市场分析：年上半年京津市场.ppt

北京 天津上半年房地产市场研究报告 2016年7月 目录 一 政策研究 3 9二 北京市房地产市场 10 331 北京商品住宅市场 10 262 北京商业办公市场 27 33三 天津市房地产市场 34 461 天津商品住宅市场 34 412 天津商业办公市场 42 46 2 3 一 政策研究 4 房贷再降 门槛 效果有待观察 央行和银监会2月1日联合发布通知 再次降低非限购城市房贷 门槛 通知称 在实施不 限购 措施的城市 首套房商业贷款原则上最低首付款比例为25 各地可向下浮动5 执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响 银行放贷要恪守上限 月供还款额不能高于家庭月均可支配收入50 即使银行首付降至二成 但每个家庭月均可支配收入是明确的 可贷款额是既定的 银行有可能无法向购房家庭发放更多贷款 政策效果有待市场观察 房贷利率并未降低 降低首付甚至会带来还款压力增加 月供增加 以及未来家庭可支配收入增加预期不乐观的压力 购房家庭也未必敢向银行贷款 对于去库存的方式 单靠降低房贷门槛作用有限 应该多措并举 陆续打出降房价 减税费等 组合拳 要靠产业布局和公共资源分配的调整 5 北京调控政策释放信号 新出让土地恢复70 90政策 3月31日 北京市再挂昌平两宗地块 但最重要的是 地块挂牌文件的第五条明确写到 本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70 以上 70 90政策再次正式回归市场 此次北京通过土地挂牌释放的政策信号 依然是和上海最严限购政策的步调保持一致 前不久上海发布的楼市新政就提出 提高商品住房用地的中小套型比例 中心城区不低于70 郊区不低于60 供需矛盾突出的郊区 供应比例提高到70 政策分析 70 90政策的出台对刚需群来说无疑是一大利好 目前 北京地价飙涨 开发商为了实现利润率不得不把项目产品高端化 以致五环以内再无刚需 这一政策的实施可以在土地供应量有限的情况下 增加商品房的套数 以尽可能满足刚性需求 政策对豪宅市场也是一大利好 因为豪宅项目一般都是大户型 现在 中小户型占比达70 大户型就稀缺了 信息来源 CRIC房价北京 6 北京2016年棚改项目名单出炉 信息来源 中国房地产报 3月9日 北京市政府官方网站首都之窗发布 北京市2016年棚户区改造和环境整治任务 通知 公布2016年棚户区改造项目的详细名单 其中涉及全市危改 棚改 平房修缮等项目335个 其中包括196个储备计划项目 2016年计划改造户数40258户 在今年的棚改项目中 在各行政区的棚改储备项目当中 出现很多老牌开发商的身影 仍然以央企和国企为主 在东城区与西城区的棚改储备项目中 实施主体或建设单位名单中 包括首创 金隅 住总 华润置地 金融街控股 北京城建等多家央企和国企 首创将参与东四三至八条平房修缮项目和朝阳庵项目新增棚户区改造项目 金隅集团将参与东城区南锣鼓巷周边平房修缮项目以及房山区金隅窦店科技园棚户区改造项目 华润置地 北京 股份有限公司将参与西城区横二条危改项目 金融街控股将参与西城区闹市口住房和环境改造工程平房修缮 7 京津冀五年内不再新增建设用地 抑制土地财政 5月3日 国土部与国家发改委联合印发 京津冀协同发展土地利用总体规划 2015 2020年 规划 提出 将通过建设用地 减量瘦身 倒逼城市功能提升 不再安排新增建设用地 北京顺义东部等13片耕地 将划入永久基本农田 规划 划定了减量优化区 存量挖潜区 增量控制区和适度发展区 明确了各区土地利用原则和利用导向 鼓励将存量建设用地转化为生态用地 而存量挖潜区不宜再进行高强度大规模建设 区域建设用地以存量建设用地结构和布局调整为主 增量控制区不宜进行大规模开发建设 重点保障基础设施和公共服务用地 控制区域新增建设用地 政策分析 抑制土地财政及房产过剩 减少地方对房地产的财政依赖 对京津冀地区尤其是环京地区目前监管不到位及投资过剩的纠偏 存量建设用地在结构上应该保障重点基础设施及公共服务配套 应以引导人口产业合理集聚作为当前的首要任务 信息来源 新浪房产 8 北京通州迎史上最严限购令 信息来源 中国经济报 5月5日 北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府联合发布通知 宣布通州区商务型公寓和商业 办公 含商务办公和配套商业 项目限购 出售对象为居民家庭的 必须符合以下条件之一 没拥有住房的本市户籍居民家庭 含驻京部队现役军人和现役武警家庭 持有有效 北京市工作居住证 的家庭 下同 或单身人士 已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年 含 以上的非本市户籍居民家庭 同时 通知明确 通州区新建商业 办公项目应当按照规划用途销售 只能出售给企事业单位 社会组织等 且上述单位购买后再出售时 仍须出售给企事业单位 社会组织等 政策分析 此政策总体上是比较严厉的 这使得后续外来人口的购房权利在快速消退 此前北京通州副中心建设下 部分投资投机客瞄准市场机遇 积极购房 进而转手套利 但现在来看 此类物业的投资价值在弱化 而且此次北京通州限购政策明确 如果购置此类住房 那么后续 查房 方面 也要计入住房持有套数 这可能会影响有购房资格群体换房的需求 考虑到这一点 部分购房者会更谨慎 9 国务院新政鼓励住房租赁发展 允许商用房改建用于租赁 信息来源 中国经济报 6月3日 国务院办公厅发布 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作 并从培育市场供应主体 鼓励住房租赁消费 完善公共租赁住房 支持租赁住房建设 加大政策支持力度 加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施 政策中关于土地权属的一项调整 允许改建房屋用于租赁 允许将商业用房等按规定改建为租赁住房 土地使用年限和容积率不变 土地用途调整为居住用地 调整后用水 用电 用气价格应当按照居民标准执行 允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租 改造中不得改变原有防火分区 安全疏散和防火分隔设施 必须确保消防设施完好有效 政策分析 从商业物业的业主来说 对原有商业进行部分改住 维持部分商业经营面积 引入联合办公等复合业态 有助于构建新的生态系统 提高物业收益坪效 对抗电商冲击 从企业角度来看 企业拿到商业用地或者公建用地之后 如果用于租赁 就可以按照民用水电气去收取 这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况 也令这部分商业和公建土地库存得到去化 10 二 北京市房地产市场1 北京住宅市场2 北京商办市场 11 住宅用地供应 上半年北京总计供应含居住属性用地7幅 不包括F2 住宅用地不包括F2属性用地 12 住宅用地不包括F2属性用地 7 5 6 2 3 4 1 住宅用地供应 上半年北京总计供应含居住属性用地7幅 不包括F2 13 住宅用地成交 上半年北京总计成交7幅含居住属性用地7幅 不包括F2 其中2幅为棚改项目以招标方式成交 14 住宅用地成交 5月份北京成交4幅住宅用地 其中2幅为棚改项目招标方式成交 另2幅为F1综合用地 本月无住宅用地供应 7 5 6 2 3 4 1 15 6月供应9827套 供应面积84万平 6月成交13901套 环比增长65 4 同比增长55 8 成交面积150 4万平 自住房成交约267套 首旅紫峰九院城60套 旭辉汇璟园142套 顺义锦绣园63套 6月整体成交均价为31755元 环比下降6 3 同比增长5 8 商品住宅市场 6月成交套数环比增长65 同比增长60 自住房成交267套 成交均价环比下降6 3 同比增长5 8 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 16 供应 6月北京市主要供应区域为顺义区及房山区 分别供应3263 1841套 成交 6月大兴区为商品住宅成交套数最多区县 总结成交4118套 林肯公园957套 天恒世界集344套 北京密码295套 五环国际280套 龙熙旭辉6号院270套 华远西红世217套等 商品住宅市场 6月主要供应区域为顺义区及房山区 成交最多区域为大兴区 大兴区本月成交量呈井喷式增长 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 17 2016年上半年总计成交56175套 同比去年同期成交的39307套大增43 2016年上半年商住公寓类成交量取代普通住宅产品占据了半壁江山 别墅类改善性住宅同样获得了较大幅度增长 由于今年自住房项目供应量明显下降 成交套数占比大幅下降 商品住宅市场 2016年上半年总成交套数同比大增43 酒店式公寓为主要成交物业 别墅类改善性住宅需求量大幅上升 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 18 商品住宅市场 截止到7月1日 全市可售住宅共有64248套 总面积为844 9万平米 其中期房31232套 现房33016套 库存总量环比小幅提升1 按前6个月月均去化9421套计算 北京库存去化周期为6 82个月 数据来自 搜房网 19 商品住宅市场 6月大兴在售项目情况 按成交套数排行 紫色为自住房项目 绿色为公寓项目 蓝色为含别墅项目 团河 20 大兴在售项目及区位 别墅项目 公寓项目 普宅项目 华润公元九里 首邑溪谷 天同11号 北京恒大未来城 万科天地 珺悦中心 保利 春天里 龙熙旭辉6號院 北京城建 北京密码 东亚 五环国际 中冶 德贤公馆 首开保利熙悦诚郡 鸿坤 林语墅 林肯公园 金色 漫香林 远洋天著 通泰国际公馆 国锐金嵿 亦庄 金茂悦 金第万科 金域东郡 北京城建 海梓府 中信新城中信墅 瀛嘉汇 北京经开壹中心 西红门 黄村 义和庄 天宫院 魏善庄 旧宫 亦庄 国韵村 旧宫板块 首开保利熙悦诚郡中冶德贤公馆国韵村亦庄板块 通泰国际公馆中信新城四期 中信墅紫禁壹号院远洋天著金第万科金域东郡亦庄金茂府北京城建海梓府国锐金鼎旭辉汇璟园 紫禁壹号院 黄村板块 万科天地华远西红世龙熙旭辉6号院泰禾中央广场北京恒大未来城北京城建北京密码鸿坤林语墅华润公园九里众美城天恒世界集清城保利首开熙悦春天 众美城 华远西红世 天恒世界集 清城 旭辉汇璟园 保利首开熙悦春天 21 通州区 北京行政副中心2015年 北京规划委明确表示 将有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移 至此 通州作为北京市副中心的 新身份 正式亮相 十三五 时期 北京行政副中心将建成 一城 一河 两组团 的空间布局 根据规划 其中的 政务新区 将以行政办公区为主 同时强化办公及配套功能 发展会议 展览 金融服务等紧密型职能 同时 商务中心区重点吸纳中心城区疏解的总部型企业 文化旅游区则以北京环球主题公园及度假区为核心 在台湖 马驹桥 于家务 永乐店两个组团版块中 前者的环渤海高端总部基地作为中心城区功能疏解的重点承载区 后者将作为与武清 廊坊共建的 京津冀协同发展先行示范区 22 商品住宅市场 上半年通州在售项目情况 按成交套数排行 紫色为自住房项目 绿色为公寓项目 蓝色为含别墅项目 23 通州区商品住宅供求价 确立北京副总心 宣布四套班子 各委办局迁至通州 通州出台最严限购令 受到北京市宣布四套班子及各委办局全部搬迁至通州区消息影响 2015年6 7 8三月通州商品住房成交量暴涨 2015年8月 通州发布最严限购令 通州商品住宅量价齐跌 2016年5月6日 通州区紧急出台限购升级政策 将商住公寓及商业办公列入限购名单 通州限购升级 商办公寓列入限购名单 公寓占总成交量9成 24 通州区商品住宅成交 上半年商住公寓成交套住占总量七成 5月份紧急出台公寓限购政策后通州区市场渐渐恢复平稳 上半年 通州酒店式公寓成交套数达8098套 占总成交套数的69 2015年9月 通州限购令出台后 购房者将目光转向到非限购的商住项目 在经历了4月份通州区商住公寓项目爆红后 5月6日通州区紧急出台限购升级政策 将商住公寓及商业办公列入限购名单 4月 5月 商品住宅市场 2016年上半年北京商品住宅成交项目TOP10 25 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 紫色为含自住房项目 绿色为公寓项目 蓝色为含别墅项目 26 商品住宅市场 2016年上半年北京商品住宅成交项目TOP10 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 紫色为自住房项目 绿色为公寓项目 蓝色为含别墅项目 27 二 北京市房地产市场1 北京住宅市场2 北京商办市场 28 商办用地供应 上半年北京总计供应商办用地 含F2 6幅 29 商办用地供应 上半年北京总计供应商办用地 含F2 6幅 5 6 2 3 4 1 30 商办用地 上半年北京总计成交商办用地 含F2 7幅 31 商办用地 上半年北京总计成交商办用地 含F2 7幅 5 6 2 3 4 1 7 32 商业市场成交 上半年北京商业市场活跃度呈上升趋势 6月份成交面积达20万 供求 6月北京商业市场供应145350 环比增长175 成交200465 环比增长230 成交均价 6月北京商业市场成交均价29065元 环比减少24 33 办公市场成交 6月北京办公市场供需两端均大幅增长 创近13个月供求最高点 供求 6月北京办公市场供应559606 环比增长750 成交442061 其中顺义区尚峯壹號成交238 526 1276套 环比增长410 成交均价 6月北京办公市场成交均价27813元 环比增长3 3 34 三 天津市房地产市场1 天津商品住宅市场2 天津商业办公市场 35 住宅用地供应 6月天津市供应住宅用地25幅 其中11幅为纯居住用地 14幅为商住混合用地 36 住宅用地成交 6月天津市成交住宅用地7幅 其中1幅为纯居住用地 1 2 4 6 3 5 7 37 6月天津市总计成交20027套 环比增长21 4 同比增长52 2 6月整体成交均价为12921元 环比减少2 2 同比增长9 4 商品住宅市场 上半年天津市商品住宅成交呈先扬后抑状态 3 4月份反季节性井喷式成交过后 5月及6月成交回归常态 商品住宅 包括普通住宅 别墅和酒店式公寓 38 上半年普宅成交97212套 同比增长105 上半年别墅成交5577套 同比增长104 上半年公寓成交6044套 同比增长201 各类型商品住宅市场 上半年各类型商品住宅成交量同比均有大幅增长 其中住宅为成交