武汉火炬大厦地盘市场调查与分析.doc

精品资料网（） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（） 专业提供企管培训资料汉火炬大厦地盘市场调查与分析1背景综述火炬大厦（含天鹅酒店），由于港方资金长期不能到位，自1992年开工后，停建至今。经多方协商，由湖北威利房地产公司实施续建。武昌区、洪山区内较为明显的房地产板块包括南湖板块，高新开发区板块，徐东板块，东湖板块，青山板块、水果湖板块等几个大的板块。本案地处珞喻路与珞狮北路正夹角处，所处区域介于南湖板块、高新开发区板块、东湖板块之间。因此经过认真的市场调研，对本案所处区域市场定位于此部分。2地理位置分析2.1地理位置介绍火炬大厦位于街道口，珞喻路与珞狮北路正夹角处。其东衔武汉科技一条街珞喻路，西连武昌中心商业区中南路，北由珞狮北路、南路担武汉大学、武汉理工大学等名牌高校连接东湖，通过沿湖路可直达水果湖、中北路一线，商业、人文、自然环境均十分优越。2.1.1周边500米内主要配套设施：洪山区税务局、亚贸广场、省妇幼保健院、中国人民解放军广州军区武汉总医院、中国邮政、武汉电信城、洪山新华书店、武汉电脑城、洪山公园、宝通寺、洪山财政局、名典咖啡语茶、珞珈山饭店、金龙期货、中国人寿保险、平安保险、各大银行一应俱全。2.1.2周边主要高层建筑：A亚贸广场位置：武珞路号 用途：1-5层群楼商场、塔楼写字楼直线距离：约400米B兆富国际大厦（32层）位置：武珞路717号 用途：1-5层群楼商铺或银行、塔楼写字楼或SOHO直线距离约100米C书香门第（28层）位置：街道口劝业场珞狮路80号 用途：1-2层商铺、高层住宅直线距离约200米D珞珈山大厦位置：珞珈山附7号 用途：商用直线距离约150米E樱花大厦（28层）位置：珞狮北路2号 用途：1-5层群楼商用；塔楼一般住宅，一半写字楼直线距离约400米F华中电脑数码城（15层）位置：珞瑜路 用途：1-5层群楼商用；高层写字楼直线距离约200米G测绘科技大厦（15层）位置：珞瑜路41号 用途：1-4层群楼商用；5层以上写字楼直线距离约150米H电脑大世界（19层）位置：珞瑜路39号 用途：1-4层商铺；8-19层写字楼直线距离约100米2.2地理位置特点2.2.1珞狮北路将成为高科技走廊珞狮北路改造完毕后，延伸贯通连接至水果湖，将成为省政治中心与中国武汉光谷、东湖高新开发区、华中软件园、庙山技术开发区、南湖高新技术农业园之间的一条高科技走廊。2.2.2八一路、珞狮北路与中南路形成新的商务圈大型市级休闲广场洪山广场的建成，周边环境的日益美化和交通的改善，巩固了中南作为武昌中央商务中心的位置，然而由于珞狮北路作为高科技走廊作用的日益突出，八一路由原来10米扩建到40米宽的工程完工，对中南路、武珞路的分流，充当城市内环要道的功能，将会使武昌商务圈由原来的中南路、武珞路逐渐东移，八一路、珞狮北路日益成为新的商务地段。2.2.3以武大为中心形成新的高校文化板块本案所在地段集中了中科院、武汉大学等众多科研、教育基地、人文气氛极为浓郁、周边配套设施齐全。在珞狮北路上新开发的“书香门第”打出高校文化牌，吸引了众多买家的目光，市场反应态势良好，本项目紧临武大、中科院，地段较“书香门第”优越，将与“书香门第”一道形成以武大为中心，八一路、珞狮北路为辐射区的高校文化板块，成为武昌楼市的新亮点。3区域市场环境分析洪山地区楼市随着近年来光谷经济和区域经济资源的整合，得到了一次腾飞的机会，其主要特点体现在以下的4大变化：3.1.价格与指数的变化2000年至今，洪山地区的楼盘均价由2000年3月份的1746.35元/平方米，涨至2002年3月份的2220.94元/平方米，单价上涨474.59元/平方米， 涨幅为27.18%；指数由原来的1001.37点上涨到目前的1273.52点，涨幅为27% 。3.2开发重心的变化：2000年洪山房地产开发以多层为主，开发热点在珞瑜路一带，并开始出现向关东科技区扩展的趋势；2000年底，随着东湖开发区周边环境及基础设施的改善，光谷”的建设带动了对住房的需求扩大。鲁巷广场的开业为光谷地产提供了浓厚的商业氛围，而雄楚大街周围由于拥有丰富的待开发土地，也开始受到关注；到了2001年，受信息经济产业发展的影响，高校教师收入水平的不断提高，该区住宅市场价位持续上扬，销售量远超过上两个季度。珞瑜路沿线的开发到达顶峰，依托珞瑜路高校林立的周边环境，打“文化”品牌；借光谷之名，打“科技”品牌；开发商都积极发展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买能力的目标客户；2001年中期，大量的楼盘进入光谷地区，同时由于楚雄大道成为洪山的一条主干道，且交通便利，沿线也成为洪山的新区；2001年底，洪山区内的开发重心已从珞瑜路转化到光谷、雄楚大道,楼价也一路上扬，直逼2000元/平方米；2002年，重点开发汤逊湖概念。作为武汉污染最少的湖泊汤逊湖，环湖沿线聚集了有东林外庐、银河湾、水蓝郡、玉龙岛花园、华泰山庄、澳门山庄共6个项目，现在还有开发企业源源不断的进入。3.3楼盘品质的变化：1999年洪山地产开发以安居工程为主，其他类型项目为辅，如1999年的卓刀泉教师小区、关西小区； 2000年以中档商品房为主，高档物业初见端倪，如当代花园、绿之苑，丽岛花园则在这一年隆重推出；2001年随着光谷购买力的释放，则以精品商品房为主，安居工程退出主流，如2001年的丽岛花园、学府佳园、名都花园、等高档物业占据光谷地产的大半壁江山；2002年银河湾、水蓝郡等一批休闲地产屯聚汤逊湖，标志着一个新的时代到来。3.4开发方式的变化：随着开发热点的迁移，地产开发的开发方式也出现变化，大盘化、郊区化、亲水性成为最直接的体现，开发量在10万平方米以上的小区占洪山总开发量的50% 。4区域分类物业分析4.1写字楼4.1.1武汉写字楼总体市场走势本季武汉市写字楼市场平均价格为4163.08元/平方米，价格指数为1038.71点，上升了3.47点，写字楼平均价格上涨幅度不大。（见下图）季度写字楼价格写字楼指数2001第一季度4081.251018.252001第二季度4076.22 1016.992001第三季度4087.871019.892001第四季度4100.71023.092002第一季度4128.31030.042002第二季度4149.161035.242002第三季度4163.081038.71本季度写字楼价格指数虽然没有上季度的上升幅度大，但在上季度基础上仍有所攀升，说明武汉经济发展仍然影响着房地产业。武汉各主要商业街区写字楼出租率区域名称建设大道解放大道江汉路中南路武珞路出租率90%75%85%80%70%4.1.2区域写字楼租价调研武昌中南路沿线重点写字楼租金报价（单位：元/平方米月）项目名称中商广场国际金融贸易大厦世纪广场租金报价406050（暂定价）中南路是武昌区的中心商务区之一，从上表可看出，其租金在武汉市居于比较高的水平，约50元/平方米，这与该地区交通便利，人气的旺盛是分不开的。武珞路沿线重点写字楼租金报价（单位：元/平方米月）项目名称江天大厦亚贸广场兆富国际大厦电脑大世界租金报价3030-403030武珞路沿线的写字楼租金在35元/平方米左右。武珞路是武昌的主干道，其交通便利是无庸置疑的，周边的写字楼主要是以IT业为主，而这些经营者大多比较年轻，他们讲究经济适用，决定了这一带的写字楼不缺少市场，但价位不会太高。4.2住宅本季度洪山区综合物业平均指数为1451.75点，比上季度上涨了124.63点。综合物业价格为2268.17元/平方米，比上季度上涨了9.4%，其中高层楼盘市场均价达3125.71元/平方米，指数上涨幅度较大。三季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右，且销售情况良好：书香门第售罄，均价在3700元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。5可类比市场分析我们以目标客户群、价格、项目性质和规划及推出时间等为标准，对整个项目区域市场的在建在售项目进行了鉴别和分析。5.1兆富国际大厦开发商湖北骏华房地产发展公司建筑设计华中科技大学建筑设计院代理商德盛行物业顾问有限公司施工单位中建三局物业管理顾问德盛行物业顾问有限公司开盘时间 2002-04建筑用途商务楼总 栋 数1建筑高度32层，建筑高度126米总建面42000面积分布6 -20层：每层12套房，63.5-185.921-25层：每层10套房，76.6-185.926-30层：每层8套房，76.6-214.7销售价格2880元/平方米起，3700元/平方米均价销售率95%地址武珞路717号类比总评：该项目所处地段人流车流量仅次于中南路。其户型设计可大可小、可分可合，能自由组合成不同商务空间，同时，3700元均价相对其他写字楼而言，非常超值。客户群主要为中小型公司，购买用做办公间，其中尤以IT业公司为多。更由于该项目地段优越，价格合理，联想等数家企业整层或半层购买多套。4月开盘至今，270套房已售出95%，仅余15套，余下为单价较高的高层单位,项目底层商铺尚未售出。 5.2樱花大厦开发商湖北新长江置业公司建筑设计华中科技大学建筑设计院代理商创展决策房地产顾问公司施工单位中建三局物业管理顾问金地物业开盘时间 2002-11-28建筑用途写字楼、住宅总 栋 数1建筑高度28层总建面30000（5000群楼，12000住宅，13000写字楼）面积分布70-185.9（住宅）销售价格2580元/平方米起，3200元/平方米均价（写字楼价格尚未制订）销售率90%（住宅）地址珞狮北路2号类比总评：该项目位于国立武汉大学正门口，八一路与珞狮北路交汇处，所处地段优越，距洪山广场约1000米，距街道口约400米。其住宅户型设计合理，功能分区较好，且面向武大珞珈山，高层景观突出。同时，2580元起价也能为大多数客户所接受。购房客户群主要为周边高级知识分子，武大教授，IT业内人士。该项目11月底开盘，6-22层80套平层单位已售出90%，仅余14套，顶层复式正在洽谈团购。项目写字间部分正积蓄力量，尚未对外发售。底层商铺集团整层购买可能性较大。5.3书香门第项目类型单体28高层住宅发展商武汉天瑞实业集团有限公司武汉美好愿景房地产开发有限公司代理商武汉新鸿基置业有限公司地理位置武昌洪山区珞狮路80号，毗邻省歌舞剧院交通状况便利工程进度002年8月封顶 2003年3月28日交房建筑面积30000多平方米占地面积7.5亩，约5000平方米容积率6.0以上绿化率设空中庭院实用率85%配套设施园林景观、健康走廊、餐厅、儿童乐团、酒吧、阅览室、健身房建筑风格蝶式建筑，户型，采光，通风均较好档 次中档层 数28层付款方式1、一次性付款 2、八成三十年按揭 3、分期付款售 价最高3300元M2最低2300元M2均价2800元M2主力户型情况户 型推出货量售出货量售出率二室一厅一卫 (90.02 M2)50三室二厅二卫(125 M2)50四室二厅二卫(178.37 M2)50三室二厅二卫(148.64 M2)50管理费1.2元M2月，管理公司为美好愿景物管，其北京、长沙的物管由戴德梁行出任顾问目标客户武大教师，中科院科研人士，电子科技一条街私营老板，高级白领，有武大情结的知识分子主力卖点是 是是 是 武大人文环境广告诉求“健康多一点，生活好一点”“书香门第，金榜题名”优势：1. 邻近武汉大学大门，有浓郁的高校文化氛围。2. 周边配套较为成熟，交通比较方便。3.发展商美好愿景在武汉开发多个楼盘，有一定号召力。劣势：每层八户，易互相干扰。类比总评：该项目其外立面形象鲜明，大气典雅，成为珞狮北路的标志性建筑，并以其邻近武汉大学的优势，从命名包装方面直接打出高校文化牌，对准来自武大的客户群，市场反应很好。其继承了“美好愿景”项目的一贯特征，户型设计合理，高层景观尤佳，以低价（2800元M2均价）优质切入市场，定位准确。开盘半年（2002年9月）就已经售罄。5.4电脑大世界开发商武汉洪港置业发展有限公司代理商武汉新鸿泰房地产代理有限公司施工单位不详物业管理洪港物业开盘时间