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别墅区的规划设计讲座设计环境进入理性时代，建筑师苦练内功促进发展 房地产行业发展之初，设计师、施工队、代理商在房地产中构成了三个主角。三个职业一起，基本上能把一个项目做完。但是这三种人他们在社会上的出场持续和相互关系，不像今天一直这样的，他们的相互关系是有一些演绎和变化的。我初步做了一些总结，发展的历程分为几个阶段。 这几个阶段本别是分房时代、卖房（卖楼花时代）、卖房（卖风格时代）、卖房（卖空间、品质时代）。分房时代是80年代，基本上都是设计院代国家做住宅设计，然后分给职工，所以是分房时代。 90年代，开发商开始出场，这个时候住宅的项目是开发商加设计师来做。但因为此时的供求关系非常不平衡，虽然是买房，基本上是抢房的时代。那个时候卖楼花，这个楼还没有盖，甚至图纸还没有设计完，有一个平面图，甚至一个总平面图就可以卖楼。那个时候设计师的地位还是比较高的，开发商提着钱袋子在设计院门口等，说能不能把这先花一张图，哪怕先画一张图就可以卖房。那个时候又没有一百元的大钞，他们提的都是十块钱的人民币，有的时候拿着书包、拿着麻袋就来了，去现场的时候都是开发商车接车送。 2000年到2008年奥运会之前这一时期加入了第三个角色客户。客户可以是我们的实体客户，也可以是咱们在座的每一位，也可以指我们的代理商，他们是最代表客户的一些人。这个时候相互关系又发生了变化，虽然说这个时期客户可选择的余地并不大，但至少可以选择买这个开发商或者买另外一个开发商，因此对住宅的要求更高一些，这个时候光卖楼花不行，这个时候主要卖风格、卖形式。所以这这个时期，特别是别墅市场，先后风行过欧陆风、地中海风格、北美风格以及后来的现代风格、现代中式风格，以及日韩风格等等。 这两个时期总的来讲是这样的，客户再卖楼花时期看不见摸不着，包括他的楼是什么样，也看不见。到这个阶段基本上能看到风格，或者看到外表，或者环境，但至于户型好不好用，住起来是否舒适，他是无法体会的。 2008以后，房地产发展将进入一个新的时期。奥运会和金融风暴将成为一个风水岭，它会把建筑从一个长期的上升期慢慢走入一个平稳期。到了这个时期，客户会仔细挑选房子，看谁的房做的最好、最便宜，这个时候光卖风格就不行了，我的预测是卖品质，主要体现在空间上，风格对应品质，形式对应空间，这是我们设计师需要转型的。这个时候的客户即看得见、又摸得着，有体会，才能掏钱。 前面几个阶段应该属于感性时代，2008年以后的时代应该属于理性时代。理性和感性有什么区别？感性时代的消费观念是：房子的主要目的是给别人看，并不是主要为自己居住。当然理性时代要最好而且不贵，这主要是给自己用。因此他们的价值诉求带来我们在设计上的要求，感性时代主要追求形式和风格，在理性时代那是空间和品质。当然我们设计师开发商的利益诉求一直没有变，设计师主要还是逐名，开发商主要是逐利。 奥运之后，房地产发展又加入另外一个因素，也就是第四个因素政府，比如奥运前的90、70的规定，政府已经看到了房地产市场自由发展这么多年出现的问题，他开始引导。所以加上政府的因素之后，有四种利益的诉求，看起来矛盾冲突，其实有很多的共同点。我的图式表示，不管是哪一方都会对好看、实用这个价值是共同的，只不过在此基础之上政府更看重他的政绩，客户希望价格便宜，开发商希望价格高，设计师希望有成就。这一点，有些时候是矛盾的，有一些时候也是可以调和的，就看我们设计师的水平。 政府、业主、开发商、建筑师需求：一个都不能少 一个好的设计，一个设计师的水平比较高，有能力平衡各方面利益的话，我们的设计应该集中在（图）的黑色区，是满足了四方的所有要求的设计。差一点的设计师可能会满足两方或三方，不太好的设计师只成就自己或开发商。这四方中的任何一个缺位，都会带来我们在地产上看到的一些现象。比如说，如果客户缺位的话，就会产生一些地标现象。我拿一个实例来说，比如说CCTV大楼，设计师都知道，他的真正客户是电视台的员工，但因为我们国家的体制问题，员工实际上是没有发言权的，更没有决定权，真正决定的是政府。这时政府要的是一个形象工程，或者一个地标建筑。在这里边作为承建商或者开发商来说他的利益诉求能够更大的满足，因为政府的投资是不计代价的，设计师的诉求也可以得到满足，因此这三方一串通就产生这样一个房子，据说现在的造价已经超过100亿，100亿相当于汶川地震所有募捐款项的总额。而且已经建设了六年，至今没有使用。另外2008年，咱们在世界上评选为最有冲击力的建筑，并没有说是最好的建筑。 我老拿这些建筑进行对比，艾菲尔铁塔，他也是当年的地标建筑，但是他们之间本身有什么区别？我认为艾菲尔铁塔结构本身就是表皮，没有过度的装饰，甚至他每一个建筑的构建就是经过结构计算之后的形状，没有任何改变。因此他的建筑是真实的建筑，也是我自己说的高尚的建筑。 悉尼歌剧院大家也熟悉，他在20世纪一百个最有影响的建筑里边的评选，他并不是第一位，估计这是全世界人家喻户晓的，而第一位是谁？是流水别墅，也是一个别墅，一个很小的住宅。之所以他们排在第一，压倒悉尼歌剧院，我个人感觉他是一个真实的建筑。悉尼歌剧院毕竟它的功能和形式没有必然的联系。我从流水别墅里看是这样，他的地板石头就是山坡上的石头，把土去掉之后的原始形状，稍加一些修正，包括他的柄挂也是一个石头加以改造的。虽然走起来不太方便，女士穿高跟鞋往往会卡在石头缝里拔不出来。他的建筑主张是做空间，这样一个空间里包含了多种功能，从他的入口、玄关到学习的地方，到客厅接待的地方，到餐厅到壁炉，到厨房，都是在一个大空间里做的。但是你又不能同时在任何一个角度看到全景，你站在任何一个地方都会看到某个角落。这在西方的空间设计理论来说，看不见的角落保留一些神秘感，是空间魅力的增长点。看建筑一定要身临其境的看，你到了（流水别墅）里的感觉跟到标志性建筑里的感觉是不一样的，标志性恐怕会让你兴奋，但是这个建筑特别是这种别墅建筑让你感觉到非常沉稳，非常平静。 房地产发展过程中，客户缺位会导致很多问题。政府缺位也会导致问题，比如前几年我们做豪宅市场，甚至一个开发商代言的人物曾经说过，我们只为富人盖房。所以说市场上大量出现了豪华住宅，一些高层建筑、高层公寓，做到150平米、200平米，甚至大平层400平米都有，造成我们市场的产品提供的极大的不平衡。 开发商缺位就更不用说了，现在就是开发商缺位，很多开发商是捉襟见肘，结果市场上非常萧条。 我现在重点讲的是我们设计师缺位，将来我们会成为一种工具，这是非常危险的。现在有很多的抱怨，开发商不懂建筑，或者说他们又经常修改，他们要我这么放，结果放在这儿他们又不满意，要修改。其实说这个话的时候，我觉得应该是值得反思的，开发商说怎么干就怎么干，至少说明什么？说明你并没有说服开发商，或者开发商的水平比你高，或者开发商比你想的多。我们要摆脱成为工具的命运，我们一定要练好自己的内功。从我二十多年的从业经验来看，我们职业设计师除了做好设计之外，应该在这个方向上把自己的业务往前拓展，往后延伸，应该懂一些市场的规则和某些策划的知识。把开发商想的东西你也想一想，这样不至于在设计的时候非常被动。另外设计师说要控制好项目的运营，做成本控制。最后能够对开发商提供材料、设备等各方面的技术咨询服务，成为咨询伙伴而不是成为工具。 往下走的话就是我们的深度不够，专业化水平不高。我们在设计院经常这样，问一个设计师说你会做什么设计，住宅会做吗？会，酒店会做吗？会，没有他不会做的项目。实际上我们每个项目都做不好，在国外的事务所专业化水平比较高，可能这个事务所几十年只做一个类型，所以说他们研究的非常细。我们每年在我们国家有几亿的住宅面积产生，但是国际上似乎并不承认我们有一些好的住宅，甚至有人说我根本就压不住那个住宅，这跟我们的专业水平有关系。 08之后，设计公司应该把专业化作为未来的核心竞争力。所以我们在座的设计师需要用最快的时间确定自己的专业方向，从深度和广度两方面进行研究。作为公司来说的战略有可能会定制成专门化，08之后有一些事务所会有一些有所为有所不为，会选定几个主攻方向加以设计。另外作为我们个体来说职业化，现在我是职业建筑设计师，职业建筑设计师并不等于职业化。所谓的职业化，除了你进行专业化的设计之外，有没有按流程做事，有没有按照开发程序给开发商提供更多的附加值。这个由于时间关系就不多讲了，职业化对于目前的设计师和设计公司来讲都是首先要解决的问题。 别墅发展趋势：环境或成最重要因素 要研究中国别墅的发展趋势，首先要研究别墅居住者的情况。我们可以通过图表来研究下。中国和美国的社会结构不太一样，美国最富的人和最穷的人很少，80%都是中产阶级；我们中国富人比较少，但是穷人最多，中产阶级刚刚兴起，预计只会占20%。在这个范围内的，就是我刚才所说的所谓的别墅是他们居住的一个区间。目前美国大约有80%以上住在所谓的别墅里边，中国只有10%居住在别墅里边。因此从这点来看，中国的别墅市场我认为还是有一定潜力的。另外从这个项目来看，别墅市场未来的发展潜力也是比较大的。从几年的统计，建筑量大约是人均一人一平米，一共是13亿，其中住宅占80%，别墅如果占10%也是相当可观的一个数量。另外中国的人口13亿，目前的城市化程度可能也就20%多。形成重大中产阶级的匹配之后，会大量需要更好更高居住品位的别墅。从这点来看，别墅市场应该还是有很大潜力的。但是，这个市场未来的设计，需要在类型上更加细分化、专门化、专业化，形成各自的竞争力。 接下来讲讲我们九源三星低密度工作室在北京地区做的一些别墅项目。大家知道北京这个城市的结构与西方的城市结构特别是美国的西方结构不太一样，因为北京有故宫的原因，因此有限高，建筑从二环到三环到四环、五环是越来越高，最后再降下来。一般我们别墅区是降下来之后的区，像美国的城市是这样的，是一个单一的结构。他们所谓的别墅区离城市中心相反，要比我们更近一些，更方便一些，因此才有条件很多人居住在别墅区里，他们是这样一个结构。在北京地区别墅的分布规律片区有三处，首先发展起来的是机场周边区域，最早因为他交通比较便利，同时住别墅的人群中大量的是一些国际商务人士，他们为了方便，因此就现在了CBD和机场之间的区段开发了别墅区，因此在机场高速公路周边首先兴起了比较的第一个别墅区。其次沿着其他的高速公路发展，我们北京总共有八条高速公路。第三个片区是北京的风景和旅游区。大概是这样三个区域。 这是北京一个形象的示意图，这里有二环一直到六环，这里有八条高速公路，北京实际上是一条温榆河和西山，这是北京的主要风景资源，当然永定河已经干了，按理说这条河也非常好。因此别墅区首先延着机场高速同时结合温榆河地带的区域，然后到西边所谓的上风上水的地区去做。目前延着从东往北、往西、往南的发展趋势，目前西南方向也出现了一些。我们公司做的别墅项目，基本上是延续这样一个持续做的，我们做的第一个别墅项目长岛澜桥就在机场高速公路出口。这是温榆河的支流，我们从入口做一个桥进来，现在是一个别墅小区，这是别墅效果。 这是保留了一些大树，这是建成房子以后的效果，老树和新房的对比。大家知道这些树非常便宜，都是柳树、杨树，当时开发商是希望砍掉重来，因为我在景观公司做过，我告诉他树的价值可能要比房的价格更高在国外，开发商抱着怀疑的态度试了，延河这一部分别墅都保留了一些树，当然大部分还是砍掉了。我是说一个院子保留一颗树，而实际情况，买这个房子的人有2/3都是外国人，对这个价值观非常满意，最后这个房子卖的非常好。新种的银杏花了很多的钱，新种的树区域卖的不好。 这是连排别墅，这是雁西霖雨，是在怀柔，是现代风格的连排别墅，这是正在施工的效果。长河榆树，是在小汤山，目前也在施工。地泉山庄在延庆，是一个老年社区，有3500米地。这是一个旅游大道，延庆是我们北京的后花园，从龙庆峡到古侠居的一个旅游大道。这是一个山地，从山脚到山上落差是120米，我们留了一个18栋的高尔夫，山地高尔夫球场，同时做了一些旅游商业和休闲娱乐，包括吃饭、洗澡等休闲娱乐的区域。这是一个登山俱乐部，这是小区的会所。利用两个山谷之间的水系做了一些景观。 玉墅临枫是在西山，在香山南路这边，是一个连排别墅。这个项目我们追求的是每一户的形象有所差异，避免连排别墅的拷贝，景象同质化。在西南做了一个提香草堂的别墅，这也是一个高尔夫娱乐区，是一个双拼为主的。这是中心湖的景观，这是独栋别墅。这是提香草堂的会所。在西南方向有一个加州水域，主要是以高层公寓为主的大盘，130万平米，但是有一部分8万平米是做连排别墅。因为这个甲方的户籍是美国加州的人，因此做了一些加州的风格。（月龙观）也是一个叠加别墅。最后又回到（后沙浴）做了一个现代中式别墅，更加现代化的一个，稍微低一些中式味道的叠拼。最后一个项目是中海安德鲁斯，是一个连排别墅。这个设计我们是从规划单体到景观。 我稍微做一个总结，刚才说到了风格问题，我们做别墅大概有十几年的历史，这是我们做的北京的一部分别墅，还有一些新的没有列进去。西古典风格大约占70%，现代节约的是20%，现代中式的是10%。先后出现的年代大约是这些年代，数据不准确，为了更清晰的一些，大约做一个概括。我们这一风格的分布，恰恰与北京地区所有市场上别墅的分布是基本吻合的。说明一个什么情况？一个设计师非常不愿意这么做，都是有追求的，但是似乎市场上对这种风格还是情有独钟的。在中国找到一个纯粹中国的别墅居住形势，中国设计师还没有做到这一点，因此客户就不断追捧他们想象中的豪宅、高宅。因此我的预计，未来十年内，这种风格依然会占据别墅市场的主流。当然现代节约风格和现代中式的比例会慢慢的增加。 以上谈到一个建筑的风格和形式的问题。到后来我也学会了思考，别墅除了形式之外，建筑师还能做什么。做了十几年的别墅，这种风格已经做熟了，自己也觉得很无聊。后来想别墅还能不能再做一些什么新东西？因此开始研究。从道德经中大家对这句话都知道，第31章有这么一句话，说的什么意思？建筑的本质是空间而不是形式。所以建筑追求的是无的东西，就是空间的东西，这个房子才有功能。因此建筑的本质是一个空间，而非形式，但是形式很重要，没有他也不行。我联想到了中国的国画，因为我们画国画、画水、画云，最高的境界并不是要画它，可能一笔都没有画水、云，他到了山的流摆之后就会形成水、形成云。我就联想到建筑也应该这样，建筑做到最高境界应该也是这样，应该是空间。然后在空间的基础之上，空间包括浪部分，一个是室内空间、一个是室外空间。当建筑形式是室内空间和室外空间反复挤压之后形成一种表皮的时候，这个建筑才是真实的，才是最好的。就像艺术一样，我有一个形象的示意图，看看大家觉得是不是比较认同。 把室外空间延伸一下到院落与街道空间也有这样的关系，这是新柏林建造的一个小区规划，应该这样来读这张图，实际上他在维和一个院落的同时是做了一个街道空间序列，这个广场是圆形的，这个街道是椭圆形的，这个广场就是六角形的，这个广场是方形的。除了外围和院落之外的建筑，同时维和街道的空间，街道空间的重要性远远大于院落空间的重要性。这时候的建筑作为一个边界，他的形态自然确定了。 事实上规划有很多是确定性的，而不是像我们想象的一样，一块地可以随便做。这是建成以后的效果。有的时候我们去欧洲，觉得他的城市为什么这么舒适、这么亲切，他除了研究尺度、色彩、材料之外我觉得最大的一个研究是空间序列，特别是公共空间的序列，街道公共空间、院落的半私密空间以及私家院落私密空间以及室内的空间。同时他的室内空间与室外空间绝对是有呼应关系的，所以做一个户型不能拿着一块地做就行，我认为应该结合房、结合建筑所处的规划位置以及他的朝向、景观等各个方面，最后做出来的户型才应该是最好的户型。所以评价一个建筑好坏，我给大家提一个想法，如果这个方案做完之后，有他的唯一性，他基本上就是一个好房。这个方案拿到去不能用，或者用的不太好，如果方案做到这一点，可以说基本上不是一个好方案。建筑的形式最多是处在第二位的，或者说他与空间是充分重要的，包括室外空间，以及室外景观都是这样的，一个设计应该是一个综合设计。 我现在结合我们做的一个项目，讲项目的同时看看能不能体现一些我刚才说的一些设计理念。提香草堂这个项目建设用地大约是45公顷，代耕绿地另外也有45公顷，大约不到100公顷的项目。代耕绿地做了一个九栋的高尔夫。原来这是一个砖窑厂，烧砖的时候挖了很多的坑，结合坑做些水系，一部分归小区用，一部分归高尔夫用。地形基本上没有完全铲平，结合地形做了一些（平整）。这个项目大概是环路结构，大约是这样一个结构。这里边又有双拼又有连排。这是一个景观分析图，在做景观规划的时候，我有一个经验，在国外做别墅有一些敏感边界，所谓的敏感边界是说，这个房子是临着景观还是临着水面，还是临着道路，还是临着房子。如果临着道路，这个房子的价值就比较高，在设计上应该有所体现，不应该对其他设计的房子同等对待。因此做完规划之后，会发现很多房子是需要进行特殊设计的，这些是敏感边界。而且划分敏感边界的这些线路，最好能够把这个地块划分成若干比较均等的（后）。什么意思？做完之后每一个组团应该有一个适度的规模，不能有的组团特别大、有的组团特别小。路就用原来的路，但是一直保留了一个组团大约有6户左右，这边也不会超过12户。我们在人的行为医学研究方面有一些理论，人非常多的时候和人非常少的时候，人是不容易有这种感觉的。比如说在大街上晚上半夜你和一个陌生人擦肩而过的时候你肯定不会和人家说话，白天在王府井人山人海你也不会跟别人说话。但如果我们这样一个规模，这样一个共享的规模是非常容易亲近的，即没有不安全感，也比较容易沟通，也愿意沟通。所以说居住组团的规模也是这样，一个湿度的组团规模会带来很强的认同感。最终形成一个规模相似的组团，同时有一点儿像夹心饼，一层景观，一层房子，再一层景观、一层房子，景观的均衡性，把景观的价值最大化。有的时候为了增加景观的划分，比如说景观环路网适当的放宽，做一个活动场地的处理，最后就形成了一个别墅的布景道，和一个带有景观活动场地的环形道以及周边的高尔夫球场等等，同时又多个节点。 这是高尔夫球场的效果，这是建成以后的照片。从这里有很多设计师喜欢摄影，可以找一些角度。实际上在规划的过程中，也应该有意的设计一些角度，为了将来拍照的时候能有一个好的景象。比如说从高尔夫拍出去，这是代耕绿地，这才是建筑用地。之所以做这么递延的房子，与西山形成一个呼应。我们有一个规定，我们在做规划的时候，去做一个目测，建筑的高度最好不要打破山脉的连接性，现在基本上看做到这点了。 这是中心湖的一个效果图，建成后的实景照片。这就是小区的道路结构，说到道路结构。别墅区一般有三种道路结构，一个是竖型道路结构，刚才是环形道路结构，还有一种是街区式道路结构，这种结构在国外用的非常多，特别是美国、北美。他们百分之七八十别墅都是街区式道路结构，而中国用的比较少，局部的用一些，为了拷贝国外的项目用一些，其他得很少用，这当然要看实际情况，结合道路形态加以解释。 美国别墅赏析：环境是最重要因素 我们做别墅之前也是要到世界各地去考察，因为像别墅这个项目，还是美国的体系比较完善一些，我们考察一些加州的别墅。在美国很多的豪宅是不贴砖，也不用石材的。是涂料一次成活的工艺，他们一般木结构为主，涂料即是防火、又是装饰、又是隔震。因此无论是二三十万、七八百万的住宅，用的材料基本上是相同的，他们所谓的品质体现在设计上、环境上。如果说我们国内的设计师画出这样的建筑立面，开发商就不会要了？太简单了。但是在这样的环境下，他是环境的一部分，前面是前沿，后边是背景，这样的一个建筑反而成为最醒目的，就是最简单的成为最醒目、最好看的。这一点是需要我们建筑师需要学习的，开发商的观念也要转变，只有我们都转变了以后，才能把我们的水平提高。 这也是一个能卖到二三百万的别墅，靠近海边，能看海景，凡是能看海景的地方都是从功能出发，不是从形式出发，一定是有楼台的，无论哪个角度。他们用的植物也并不是很贵，都是一些常青植物，修剪的非常仔细、非常有个性。这样的房子放在国内可能就比糙了，但是我觉得挺自然的，这个房子做的很自由，强调的并不是形式，而是环境和个性。他景观用的材料，植物材料也是非常低廉，最贵的是乔木，最便宜的灌木、花卉，这些都非常便宜，但是色彩搭配的非常好，建筑在国内按照我们的销售员来讲就比较上档次了。这一点非常典型，背景是竖向乔木，建筑因此就强调横向穿插。因为靠近海边，他的院都是有坡地的，这是一户人家的后院，他比较喜欢古典的风格，非常复杂，建的非常好。我拍到这样一个照片是一个孔雀，我还看到很多的松鼠，还有狼在他们的小区里。为什么？说明他们的环境非常好，他的环境好了之后有一个小的气侯。我从城市道路进入他们小区之后明显感觉比较凉爽，加州就比较热，主要是因为这一块植物非常茂密，一茂密，小动物就有容身之地，美国人不会去抓他们杀他们，中国可能就把他们抓起来了。所以说环境对别墅的品质，起的举足轻重的作用。另外对着景观的地方有大量的灰色空间，都是为了观景，或者第二客厅使用的，他的使用率比实质的空间使用率还要高。这是比较便宜的房子，卖到二三十万美元一套的连排别墅，我觉得还是比较典雅的，景观设计也比较独到。这是我进的一个富人区，他的富人区也很有意思，他们所谓的豪宅区，我看就是贵在这些树上，他这棵树可能比房子还贵，有一些时候房子换了主人，甚至房子拆了重盖，因为房子的结构是很便宜的，而树永远不会砍掉的。另外，白人是比较高的，他的屋檐非常低，不像中国人讲究我的门帘比你跨一步，或者高一头，中国人很讲究这个，他们好像不是这样。似乎是尽量把建筑压到低一些，与环境融为一体。 这是我说的豪宅和贫民区的区别在这儿，是在树上，实际上房子的材料是一样的，这个房子看起来更破一些，但是因为环境的差别或者密度的差别，这里就卖的非常便宜，大概只有二十万美元一套。 刚才我说街区，为什么中国不行，这是美国的标准街区规划，他的主路非常宽，除了车行道，车行道有四辆车可以并行，同时人行道是隔绿化带的，再过绿化带才到他们家，所以这两户之间几乎是看不到的。走在道路上以后，房子是隐隐约约的，这种密度可以做这样的结构，在中国肯定不行，容积率提高之后，相互之间就会干扰，所以说这在中国是不能推广的。另外他们对下风路也不在乎，我还做了一个长岛澜桥的时候，都希望从入口进来慢慢的上坡回家，中国人叫“步步升高”，或者说湖面是沉下去的，是“聚宝盆”。像他这个在中国的风水岭中，这个风水太差，一下路就下坡，下坡还对着墙脚，这还种着一棵松柏这类的树，但是他们不太在乎，房子灰秃秃的，其实这里的房子很贵。 日本房屋：标准化、精致化成亮点 美国因为人均国土面积比较宽广，大部分都住HOUSE。而我们的邻国日本国土面积比较下，他们的住宅发展情况和美国是完全不同的方向。他们的房子走的是标准化路线，精确度非常高。 我去了日本的六本部，相当于我们的王府井地段，或者稍微差一点的地段。日本是土地私有制，在一个大都市里忽然出现一个私人用地，他自己说盖就盖了。这是一个城市别墅，是叠拼，做的绿化非常好。他的建造精度几乎达到制造业的精度，像汽车的精度，非常精致。所以说我们的所谓品质，都说体会在细节上，确实体会非常深。 这栋房子从平面图上看没什么奇特的地方，但是因为建造非常精细，材料用的非常考究，档次非常高。日本的厨房、洗手间都达到了集约化制作的阶段，设计师只要留出一个相应的面积，就能在市面上买到标准化的产品。 其实日本很多富人，他也是90平米以下，（听不清楚）。其实房子不在于大小，关键是在于他的设计。日本有一些七八十平米的房子比一百二十平米的功能还要好，他的面积虽然小，但是功能很大，最重要的是（流线很重要），可以很强烈的感觉到大小都很舒适，很方便。因为之前都是150、180，做别墅的有300。从这个情况来看，我还是看好会比较靠近日本，不可能达到80%。但现在如果市场还有增长，但是不至于。因此我认为比较偏向于日本，就是刚才我放的一个图。我预示未来中国至少60%-70%还是应该做90平米以下的，比如说咱们做设计，我拿一个户型来说明问题。 这样一个户型，最近我们给一个（长虹）汽车公司的宿舍做了一个一梯四户。全在90平米以下，我们给（长虹）的老板一块儿考察了住宅，日本不管再小的一个房子都有一个玄关，因为日本进屋要拖鞋，中国是换鞋。玄关的目的主要是达到一个洁污分区，保证了居住空间的洁净。同时家庭主妇买菜回来能够直接的把菜放到房子里去，所以玄关叫做利益金三角，他必然和三个空间进行联系，一个是公共交通空间，第二个是厨房，第三个是客厅。所以这一点必须得有。同时玄关的存在，不至于开门见山，进来就看见厅了。所谓的玄关增加一个空间序列，增加一个序列之后平面就会增加。 第二，小住宅的设计，客厅和餐厅是合一的，分开之后面积会非常小，空间会非常挤促，往往是互相借用，放在一个空间里。但是空间这两种功能的要求是不一样的，比如说客厅要求有两面整墙，一个墙是沙发，一个墙是电视，餐厅需要一个角落。所以我们说是两个墙一个角落，同时又一个静端，客厅往里走的话，最好不要有其他的功能房间，像这个户型做的不太好，里边还有一个卧室，从标准来衡量，这个户型比较好，有一个静端，在两面墙之后里边再也没有其他房间开门了，应该是一个比较安定的空间，餐厅也是一个比较安定的空间。 第三，还有一个三角，什么三角？就是一个私密金三角。这个小厅虽然只有一平米多不到两平米，他要解决三个。有什么好处？第一，你洗完澡之后可以非常方便的进卧室，假如卧室在这边的话，要穿好衣服穿过客厅就很不方便，这是要解决私密性问题。第二，只有这样做以后才能保证餐厅和客厅不会有整墙出现。一个厅做的好坏，除了看两道墙和一个角之外，他的门是越少越好，最好是没有门。另外衡量一个住宅的好坏，画他的动线分析，如果动线比较简捷，同时又有一些转折比较好，进去之后不会看到全部东西，同时主要动线非常简捷。而且给空间划几个若干区域，而这个区域都是静端式的，这个角落和这个角落，是不会干扰的。 再一个住宅设计中再小的房子都有两个阳台，生活阳台和卧室阳台，日本学丰田汽车管理的一个流的说法。什么意思？像一般小户型的人是单身或者两口，最多是三口之家，他是不会请保姆的，也请不起，家庭主妇在做饭的时候最好是能够完成洗衣的功能，因此服务阳台一般至少能够放下一个洗衣机，在日本有的时候还会放一个烘干机。在做饭的时候，洗衣完成之后就近晾晒，在起居阳台上基本上出现晾晒衣服或者内衣，很不亚光。类似于这样的东西日本非常多，另外一个是他们的核心筒，日本电梯在我们一般的设计中，一个是传统的习惯认为是两米乘两米四，很多设计师就不过脑，就这么做，这肯定没有错。这种电梯景通用性是非常强的，但是在日本会根据你不同的户型做一些异形筒，当然价钱不会增加，本来就是异形的，为了保证轿厢的方正，会把核心筒做成扁的，这个扁筒反而能做成方正轿厢，他这样做不是为了轿厢方正，主要是做完之后，他在结构上能凑出一个数，因为把两米四调整到两米二之后，因为后梯厅的深度一般大于轿厢深度，这个后梯厅的深度会减少十公分。最后这两道减力墙是对称的，住宅和减力墙对上，包括外墙很单纯。现在就减少造价，让结构简明、简捷，同时减少能耗，最关键的是如果有底商的话，底下的商业划分会非常的完整。等等这样的原则非常多，就这个核心筒我们算的一笔帐，一般在设计院里做核心筒都在74到78之间，更大的80多平米的都有。通过我们这样一个设计，可以把核心筒做到65到70之间。包括另外管景，管景不在大小，关键在于形状，所以建筑师还应该跟其他专业有沟通。因为你的形状不好就会要求很大，你们都比较年轻，有的时候跟水电打交道不太容易，当时我让我的小徒弟说，你看水电提交了，管景需要一米二乘一米二，或者一米二乘两米二，我让他去找他们去，去了肯定不行，学生哭着回来，去了之后让他们训一顿，看让我改规范让我签字不干。后来我去找他们，他们就说，这个还是可以减少的，只要你的形状可以减少，因为他的管理是需要扁长形的。最后我还是不甘心，我就让我的老板，我说你再找他，结果那哥们说，一看老板来了，这个管景要减少，那个哥们就说你需要多大。所以最后我们可以做到最小。这里边几点的审核之后，65跟70相比有9平米，9平米分摊到四户里就是一个玄关。类似于这样的原则，我们的研究有15条原则，最后你会发现90平米的房子比目前市面上的100平米，甚至110的还要舒适，同时造价也省了。 欧洲：历史感铸就的匀质社区 欧洲的房子相对来说比较破旧一些，因为欧洲具有历史。这个小区是一个喜欢马车的人，他的小区跟中国不太一样，这些人可能会居住在一个小区里，他们喜欢马，同时讨厌汽车，如果你开着车进小区，会不受欢迎，或者会有人找你，你能不能搬家，不住到我们这儿，我们的马会受惊或者怎么样。他的小区会有很强的客户导向性，比如说你喜欢自行车，他可能整个小区都喜欢自行车的人。他们楼盘非常不一样，不像咱们很多的楼盘不管起什么洋名字，谁谁设计，最后会看到非常同质化，看我们的华太跟我们的设计有的时候也差不多。他的小区设计风格差距非常大，居住人群划分的非常清晰。这是他父亲，是一个医生，特别喜欢阁楼，喜欢窗户，晚上来到这儿看星星。他的卧室里也有很多的窗户，他喜欢爬着看星星。他的设计完全个性化的，他可以请私人做设计，跟我们大批量的开发模式不一样。也有人比较喜欢这种，这种实际上是比较节能的，这种房子在国内可能还是不太受欢迎，太简单了，不够丰富。但是欧洲人的观点跟咱们不太一样，他们的环保意识比较强一些，不追求形式上的东西，而是建造便宜、使用起来便宜，居住舒适，他们的观念跟咱们不太一样。 这是户型平面，我看过很多这样的实例，研究过很多这样的平面。由于英文字比较小，我翻译成汉字。无论是豪宅，无论是一千平米的豪宅还是一百平米的经济型别墅，他们大量的功能都不会太少，这几个主要功能都有。比如说，从前厅进来之后，入口这儿最好有一个延廊。进入门厅以后最好临着的楼梯，不要走了很远才开始楼梯，这样对一层的功能形成干扰。首先看到的应该是客厅，客厅一般接待客人，与家庭成员完全分开的，这是客用比较多。客人关系再好一些，可能会请你吃饭，一般请吃饭都是在中餐厅，这是一般家庭成员随便吃饭的地方。在美国他们早餐时间用的频率比别的多的多，因此家庭室用的也很多。因此这两个功能的空间，往往是与后院最紧密结合的地方。他的住宅是前后，北京非常注重南向，比如说客厅必须朝南，而他们是客人的房间是后边，而不是朝南，重要的房间往往是最结合景观的。同时厨房是出于中餐厅、早餐室、餐厅室的。所以这个流线，大家要注意，无论是多大的别墅，这个流线一定存在，无论是方的还是长的，这个流线一直成为平面设计的骨架。二层往往是哑铃状的，主卧在这边，次卧在这边。 我再讲几个小的户型，包括一字形的户型，所有的住房一字排开对着后院，这是游泳池，次卧房间全部放前面，包括车库在内，形成前厅的一个半维和和后院的一个半维和。这个房子非常小，折合成平米只有100多一点，但是看他的功能依然不会少，这是客厅和餐厅合一的，前面依然用门廊、门厅，有客厅、餐厅，同时又厨房、有早餐室、家庭室，包括车库都有。二层一个主卧占一端，两个次卧占一端。横着也是这样，这个面积也不大。他的别墅设计往往是根据你的生活方式来设计的，中国人可能注重朝向或者展示的功能。这个流线永远不变。 一个是细节控制，主要是怎么从一个设计画完效果图，到最后见到效果都要怎么样，我们的很多开发商都喜欢看效果图，看完之后大家认为建成之后就是这样了，其实在这里边有很多的变形。比如说我们现在画的效果图，可以说是基本不走样，其实还是走样。往往北京会做一些保温，线角会做的更加夸张一些，和效果图比较起来会更粗大一些，所以这是应该注意的。一个建筑的好坏，其实比例的尺度非常重要，可能差一点就不一样。但是我们现在做的比较好，基本上不走样。 这是他的平面，这是建成后的效果。这是效果图和实景。经过我们多年做别墅的经验，至少效果图和实景开发商还是看的比较满意的，但是设计师可以看出一些微小的不足。 这是一个双拼的设计，双拼其实需要很多小窍门。双拼设计的户型完全一样，我在立面上可以做到不一样，一个户型做图可以做三到四个完全不同的立面，也需要我们设计师的基本功。同时平面布置也有一些学问，比如说为什么把车库并在一起，并在一起有几个好处。第一，各自在门前形成一个半维和的小前厅，他们相互之间不会干扰，形成一个相对私密的空间。（双周户）并在一起，再加上立面处理的变化，会让人感觉到双拼线大的多，给他们的脸面增设不少，很多人以为他的家这么大，实际上各自有一半。包括这两个厅的设计也是这样，有一些半维和的感觉。同时靠界面的变化，把两个区域适当划分。 我在加州拍一些照片也看到一点，他们洗澡的时候希望窗户，因为他跟我们的观念不太一样，他并不怕别人看，他主要想看别人，边洗澡边看花园。这是灰色空间，做一些示意。这些空间可以帮开发商（偷面积），有的时候到政府去报件的时候算一半或者不算，可以拿掉不算，最后一封或者不封的话可以作为室外的起居