个人住房贷款操作流程及风险点.ppt

个人住房贷款操作流程及风险点 分行信贷业务部 个人二手房贷款办理流程 营销受理 贷款调查 调查复核 审批结果通知 贷款批报 资金出账 贷款条件落实 签署合同 客户办理产权过户 贷款审批 贷款审查 资金支付 营销受理 贷款行客户经理 受理岗 客户筛选银行自身营销 全款和无交易必须采用通过合作经纪 担保机构推荐受理要点见买卖双方面谈 关键 不得采用实习信贷员 解答贷款相关政策和手续首要推荐使用我行交易资金监管风险点提示 面签面谈是判断假按揭最直接有效的方法 受理初审 房屋交易行为的真实性 售房人售房人配偶或其他共有人同意出售的书面意见 售房人声明 委托他人代为售房 应采取公证方式委托离婚 继承 政策性住房等应明晰产权 可公开出售 对于产权不明晰的 可采取两种方法 1 公证2 共同签字房屋实地与所有权证 房管登记薄 不一致时 应先变更 登记簿及权利证书 购房人防范虚假借款人 虚假交易行为 受理初审 单位职工收入证明 免收入证明 优质单位职工 在近一年当地城镇人均可支配收入的1 5倍内 可免于提供收入证明单位职工的收入证明 个人月均税后收入高于上一年度本省城镇居民人均可支配月收入的5倍 对于直辖市 计划单列市 省会城市 或3倍 对于其他城市 的 应提供工资性收入凭证以进一步核实 近一年内至少连续4个月的工资账户流水单 含年终分红收入 或正式工资查询单上一年度公积金 或养老金 账户对账单 或完税证明近3个月内某个月公积金 或养老金 缴存查询单 受理面签 必填 必签文件售房人夫妻 填写 售房人声明 本人当场签字客户 客户经理 填写 个人购房借款申请表 本人当场签字客户经理 按 个人二手房贷款资料检查清单 收件 当面核对原件 复印件的一致性 并签字客户经理 填写 个人消费贷款业务受理台账 客户自选签署文件借款人 抵押人预签 个人购房借款及担保合同 但不得预填内容 现阶段 最好不采取预签的方式 防止法律纠纷 借款人预签 个人贷款 手工 借据 但不得预填内容录入系统 无论是否受理 必须录用系统 贷款调查 贷款行信贷员 调查主要内容 身份证核查及个人信用报告查询我行个人信贷管理系统查询经济收入能力及个人资产核查所购房屋 抵押房屋的调查保证人的资信调查调查结果记录 填写调查审批表 调查信息 部分明确贷款建议注意事项实际购房价以买卖合同的成交价格为准 不含买卖双方应支付的税费 调查制度 逐笔调查的制度 即 不论批量受理或单笔受理 均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查调查应以非现场调查为主 结合现场调查进行自谋职业者的收入能力 按照个人商务贷款的流程对借款人进行现场调查 并形成 客户及家庭经济情况调查报告 但不采取个人商务贷款的授信模型 房龄超过15年 或评估单价高于同等地段平均水平20 的抵押物 应实地查看 确认有无重大质量缺陷 评估价值有无虚高 并在调查审批表的 风险揭示 处进行特别解释必须实地查看抵押物调查时应综合利用书面材料 征信记录与互联网等公共媒体调查人出具调查意见的30天之内 必须上报业务主管复核 委托公证审核与资信补充材料 售房委托书 抵押委托书必须进行公证 公证书应核实通过公证机关固定电话核实委托公证书的真实性和有效性借款人及其配偶 保证人的资信补充材料禁入类 客户有异议的 须补充相关金融机构出具的非客户本人过错的书面证明次级类的 补充相关还款记录打印件 并附本人签字的书面说明原件 以及保守性的收入证明瑕疵类 并且近2年内产生跨期的逾期记录的 须补充相关还款记录打印件 并附本人签字的书面说明原件单位出具的经济收入证明经核查不予以采纳的 须补充保守性的收入证明 调查复核 贷款行信贷业务主管 复核主要内容 客户资料是否完备 合法 有效 调查人是否履行了职责内的调查 调查人意见是否客观 属实 复核结果记录 在调查审批表 调查信息 部分明确复核意见对提请有条件审批的 须明确提出 贷款批报 贷款行 审批中心专人 报批材料 客户个人资料 按资料检查清单提供 身份证核查结果及个人信用报告 个人房屋按揭贷款申请审批资料 优质单位职工客户推荐表 借款人 配偶可选是否推荐为优质单位职工保证人必须推荐同时优质单位职工 报批形式 实物卷宗电子扫描件报批交接记录 在审批交接单记录材料清单和报批时间 审批注意事项 计算机系统设置终审意见有效期默认90天 如果抵押登记时间较长请选择更长天数二手房贷款在何种情况下进行有条件审批售房人原有贷款未结清 买卖双方自行结清的可作有条件审批 注明买卖双方自行结清原有贷款后办理过户 我行按普通二手房贷款予以办理贷款即使有阶段性担保 也不得在过户之前发放贷款 审批结果通知 贷款行信贷业务主管 出具 个人购房借款审批通知书 贷款行信贷业务主管签字 加盖合同专用章通知书仅给购房人 表明银行同意贷款购房人可依据通知书 与售房人办理过户手续过户程序银行不参与 签署合同 贷款行信贷员 信贷业务主管 信贷员在管理系统进行业务发放 填写相关账户 再生成借款合同号信贷员手工填写 个人购房借款及担保合同 不允许有涂改信贷业务主管复核合同 签字并加盖合同专用章 借款合同主要条款填写 个人购房借款及担保合同 贷3004 提前还款是否规定还满期数 各分行根据营销成本自行确定 目前利率下0 5 的营销费至少要对应3个月提前还款的违约金当前暂定为0或填 请勿擅自账外收取违约金最低还本限额 1万元 借款合同主要条款填写 个人购房借款及担保合同 贷3004 争议解决 目前暂选择贷款银行当地法院抵押物清单 与住宅配套的车库 可作为 房产2 列入抵押物如果由自然人提供第三方担保 则补充条款填写如下 邮银行 2009 967号文件 贷款发放之日起3个月内 借款人未能提供本合同约定的资金用途证明 或贷款人未取得抵押物抵押登记证明的 贷款人有权要求借款人或保证人提前偿还全部贷款本息 产权过户 客户 产权过户一般由中介指导客户办理中介代理售房过户的 不得由中介作受托收款人 即 不得由中介机构或中介人员代收售房款 含监管的首付款 贷款资金 不允许我行代收中介费用 贷款条件落实 贷款行专人 抵押担保方式落实抵押登记抵押 第三方保证的组合担保方式为确保交易真实性 即使有第三方保证 也要在放款之前 先办理所购房屋过户 取得过户回执或新房本注意事项个别地区由于房管原因 可取抵押登记回执放款 需要报总行审核后开通 贷款条件落实 仅以房产抵押担保 银行取他项权证 或抵押登记回执 后放款 属于最保守的担保管理模式总行通过系统严格限制取得抵押回执后放款的分支行 贷后管理 贷款审批通过 产权过户 首付款支付 物业结清 可选 贷款发放 新产权抵押他项 抵押回执 贷款条件落实 房产抵押加第三方保证担保 可以在取过户回执 或新房本 并落实保证后 提前放款 合作机构提供阶段性担保 具有较为重要的客户营销功能 贷后管理 贷款审批通过 产权过户 首付款支付 过户回执 新房本落实保证 新产权抵押取得他项权证 物业结清 可选 贷款发放 担保管理 阶段性担保的主要风险 阶段性担保下提前放款 主要面临风险抵押登记长期未办理借款人恶意撤销过户或挂失产权证书抵押财产被查封或冻结 无法完成过户 抵押登记借款人利用不真实的过户交易 变相做低利率的保证贷款 担保管理 阶段性担保的避险措施 对于阶段性担保 主要避险措施有信用记录较差 或经营风险较大的客户 慎用此模式过户回执应交由银行或担保公司管理 避免客户自行撤销过户申请贷款行建立内部台账 及时收押产权 落实抵押登记总行及分行考核抵押入账的办结率 对超过当地合理办证周期 未办理抵押入账的贷款实施特别督办贷款行应经常留意房管部门的对外公告 在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失 被查封或冻结等情况时 及时要求借款人提供新的担保或予以追偿 资金出账 贷款行信贷员 信贷业务主管岗 记账岗 信贷员在管理系统进行业务出账 手工填写 个人贷款 手工 借据 并签字信贷业务主管对借据进行复核并签字记帐岗根据手工借据在会计系统发放贷款并签字贷款出账注意事项系统目前只取终审利率 如遇终审日与发放日基准利率不一致 需要重新走一遍系统流程 以纠正执行利率 资金支付 贷款行信贷员 资金流向控制贷款资金作为售房款 应全额划转给售房人房管部门指定我行采用监管账户 或总行授权开展监管账户合作的 可作为首付和贷款的中转账户不得擅自以中介机构收取贷款资金严禁中介人员个人账户代收贷款资金未实行资金监管情况的贷款直接向售房人 受托人账户发放 即完成受托支付 专题一 假按揭 的认定与防范 假按揭 概念及主要危害 假按揭 认定标准 假按揭 防范措施 假按揭 概念及主要危害 假按揭 概念个人或单位以虚假的借款人 贷款用途 向银行申请个人房屋按揭贷款 套取银行信贷资金的行为 假按揭 主要危害套取贷款 集中使用 从事高风险投资直接骗取银行资金 据为已有 假按揭 认定标准 虚假的借款主体贷款不是借款人本人当面签字办理 而是他人虚构并不存在的个人身份信息 或冒用 盗用真实存在的个人身份信息虚假的贷款用途按揭贷款没有用于购买真实存在 具有合法产权的房屋 或者名义上为购房 但房屋所有权并未发生实质变化 假按揭 认定标准 虚假用途 购买不具备合法交易条件的房屋所购房屋实际上不存在 或者实际上已经灭失开发商或集资建房单位将重复销售房屋名义上购房 但房屋所有权并未发生实质变化家庭成员之间进行的房屋所有权转移 家庭成员是指 本人 配偶 子女 本人父母 配偶父母单位房屋所有权转移至个人股东以售房人作为按揭贷款的抵押人 并已办理抵押登记 假按揭 认定标准 虚假用途 续 按揭贷款由单位统一归还 如无确凿充分的相反证明 即可认定为 假按揭 相反证明包括但不限于如下情形 单位为个人统一偿还贷款 属于单位内部员工薪酬或福利安排 且借款人实际使用所购房屋 房屋所有权已登记至借款人名下 房屋抵押权已登记至我行的贷款经办行名下单位 一般为物业租赁服务公司 受借款人的委托出租所购房屋并以租金统一归还贷款 并且房屋所有权已登记至借款人名下 房屋抵押权已登记至我行的贷款经办行名下属于符合国家有关政策法规规定的单位集资建房项目 该单位职工申请按揭贷款 由单位统一用于集资房建设 并统一归还建设期间的贷款本息贷款发放后 借款人与售房人因纠纷 如质量问题 解除购房合同 而没有告知银行 由担保机构 经我行准入的开发商或担保公司 代为偿还贷款 银行发现后已采取措施对借款人以及担保机构进行追索 无交易转按揭贷款 交易型转按揭贷款由于原贷款银行的原因 待转贷款无法如期提前结清 假按揭 防范措施 落实岗位制约 强化尽职要求加强合作机构的准入与过程管理遵循业务流程 了解真实的客户与购房行为落实贷后监督 分析逾期原因 重视客户的投诉 假按揭 防范措施 岗位制约贷前调查 贷中审批 贷款发放与贷后监督应严格落实专职人员 实现岗位分离 不得兼任经办支行 信贷员 信贷主管 记帐岗多个岗位不由同一人兼任审批机构 审查岗 审批岗 贷后管理多个岗位不由同一人兼任尽职审贷贷前调查人员要对贷款申请材料的完整性 真实性负责贷款合同签署人员要对客户当面签字的真实性负责贷款发放人员要对贷款条件的落实情况负责 假按揭 防范措施 续 合作机构的准入与过程管理选择大型 优质中介与担保公司准入对资质不高的合作机构 应采取限制合作业务范围 设立开发项目专项账户 提高保证金等避险措施资质不高 一般表现为 虽然符合准入条件 但企业名称 高级管理层或经营场所多次变动 内部管理不规范 抵抗风险能力不强谨慎准入 工程设计或质量有较大问题 市场前景不明朗或长期未完工的房地产项目严禁准入 近年存在严重违规行为的机构严重违规包括但不限于 无法如期完成项目建设 曾有 假按揭 挪用房屋销售款 挪有保证金或拒绝履行担保代偿等不良记录 假按揭 防范措施 续 遵循业务流程 了解真实的客户与购房行为坚持面见借款人申请贷款 签署合同 面签 确保关键资料复印件与原件的一致性关键资料包括 身份证件 户口本 结婚证 经济收入能力证明 如 职业与收入证明 工资账户流水单 一手房销售证明文件 如 预售许可证 二手房权利证明 如 房屋所有权证 过户回执 契税完税证 银行预抵押或抵押登记证明 如 他项权证 保持合理怀疑的态度 仔细审核客户资料通过户口本 结婚证 单位售房决议等资料 审核买卖双方是否为关联人客户收入证明的月收入明显高于当地水平 且与其年龄 职业和资历不相称购房合同单价超过周边相同或相近档次楼盘平均单价的20 时 应结合首付款的真实性进行核实 假按揭 防范措施 续 遵循业务流程 了解真实的客户与购房行为审查人员抽查回访客户 确认购房及贷款事实 下列情况经调查出现违规操作的 不得同意报批借款人不知晓购房事实 或对购房合同重要事项 如 房屋坐落 购房价格 付款时间 入住时间 不熟悉 不关心的借款人对贷款利率 月还款额等要素不关心 对借款合同内容无所谓或不知情的借款人不出面 由开发商或中介机构代办所有贷款手续的放款人员 记账岗 在发现借款人未签字或条件未落实等逆流程操作时 应拒绝发放贷款 假按揭 防范措施 续 落实每日贷后监督分析习惯性逾期 较长逾期贷款的原因重视客户的投诉重点进行 假按揭 核查的情形 见下页核查手段 回访客户 抽查档案 查看贷款资金划转凭证 查