房地产企业办理网上业务简明手册.doc

房地产企业办理网上业务简明手册一、新系统业务功能因省地税局大集中项目（税费征管信息系统）房地产一体化子系统（以下简称新系统）即将于2010年1月1日全面推广，届时所有使用闭环系统自开发票的房地产开发企业，将切换到新系统，以网报用户身份登陆统，通过互联网自行办理开具发票、申报纳税及房地产过户相关涉税手续等一条龙业务，目的是优化纳税服务，简便业务流程，用户不海南省地税局网上报税系额外支付任何费用。新系统上线后闭环系统将随即关闭，而原闭环系统用户也自动以自开票纳税人的资格，继续使用新系统。二、新系统切换注意事项1自开票纳税人必须是网报用户（经过税银库三方扣税协议验签）；2缴销旧票领购新票。纳税人须将已登记到闭环系统中的未用海南省销售不动产专用发票（发票代码90411）全部带到办税服务厅发票发售窗口缴销，并重新申请领购同类发票，新系统即可自动识别新领购发票的票号段。3新系统采用“新老划断”的切换模式。即在旧系统已开具的发票，相应的应纳税款应当另行申报缴纳，不通过新系统申报缴纳。使用新系统开具发票的，相应的应纳税税款应使用新系统的申报纳税模块按项目进行申报纳税。4“先（开）票后（纳）税”的办税模式。开票、申报纳税均在网上通过新系统相关模块自行办理。自开票纳税人每月征收期内须按照上月开具发票的发票金额，申报缴纳相应的税款（系统自动计算应纳税额）。未按规定申报缴纳上月税款的，新系统自动冻结该纳税人的自开票资格。5自开票纳税人作废发票时，须于当月在新系统中自行作废操作，再到征管科进行作废核销，才能抵减当月的计税金额。6自开票纳税人符合减免税手续的，须于开票前向税务机关申请办理减免税审批或备案手续，再到征管科认定，才能享受减免优惠。7房地产销售项目已预缴税款但未足额开具发票的，使用新系统开票时，须按项目提供预缴税款的资料，再到征管科进行认定抵扣。三、新系统一条龙操作简易步骤（一）项目与房源信息登记登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“自助服务”“房地产交易”“房地产新售项目登记”即可进入登记界面。项目和房源信息登记是新系统一条龙操作的首要条件。1.调用或输入项目信息。已登记的项目，可以从“项目名称”下拉框中选择。第一次登记时，填写项目信息中的相关文本框信息，填完后，点击“保存”，系统自动生成项目编号。2.填写楼名信息。在“楼名信息”区中，按“增加”键，即可增加一行楼名记录，填入楼名，点击“保存”即可。3.填写房产信息。先在“楼名信息”区中点击楼名所在的行，再到“房产信息”区中，增加房产信息（按套录入）。点击“增加”键，即可增加一行房产记录，在文本框中填入相关信息，房产详细信息一定要具体到路段地址、小区（项目）名、楼名、单元、楼层、房号，否则，开具发票或后续房地产过户时，会出现错误。房产信息只填到“发证日期”为止，即填完一套房产信息。点击“增加”键继续增添房产信息。点击“保存”键保存房产信息。4.初始化每套房产交易信息。点击房产记录行的“选择”复选框“”，即弹出本套房产的“已售房产信息初始化”的对话框，填写交易情况，点击保存即可，交易信息即显示在房产所在的行记录中。注意，在使用新系统前已部分或全部开具发票的房产，须在本界面的“累计已开具发票金额”中录入之前本套房产实际已开具发票的金额。保存以后，可使用新系统开具剩余未开的差额部分发票。另外，假如受让方是个人的，按“临时征收户登记”键进行登记，按系统提示的内容输入信息，点击“保存”即可生成受让方个人的纳税人识别号。5.提交税务机关。只有提交税务机关，才能办理后续的开票、过户手续。提交税务机关后，所录入的信息不得修改。要修改，到税务机关窗口申请修改。注意：每套房源信息只登记一次，即可进行后续的开票、申报纳税及办理房地产过户等涉税操作。（二）自开发票登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“自助服务”“房地产交易”“销售不动产自开票”即可进入开具发票界面。1查询。登记房产信息及进行初始化后，可进行开票操作。选择查询条件，点击“查询”按钮，查出要开具发票的房产信息。2选择。点击需开票的房产信息记录所在行（显示红色边框），点击“开票”。3进入开票界面开具发票。录入开票金额，核对实物发票和界面显示的机打票号是否相符，核对无误后，点击“保存”，根据系统提示打印发票。4如何补打、作废、重打发票。打印发票出现问题时，如果尚未离开开票界面，需要补打（即内容和票号不变）的，点击“打印”即可；需要重打（即发票内容不变，票号加1）的，点击“重打”；如果需要作废，点击“作废”即可。如果已离开了开票界面，则分别点击“自助服务”“自助服务”“自开发票补打”或点击“自助服务”“自助服务”“自开发票作废”分别进行发票补打和发票作废。5如何调整打印机。首次使用打印机前，登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“打印参数设置”或“涉税通知”，下载网上自开发票套打控件，点击“安装”后按系统提示，安装控件。接下来在“打印参数设置”界面，设置“横坐标原点”（默认值为10）、“纵坐标原点”（默认值为0），即可进行发票打印。首次打印发票时，建议选用一张A4纸进行试验，确定打印内容是否错位或跳出发票栏线。出现错位时，可自行调整。登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“打印参数设置”，重新修改“横坐标原点”（每增加1，即打印内容整体往右移动半列，反之，每减少1，则向左移动半列）、“纵坐标原点”（每增加1，即打印内容整体往上移动半行，反之，每减少1，则向下移动半行），即可进入调整打印机界面。（三）申报纳税登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“自助服务”“房地产交易”“销售不动产纳税申报”即可进入申报纳税界面。纳税人必须于每月征收期内按照新系统提示，分项目进行申报纳税（系统按照上月本项目开票总额自动计算相应税款，包括营业税及附税、预征土地增值税），通过税银库三方扣税协议网上实时扣缴税款。1查询。点击“查询”按钮，显示未申报清单。2申报。选择要申报的项目记录所在行（显示红色边框），点击“申报”按钮，进行申报界面。3申报确认。核对本项目本期应纳税额准确无误后，点击“申报确认”，进行实时扣缴税款的操作。（四）代收代缴买方印花税（暂略）登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“自助服务”“房地产交易”“代收代缴受让方税款”即可进入代缴买方印花税界面。（五）房地产交易过户申报登陆海南省地税局网上报税系统后，点击“自助服务”“房地产交易”“房地产过户申报”即可进入房地产交易申报界面。本界面支持开发商通过网上自助办理增量房（新房）先税后证（即过户办税）手续。前提是，一套房产过户前，必须开足发票。系统自动计算并通过网上扣划受让方应纳的契税（只办理3%全额征收契税的情形，受让人享受契税减免税的，请到办税服务厅办理）和印花税。1填入联系人（即公司经办人）的信息，点击保存，即生成受理号。2增加受让人及房产交易信息。分别选择“项目名称”、“楼名”、“房屋详细地址”下拉框，定位要办理过户涉税手续的房产，系统自动显示其他相关信息。一个受理号最多可以办理11户房产过户涉税手续。3上载扫描文件。有条件的纳税人可将每套房产的房产证、合同的扫描文件，上载到相应的房产信息中。4模拟税款计算。可以查看受让方应纳的税种及税额。5模拟减免税。可以查看受让方个人享受印花税减免的情况。6申报。点击“申报”按钮，系统自动通过网上扣划受让方应纳税款。7报送资料。网上扣划受让方应纳税款后，开发商即持房产证、合同到办理房地产交易过户涉税手续的办税服务厅办理出具税收证明书（房地产过户税收证明书）手续，之后，开发商即可持该证明书到住建部门办理房产证的过户手续。四、房地产自开票纳税人（新用户）申请条件符合下列条件的纳税人，到征管科进行房地产自开票纳税人认定，可通过互联网自行开具海南省销售不动产专用发票（发票代码90411）。 1必须是网报用