物业工作计划.doc

物业工作计划一、现阶段工作安排1配合8.19开盘，做好售楼处、样板间的现场管理，主要是对保洁员、绿化员、保安员的管理。2物业公司注册:a名称核准；b验资；c注册资料审报；d印章的刻制；e组织代码、税务登记证的办理；f资质办理。二、建设施工介入1根据施工进度跟进，发现问题及时与相关部门沟通。主要是针对隐蔽工程（上下水、排污、雨水、强弱电）、监控、门禁、消防、景观、通道、路灯、背景音乐、自行车棚、物业用房、信报箱等。2施工介入的工作程序：了解图纸，提出改进意见熟悉跟踪现场了解公司工程部、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系从介入工程入手，建立档案参与相应验收的整个过程完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单参与竣工验收主持接管验收3注意的问题是：摆正物业位置，明确物业责任，发现工程质量问题时按程序提出意见，既要负起责任来，又要避免“越位”现象，这样才能处理好工程部、监理公司、物业公司及施工单位之间的关系。三、建筑工程质量保修的前期管理1保修期限起止时间的确定；2建筑工程质量的保修范围；3建筑工程质量的保修期限； 1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。 3）供热与供冷系统，为两个采暖期供冷期。 4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包人与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。(注：这就是前面所说的“保修时问差”) 5）其他项目的保修期限可以由建设单位和施工单位进行约定。 4建筑工程质量保修书 建设工程承包单位在提交工程竣工验收报告时，应当出具质量保修书。合格的质量保修书是工程竣工验收的法定条件之一。物业公司应取得质量保修书的复印件。5建筑工程质量保修责任的确定 建设工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 因保修人未能及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。四、筹建物业公司一）筹建前期物业管理架构前期物业管理架构是指物业项目在开发建设阶段的物业公司组织架构，以做好工程建设的介入工作。此时，物业顾问公司就应该参与组建，这样物业公司的起点会高，把物业顾问公司成型的东西结合我们的实际情况，来做好组织架构、岗位职责、工作流程、工作标准及相应的制度建设。同时加强对样板间、售楼处的现场管理，切实让业主体会到我们提供的尊贵服务质量。 项目开发建设阶段物业公司的机构和人员组成。 1经理1人。 2文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3工程主管1人(参与工程及设备系统的前期管理工作，尤其是验收工作，熟悉设备系统)。 4保安主管1人，保安员3人(如售楼处样板间的保安。随着竣工楼宇的移交，适时增补保安人员)。 5保洁主管1人，保洁员若干人(售楼处及样板间的保洁。随着竣工楼宇的移交，适时增补保洁人员)。 6绿化工程技术人员1人(负责绿化施工全过程的质量监督，视工作进程阶段需要配备)。 7财务主管1人(视工作进程阶段需要配备)。 8物业主管1人(视工作进程阶段需要配备)。二）适时组建完整的物业管理机构 在业主入住前23个月，物业公司应由前期的“架构”型，按工作进度逐步转化为“完整”型。此时应根据物业的规模、特点，将前期的“架构”进行充实。 首先定岗位、定人员，制定各岗位人员的招聘条件，配备各部门、各岗位人员，编制岗位职责、工作流程、工作标准和考核办法以及相配套的工作制度。这些人员应根据工作进程分期分批到位。 在人员到岗，业主入住前，物业公司除了要做好入住准备工作外，首先要做好员工的培训考核工作，让员工以饱满的热情、熟练的业务、优良的服务迎接业户入住。为此要拟订培训计划，对各岗位人员进行上岗培训和专业培训。 各类人员的培训课目，如下所示。 1.对管理人员的培训、考核 1）物业经营管理知识。 2）物业法律、法规。 3）公司概况及各项规章制度。 4）礼仪、礼貌，文明服务。 5）机电设备知识(重点对象是主管工程的人员)。 6）安全生产知识(重点对象是主管工程的人员)。 7）物业管理目标及管理知识。 8）公文写作知识(重点对象是文秘、行政事务管理人员)。 9）公共关系知识(重点对象是物业服务主管、保安主管、行政事务主管、文秘)。 10）与财会有关的知识。 11）本小区物业概况(主要包括物业的规模、建筑风貌、物业档次及业主概况、入住率、地理位置及周边环境、公共交通等)。 12）与服务有关的小区周围的社会单位，如学校、幼儿园、商业、餐饮业、银行、医院、社区中心、街道委员会、派出所等单位的所在地及联系电话。 2.对工程维修人员的培训、考核 1）安全生产知识。 2）设备系统现状。 3）上门维修工作制度。 4）专业技术、技能。 5）公司概况及各项规章制度。 6）礼仪、礼貌，文明服务。 7）本小区物业概况。 3.对物业服务人员的培训、考核 1)物业法律、法规。 2)公司概况及各项规章制度。 3)礼仪、礼貌，文明服务。 4)本小区物业概况。 5)岗位职责。 4.对陪同业主收楼人员的培训、考核 业主收楼前，应对全体陪同收楼的人员进行培训并考核。 1)收楼资料、收楼流程。 2)如何陪同业主验房。 3)检查各种能源计量表并记录原始数据。 4)收楼的注意事项。 5)填写收楼登记表的要求。 5.对保安、保洁、绿化人员的培训、考核 让他们了解物业及物业公司的概况、规章制度、服务及管理要求，为业主提供优质服务。具体的培训内容如下所述。 1)公司概况及各项规章制度。 2)本小区概况。 3)岗位职责。 4)礼仪、礼貌，文明服务。三)物业开办准备工作1.物业用房的装修。2.办公用品的采购（办公桌椅、电脑、档案柜、电话、传真机、复印机以及日常办公用品等）3.维修、绿化、保洁、保安等工具器械的采购四）协助总公司的前期工作 1.办理楼门牌号 在入住前6个月开始进行小区楼门牌号手续的办理工作，在此过程中须加盖公章的一律加盖总公司的公章。 办理步骤及所需资料待核实后按程序办理。 2.准备相关物品 需准备的物品包括以下儿大类。 1）总公司与物业公司共同起草或委托物业公司起草的文件。 2）总公司委托物业代为采购的物品。 3）开发商为提高小区档次而特殊要求的附属物品等，一般又分为以下几类。 (1)文件、资料等印刷类，包括业主手册、业主临时公约、前期物业服务合同