房地产开发资金筹集与成本监控管理.ppt

第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理 一般来说 资金筹集必须注意资金筹集成本 同时必须注意资金筹集的风险及资金方案的可靠性 任何一个资金筹集方案 必须同时在币种 数量 期限 成本等方面满足房地产开发项目的需要 第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则 一 开发资金运动的过程及资金流动的特征房地产开发资金在其运动过程中不断改变其形态 从货币资金开始 分别转化为储备资金 生产资金和成品资金 最后又回到货币资金形态 这样周而复始的循环 形成房地产资金的运动过程 二 开发资金筹集的基本原则 一 安全性原则 二 经济性原则 三 可靠性原则 第二节开发资金筹集的渠道和方案编制 一 开发资金的筹集渠道 一 自有资金的筹集房地产开发商对任何房地产开发项目都必须投入相当量的自有资金 30 35 这是房地产开发的基本条件之一 通常 开发商可以筹集的自有资金包括 现金 其他速动资产 近期可收回的各种应收款 有时企业内部一些应计费用和应交税金 通过合理安排 也可应付临时的资金需求 一般情况下 开发商不可能在银行存有大量的货币资金来等待开发项目 货币资金只是自有资金筹集的一方面 速动资产的变现也是重要的资金来源之一 它包括企业持有的各种银行票据 股票 债券等 可以转让 抵押或贴现而获得货币资金 以及其他可以立即售出的建成楼宇等 至于各种应收款 包括已定合同的应收售楼款及其他应收款 只要开发项目的预期收益高于企业自有资金的机会收益 如银行存款利息等 或速动资产变现损失 包括机会损失 等 开发商都可以根据自身的能力 适时投入自有资金 二 银行贷款 常用的银行贷款方式有 1 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发企业流动资金贷款是房地产金融机构对开发企业发放的生产性流动资金贷款 其贷款对象是在规定贷款范围内 具有法人地位 实行独立经济核算的从事房地产开发活动的企业 房地产开发企业流动资金贷款一般要经过贷款申请 贷款评估与贷款审核 核定贷款额度与期限 签订贷款合同和担保合同等过程 并办妥有关手续 最后由银行按贷款合同规定发放贷款 3 房地产开发项目贷款 房地产开发项目贷款是指房地产金融机构对具体房地产开发项目发放的生产性流动资金贷款 它的特点是贷款只能用于规定的开发项目 贷款对象是一些投资额大 建设周期长的开发项目 如大型住宅小区等 承担项目开发的房地产开发企业是开发项目贷款的债务承担者 与房地产开发企业流动资金贷款不同 开发项目贷款时 银行参与项目的选择 参与可行性研究工作 并进行项目评估 未经评估的项目一般不承诺贷款 银行参与项目扩初设计及概算的审查 并根据项目有关情况参与销售价格的评估 银行参与项目年度计划的安排 并根据计划执行情况 编制年度贷款计划 核定贷款额度 4 房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指借款人以借款人或第三人合法拥有的房地产以不转移占有的方式向银行提供按期履行债务的保证而取得的贷款 当借款人不履行债务当时 银行有权依法处分作为抵押物的房地产并优先受偿 当处分抵押房地产后的资金不足以清偿债务时 银行有权继续向借款人追偿不足部分 可以设定抵押权的房地产有 依法取得的土地作用权 依法取得的房屋所有权及相应的土地使用权 依法取得的房屋期权 依法可抵押的其他房地产等 三 债券筹资 四 股票筹资 五 其他筹资方式1 各类信托基金2 预收购房定金或购房款3 寻找经济实力雄厚的承包商一方面可以在资金临时短缺时 争取由承包商垫付部分费用 当然 这种方式应慎用 另一方面 对于一些预期效益好的开发项目或具有投资价值的房地产 开发商可以吸引承包商投资参与房地产开发 承包商和开发商共担融资风险和市场风险 此外 寻找有实力的合作伙伴合作共同开发房地产项目也是一条有效的筹集资金的方式 一般情况下 在进行具体项目的开发建设时 上述各种渠道是综合运用的 例如 开发商用汇集到自有资金用于支付地价款和各项前期费用 达到开工条件 在取得土地使用权后 将土地使用权抵押取得贷款 用于建筑物的建造 当达到预售条件后 收回部分售楼款或定金 再加上其他渠道筹集的资金 将楼宇开发完毕 交付使用 如果开发商拟将楼宇建成后以出租为主经营 则开发商重点要考虑长期融资 在投入使用后 以每年的租金收入逐年还本付息 由于以出租为主的开发项目投资回收期很长 一般要十年左右 只有实力很强又有银行或财团支持的大型房地产开发企业才愿这样做 二 资金筹集方案的编制 一 资金筹集方案的主要内容一般来说 所筹集的资金必须在币种 数量 期限 成本四个方面满足房地产开发项目的需要 二 资金筹集方案编制过程 资金筹集方案的编制一般要经历以下几个阶段 1 根据设计文件 进度计划等有关资料编制资金流动计划 包括资金投入计划和资金回收计划 确定不同时期资金需求数量和可能的占用时间 并根据可行性研究资料等计算开发项目所能承受的最高资金筹集成本 2 分析不同资金流量对项目开发进度 效益的影响 确定资金筹集目标 进行资金筹集方案的总体设计 3 调查资金筹集的渠道 确定适合本项目要求的资金筹集范围 以及各种资金渠道筹集资金的数量 条件 期限 成本和风险 4 设定所筹集资金的币种 数量 期限 计算资金筹集费用 5 研究 分析资金筹集的风险 提出降低风险的措施 6 计算资金成本 包括资金筹集的全部费用 7 确定资金筹集方式 如果是委托筹集资金 则应提出委托的代理机构 8 提出资金筹集分阶段工作计划 9 准备资金筹集方案文件 包括所需要的各种法律条文和政策文件 10 形成正式的资金筹集方案 不论企业是采用何种资金筹集方式 都可以委托有资格的银行 证券公司或其他金融机构代为制定资金方案 三 资金流动计划的编制 1 资金投入计划编制资金投入计划 主要是根据开发项目的进度计划 工程承包合同中的工程成本预算 施工组织设计中关于材料 设备和劳动力的投入时间 要求 以及付款方式来分项计算的 1 土地费用 包括土地出让金 征地或拆迁安置费用等 2 前期费用 包括 三通一平 费用 勘察设计费用 可行性研究费用及有关执照 许可证申领过程中必须支付的保证金 城市基础设施配套费用和招投标费用等 3 建安工程费用 包括土建工程费用 水 电 煤气等安装费用及设备费用 4 室外配套工程费用 包括红线内水 电 煤气 电信 道路 绿化 变电房及环卫 照明设施费用等 以及必须承担的红线外的配套费用 5 管理费 6 利息 7 不可预见费 8 税金 2 资金收入计划 编制资金收入计划 主要是根据楼宇租售计划 结合市场分析中预计的最可能的租金 售价水平等进行计算的 必须经过认真的市场调查 资金收入计划的时间间隔必须与资金投入计划一致 资金收入的项目主要包括定金 售楼收入和租金收入 按不同的时间段分别计算 3 资金流动计划 资金投入与资金收入的差额与累计差额分别表示当期或累计期的扣除租 售收入后的实际投入的自有资金或借入资金的数量 这是判断必须筹集的资金数量 时间 期限等的主要依据 第三节资金筹集的成本分析和风险分析 一 资金筹集的成本分析 一 资金成本的概念房地产开发项目从各种渠道所筹集的资金 不外乎来自于投资人或债权人两大途径 前者称之为自有资金 后者称之为借入资金 资金成本就是为筹集与使用资金所付出的代价 二 资金成本的内容 1 资金筹集费用它是指在资金筹措过程中所花费的各项费用的总和 它包括银行借款的手续费 佣金 发行债券 股票所支付的各项代理发行费用等 资金筹集费用一般属一次性费用 它与筹集次数有关 因而通常将其作为所筹集资金的一项内容扣除 另外 如果是境外投资房地产开发项目 还将发生调汇 转汇及有关手续费和佣金等 如果是房地产抵押贷款 还可能发生抵押评估费用等 这些都必须考虑计算在资金筹集费用之内 2 资金使用成本 它是指资金使用者支付给资金所有者的报酬 如支付股东的投资股利 支付给银行的利息及支付给其他债权人的各种利息费用等 资金成本一般以相对数表示 因而也称资金成本率 通常以资金使用成本与实际资金使用额 所筹集的资金额扣除资金筹集费用 的比值来表示资金成本的大小 其一般的计算公式如下 二 资金筹集的风险分析 一 资金筹集的风险1 财务风险通常 我们把由于企业采用各种方式筹集资金而产生的风险 尤其是企业负债筹资而面临的风险 称为财务风险 也称为筹资风险或破产风险 2 财务杠杆作用财务杠杆是指企业全部负债对企业总资产的比例关系 3 资金结构与财务风险 自有资金严重缺乏 负债比例较高的企业应避免以短期负债的连接来达到长期使用资金的做法 应根据企业的资产结构来确定企业的资金结构 选择合适的资金筹集方法 二 资金筹集风险的度量 1 期望收益率 额 期望收益率是指一定资金筹集方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率 2 标准差 标准差是反映各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异 或称离散程度的指标 标准差是以期望收益率为基准的概率加权平均离差 标准差越大 说明实际数值 实际收入或收益率 偏离期望值或期望收益率的可能性越大 风险也就越大 反之 说明实际收入或收益率偏离期望值或期望收益率的可能性越小 风险也就越小 3 变异系数 变异系数是标准差与期望收益率 或期望值 的比值 由于风险与收益的权衡永远是一个矛盾 而且往往可能收益越高 风险越大 因此 对于风险相对较高 收益也较高的房地产开发而言 并不是q越小越好 比较风险 q 的大小仍必须以达到一定的期望收益率为前提 否则开发商便不会有开发项目的积极性 考虑风险因素后 按风险调整的资金成本应包括无风险资金成本和风险资金成本两部分 其计算公式为 式中 表示按风险调整的资金成本 c及表示无风险资金成本 b表示风险报酬系数 q表示风险程度 一般用变异系数表示 第四节资金筹集方案的比较与开发成本控制 一 资金筹集方案的比较资金筹集必须遵循的基本原则是安全性 经济性 可靠性 这也是选择比较资金筹集方案的三个基本原则 二 开发成本核算 一 开发成本的构成需要特别提醒的是 在房地产开发项目经济效益评价时 将各项成本与费用进行了归并 以便于经济效益的评价 而这里则根据现行财务制度与会计制度 进行房地产成本核算与细分 其本质与前面所述的是一致的 请读者注意区分 根据财务会计制度 房地产开发成本包括直接费用和间接费用 而发生的销售费用 管理费用和财务费用不再计入成本 作为期间费用直接计入当期损益 企业设立 开发成本 帐户和 开发间接费用 帐户作为成本类帐户 来核算企业在土地 房屋 配套设施 代建工程等开发过程中发生的各项费用 设立 销售费用 管理费用 财务费用 等损益类帐户 来核算企业的期间费用 三 开发成本的控制 三 开发成本控制的主要环节1 前期阶段的成本控制前期阶段的成本控制首先是设计阶段的成本控制 同时 由于土地征用及拆迁补偿费用中往往有相当部分为固定费用 精心做好用地方案 最大限度地发挥土地的开发价值也是节约 降本的有效途径 2 施工阶段的成本控制 建筑安装工程发包合同有总价合同 单价合同 成本加酬金合同等种类 其中以采用单价合同较多 施工阶段成本控制的主要工作有 1 熟悉设计图纸和设计要求 对工程费用最易突破的