____年下半年市场及价格发展趋势分析.docx

2011年下半年及2012年发展及价格趋势分析一、 重庆楼市2011年下半年及2012年走势分析(一) 宏观政策对于全国楼市走势的影响判断重庆楼市的发展方向，首先需要了解全国的房地产政策走势、重庆政策与全国楼市政策的关系，及由此给重庆楼市带来的影响，才能对重庆楼市未来发展方向的趋势作出判定。1、 宏观政策背景宏观背景： 2006年到2010年中国各大城市最少的年度涨幅也超过15%。图一：2006年-2010年全国主要大城市房地产价格走势目前国家陆续出台的房地产调控政策宏观的背景，在于“房价上涨太快”与“公众购买商品房解决居住问题” 的民生问题之间的矛盾，在民众呼声及社会舆论的压制下，中国政府在历经2010年4月及9月的调控之后，全国的房价并未有太大的松动和下降，加之通胀压力，对于房地产控制的决心加大，引导出后续的限购、房产税及地方政府出台调控目标等严峻的手段；而银行前所未有的对于准备金率上调和加息的措施，极大抑制的流动性和购房需求，也是调控的主要手段。2、 宏观政策影响需求抑制政策地方政府约束政策供应增加政策管理政策u 全国范围要求执行限购令u 二套房首付比例提高u 购房不足5年转手按售价全额征收营业税u 建立约谈问责机制u 加大保障房供应u 加大土地供应，“限房价，竞地价”，要求不得低于前两年年均实际供应量u 地方政府确定房价控制目标u 坚持和强化舆论引导国八条影响手段：整个调控中最为严峻的手段为两方面，一方面是针对抑制房地产的需求，地方出台限购令或者房产税；另一方面针对银行对市场流动资金的收紧，不断的加息、提高准备金率，增加房地产方面贷款门槛的高度及难度，由此造成开发商现金流的短缺，消费者没钱买房，两方面抑制房地产市场的活力。市场表现：由此直接对全国房地产市场造成影响，主要表现在 一线城市成交量有不同程度的降低或大幅度波动； 一线城市价格在成交量下降影响下，均有所松动；图二：2010年1月-2011年3月一线城市成交面积及价格 二线城市价格坚挺，成交量大跌，部分品牌开发商在一线城市降价效果缓慢，年度任务压力之下，转战二线城市，重庆作为二线城市主战场，正酝酿降价。图三：2010年1月-2011年3月二线城市成交面积及价格 3、 宏观政策松动的可能性分析国家的宏观政策调控肯定会有所调整，但前提依赖于通胀得到有效控制，以及房价能否不如下降通道。前者是经济必须，后者则是政治所需。关于CPI的走势：目前从4月份的统计数据来看，目前CPI的增幅在5.3%；初步预计5月份的CPI可能超过5.5%。通胀压力依然较大，加息等声音依然强烈。价格指标(同比)指标4月数据3月数据CPI5.30%5.4%PPI6.80%7.30%短期内国家不会改变对于控制通货膨胀的宏观经济政策，因此2011年下半年对于银行信贷政策方面仍然会采取降低市场流通性提高准备金率以及加息等稳健的货币政策。全国房价是否会步入下降通道：从国家层面，使全国房价步入下降通道，已经不仅仅是一个行业的调控问题，而是关系到了中央政府的公信力。前几年的几次宏观调控令百姓失望，本次调控史无前例，若无果而终，则中央政府的公信力将受到很大质疑。因此无论采取什么措施，中央政府都将使房价出现下降的趋势，哪怕是短期的下降。从地方政府，虽然调控房地产市场历来是“出工不出力”，但今年中央政府的态度异常坚决，因此，在中央政府没有松动之前，估计没有谁愿意拿自己的政治前途赌博。因此，地方政府即使短期面临巨大的发展和资金压力，但相关政策也暂时不会松动，也会使尽所有手段促使本市的房价步入下降通道。从房企，房地产行业的领军人物各大央企背景的房地产企业如保利、华润，以及民营企业万科、恒大等也明显看到今年人为因素与08年经济危机的影响区别，明确知道目前的经济制度一定程度上影响到银行信贷政策造成的其他不利影响，如：中小企业在信贷影响下的贷款难问题，妄图与政府抗衡，等待政策的转机。但政府在大众和舆论的压力下必须强制政策的执行，故分别以不同的方式，如行政干预、一房一价、约谈等方式干预企业房价的制定，力图由大型品牌房地产企业带动下，率先引起房地产行业的规模降价潮，来缓解房价与民生问题的矛盾。而企业自身进入第三季度后，年报和全国战略层面的压力将凸显，降价取量是必然。大型房企的价格松动，势必影响整个行业。因此，国家和地方对于宏观政策的调整短期内不会出现；房价势必进入下降通道，但从目前中央、地方和企业三房的博弈情况看，还将持续一段时间，最快进入下降通道也在第三季度，而一旦进入下降通道，其恢复是需要一定时间的，政府也不会过早的进行政策松绑，因此今年政策松绑的可能性基本不存在，但执行上的松动是有可能的。但关于消费抑制的政策（房贷）将有可能首先松绑，否则卖不出去，以及卖出去没钱回款的情况下，房企降价的积极性肯定受到打击。4、 全国楼市走势综合以上政策背景，无论是中央政府，还是地方政府，今年下半年政策转向的可能性都不大。但由于目前中国经济已经受相关政策影响出现了不良反应，加之政策对于地方政府土地财政影响巨大，导致建设资金短缺，地方债务增加，因此政策的松动将在未来成为必然，但前提必须是CPI有所控制，以及房地产价格阶段性下调，使政府能有台阶收回相关政策。而从目前全国情况来看，受到连续自然灾害的影响，CPI的压力一直存在，但随着夏季到来，各种蔬菜水果等供应的增加，中小企业贷款的放松，供应的增加，CPI下降的可能性极大；在房地产方面，纵然一线城市房价目前下降的数据并不明显，但明显感觉到销量下降后的资金压力，加上国家层面对于大型领军房企的压力（北京香河事件），以及上市和大型房企本身全国战略层面对于资金的需求，预计第三季度出现房价下调的可能性极大。而房价的下调一定会使国家宏观调控政策逐渐出现松动迹象，以及销量的提升。量的回升会可能促使在今年底和明年一季度出现价格企稳的态势，而最早在明年的第二季度将有可能进入又一轮上升通道。通过以上宏观层面分析，大致可以得出全国楼市走势：目前，政策会继续加压，2011年第三季度，房价下降拐点；2011年第四季度2012年第一季度，宏观政策虽不回调，但可能出现松动；房地产销量提升，房价企稳。2012年第二季度，量价企稳的前提下，房地产可能进入新一轮上升通道；(二) 国家宏观政策对于重庆政策的影响城市背景：2007年城乡统筹改革实验区成立；2010年“两江新区”全国第三个副省级新区；重庆目前正处于房价不高且城市高速发展阶段，各种基础设施建设需要大量的资金支持，而房地产行业的资金是目前重庆城市发展重要的一环，由此从地方政府来讲，对于房地产市场的抑制是相对持保留意见，由以下几个关键时间节点可见。重点关键节点：1月 重庆出台房产税 针对高端住宅及独栋别墅收税在全国省级城市及直辖市分别出台限购令的同时，重庆首先接受房产税的实验，很大程度上是规避限购令对与成长中重庆楼市的负面影响；3月 房价控制目标与GDP挂钩在3月底中央政府要求各地方政府上报房价控制目标时，重庆首先提出将房价控制目标与城市GDP上涨幅度挂钩，不超过城市GDP上涨幅度，由此带来其他城市的效仿，其他城市纷纷要求学习重庆。此时全国舆论将此事评价为：“房价调控目标不是降低房价，而是各地方政府上涨目标”。加之重庆是唯一没有执行限购令的城市，由此被舆论推向风口浪尖，重庆政府成为房价调控直指的目标城市。4-5月 公租房政策的大势宣扬；小道消息风传 重庆将出台限购令由于调控目标的影响，重庆政府为了降低舆论压力，在4-5月期间相继在中央新闻联播大势公开播报，重庆公租房建设成绩，公开选房、民心家园等事迹；同期小道消息风传，重庆将出台限购令。旨在将全国舆论风头的势能降低，树立重庆在房价控制上，完全遵循中央政府的房地产政策的执行的楷模形象。5-6月 暂停公布房地产成交金额数据5月下旬政府公众信息网暂停公布每日房地产成交数据的成交金额部分，表面原因说是系统出现问题，深层含义是目前的成交金额未出现下滑的趋势，政府暂停公布金额，避免全国舆论拿重庆的价格上涨说事。由上述几方面关键节点可见，鉴于政治因素考虑，为了避免重庆在全国一盘棋的环境下凸显另类，2011年下半年重庆地方政策将绝对不会出现利好方面的调整，但是出现叠加调控政策的可能性也相对较小。(三) 重庆楼市格局及现状1. 重庆楼市目前成交和价格现状受目前市场观望气氛浓厚的影响，重庆主城区楼市5月的商品房成交量再度回落。成交量处于近一年中仅高于今年2月的较低水平。从成交量上看，主城区5月的商品房成交量比4月有一定幅度下降，商品房成交约1.23万套，成交面积约108万平方米，成交量环比降幅约为26.17%。与去年同期相比，亦是呈现减少的趋势，成交量同比降幅为10.09%。（注：由于315网上房地产自5月20日起取消公布商品房成交金额，因此本月无商品房成交均价统计，本月成交价格仅为1-19日数据，仅供参考。）表：重庆主城区2011年5月商品房成交情况指标2011年5月2011年4月2010年5月环比同比套数（套）123141582513140-22.19%-6.29%建筑面积（万）108146120-26.17%-10.09%成交均价（元/）7560737449822.52%51.75%图：重庆主城区近一年商品房成交量月度趋势图 单位（万平方米）图：重庆主城区近一年商品房成交价格月度趋势图 单位（元/平方米）从以上图表可以看出，重庆目前的呈现价格量少的总体态势，成交量处于低位徘徊，而价格适中处于高位运行，这与中央的调控依然背道而驰。现阶段，重庆楼市现状不存在政策转向的基础。但随着成交量的不断萎缩，存货量的增加，销售压力的加大，价格下调是必然趋势。2. 重庆楼市未来供需关系重庆近期批准预售情况：图五：2010年1月-2011年5月重庆房地产月度批准预售面积走势目前1-5月份批准预售的面积818万方，相对于2010年全年批准预售的量2092万方还有1273万方差距，但与2010年同期相比，1-5月份，超出了143万方。同时，根据不完全统计，由于上半年楼市调控的影响，大部分开发企业压制取得预售资格的房源销售，如果加上已经达到预售而未办理预售的体量，目前全市可售新增体量已经达到1500万方以上。从今年相对去年的供应增长态势，预计下半年还将有超过1000万方以上进入预售阶段。全年2500万方以上的新增供应，将会使重庆市场面临的供需矛盾将大幅度加剧，供应大于需求的情况将直接影响到2011年下半年重庆市场的价格走势。图六：2010年1月-2011年5月重庆房地产月度批准预售面积与成交面积对比走势上图供需对比分析来看，从2010年11月开始重庆房地产市场大部分时间处于供大于求的逆境差距之中，累积的供应差量在100万方左右。目前，重庆楼市已经明显陷入供大于求的市场局面。必须通过降价去量，方能度过难关。3. 重庆各类型房企未来走势分析全国战线或上市企业：如万科、保利、恒大、金科类，受到一线城市成交量和价格下滑的影响，全年的财报重点完成的时间关键点在于2011年的第三季度，大部分企业在年初制定销售目标和任务的时候，对一线城市的期望都有所保留，纷纷降低开发量和推迟销售的时间，而对于二、三线城市发展的看好，大部分的业绩来源，转投到二、三线城市，重庆是目前上升势头和业绩较为突出的重点城市之一，全国战线企业重庆分公司的压力相对更大。由集团公司的压力带来的销售金额的保证，势必造成地方分公司通过低价策略争夺市场客户的重要理由。部分中小企业：在大型品牌企业的影响下，部分提前降价的企业获得客户量，保证了现金流，后期工程款得跟进。而部分中小企业由于运作资金有限，且国家银行的贷款收紧，手上的流动资金更加有限，对于资金的需求更加迫切，除了个别相对资金富裕的企业相对有时间等待市场好转之外，大部分企业也将跟随大型品牌企业的降价潮，陆续降低对于销售利润的最大化追求，考虑保证一定的现金流回款。因此，在全国宏观政策影响下，在重庆楼市现状的背景下，降价去量已经成为现阶段重庆房企在2011年的主要选择。通过2011年的降价回款，等待新的春天。(四) 重庆楼市2011-2012年走势分析结论1、 重庆楼市的价格拐点将在第三季度 重庆房价的拐点更有可能是在第三季度，面对严峻的形势，目前开发商更多的还是处于降价前的折扣、促销；以及利用其他渠道进行销量的补充。可以说，还在挣扎。 市场价格的下降一般要从点到面。目前的情况是点已经出现，部分开发商已经率先启动；但对于面的带动需要时间。 从今年大部分的开发节奏来看，受市场预期的影响，均将今年的开发延后，这将导致下半年的供应量集中爆发，而市场需求继续受到抑制，短期的供大于求的局面可能会形成。同时部分全国性开发商均在今年将重庆等西南区域作为集团销售重点，这也势必会加强下半年重庆的销售压力。 国家宏观调控政策经过一段时间的运行，其效果将在下半年逐渐显现；开发商资金压力继续增大。加上年底前政府必须完成今年的价格控制目标，对于房价的控制也将成为执行重点。 从风险角度考虑，会有越来越多的开发商会选择在第三季度进行价格调整，以期在年底之前完成部分销售任务，减轻压力。 多重压力下，第三季度出现价格拐点的可能性最大。但价格下降幅度不会很大，毕竟重庆需求市场依然旺盛，房价基础较低，且消费者对于降价幅度的预期也较为理性。2、 重庆楼市短期看空，中期看平，长期看好2011年第三季度，将可能是今年的价