宿迁民便路地块市场分析及产品发展建议报告（PPT页）.pptx

上海颂唐地产中春路9988号大都会高尔夫2楼Tel 021 50103599 苏州颂唐地产苏州姑苏区南环东路935号5楼Tel 0512 68788423 无锡颂唐地产滨湖区五湖大道蠡湖科创中心南楼1617Tel 0510 886665000 南京颂唐地产汉中路1号南京国际金融中心19FTel 025 84327391 合肥颂唐地产马鞍山南路绿地赢海国际大厦c座601Tel 025 84327391 内蒙古颂唐地产呼市中山西路1号海亮广场A座2205Tel 0471 4675577 2015年10月 宿迁民便路地块市场分析及产品发展建议报告 本文图例标示说明 通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息 1 PART 1城市背景研究 城市区位 宿迁位于江苏省北部 地处长江三角洲地区 是淮海经济圈 沿海经济带 沿江经济带的交叉辐射区 是南北交通咽喉所在 城市区位 距离连云港市145 8公里 距离徐州市110公里距离蚌埠市189公里 距离淮安市97公里 宿迁位于江苏省北部 地处长三角州地区 位于苏鲁皖交汇处 宿迁历史悠久 文化繁荣 城市由京杭大运河穿境而过 北倚骆马湖 南临洪泽湖 宿迁自古便有 北望齐鲁 南接江淮 居两水 即黄河 长江 中道 扼二京 即北京 南京 咽喉 之称 宿迁 徐州 宿迁 蚌埠 上海 南京 连云港 淮安 北京 南京 淮海经济圈 淮海经济圈位于渤海经济圈和长三角经济圈之间 是连接两大经济圈的桥梁 具有很大的联动发展空间 绍兴市 环渤海经济圈 淮海经济圈 珠三角经济圈 关键字 淮海经济圈核心 第四大经济圈 长三角经济圈 宿迁 我国经济发展环境中 东部沿海的三大经济圈是我国经济发展的绝对核心 淮海经济圈位于两大经济圈之中 具有良好发展前景 淮海经济圈位于我国两大沿海经济圈之间 是连接两大经济圈的桥梁 未来具有较大的联动发展空间 宿迁作为区域的附属 发展潜力巨大 城市概况 位于苏北地区的宿迁 是为全国最年轻的地级市 和著名的 白酒之都 及旅游卫生城市 2014年 全市面积8555平方公里 宿迁除主城区外辖沭阳 泗阳 泗洪县 城区 宿豫区 宿城区 湖滨新区 洋河新区 宿迁经济技术开发区 宿迁工业和产业园区 宿迁是中国酒都 洋河 双沟两大名酒出产于此 1 宿城区 2 宿豫区 3 湖滨新区 4 洋河新区 5 宿迁经济技术开发区 6 宿迁工业和产业园区 1 3 2 4 5 6 城市人口 数据来源 江苏省政府统计公报 宿迁人口基数位于江苏中游 增长较慢 是典型的 劳动力输出 城市 人口导入较差 不利于区域房地产的发展 2014年宿迁人口总量约580万 位于江苏各地级市中游位置 2010 2014年宿迁人口保持缓慢增长 但城市常住人口远落后与户籍人口 是典型的劳动力输出城市 人口导入较差 劳动力和消费者的大量外移 影响区域经济水平 不利于区域房地产的发展 城市总体经济 近年来宿迁整体经济水平发展较快 保持10 的年增长速度 但由于经济基础薄弱 整体实力仍位于江苏省末段 数据来源 宿迁政府统计公报 从五年宿迁城市总体经济水平发展较快 整体保持在年均10 以上的高速增长 2014年 虽然宿迁经济水平增长较快 但由于经济基础较为薄弱 目前在江苏全省的地级市排名中仍处于垫底状态 人均GDP 全市人均GDP稳步增长 2014年人均GDP超过6500美元 房地产需求正处于改善需求为主的稳定发展阶段 从2010 2014年 宿迁人均GDP保持高速增长 由3000美元增加到6500美元 2014年全市人均GDP已经超过6500美元 房地产市场正处于稳定发展阶段 城市购房人群主要追求改善需求为主 数据来源 宿迁政府统计公报 收入水平 随着人均可支配收入和消费品零售总额的持续增长 城市居民消费水平不断提升 有助于推动城市房地产的消费 数据来源 宿迁政府统计公报 随着人均可支配收入持续增长 城市居民购买能力将会得到提高 收入水平的提升将会提升居民消费档次 为房地产消费发展提供资金基础 宿迁零售消费总额连续五年呈两位数的增长态势 居民购买能力逐年增强 其购买欲望也会愈加强烈 这也直接助推城市房地产行业的消费 以第二产业为主 但第三产业发展速度较为迅猛 因此市场购房客户主要为刚需型和首次改善型 产业结构 当前宿迁市主要以第二产业为主 第三产业为辅 三产结构比维持在13 48 39左右 产业结构趋于合理 宿迁产业结构主要还是以制造业 化工及复合材料为主 其中制酒在制造业中占据重要地位 数据来源 宿迁政府统计公报 城市目前主要大力发展宿城新城 本案位于宿迁经济开发区 但短期内并不是城市发展主要区域 城市规划 城市发展总体战略 六大片区 城市西进宿城区 全市传统商贸中心 教育 科研中心宿豫区 全市行政 文化中心 现代生产服务中心经济开发区 居住 工业兼容的综合性片区湖滨新城 综合性生活片区工业园区 全市主要的工业生产基地洋河新区 生态旅游 教育科研和现代农业研发基地 数据来源 宿迁政府规划局 本案 本案位于区域 中高端集中居住区 临界位置 北临工业集中区 处在居住区边缘 短期内开发前景并不明朗 区域规划 工业集中区 东区 工业集中区 南区 中高端集中居住区 本案 现代服务业集中区 商贸集中区 经济开发区 规划面积105平方公里 建成区面积47平方公里 2013年1月正式提升为 国家级开发区 其功能定位为推动开发区工业化和城市化互动并进 区域占位 本案位于居住区边缘 同时受到工业区的影响 开发难度较大 前景不容乐观 数据来源 宿迁政府规划局 经济发展分析 宿迁近年来虽然经济发展迅猛 各项经济指标增速超过全省平均值 但城市经济基础较弱 经济总量仍位于全省倒数位置 人口情况 宿迁为典型劳动力输出城市 市区人口导入较差 人口流动性差 直接影响房地产市场发展 城市规划分析 本案位于城市发展次重点和产能区域 并不能得到市区服务辐射 房地产环境较为闭塞 产市场封闭落后 由于宿迁行政区划为地级市的时间较短 其经济基础较为薄弱 常年以来人口输出型城市的面貌短期内很难得到改善 同时本案位处开发区 区域发展落后于主城区 并非政府规划重点建设的房地产板块 短期内发展前景不容乐观 城市背景篇结论 2 PART 2宏观房地产市场研究 近年来宿迁的房地产投资和固定投资保持稳定增长 房地产投资比重在20 以上 房地产仍将是城市的支柱产业 房地产投资 近年来宿迁房地产投资保持稳定增长 2010年你的147亿增长为2014年的377亿 增幅接近250 2010 2014年宿迁房地产投资比保持22 以上的稳定发展 房地产仍将是城市的支柱产业 但长久下去 高额投资比率将带来城市房地产库存存量的增加 将破坏房地产市场的供需平衡 数据来源 宿迁政府统计公报 全市房地产施工面积不断增加 销售进度落后于开发 产品的去化缓慢造成房地产市场竞争将日趋激烈 施工面积分析 2010 2014年 宿迁房地产市场施工面积不断增加 房地产销售力度远落后于开发 造成房地产的销售 施工比逐年降低 施工与销售的比例失衡 造成了宿迁市场上房地产库存逐渐累计增加 城市有限的消费能力 不足以支撑起逐年增加的房产库存比重 因此未来城市房地产将以去库存为主 数据来源 宿迁政府统计公报 城市土地市场 截至10月份 宿迁土地成交共计49幅 成交多以居住和商住性质为主 成交区域集中于位于主城的宿城和宿豫区 截至10月份宿迁土地共分3次集中供应 共计成交49幅 成交土地多以居住和商住性质为主 成交集中区域为传统主城区 宿城和宿豫 以及政府着重打造的西北新城 湖滨新区 从土地成交来看 未来宿迁房地产开发方向仍以住宅为主 开发区域为更为宜居的宿迁主城区和西北新城 注 成交幅数仅为 商 办及住等 经营性质土地 不包含其他性质用地 数据来源 宿迁政府土地资源局 2015年区域土共计成交5幅 商住和住宅性质土地3幅 未来入市将会加剧区域房地产的竞争 区域土地分析 数据来源 宿迁政府土地资源局 为促进中心城市房地产消费 政府根据宿迁市房地产市场实际情况推出 91新政 出台 六条意见 积极救市 城市政策解读 实行新建商品住房购房补贴 购买单套面积90 含90 以下的给予房款总额 以开发企业开具的税务发票为准计算 不含储藏室 车库 车位 阁楼价款 下同 5 的购房补贴 套商品住房商业贷款贴息 在中心城市范围内采用商业贷款购买首套新建商品住房且单套面积在144 以下的 按人民银行同期贷款基准利率的0 7倍给予商业贷款1年的贴息 实行二手住房购房补贴 在中心城市范围内个人购买二手住房的 给予房款总额1 的购房补贴 部门领取 加大住房信贷支持力度 对通过商业贷款购买首套普通新建商品自住房的家庭 贷款最低首付款比例为30 贷款利率下限为贷款基准利率的0 7倍 提高住房公积金使用效率 提高公积金贷款最高限额 夫妻双方其中只有一方缴存住房公积金的 贷款最高限额由25万元提高至30万元 夫妻双方均缴存住房公积金的 贷款最高限额由50万元提高至60万元 对已结清住房公积金购房贷款的家庭并符合贷款其他条件的 可继续申请住房公积金贷款 20151 9月宿迁商品房成交波动较小 整体较去年略微下降 成交区域主要集中在宿城主城区 宿城新区及宿豫区 商品房分析 2015年 宿迁商品房成交较为平稳 上半年相对去年同期略微下降 商品房成交均价在4500 4700元 之间 成交排名前三的区域全部为当前宿迁主城所在区域 主城区 宿城新城区及宿豫区 数据来源 西楚房产网 库存压力大 宿迁房地产市场近几年保持高速增长 但销售去化落后于开发 城市产能过剩 未来将造成区域内库存压力增大 政府积极救市 为了刺激购房 政府推出了91新政 通过降低购房门槛加快房地产销售 去化库存 市场反应冷淡 本本案所处开发区板块 房地产销售热度远落后于主城区等区域 整体市场处于起步阶段 因此本案应尽快入市 借助政府新政 快速去化房源 规避市场风险 近年来 宿迁全市房地产市场施工面积在逐年增长 产品库存逐年积压 商品房市场出现供过于求的局面 去库存将成为宿迁市场未来1 2年内的核心问题 区域产品去化集中在主城区和西北新城 本案所处房地产销售较为冷清的开发区板块 但未来政府救市新政出台 将利好于区域房地产市场发展 城市背景篇结论 3 PART 3区域房地产市场研究 市场板块划分 宿迁房地产分为7个主要板块 其中主城区板块为房地产发展核心板块 本案所处的开发区板块 处于房地产发展起步阶段 主城区 宿迁房地产最为成熟的区域和价格标杆 成交量多宿豫区 15年成交量较少 但项目多 配套全 发展潜力大宿城新城区 湖滨新区 宿迁未来发展主方向 15年成交虽有下降 但房地产发展迅猛苏宿园区 洋河区 房地产发展起步较晚 基础薄弱开发区 本案所在区域 是宿迁最早的工业园区 住宅开发体量虽大 但是配套建设较为落后 制约房地产的发展 主城区 宿城新城区 宿豫区 湖滨新区 苏宿园区 开发区 洋河区 区域住宅市场 1 中欧名城 2 皇家景园 3 瑞景名都 发展区域 区域内在售住宅楼盘主要集中在环城南路以北 开发区大道两侧地块由于区域所处区位 以及价格和产品等因素 区域购房客户主要以刚需和首改客户为主 价格是其主要考虑因素 1 2 4 3 5 6 7 8 9 10 11 12 4 开源古楚名苑 5 子悦城 6 金鼎名府 7 康桥郦湾 8 润园小区 9 隆源城市之星 绿地壹品 嘉禾颐园 兰亭御城 10 11 12 本案 开发区在售项目主要集中在环城南路以北 以及开发区大道两侧 住宅多以刚需和首改产品为主 项目详情 项目所在的外环外区域 多层销售均价 3600 4100元 小高层销售均价 3700 3800元 物业价差为250元 左右外环 环城南路 内区域 多层销售均价 4400 5100元 小高层销售均价 4000 4600元 物业价差为450元 左右 区域内在售住宅主力面积为80 125 之间 其多层均价为4600元 小高层均价4000元 皇家景园 我司根据以下条件 选取重点案例进行分析 为本案的产品建议提供参考 在售住宅项目 距离本案较近 市场具备较高知名度 项目概况 项目总建筑面为99449 现在售的主要为9层小高层和17层高层 皇家景园位于宿城区振兴路和北二路交叉口处 衔接老城区和开发区的重要节点徐州 宿迁 淮安城际高铁站和城南汽车站落址城南 将位于皇家景园往南1 5公里内 2大枢纽将形成宿城新的交通枢纽 区域板块的价值不断提升 皇 家 景 园 规划分析 皇 家 景 园 高层区域 小高层区域 高层 小高层 项目规划由小高层 高层和社区底商产品组成 以高低错落的景观和小区中心景观主轴形成双重景观 整体规划 项目规划小高层 高层和住宅底商 以高低错落的景观和小区中心景观主轴形成双重景观物业类型 项目共由10栋9层小高层和5栋17的高层半围合2层沿街商业体组成共规划688个机动车位和2259个非机动车位 交通分析 1 2 3 振兴路 北二路 开发区大道 项目 1 3 4 发展大道路 4 2 皇 家 景 园 项目紧邻开发区大道 其道路为宿迁东西向的主干道 道路通达性较高公交线路 途径项目的公交线路有 61 62 63 10 108 302路等途径项目的公交能直达宝龙城市广场 宿迁汽车客运总站 交通银行等城区中心区域 项目位于开发区主干道 开发区大道 周边有多条公交线路途经 通往宿迁城区中心区域 交通通达性较高 配套分析 1 2 3 4 5 6 7 8 1 2 3 4 5 6 7 8 伽南蔬菜超市 江苏银行 红星幼儿园 中国电信手机店 易捷便利店 双河小学 中国农业银行 四季水果超市 皇 家 景 园 商业配套 伽南蔬菜超市 易捷便利店 四季水果超市 淮海建材市场学校 双河小学 红星幼儿园 宿迁实验小学黄河分校医院 宿迁工人医院 吾中医院银行 江苏银行 中国农业银行 项目周边商业 以低端的住宅底商为主 业态较为落后 随着淮海建材城的完全营业 项目周边商业氛围得将以改善 产品分析 皇 家 景 园 两房两厅一卫 85 三房两厅一卫 102 两房85 户型方正 功能布局合理 厨房自带小阳台 生活乐趣便捷三房102 创意客厅与阳台何为一体 体会不凡气派及视觉纵深感 主卧自带飘窗 景观视野佳 温馨舒适享受产品解析 相对的大面积2房 当地客户更偏向于项目 面积较大 性价比较高 空间利用利用合理的100 110 3房 项目小高层销售均价3800元 以81 96 二房和100 130 的三房为主 其中项目三房产品更易为客户所接受 客户分析 周边县城 外来客户 2 周边乡镇客户三棵树与 13 龙河镇 罗圩乡和南蔡本地客户 85 皇 家 景 园 项目客户主要以龙河镇 南蔡乡 罗圩乡及三棵树周边乡镇农民以及开发区务工人员为主 客户具有较强的地缘情节 核心客群 龙河镇 罗圩乡和南蔡乡的本地客户为主看中该项目的地理位置重要客群 三棵树及周边的乡镇客户 主要看中该小区的品质及价格边缘客群 周边县城及外来客户客户职业 项目周边乡镇当地农民 外出务工农民工 开发区务工人员 A B C 住宅个案总结 产品总结 项目在售产品为80 113 小高层 相比较于90 的2房产品 大多数置业客户更喜欢购买户型格局更为合理 产品利用率更高的100 110 的三房 以满足多功能的家庭居住要求 客户总结 项目客户主要以开发区和洋河区南部乡镇农民 开发区务工人员为主 多数为刚性购房客户 他们向往城市生活 但由于购房资金和地缘等因素 他们偏向于选择与城乡结合的项目所在区域 区域总结 项目所在区域与本案较近 周边配套匮乏 区域发展滞后于开发区其他区域 受制于地段 交通及开发因素影响 项目售价普遍较低 市场认可度不高 去化较少 皇家景园 我司根据以下条件 选取重点案例进行分析 为本案的产品建议提供参考 在售住宅项目 同类型项目 市场具备较高知名度 润园小区 项目概况 项目位于宿迁开发区核心位置 总建筑面积为16万 其物业类型以多层产品为主 润园小区位于宿迁市经济技术开发区 西至富康大道 北至深圳路 南至环城南路 东至青年南路 总建筑面积162000 润 园 小 区 规划分析 润 园 小 区 多层 5层 小高层 9层 高层 17层 项目规划多层 小高层和住宅底商产品组成 当前在售产品集中为9层小高层和5层多层产品 整体规划 项目规划多层 小高层 住宅底商和幼儿园组成 小区居民共881户车位情况 小区停车位共856个 其中地面停车位300个 车库停车位516个 地下停车位40个物业类型 项目由4幢高层17层高层 9幢9层小高层 12幢5层多层组成 交通分析 1 2 3 深圳路 富康大道 环城南路 项目 4 发展大道 润 园 小 区 2 3 4 1 项目位于城市外环 环城南路 以内 公共交通发达 周边多条公交线环绕 能便捷通往城市中心区域 多条公交线路经过项目周边 公共交通发达公交线路 61 62 63 10 108 305 307 103 302路等线路途径站点 宝龙城市广场 交通银行 中豪国际广场 楚街步行街等城市核心地段 配套分析 项目周边2公里范围内社区商业氛围较为成熟 可基本满足周边居民日常生活购物所需 商业配套 千百美超市 华城超市 乐天玛特 义乌商贸城 区域内最大的综合型市场 学校 青华学校 小学至高中 宿迁实验小学黄河分校医院 黄河社区城中卫生服务站银行 江苏银行 中国农业银行 润 园 小 区 产品分析 项目销售均价4750元 在售产品为面积段87 97 两房 及当前热销的109 121 三房 润 园 小 区 两房两厅一卫 87 三房两厅一卫 112 87 客厅南户通透 采光通风俱佳 户型方正 布局合理 利用率高112 三开间朝南设计 4米宽客厅自带超大阳台 享受品质生活产品分析 相对于90 左右的两房产品 项目客户更倾向于性价格较高 适合两代人居住的三房产品 客户分析 项目客户主要来源于顺河镇 宿迁南部城镇的农民及到开发区务工人员 购房需求偏向于首次刚需购房 市区客户 5 沙集和朱圩周边乡镇客户客户 15 顺河镇 南蔡和环城南路客户80 润 园 小 区 客户来源 顺河区 南蔡 环城南路本地及部分沙集及周边县城人群客户职业 乡镇农民以及外来开发区务工的青年蓝领为主 部分客户为来自周边商贸城 义乌 的个体私营业主 A B C 住宅个案总结 产品总结 项目热销产品类型为109 121 三房 与项目的两房户型相比 三房在空间利用 舒适度上更占优势 在总价可接受范围内 客户更愿意选择适合多代居住 面积更大的三房产品 客户总结 项目客户集中为开发区南面乡镇 以及环城南路周边原住居民 他们主要为开发区厂区员工 以及进城务工的农民工 少数客户为项目周边义乌商贸城和专业市场的小型私营业主和个体户 区域总结 项目位于开发区北侧 位于外环 环城南路 以内 相对于本案所在的开发区南侧区域 项目交通 生活及公共配套更为成熟 房地产市场占有率和认可度更高 更易于被同区域的客户所接受 个案对比 区域内客户主要来源于开发区南面的乡镇购房者 他们较为认可小高层和多层105 115 左右的三房产品 销售情况总结 目前区域销售情况惨淡 月均去化11 5套 月 多层销售均价约4000 4600元 小高层销售均价约4000元 左右 产品情况总结 目前区域多以三房户型 多层物业更受到购房者的青睐 多以35 50万元低总价 高性价比的产品 客户情况总结 区域内客户来源主要以开发区以南乡镇客户为主 其余少量来自市区 安徽 泗阳等外地客户 区域内产品多以多层 小高层为主 其三房户型更易受到客户的青睐 若本案未来入市 应当打造低总价 高性价比的刚需性住宅 来满足区域目标客户首次 首改置业的需求 区域市场结论 4 PART 4项目本体分析 项目区位 本案位于宿迁南面开发新区内 距离主城区约8KM以上 南侧毗邻宿迁外围城乡 是典型意义的城乡结合部 周边乡镇 龙河镇 罗圩镇 三棵树镇 南蔡乡 本案位于宿迁开发区南面 北侧毗邻开发区主干道 开发区大道 从城市发展以及区位来看 本案实际为城市发展落后的城郊位置本案位距 距离宿迁市中心 约8KM距离金鸡湖产业园 约3KM距离宿迁外围乡镇 约5 10KM 本案 主城区 宿迁外围乡镇 金鸡湖产业园 地块现状 本案 民便路 开发区大道 民便河 项目地块外围并没有围挡 内部土地平整 可塑性较强 且利于施工地块西侧民便路上的高压线距离本案地块约30米 对本案整体品质造成一定影响地块东侧民便河目前已经成为 死水 据了解每当夏季臭气熏天 如不加以整治必然对项目形象造成影响项目南侧双河庭院 为本地回迁居民的动迁安置房 地块内部土地平整 利于后期施工 但项目西侧的高压线与东侧未治理的河道对项目整体品质造成一定影响 周边交通 开发区大道 本案北侧为开发区主干道 开发区大道 为双向四车道 向西链接通往市中心的发展大道 交通利好于本案民便路 本案西侧为双向车道的民便路 但由于周边缺少小区和相关配套 因此人车流量较少 公交线路仅101站点 公共交通匮乏101公交站点 连接接宿豫 湖滨新城及开发区的重要交通线 是当前本案周边链接市中心唯一的公交线路 本案周边交通便捷 北侧为开发区大道 但由于区域发展缓慢 缺乏必要的公共交通 车多人少 无法带动和导入客户 开发区大道 南一路 纺织路 民便路 民便河 本案 周边交通 周边配套 本案周边基础配套较差 在淮海建材城尚未完全营业的情况下 仅南面回迁安置房配套低端商业 无法满足居民消费所需 双河小学 红军超市 华诚超市 红星幼儿园 淮海建材城 开发区初中 农业银行 1 1 2 迦南蔬菜超市 8 5 7 2 3 4 6 5 2 6 3 7 4 8 本案 教育配套 红星幼儿园 高圩幼儿园 双河小学 开发区初中银行 农业银行 江苏银行超市 华诚超市 红军超市 伽男蔬菜超市专业市场 淮海建材城 建材集散地 内部有百货 零售等综合型商业 SWOT分析 威胁T 机遇O 劣势W 优势S 1 项目北侧开发区大道为经济开发区东西向的主干道 且距离发展大道较近 道路通达性较好2 紧邻三创产业园区 本案将成为园区内乡镇居民与外来人口的首选置业项目 1 从周边乡镇购房者的进城意愿来看 在价格可控的范围内他们会选择跟靠近市区的项目 而非与他们当前居住环境较为类似的的本案所在区域2 目前本案周边配套较差 人流较少 短期内无法吸引客户关注 1 项目城市交通规划的宿迁高铁车站附近 随着高铁站的建设 目前区域的城市基础建设 生活配套等将有所提升2 随着城市居民生活水平的提高 附近乡镇的购房者开始考虑向市区迁徙 1 城市的发展方向向西北偏移 本案所在区域的市政建设未受到总体规划而发展缓慢2 目前宿迁整体市场房地产库存较大 加剧房地产市场恶性竞争 造成市场成交惨淡 本案当前配套和所处区位虽落后于市区和开发区其他项目 但随着交通配套的完善和政府新政扶持 将利好于本案未来发展 项目资源总评 右侧为土地属性因子5级衡量表 五星代表优秀 四星代表良好 三星代表一般 二星代表较差 一星代表差 项目在道路通达性与产业发展等方面具有较大优势 具有成为板块内竞争力的项目 项目属性界定 目前本案的各项属性并不占优 但区域属于城市连接乡镇所在的重要区域 未来项目发展的潜力巨大 5 PART 5报告总结与建议 客户总结物业发展建议产品总结及建议定价总结及建议销售周期预估及敏感性分析 5 1客户总结客户需求特征客户来源总结 客户需求特征 从当地市场角度来看 市场购房者看中该区域城镇户口 生活 教育配套等 主力承受能力集中在35 50万元 套范围的小面积 低总价的户型产品 学区配套 地段 交通 生活配套服务 升值潜力物业及经营管理定居于开发区 目标客群 三棵树乡及开发区的本地客群为主 南蔡 埠子 罗圩 龙河等乡镇以及部分徐州睢宁及少数安徽外来客群 面积需求 家庭年收入5 7万元 需求小面积的刚需产品 户型以三房为首选类型 面积在85 110 的户型为主 主力承受能力在35 50万元 套范围内 消费心理 看重此区域的学区 交通等生活配套 为子女购置市区婚房 获得城镇户口 本案客户的承受能力集中在35 50万元 套范围内 主要需求为85 110 内的小面积刚需户型 客户来源总结 本地客户 三棵树乡镇范围内的本地农民 45 55 客户来源所占比例 其他客户 泗阳县 睢宁县 安徽地区以及极少数市区客户 5 本案 三棵树乡 市区 南蔡乡 埠子乡 龙河乡 罗圩乡 周边乡镇客户 南蔡 埠子 龙河 罗圩等周边乡镇客户 主要以农民 工业园职工为主 客源主要集中宿迁南面各乡镇客群 市区及安徽等其他地区外地客户占比有限 客户定位 根据 客户需求特征和客户来源 得出本案客户主要为 来自开发区南面南蔡 三棵树 罗圩等乡镇 在家里务农 外出务工 公园园区上班 追求首次 首改的青年刚需置业人群 5 2物业发展建议 物业建议思考 客户思考 本案大多数客户来自农村 对高层住宅认可度普遍较低 区位思考 本案所处区域 客户对多层和小高层接受度较高 产品思考 本案客户追求刚需产品 注重产品性价比 公摊大的高层难以被客户所接受 物业发展建议 物业类型分析 列举区域内在售项目的12个项目中 其中含多层产品为6个项目 含小高层产品的为9个项目 含高层产品为5个项目 与我司在当地调研居民对各物业接受度基本保持一致 居民物业类型接受度 多层 小高层 高层 且随着购房者主力军向70 80年代出生的