财富天下三人行：建筑设计对商业地产的影响.doc

财富天下三人行：建筑设计对商业地产的影响2005年中国房地产行业宏观调控以来，以商铺为代表的投资型商业项目进入了更为理性、科学的发展轨道。开发商和投资者以更为冷静、务实的态度进行投资与运作。在这一过程中，设计合理、特点突出、适应市场需求的房地产项目逐渐显现出优越性，受到了广大投资者及商家的欢迎。更多尚待开发的项目更加注重市场研究，主动寻求与商业专业机构或商家合作。 为更好引导商业房地产市场健康有序发展，搜狐网、焦点房地产网联合多家商业机构及支持单位，整合众多零售商资源，通过“财富天下2006商业地产展评暨招商见面会”活动，政府协会、强势媒体、商业专家携手，为商业地产项目提供一对一、个性化的项目诊断与招商服务，为项目开发商与商户提供面对面交流的机会。 点击 了解“财富天下2006商业地产展评暨招商见面会”详情 2006年4月6日10:00-11:30，焦点商铺网邀请到了中国步行商业街工作委员会秘书长董利先生，美国ADG建筑设计事务所CEO李文先生做客“财富天下三人行”访谈现场，就建筑设计如何影响商业地产这一话题进行了深入探讨。 对此次访炭进行了全程直播，以下为现场图文实录。 现场图文图文速递“财富天下三人行”之建筑设计对商业地产的影 【主持人卞京】：各位网友，大家好！欢迎来到搜狐嘉宾聊天室。今天是我们“财富天下2006活动”的系列访谈，这个访谈的主题叫“财富天下三人行”，我每期都会请两位在商业地产方面各个环节的专家到我们焦点商铺网的演播室做访谈。 对于财富天下2006活动大家可以通过网络了解到详细的情况，我这里简单的做一个介绍。 今年北京在招商的项目达到了500万平米，供应短时期内大于了需求，造成很多商业项目招商困难，针对这个情况我们邀请了一批专家，包括今天在座的两位专家，以及北京乃至全国具有权威性、知名度的实操及理论专家，组成了“财富天下2006活动”的专家团队，为我们的商业地产项目会诊，并根据项目特点组织商户前往项目举行“商业地产项目招商见面会”，在这个活动的基础上，我们年底将与政府协会联合举行优秀商业地产项目的评选和授牌。整个活动可以概括为：权威专家诊断+真实商户见面+政府协会授牌。 回到我们的主题“财富天下三人行”，首先欢迎今天到场的两位嘉宾，一位是中国步行商业街工作委员会秘书长董利先生，另外一位是美国ADG建筑设计事务所CEO李文先生。今天的主题是“建筑设计对商业地产的影响”。 经常有一些商业项目，整个盖好之后想到招商，结果把商户引过去，区域也非常好，开发商也算有一定的知名度，结果商户去了之后发现盖出来的商铺根本无法入驻，这就涉及到很根本的问题，商业项目的建筑设计。请两位专家先谈一谈我们商业地产建筑设计方面都存在哪些情况，造成商业地产项目的硬伤。 【董利】：感谢大家对这个活动的关注和支持。 中国步行商业街工作委员会秘书长董利说到这个题目我觉得很有意思，实际招商对建筑设计的要求大家可能过去有所关注，但注度我觉得不高，但是从我们这几年对全国的商业地产项目，尤其一些不成功项目的总结和了解来看，往往这些项目招商不成功的决定因素就是建筑设计问题。这样的项目在全国各地各个城市都有，非常普遍，包括北京也不例外。 我觉得今天这个话题应该说是非常好，而且对今后的商业地产发展，现在我们能尽早的提出来也是非常及时的，尽管前面已经出现了很多的问题，我觉得我们抓紧总结，如果能帮助今后的开发商避免走弯路，我觉得这是我们想做的真正的工作和目的。 另一方面，通过活动能给一些开发商实际的支持当然更好。 从商业建筑设计对招商的影响，这点来看，我想李文先生可能更专业一些，因为他只做设计，而且做商业设计比较多，我之所以这么讲，因为基于我对李文先生的了解，实际敢说对商业设计或者从设计师的角度对商业招商有发言权的我觉得不多。因为这么多年商业地产出现的普遍问题集中一点过去的开发商觉得商业设计比较简单，找的设计师和设计院很多也是有名的设计师、设计院，但是这些人往往更多长于住宅设计，但是商业却与众不同，商业有自己特有的规律、特有的要求，所以很多建筑设计师包括设计院，对商业这块了解甚少。结果往往在设计当中根据开发商的思路、根据开发商的想法设计出开发商想要的东西，但是这些东西往往不是商家想得到的。 从建筑设计的角度，待会儿李先生可以多谈一谈，就是你过去的商业项目的设计如何注意到招商，注意到对商户的引进，当然这肯定是在总结更多别人建筑设计的基础之上，待会儿李文可以从专业具体的角度来谈，我可以从我近几年在全国各地走访，对商业或者商业街项目的了解，我看我能否提炼出一些问题来，能够给大家有一个警示的作用。 【主持人卞京】：先请李先生自我介绍一下。 美国ADG建筑设计事务所CEO李文【李文】：各位好，我是李文，是美国的建筑师。我们在国内这方面提供了很多不是个人的创新，主要是参照国外的经验做出了很多不同，做出了很多商业地产方面的体会。 很多人认为商业地产在好地段就一定能成功，可是在整体的设计规划上面除了地点好之外，设计是一个非常重要的环节。当然在设计规划之前有一个部分的工作可能开发商应该有一个比较明确的定位，这样对于设计师好安排。 国内传统上我们大概应该分成四类的商业形态： 第一类，底商。这是最普遍的，底商事实上的商业形态是应该可以成功的，所有的问题是在于和楼上住宅的干扰。底商这种方式不需要业态安排，隔壁可以是餐厅，另外一边可以是卖衣服，另外一边可以卖鞋，这都没有关系，主要因为是街道的形式。这方面的形式在小区的建设上就带来几个问题，尤其对于楼上住户的干扰，以及大部分小区底商的方式使得小区住宅比较差，这种方式虽然对经营者招商上面有好处，但是所带来的问题一个是市容的问题，另外一个是小区住宅的问题，所以这个上面是有什么样的规避的方式能够得到更好的招商结果，我们等一下再详细的说。 第二，商业楼的裙楼。这种形式的问题，大部分都是为了得到一定的商业面积做得过大，过深。这种深度过深的状况之下，在招商的时候必然是一种所谓的步入式的商业形式，是要进入一个商场，而这个商场因为过深，不管里面怎么分割、怎么处理，都是很容易失败的，因为这需要有一个非常好的经营管理跟非常好的商家组合。国内这几年有一些成功的独立经营商家，同时还有大部分没有经验就直接进入商业这一行，这些非经验的商家入驻“步入式”的商场中，一半成功一半不成功，而且还会影响那些比较有经营能力的。在国外通常有一个非常好的商业形态食物链的经营模式，有一个有经验的商业开发商到一个好的地点能够组合出很好的商品组合，而且这些商家都是很有经验的，而国内目前步入式商业规模有一定的问题。 第三，购物中心。这部分其实在国内成功的少，失败的多，就是从临街的商业到购物中心，难度是越来越高，从设计规划上怎么样来组合里面的购物中心的通道，怎么让每一个商铺都有最有利的商业经营的位置，因为购物中心更大了，让人到这儿不止是购物了，还有其他的趣味性，这是建设设计上比较重要的。说起来其实很细了，包括在购物中心里一定部分要有所谓核心节点，然后让进入的人不会有疲乏感，要有不断的高潮、不断的休息，包括石阶的部分安排在什么位置，所有的石阶是不可能安排在一楼的珍贵的铺面，而且人刚进来也不会有逛街的疲乏感。 这方面的开发除了少数做购物中心的开发商之外，大部分的开发商想做购物中心但是失败的居多，因为这里面牵扯到金融的问题，牵扯到为了要解决金融的问题去卖了所谓的包租的问题，所以带来一系列的问题。 我们现在讲开发部分，不讲像宜家单独独立的店，像沃尔玛这种店也不谈，我们是讲自己开发经营的。 第四，小商品市场模式。这是最成功的，浙江义乌到处推广。小商品市场的成功其实不在于规划，完全在于商品的组合，可是这个部分失败的也有，而且是在不会失败的地点上面失败了。 举例来说，在西单，这是一个非常成熟的中低价位的商品市场，在西单文化广场的地下室，很多商场不断的有换经营人，像台湾的77街过来的，很多就失败，这里面一部分是商家的问题，一部分是建筑设计的问题。因为西单文化广场是在地下室，从地上没有一个适当的导入，所以虽然上面是一个文化广场，是一个西单最热闹的口，可是很多人还不知道，怎么把人吸引下去，因为西单的人潮按讲怎么做小商品市场配合那边的定位都不应该有问题，但是建筑设计规划上面出问题造成了失败。 我们归类出这是目前国内做得最多的四种，最成功的应该是沿街的商铺、底商，最失败的应该是购物中心，因为需要的技术层面，跟设计层面，跟商家的组合层面，是最庞大的，也是最复杂的。 我想初步把这个问题简单地讲一下，等一下两位有什么想法之后我再把每一个部分设计上面比较注意的事情再详细介绍。 【董利】：我把李先生要说的提前拿过来说点儿，说得不对的地方你待会儿再给我纠正。 比如你刚才说到街铺最成功，我觉得成功的原因就在于设计难度比较小，因为临街容易存活，业态组合不那么讲究，所以设计起来比较随意，所以技术层面上对设计要求不是很高。从我这些年对一些项目的研究，有些他们请我去看一些项目，成功的、失败的，我也有一些总结，我觉得即使街铺设计我觉得有些地方还是有要求的。比如说社区商业底商往往跟住宅楼连接，连接的时候有时候在结构上考虑了跟住宅楼一体，就是承重墙落地，我觉得这对商业是影响最大的，商业一般都需要通透、规整，这方面都比较方便一些，商铺的结构像住宅里面弯弯曲曲都是死角，占了很大的经营面积，我觉得这是商铺最大的问题，对商铺的经营影响最大，很多业态进不来。为什么现在很多住宅下面的商业结构业态总是不理想，乱七八糟，大家希望的总是进不来，不希望的在这儿摆着，我想就是一个结构的问题。 这个结构问题我再深分析一下，其实我觉得能解决，如果开发商注意到或者尊重将来商业的经营和对商业面积结构的要求的时候，我觉得能解决的地方是，比如说考虑一个转换层，转换层其实可以解决问题的，当然这个转换层会增加成本。我觉得如果开发商希望社区商业或者下面的商铺能够做得好，能够有更大的升值的前景或者使它的价值最大化，我觉得这块其实是应该考虑的，开发商不要考虑省。 因为商铺现在我觉得卖得比较多，商铺不好用可能卖的5、6千、7、8千，1万，街铺好用可以卖到成倍的价格，其实转换成本有时候也能下来。【李文】：事实上我刚刚说街铺和住宅小区上面的楼的结合，这不应该是好的模式，刚刚提到对市容的问题、对楼上住户的干扰，经过几年的发展政府也开始限制经营的行业，限制行业那价值就被限制了，因为不能经营餐厅。我们看到大部分街铺，现在在中国人民以食为天的情况之下50都是餐饮经营的。这种状况下刚刚秘书长提到的结构问题，其实在他的经营种类上比这个问题更突出，因为受限于经营种类，你的结构做得再好也没有用了。 我们建议的方式，这种模式在国内很少，不是说没有，现在有少部分的开发商经过国外的设计师各方面的帮助，有几个项目是这么出来的，主要我们推荐的就是，小区内建独立的商业楼。可是独立商业楼要避免我们刚才讲的商业裙房搞得过深、过大，因为你的目标还是要做成街铺的感觉，而且这方面北京可能比上海更需要，因为北京的街道宽广，比较冷清。我们讲独立商业楼上面设计几个比较重要的： 第一，深度不能过深。 第二，一定要有门面。因为这里面是非终端型的商业形态，比如开一个美容美发，开一个像便利店，这些东西都是为了生活上的便利，所以要人住在社区里面或者是经过的人很容易看到他的店。知道那边有个洗衣店，一般都是经过的时候看到了这个招牌。 所以做这种独立商业楼不超过三层，每一层的店招牌在外面能够直接看到，深度也不要过深。因为这种商业形态实际上我们在北京也很早推荐做的，因为种种的原因开发商的原因没有做，可是从我们做的过程中，包括以前的推广，这个已经成为一个比较受到重视的模式。商业楼的三层左右，店招在外面能够直接看到，而且是跟住宅脱开的，可以有一个小型的商业广场，能够聚集人气，不是依赖街道两边的商业模式。 这样住宅的部分还有住宅环境的氛围，商业邻里上也有一个便利服务小区的方式，可是不是一个商业住宅裙房的概念，也不是一个底商的概念，等于把所有一楼的底商聚集在一个广场。上海有几个项目也是由国外设计师做的，因为这种商业应该是很大量的，因为是针对大部分的百姓，可是目前这种商业模式在北京做的是最少的。 当然我们也看到很多简单的没有营业形态问题这种商业模式又做得很成功的，因为上面是工建不影响，最好的例子就是现代城的商业，这个设计难度是最低的，可是面长安街的商业街要比他社区的商业差。因为潘石屹自己也提到，他到今天也搞不懂，当初大家都认为面对长安街的商业应该是最高价值的，结果现在变成面长安街的可能还有四分之一的店铺是开不起来的，而面在里面的店铺每家都很好。 这里面几个事情我刚刚也提了，因为不是终端型的商业，人不会开老远的车跑去消费。第二，这种底商的模式限制他经营的业态，所以服务面还是以那边的社区里面、后面的为主。所以面对长安街社区服务的业态关系，加上长安街的宽广，等于是人在消费的时候从里面的面跟跑到外面的面的时候就受到一定的影响，除此之外肯定有一部分的因素，因为最早现代城的商业起来的时候就可以看到每家铺，因为朝南，面对里面社区的商铺是朝南，所以常在外面摆一些座椅，所以对人的聚集都有很大的好处。 我们有很熟的商家，像枫林小馆，就是家常菜，很方便，现在面向社区不面街，原来面对光华路的时候是现在三倍的生意，同样一个菜的品质，同样一个经营者，在不同的角度这种商业模式营业额的牺牲就非常大，这就表示商铺的设计对这些的帮助。我就问那个老板，我说你为什么不找一个沿街的商铺来开呢，而不要在这个大厦的后面呢。他说因为现在临街的商铺都特别贵，它的价位就支撑不起这种租金，所以像这种状况刚刚提到了一个独立商业楼二三楼本身能满足这种店的需要，外面看得到，不管坐电梯、走楼梯上去二楼、三楼，他说如果临街看到二楼的店铺他也愿意要。 所以我们看到很多店铺只要在一楼有独立的出入口，二楼甚至三楼的价值就会来。当然很多人设计的时候把一楼、三楼就全部合成一个单位，这种可能加大成本，因为这种为什么强调不能过深，他的体量、出入口、规模、结构形态都是设计上特别重要的。 所以我说从底商、临街的商业，应该在北京街道的状况下做一些独立的商业楼，然后是针对商业服务形态，可是不要作为进入式的商场，外面看不到里面有什么经营内容的，这是最重要的。 【主持人卞京】：两位专家对底商型的商业分析比较透，这种形态比较简单，刚才秘书长讲到了，由于底商承重墙等等形态结构上的原因，开发商为了节约成本，把这种形态结构上等同于住宅的做法，造成很多的浪费、死角这样的情况，所以秘书长提出一个建议，通过转换层解决这些问题。 李总从另外一个角度讲，北京街道过于宽广，跟上海、跟南方比起来过于宽广，人流相对少，开车的多，走路的人少。所以更建议大家使用社区的独立的商业楼，但是这种商业楼是要避免变成一种步入式的商场。 【董利】：李总刚才提到的就是大家普遍通称的叫邻里中心，我也赞成李总的观点，就是说住宅和底商不要上下混在一起，最后商不好商、住不好住，主要是下边的商业对上边的住户是很大的干扰。因为居住需要安静、需要私密，但是现在的商住一体确实对住宅小区是有影响的。 但是住宅社区有人群也有消费，怎么解决这个问题呢？刚刚李总讲的这个思路我觉得其实是很好的思路，其实这也不是一个新的东西，是很成熟了。比如在新加坡有邻里中心，我觉得新加坡的邻里中心概念非常非常成熟，他就要求多大社区、多少需求，要建多大的邻里中心，邻里中心要需要多大的配套商业、多大的面积，实际上这些东西苏州有几个邻里中心，比如新城邻里中心等等，有几个邻里中心我都去看过。比如最早的邻里中心我就觉得非常不错，每个住宅里面都没有商业，他把这个邻里中心放在几个社区之间，同时又面临很宽的马路，交通比较方便。这样大家开车来也可以，周围的社区走着来也可以，这个邻里中心里面的业态非常全，而且还是统一的经营管理，基本上每一个商户不设第二家，让之间没有竞争，就是让商户经营起来非常稳定。 我非常赞成把邻里中心或者社区的商业跟住宅楼独立出来，当然这就需要设计师把这个理念灌输给开发商，让开发商理解。当然有的开发商这块没有理解，他觉得这么设计起来很省事，最后卖出去很好。但是为了今后居住的人群很好的生活着想，也为了商业未来经营当中得到升值，这个角度考虑我觉得在几个社区或者一个社区当中拿出一个位置做一个独立的商业、小型的商业楼或者是邻里中心或者是小型的购物中心或者社区购买中心，我觉得都可以，我觉得这个可能是将来很好的解决问题的思路。 【主持人卞京】：我想起朝阳公园旁边的棕榈泉公寓旁边的商业楼，有点儿邻里中心的意思了。 【李文】：他做的还不纯粹，为什么呢？事实上他是独立的商业楼，里面商铺的招牌外面不挂。第二，他应该还可以形成一个聚集人气的广场，虽然那边有商业的需要，人群很多，不表示那个已经能够达到更好价值的部分。 事实上很多的商业虽然说没注意到这些东西，他也能够很火，就讲现在新近形成的，在朝阳门外昆泰跟朝外门这两个项目中间，已经形成了服务型的商业，这个店开的比在朝外的还多。因为第一街道的位置好，第二，上面是工建，所以还不需要做成一个邻里商业中心聚人气。最重要的像这种商业形态的成功，每一户的店铺是链接的，加上街道不宽。像北京这样的街道形成都有很重要的街道宽度，朝外就很困难做这种形态，这里面要进去大型的商业，像百老汇，像蓝岛，因为这时候经营者本身就比较重要，可能做这种沿街的小商业比较困难。 所以我们在做这种独立商业楼的时候不要忘了怎么样想到里面的商家是便利性的，所以要让人家路边看得到这里边有哪些店，然后让他能够有一个聚人气的小广场，让人能够在那边停留，这都是比较重要的事情。 【主持人卞京】：这种独立商业楼还是很有讲究的，当然时间关系可以点到为止。 您刚刚提到，第一，要有独立的入口能进去。第二，外面能看到门面。第三，最好有一个小的广场。 【李文】：这样就不会受到商业街道宽度的影响。 【董利】：最好停车方便。 【主持人卞京】：很多商业项目竟然没有考虑停车位，这是很要命的。 咱们接下来讲步入式的商场。 【李文】：这个步入式市场最大的问题就是本身的规模，因为是不大不小，里面的店，包括像百货类的，这种业态的组合是比较重要的，所以像这种步入式商场最不容易掌握大小跟业态，所以在这种设计上面我们可以看到，还是在强调地点好不表示商业形态已经成功。 我们知道像两广路边做了大都市街，原来出发的立意是非常好希望做一个商业街，到今天大家都是公认的比较失败的商业形态，就因为第一，几个楼不大不小，几个都是均等的。第二，两广路让人家进出这一头到另外一头联系比较困难，虽然加了一些回转的地方，搞不好将来量大的时候取消也不一定。因为这些的楼规模大小几乎均等，又没有办法整体成为一个终端性消费，就让人有事没事就到这儿来逛。再来，又大于邻里的消费阶段，所以就比较尴尬。我们看到慢慢这几个像大中的入住，这种独立商家的状态可能稍微弥补一些。 所以最重要的就是在这种商业上面本身有一个定位跟商家存在的问题，如果说要成为终端商业里面应该有大的主力店带动人气之后，再做其他小一点的，因为两广路太宽广了，也可以形成不同的小的内街也好、小广场也好来聚集人气，就是当成大的购物中心，分业态、分主力店。否则像现在不大不小，深度也深，目前除了像大中以外有的做小商品市场。但小商品市场最重要的还是以产品的廉价性作为最吸引人的地方。现在两广路很多小商品市场很多已改做酒店，我们强调两广路的位置是很好的，只是原来设计形态有问题。 举另外一个例子，这也是有名的失败例子，就是第五大道，亚运村是非常缺商业的。第一，楼上的承重墙落到底下，把底下的裙房做得过深，很多杂乱的承重墙把下面二三四楼的空间混乱了。虽然第五大道招商不成功，但是沿街的店铺还是成功的，凡是沿街的店都在存活，可是步入式的里面的招商状况就没有办法，结构的问题、深度的问题、住宅的问题都严重影响到第五大道的招商。而投资人回报的时候卖的是非常成功的，价位也是非常好的，可是实际经营的时候就带来设计的问题。因为如果没有这些设计问题的话，在亚运村这种高级密度人口居住的地方，应该是可以非常成功的。 所以我用这两个例子提到步入式商场型重要的事情。因为如果商场是一个独立的经营者这些问题可能就不存在，因为最近几年独立经营者，不管是百货公司也好，不管是类似家乐福的这种店也好，他们都有固定的商业模式的设计要求，包括层高要高多少，包括柱距要多少，这方面都是比较成熟的。可是如果开发商自己在一厢情愿的做一个40米的进深，也会落到这些独立商家也没办法经营，销售成功也不表示招商成功，所以有很多上面的问题存在。所以这个上面最重要的要注重到底谁来经营，跟经营者之间的深度关系就比较重要了，所以我把这个步入式的商场大概讲一下设计上的问题。 【主持人卞京】：有很多开发商在建筑设计的时候没有考虑到商业的东西，比如你讲的第五大道做完之后再去招商，位置非常好，人流非常高，但是那些主力店就是进来不来，就是您讲到的这些建筑设计问题，柱距等等这些问题，几乎没有考虑到。秘书长这边有没有什么补充的？ 【董利】：这里面我觉得确实是这些问题，但是我觉得可能还不止这些，我觉得可以拿商业街总结一下，毕竟我们现在是商业街工作委员会，更主要的是商业街方面的工作。 刚才李文先生讲的几种商业的形态，实际最后我觉得都可以归纳到商业街里面，商业街其实更像最后把所有的东西都快装进来一样，实际上那时候宣传的第五大道也是一个街的概念。我觉得咱不说具体哪条街，在全国各地我在走访的时候发现实际来说近几年由开发商开发的商业街也是成功的少不理想的多，也有一些失败的，我对这些街也进行过一些总结，当然这些总结我现在翻回头来看，其中主要的还都是建筑设计和规划上的问题，不是开发商这块不想把这些做好，还是涉及到一些技术上、硬件上规划设计前提没有注意到，我觉得这挺可惜的。 我总结商业街主要的几个问题，李先生提到的几个业态中也可能有这些问题。 我觉得第一个大问题就是规模过大。刚才我们谈了半天其实都没有离开招商、商户的使用，其实在设计规划的时候规模过大当然盖出来也是一样的，但是给商户带来什么样的影响呢？规模太大最后商家害怕，为什么呢？最后变成这么大的商业何时能够住满，经营起来商气能够出来，有商气了才能吸引人流。第二，商家这么多竞争又出现了。一是担心商户难以进来、怎么形成气氛，这个地方可能坚持、赔钱的时间比较长，所以这块是比较害怕的。规模过大经营起来可能也是困难更大。 第二，一般我看到死在那儿的商业街还有一个主要的问题，街面太宽，更讲究一些形象，甚至变成形象工程，实际上形象工程最后的结果就是死掉。商业街在全国各地这么走，我觉得最好的街，人流如织、商业气氛最好的街往往都是六七米宽的街，门对门、面对面，比如丽江的小街小巷商业是最好的。一旦街过宽，再加上护栏、人流，商业基本上死掉了。刚才说到的两广路也是这个问题，商业街过宽，看看那些老街、成功的街人家的街面都是多宽。 这块全国各地成功的例子非常多，我觉得新作的商业街一定要看看那些老街为什么那么好。 【主持人卞京】：对比王府井和西单，西单那条街上西边的商业总是比东边差一点儿，王府井尽管也比较宽，但是强行变成步行街了。 【董利】：不管商业街还是步行街既然是以商业为主的，把街面做得越窄越好，中间不要加栏杆，这样的商业还能发展生存。比如如果双向车道，再加上自行车道，中间再加栏杆，这样的商业街基本上完了。 我提的商业街过宽原来没有想到，但是这几年商业街，尤其是新商业街死掉的，这点比较突出。我去年还参加了商业街的研讨论坛，开发商还以这个为荣：我的商业街多宽、多大气、多漂亮、形象多好看。 【李文】：现在长安街就是这样的问题。 【董利】：这样的街其实就是一个小小的规划设计的问题，没有注意到商业的规律，造成这个街开不起来了、活不了。所以我觉得要做街，尤其双向的，对于面对面的做街，我觉得街面一定要窄一些，越窄越好不太现实，比如说六七米、十来米，这样的街道我觉得还比较适宜，商业气氛能够起来。 【李文】：甚至于像香港高密度的地方，香港的商家就流行这样的超过几米的街道不能开，搞个三四十米宽这种街是形成不了的。 【董利】：因为街做宽了死掉了太可惜了，本来是能够存活的，结果自己死掉了，就是说即使勉强能够做起来，但是也浪费了很大的土地面积，使商业价值得不到很好的升值、很好的体现。 还有一个，结构，就是刚才李先生讲的结构。现在很多开发商往往从消费的角度出发，我想卖掉，怎么好卖我就怎么盖？结构盖成那种鸽子笼似的，就是一个门帘一户，你买像切豆腐一样切给你，不能相通，结果这也限制了商户的经营，这样的例子也是非常非常多，结果商家没办法进来经营。对大部分的商家要短进深、大面宽，要看一些，进深要短一些，要有一个展示性。但是现在切成这样，我觉得可能做办公合适，但是做商业肯定是完了，死掉的商业、死掉的商业街这样的情况非常非常多。 我觉得其实在设计的时候变成假如一个框架结构，由商家自己去隔断，按照他自己的销售需要可以进行布局，这块商业街上或者商业结构的问题死掉的也非常多。 还有一个，商业街太长。有的一千多米，甚至2公里，这样的商业累死人啊。 【李文】：像这种商业，刚刚就提到了像大的购物中心一样，每一段要不停的有高潮，可以坐下来吃吃东西，有吸引他的点往下走，不能直直板板的一路往下，没完没了的感觉，疲惫感。 【董利】：要有情绪，能够休息，这样能缓解他的疲劳。但是有看有的街1、2公里，看我的街多大、多好看、多长，但是商业也不能够进去经营。 刚刚说的是规模过大、街道过宽、鸽子笼结构、街道太长，我觉得这四个问题都是跟规划设计有关，规划设计时都没有考虑到商业的需求、商家经营的需求，所以很多开发商考虑到我反正就是按照我的想像商业就做出来了、设计出来了，这块我觉得李文先生的体会可能更深，他因为更多的跟开发商沟通，我想他能不断的去说服开发商，这块我想李先生您可以多说一说。【主持人卞京】：正好秘书长讲到的几点里面，有好点都是在购物中心里面会遇到的，体量过大、道路过长、没有休息点，购物中心可能这方面稍微少一点，下面顺着李总的思路讲，第三点讲一下购物中心的问题，也是死者无数。 【李文】：购物中心上面，实际上世纪金源，燕莎的部分18万平米，我们是在已经有的框架上做的规划，因为在原有的框架之下再加上时间关系我们能做的改动非常少。上面有几个问题，第一，因为规模达到一定程度之后娱乐性不够，原来说有很多娱乐，实际上金源最好的是五楼的餐厅，五楼的餐饮在金源提供了非常足够的停车，再加上餐饮整体的组合选择多样性，反而底下的商业就有趣味性不够，产品本身的价位缺少竞争力，如果你不能用产品吸引人成为终端消费的话，你的趣味一定要提高，尤其这么大的规模，光是逛街就让人有疲乏感，从头走到尾那么多店，看上去又差不多的感觉，所以这个上面就有一定的困难。 事实上以金源购物中心的规模达到这种程度，覆盖面不要说半个北京城，至少有四分之一的北京城人要经常去逛，可是住在世纪城的人都很少去逛，所以就很少成功。如果没有人经常去那边买买东西、吃吃东西，本身形态上面设计上就有一定的局限，因为我们规划只能在原有的框架之下，不能做任何的变更，可是我们同样也讲到做的时候也感受到娱乐性缺乏，让人不会在那边流连忘返，想去多逛一下，包括对小孩的吸引、对大人的吸引，所以人气在下面几层明显不足，尤其最尴尬的是四楼，一楼可能问题少一点。所以一楼对外的这几家铺面，面对社区的是做得非常好的，不管是肯德基、麦当劳，像肯德基、麦当劳这种商业都不愿意埋在里面，还是想对外面，因为太多了，不是终端型的，没有人会开车二三十分钟去吃麦当劳、肯德基的，所有的麦当劳、肯德基都希望在一层至少有一个厅，所以金源购物中心可以看成功的部分、不成功的部分可以感受到作为一个购物中心的时候的重要。 事实上对于购物中心本身经营成功的话，像东方广场，东方广场虽然在王府井，但是初期开幕就是跟王府井的人潮就是错位的，包括初期的街道安排，跟商业形态的分配，跟里面的装修设计，我是配合了香港一家施工的单位做的王府井下面的那个，可是做了这个部分两年就过，就发觉还是有错误，因为跟王府井的人潮是不能结合的，人不是他要的，所以他得自己发展出他的中高档，所以东方广场改型之后，加上酒店、涉外办公楼，基本上目前的成功和王府井的人潮是脱扩的，所以现在把它往更时尚、更高尚去走，包括里面的商铺。 所以当一个购物中心很好的时候，麦当劳在里面也能成功。如果金源购物中心麦当劳在里面就会受到很大的影响，因为本身吸引人不够。像东方广场有大量的高档人群在里面上班，所以原来的定位觉得层次不够，后来整体提升，就是针对带来的人群，类似像国贸，国贸商业的成功也是本身带来的人群。 所以购物中心的规划设计要看规模，实际上5万平米就算一个购物中心了，10万平米每一个层次在设计规划上要有针对性，因为吸引的人潮越大的范围就表示人要从越远的地方过来，他成为终端销售的时候人家过来的原因是什么。我们说大红门整个区域就像购物中心一样，他的优势就是价位，所以那个时候设计不是特别重要，可是一个购物中心设计非常重要，因为毕竟你盖的是一个非小商品的形式的。 所以非小商品形式每家店面都有一定的规模，必须要有一定的收入量才能够养起大的店，我们也强调不管他的租金多高，只要他的收入能配合的话，他是绝对可以的。租金再低不要钱，做不到生意的话人员的开支还是赔钱的，他也开不下去。所以在设计各个购物中心的时候，你的诉求、你覆盖的人群在设计上做到怎么样吸引人的程度来，才能够达到他的成功。 【主持人卞京】：核心还是一个人气的问题，您特别讲到购物中心的娱乐性，就是说如果能够吸引到人流就必须有娱乐性。 【董利】：李先生讲的不仅仅是购物中心，是现代消费转向的特点，过去大家缺衣少穿，到那儿就是购物，现在大家带来的是享受，是休闲，和过去的目的不一样了。很难说这个人现在买不着东西去排长队，这个东西很稀缺，这种东西很少见了，在这儿买到的东西在那儿也能买到，只能说品种全、数量多。 购物中心吸引这么多的人群，就是包容性特别强，不仅能购物，有更多的功能在里面，能够把人留住，不会那么疲劳，能在那儿多待一段时间。现在一些街大家去逛，不是为了购物，比如你去一些好的商业街，比如就去丽江，丽江那个街就是商业街，现在丽江古城就是一个商业街组成的，是一个店铺林立，你说有多少顾客去购物呢，不是，他就喜欢逛，最后去丽江买回来的东西可能就是一二十块钱、一百多块钱，最后带来的就是休闲的享受，不是买东西。人流量大，大家都少一点儿，但是商业街上的店铺就能活。 所以现在消费的习惯和特点已经转过来了，不是过去因需求而购物，现在我是有休闲，我要享受，我要放松，甚至个性消费，这几个消费特点在往这方面转。所以现在你要开发商业必须考虑商业的需求，消费者的需求，而且经营者都是要迎合消费者的，这块咱们谈了这么半天好像没有谈真正的建设设计注意商业的问题，可能更多的谈的商业、谈的经营者、谈经营对商业使用的要求，我觉得这块可以更好的在理念上给我们开发商做个提醒。 就是说你在做这个商业的时候你要多想一想商家的需求，多想一想消费者的需求，你做出的商业是适合他们的，这样的商业不管是你租还是售，我想最终的前景都会是好的。当然重视他们，你就要从规划设计上面重视他们，你要把这个理念传达给设计，我这个商业要让经营者能够使用、让消费者能够来，这就是我们想的。 【主持人卞京】：商业也是以人为本。 【董利】：商业以消费者为本嘛。 【李文】：购物中心的设计手法其实有很多技术性的东西，因为是一个购物中心嘛，你的店铺分割不可能是等份的，因为也要把他的大小之间搭配，比如说有些店是比较小的店，因为购物中心实际上都有主力店，我们现在不谈主力店的部分，因为主力店是吸引人群的部分，因为有自身的吸引力会带人流过来。 但是主力店跟超级店不一样，超级店像沃尔玛、家乐福是全部通吃，国外这种店不是和任何购物中心的主力店，绝对是单独自己存在的。因为主力店是跟其他的小店面是相辅相成的关系，而不是一起通吃的关系，一家好一家不好。国内因为设计的时候就会带来很多问题，就容易盖了一大群购物中心处理不掉的时候，沃尔玛也进去了、家乐福也进去了，这些进去之后真正赚钱的店开不起来。 所以规划上面实际上不止是主力店的问题，还有各种不同层次大小的店，不能每个家都有细细长长的条进去，所以有的时候面宽稍微宽一点点，可是主要的店在后面。沿街的店铺，走道的部分，可以是比较少一点的面宽。小店的面看和深度就可以跟中型、次中型的店互补，分割上面是非常重要的，大家都要占到面，跟沿街的商业是一般的。 走道一定是弧形的，弧形的好处，这样走过去每家店在在视觉的端点上。所以现在90的购物中心设计都是这样的方式，不会像金源购物中心设计是瘦瘦长长的，所以店只是在旁边，一路走一路看是什么店，所以视觉端点就可以老远看到那家店是我要逛的，所以这种技术不是开发商想到的，而是建筑设计师自己要有基本的设计技术能力。 我们这边也不想涉及太多，所以弧形转到一定地方、一定长度之后必须有一个中心点，所以金源购物中心的问题就是太单独了，你走到二三楼每个都一样。当然如果真这么设计能不能成功呢？也未必，因为到了购物中心的时候经营的层面重点比设计上更重要了，这也是为什么我们可以导入到小商品市场，小商品市场设计上技术最低，但是也有要求、也有方式。 【李文】：弧形的时候顺着那边走，一路的趣味性，一路的店都可以看得到，因为都在你的视觉端点，甚至于二三十米还差好几家都可以找到这家店。而且趣味性也比较足，也不要一眼看穿了，视觉柳暗花明又一春，所以都有一个期待，疲乏感比较少，我下面看到的什么店我下面看到什么店。可是弧形不表示混乱，不要一个购物中心走到里面之后街道层次太多迷路了，所以方向感跟到达性，或者说有另外一条主要的街道没逛到，这么走过去之后没有注意到旁边还有一条街，那些商家就受到很大的影响了。所以这里面不要做的迷宫一样，因为像上海的正大广场，很多人感觉就像迷宫，趣味性太大了，上上下下、高高低低，最后走到哪儿都不知道了。 【主持人卞京】：这点举个反例，大家都说东方广场也是一路走下去也容易走错。 【董利】：东方新天地实际上也是室内商业街了，您感觉从这头走到那头情趣不够，实际上在餐饮、咖啡厅增加了很多情趣的地方。还有业态比较单一，两边都是品牌服装为主，就是说你要选品牌在这儿可以一直选下去，不会那么烦。 【李文】：它也没有金源那么长，实际上金源的一楼、二楼不算失败的，最惨的四楼，餐饮摆在五楼，很多人就直接跳过去到五楼消费了。 【董利】：随着人们的需求，业态可能将来要不断的进行调整，来适应人的需求，这样才能最后发展起来。 【主持人卞京】：世纪金源可能还要养很长一段时间。咱们简单谈一下小商品批发市场的概念，我在万通工作过，五层以下改成小商品批发市场，目睹从中高档商场转变为小铺子，一下子特别热闹起来了。 【李文】：可是上边就完了。 【主持人卞京】：所以这也是一个问题，两位谈谈在小商品批发市场方面有什么注意的？ 【李文】：小商品批发市场最重要吸引人的还是价位，特点是每个店面是绝对非常小的，我们西单做了一个小商品市场，小到只有1.5平米，租金非常高。本身从设计规划上面注意的是： 第一，你不能设计的太高档，人家不敢进去。所以我们那时候的困扰就是怎么样设计的看起来档次不高又有设计，你一高档价位就不一样了。 第二，通道是非常重要的。通道跟入门的方向是直直下去的，比如我一入门我走道跟它是垂直相交的，从一进门就看着一排排挡着了了，后边的店铺就不干了，这样进门就要是直通的那种。因为铺面小嘛，通道就更多了，所以让人怎么有次序的一路一路走完，这就非常重要了。当然小商品批发市场经营上讲还有其他业态的分配，我们要强调的是，小商品批发市场因为是以价位吸引人，所以成败设计上注意的是比较少。小商品批发市场也不可能每家店外面都有广告，所以反而在广告上面不是那么重要了，整体还是以这么一个商场能够给你提供最多样化的、最低廉价钱的货品。 虽然有那么多的商业形态，小商品批发市场设计是要求最少的，可是还是很重要的，因为真正设计师做不小心就做的档次太高了。 【主持人卞京】：这就让我们想起北京另外一个失败的例子，巨酷，也是分割的很小的铺面，我记得当时八平米、十平米的往外卖，从这个定位上讲应该是偏向于低端的，但是最后确实做的高不高、低不低，加上其他经营的问题好像整个巨酷也是比较失败的。 【董利】：