层50-901.05570035套保利百合香湾8.12高层49-97 多层97-1600.67多层6200 高层54008套8.19高层970.1756005套宜家观澜8.20高层800.2753008套鼎惠华庭8.27洋房102-154小高78-1381.10多层6000 高层540030套二道金色橄榄城8.6高层60-1351.40640024套亚泰梧桐公馆8.14高层40-98小高90-1509.60高层6000 小高7000997套高新益田御水丹堤8.20多层103-10小高51-1423.24多层6600 小高5500355套益田御水丹堤8.22小高81-850.46550038套净月城市万科惠斯勒小镇8.19别墅260-280.492000016套8.20洋房90-1461.31980082套中海国际社区8.6小高146多层1131.59 小高8500 多层730023套8.27多层1120.54770012套净月旅游中信城枫丹白露8.6小高65-1250.48610020套宽城万龙第8城8.12小高35-92 多层35-9207.76 小高5500 多层5800518套绿园中海凯旋门8.13多层110-1600.241000011套万晟丽水香堤8.13公寓33-640.85830065套华瀚四季花园8.20小高83-1230.68670030套万盛理想国8.27高层87-1346.606000560套8.27公寓30-502.82毛坯5500精装6500458套南部新城绿地中央公馆8.28高低错层90-1401.16730025套绿地中央墅8.28多层洋房80-1351.868400122套南关南虹馆8.6小高70-140 多层974.62小高7300多层8100200套汽开远创樾府8.6小高 88多层83-120高层83-882.73小高6300多层6800高层610070套力旺格林春天8.21多层75-1292.44680089套 数据来源：搜房数据库163、房价统计根据搜