经济适用房项目（送审稿）立项申请报告.doc

经济适用房项目（送审稿）立项申请报告 第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称项目名称XXXXX园经济适用房1.1.2承办单位承办单位广西XXXXX开发投资集团有限公司1.1.3拟建地址项目地点XXXXX凤凰片区F-14-2地块1.1.4建设性质新建1.1.5用地性质住宅用地1.1.6项目建设规模本项目规划用地面积8119.13平方米，拟建164套经济适用房，建筑面积12761平方米，架空面积760平方米。 1.1.7项目总投资项目估算总投资3040万元，其中资金申请银行贷款和业主自筹等多渠道筹措。 1.1.8主要经济指标表本项目主要经济指标表如表1-1所示申报材料，注意保密！表1-1主要经济指标表1.2可行性研究报告编制依据1.2.1有关法律法规 （1）中华人民共和国土地管理法 （2）中华人民共和国环境保护法 （3）中华人民共和国城乡规划法 （4）中华人民共和国消防法 （5）中华人民共和国环境影响评价法 （6）建设项目环境保护管理条例 （7）中华人民共和国固体废物污染防治法 （8）中华人民共和国环境噪声污染防治法 （9）中华人民共和国水污染防治法 （10）中华人民共和国水污染防治法实施细则序号项目名称单位数量备注1总用地面积8119.132总建筑面积14060.58其中本次建设经济适用127613绿地面积26004建筑密度%18.615绿地率%25.656容积率1.737停车位辆1061.2.2有关规范、规程及标准 （1）投资项目可行性研究指南（试用版） （2）建设项目经济评价方法与参数（第三版），发改投资【xx】1325号 （3）各项工程费用估算、工程建设其他费用估算方法、指标及费率，参照广西壮族自治区建设及其他费用定额中的规定估算 （4）民用建筑设计通则GB50352xx （5）城市居住区规划设计规范GB50180-93 （6）住宅建筑规范GB50386xx （7）住宅设计规范GB50096-1999 （8）建筑设计防火规范GB50016-xx （9）城市给水工程规划规范（GB50282-98） （10）城市排水工程规划规范（GB50318-2000） （11）给水排水工程结构设计规范（GBJ69-84） （12）建筑结构荷载设计规范（GB50009-xx） （13）混凝土结构设计规范（GB50010-xx） （14）建筑地基基础设计规范（GB50007-xx） （15）建筑抗震设计规范（GB50011-xx） （16）其他有关专业设计规范1.2.3其它资料 （1）XXXXX土地利用总体规划 （2）XXXXX城市规划管理技术规定 （3）编制可行性研究报告的委托书 （4）建设单位提供的基础资料及文件1.3研究过程及重点研究 （1）研究工作过程我公司接受委托后组成了该项目的可行性研究小组，并对项目现场调研、收集资料、对拟建场地进行踏勘，落实建设外部条件，研究人员对本专业的技术方案进行了调研，根据收集到的基础资料和调查结果进行分析，确定了建设规模和工程技术方案。 在此基础上，我们组织各相关的专业人员编写了本项目可行性研究报告。 （2）重点研究的问题通过对XXXXX低收入人群情况、XXXXX经济适用房现状，以及对建设条件、要求的研究和分析，确定工程技术方案。 项目需求与项目提出是否合理有据。 建设方案在规模、标准、设计、设备配置等方面是否符合国家有关技术标准，是否先进、实用。 项目建成后是否具有可持续发展能力。 工程项目建设组织与建设周期是否合理。 （3）编制范围本项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、节能措施、环境保护、组织机构与人力资源配置、招投标分析论证、投资估算及资金筹措、社会评价、结论与建议等，为项目决策提供可靠的依据。 （4）编制原则可行性研究遵循科学、公正、可靠的原则；项目任务、目标确定与项目需求相吻合、相适应；建筑设计方案符合国家的相关标准规范、满足业务技术用房建设标准。 1.4建议为了保证上述目标的实现与项目建设的顺利进行，提出以下建议 （1）项目选址生态环境比较好，建议在下一阶段工作中，要注意保持好生态环境，合理利用原有的地形地貌，尽可能避免“建设性破坏”。 （2）由于项目毗临公路和生活区等，施工中合理安排施工工序和时间，尽量减少施工对交通、环境的影响，把对周边人们生产生活的影响降到最低。 （3）严格按有关规定和程序进行招投标、设计、监理、施工等工作，确保工程质量。 第二章项目建设的背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1地理区位XXXXX右江区位于广西西部，地处东经10428-10754，北纬2251地处滇、黔、桂三省（区）结合部，东西最大横距84公里，南北最大纵距82公里，全区土地总面积3713平方公里，城区有右江与澄碧河穿流而过。 右江区是大西南出海通道的交通咽喉，是XXXXX的政治、经济、文化中心。 下辖2个街道办事处、10个乡镇，总人口50万人，行政区域总面积3.62万平方公里。 XXXXX自然资源丰富，是广西面积最大的市。 2.1.2交通区位XXXXX是滇黔桂三省（区）结合部。 公路XXXXX公路四通八达，国道324线横贯境内，全市各县区有二级公路相连，XXXXX至南宁高速公路于xx年底建成通车；XXXXX至隆林高速公路也已建成通车；XXXXX至靖西高速公路正在建设。 铁路南昆铁路穿越XXXXX5个县区270公里，有27个着站点，年运输能力达1000多万吨；田东至德保铁路已投入使用。 水路XXXXX现有4个港口，随着XXXXX水利枢纽、那吉航运枢纽等建成后，右江河道的通航能力将提升到1000吨级，从XXXXX可直航南宁、广州、香港、澳门等地。 航空XXXXX机场已正式开通XXXXX至广州，XXXXX至桂林航线、XXXXX至重庆昆明航线。 2.1.3地质状况XXXXX位于广西西部即桂西地区，其大地构造位于扬子准地台与华南褶皱系结合部位，右江大断裂自西北向东南贯穿本区，区域构造称为右江再生地槽，而该区域又处于滨太平洋一喜马拉雅两大构造的复合部位。 由于特殊的地理位置和特殊的地质构造，造成XXXXX境内地层褶皱发育，断层发育，成矿地质条件优越、沉积了丰富多彩的矿产资源，XXXXX境内如铝土矿、金矿、煤矿、锰矿、铜矿、锑矿、石油天然气等，有滇黔桂“金三角”的美誉。 2.1.4气候条件XXXXX总的气候特点是亚热带季风气候，光热充沛，雨热同季，夏长冬短，作物生长期长，越冬条件好。 据多年气象资料统计，年平均气温19.0至22.1，大于10,年积温6230至7855，全年无霜期330至363天，太阳辐射总量达到96.9至114.1千卡平方厘米，年平均日照1405至1889小时，年平均降雨量1113至1713毫米。 右江区地处低纬度，属南亚热带季风气候，全年夏长冬短，气候湿润，春秋相似，日照多，热量充足，降雨量适中且比较集中，68月份的降雨量占全年的75%左右，平均年降雨量1115毫米，年平均气温在22.1左右，全年无霜期为357天。 2.1.5社会经济情况XXXXX有着悠久灿烂的历史文化，资源极其丰富，区位和交通优势明显。 近年来，XXXXX认真实施开放带动、项目带动和工业立市战略，把资源优势转化为经济优势，形成了大开放、大投入、大建设、大发展的良好局面，经济社会发展实现了历史性的突破。 xx年全市生产总值达到680亿元，增长10%；全市工业总产值完成866亿元，增长23.6%；全社会固定资产投资完成760亿元，增长18.8%；财政收入完成84亿元，增长16.2%；社会消费品零售总额实现134.6亿元，增长18%；万元生产总值能耗下降4%，化学需氧量下降4%、二氧化硫排放量15.5%、氨氮排放量削减7.5%，氮氧化物减排控制在国家许可范围之内；招商引资到位资金356亿元，增长4%；城镇登记失业率3.3%，控制在4%的控制目标以内；城镇居民可支配收入17570元，增长10%；农民人均纯收入4155元，增长20%。 三次产业结构由xx年18.354.727.0调整为17.655.227.2。 xx年，右江区生产总值完成136亿元，同比增长15%。 其中第一产业增加值完成16亿元，同比增长2.19；第二产业增加值完成77亿元，同比增长16；第三产业增加值完成43亿元，同比增长10%。 2.1.6旅游发展情况XXXXX处于广西七大旅游区中的大石围天坑群旅游区，具有世界级的旅游资源，也是广西重点打造的世界级旅游精品之一。 随着大石围天坑的开发、红色旅游的发展，XXXXX正逐渐成为广西旅游业中继桂林、北海之后的第三极，成为广西旅游的发展后劲所在。 XXXXX是广西红色旅游的重要组成部分，是广西红色旅游资源的龙头和集散地,旅游发展前景广阔。 XXXXX右江区境内旅游资源丰富，人文景观主要有红七军军部旧址粤东会馆，红七军政治部旧址清风楼，XXXXX起义烈士纪念碑园，那毕乡百谷旧石器时代遗址，阳圩镇汉墓群，那毕乡林屋电宋代窑址等。 自然景观主要有永乐乡石坪村上雪屯的天然“雅芒”崖像、澄碧河水库、福禄河瀑布等。 XXXXX旅游接待人数由xx年的120万人次剧增到xx年300万人次，增长了2.5倍，特别是xx年建党90周年，仅7月份就接待全国各地的游客达60万人次。 2.1.7资源条件XXXXX山川秀美，旅游资源丰富而奇特，开发潜力大，以天坑群、大峡谷、瀑布、溶洞、原始森林等为代表的绿色生态旅游资源，使XXXXX享有“生态城”的美称；拥有革命纪念地、边关胜迹、历史遗迹、现代工程、农业生态等人文资源；壮、瑶、苗等少数民族风情使XXXXX的旅游更加丰富多彩。 近年来陆续推出了“邓小平足迹之旅”、“边关风情之旅”、“民俗风情之旅”、“地心之旅”等精品旅游路线。 2.1.2建设单位基本概况广西XXXXX开发投资集团有限公司是经XXXXX人民政府批准成立的XXXXX首家国有集团公司，公司前身是XXXXX开发投资有限责任公司，成立于xx年7月。 公司注册资金11亿元，总资产80亿元，净资产35亿元。 公司经营范围有城市基础设施建设，保障性住房建设，房地产开发，港口码头建设运营，工业园区建设，物流园建设、边贸经济区及口岸建设，资产运营，资本运营。 目前集团公司辖6家全资子公司、2家控股公司。 员工180余人。 几年来，公司投资建成江滨二路、那毕大道、拉域大桥、站前大道、进城大道、竹洲大道、竹洲大桥、东合大桥、百林大桥、龙景小学、迎龙小学等项目，正在开展龙旺大桥、城南环路、龙景初中、体育中心等项目建设。 先后完成投资70亿元，完成融资65亿元，开创了城市基础设施建设工作的新局面。 公司先后被评为“XXXXX起义80周年纪念活动先进集体”、“融资及项目建设先进集体”、“广西建设系统重点工程建设优秀组织”、“XXXXX城乡风貌改造二期工程结对帮建先进单位”等。 集团公司致力XXXXX发展，创造红城未来。 力争到“十二五”末，发展成为资本雄厚、主业突出、结构优化、管理科学的区域性国有投资控股集团公司，更好地为XXXXX革命老区的经济和社会发展做出积极的贡献。 2.2项目建设的必要性2.2.1本项目的建设是符合国家政策以及人民的愿望推行城市经济适用住房、廉租房和公共租赁房建设，解决城市中低收入居民的住房问题，是贯彻落实胡锦涛总书记提出的“为民、务实、清廉”要求的具体体现，是践行党和政府惠民政策的具体体现。 做好这项工作，对于维护人民群众的根本利益，调动群众的积极性，加快现代化建设步伐，具有重大意义。 住房问题已成当今社会热点问题之一。 为实现“居者有其屋”的目标，我国各级政府采取了不少措施，经济适用房、廉租房和公共租赁房的建设就是措施之一。 我国从1994年起开始启动经济适用房计划以来中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。 国家为建设经济适用房投入了大量补贴，给予了多项的优惠政策，对促进社会和谐发展起到了非常重要的作用。 随着经济社会的发展和人民生活质量的提高，建立多层次的住房供应体系，满足不同收入人群的住房需求，是实现在“十二五”期间全面建设小康社会的战略决策，逐步实现人人有住房的社会目标。 本项目的实施是市委、市政府贯彻落实在“十二五”开局之年建设保障性住房的总体目标，履行执政为民的一项重要举措。 2.2.2XXXXX安居保障性住房的政策背景 （1）全国保障性安居工程任务的下达我国计划整个“十二五”期间建设3600万套保障性住房，温家宝总理也表示，保障性住房解决的主要是中低收入者的住房问题，首先要保障的是保障性住房建设用地的供给。 根据住房和城乡建设部下发的关于报送城镇保障性安居工程任务的通知。 xx年全国计划建设的保障性安居工程任务是1000万套，并要求各地方政府调整之前上报的“xx-xx年三年保障性住房建设规划“和”十二五“保障性住房建设规划。 该通知充分体现低收入群体住房条件的决心，也为本项目建设提供了良好的政策支持。 （2）自治区政府对保障性住房建设的要求自治区政府为贯彻落实全国保障性工程工作的会议精神，总结了xx年全区住房保障工作情况，研究部署xx年工作任务，截至xx年12月底，xx年广西保障性安居工程工程项目已开工建设31.95万套（含租赁补贴45785户），竣工97774套，完成投资168.62亿元，解决48万人住房困难问题。 xx年，广西保障性住房建设目标为24.1万套（含廉租住房租赁补贴），竣工12万套以上，这个任务是自治区党委和政府做出的重要决策部署，是促进我区经济社会平稳健康发展的重要保证，是顺民意、解民忧、慧民生的现实需要，是调节结构、扩内需、增强经济内在活力的有效手段。 （3）XXXXX政府对保障性住房建设的政策支持XXXXX政府为了贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国办发xx4号）精神以及中央、自治区、XXXXX有关稳定房价、解决低收入阶层住房问题等一系列住房政策，促进XXXXX房地产平稳健康发展，着力解决低收入、中等偏下收入家庭住房困难问题。 编制XXXXXxxxx年保障性建设规划及年度计划等文件，定制相关发展规划，使XXXXX保障性住房建设工作有条不紊的进行。 2.2.3本项目的建设为加快中低收入家庭的住房需求中低收入家庭是目前城镇家庭中占有一定比例。 总体上看，党和国家颁布的一系列方针政策，各级政府任重而道远。 住房状况很不平衡，为改善居住条件和环境“十二五”期间保障性住房的建设都将是我国住房供应体系的重要组成部分。 由于经济适用住房政策的实施，居民住房消费持续增长。 市场前景好、潜力大，人民企盼改善居住条住，需求欲望迫切，本项目得民心，顺民意，并且对拉动内需发展经济，社会和谐具有重要意义。 2.2.4符合城市住宅开发建设规划的要求建设保障性住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使保障性住房建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市、县政府制定了“十二五”期间住宅建设的方针，目标和实施计划。 本项目的实施，既符合党的方针政策，也符合政府的住宅建设规划，同时解决中低收入家庭的住房困难，能够提高居民的生活质量，确保城镇居民安居乐业，城镇化建设，带动相关产业的发展。 综上所述，项目的建设是非常必要的，而且非常迫切的。 第三章需求分析及建设规模3.1需求分析XXXXX正在开发建设的一批经济适用住房小区目前已初具规模，这批作为政府德政工程的一个大项目，将极大改善市民的居住条件。 为激励私人买房、购地建房，XXXXX政府出台了购地建房一系列优惠政策。 除盘活城区建设用地存量，规划开发叙福、拉域、江滨、东旦、百合园、木器厂等开发小区48公顷建设用地外，还建成1000套私人住宅楼。 目前已开发建设的竹州商业街小区里的道路、桥梁、供水、排水、电信等基础设施已基本完成，248户宅基地已售出240户，预计到今年7月份，小区的所有市政设施及房屋建设将全部完工。 XXXXXxxxx年保障性住房建设规划及年度计划中提出，近年来，市委、市人民政府高度重视保障性住房建设，围绕“住有所住”的目标，着力构建以经济使用房、廉租住房、限价商品房、租赁住房和农村危旧房改造等，相继开工建设，xx年xx年，XXXXX建设各类住房共5.38万套，总建筑面积472.21万平方米，保障性住房1.27万套，建筑面积74.46万平方米。 3.2建设规模的确定根据国务院办公厅关于保障性安居工程和管理的指导意见（国办发xx45号）要求XXXXX政府和自治区人民政府签订xx年住房保障工程责任目标责任书，本次建设经济适用房164套，建筑面积为12761平方米，架空层建筑面积760平方米。 第四章项目建设条件4.1选址原则 1、场址符合城市总体规划和土地利用总体规划。 2、环境状况良好。 场址应远离易燃、易爆场所，不应设在有污染腐蚀性气体源的下风向。 要充分考虑防灾减灾因素和方便群众。 3、场址应选择地势较高、场地干燥、排水通畅、空气流通和环境安静地段。 4、场址应建在交通方便、便于利用，离县各主要党政机关较近，且城市公用设施比较完备的地区。 5、场址能容纳一定规模的建筑，并且有可持续发展的空间。 6、供水供电条件好。 7、尽量不占用(基本)农田。 4.2场址现状项目场址位于XXXXX凤凰片区F-14-2地块，场地平坦、开阔、完整，相对的高差不大，起伏较小，适宜建筑。 用地两面为规划道路，交通便利。 该场址基本符合上述选址条件，环境状况良好。 4.3建设条件4.2.1自然地理 （1）地形地貌及地质XXXXX右江区位于右江盆地，地处云贵高原东南部，地势向西倾斜，是以XXXXX盆地为主体的丘陵地带。 城区地势为北、东、西三面高，多是海拔在250500米之间的低缓丘陵，由北向南逐渐降坡，南部为微向东南倾斜的冲积平原，海拔在120130米之间。 地表覆盖冲积物大致为四层粘土、亚粘土、轻亚粘土、泥岩、泥质粉砂岩与砂岩。 不良地质主要表现为软土、淤泥。 地震烈度七度。 项目所在区域内地势平坦开阔，场地所属地貌特征为右江二级阶地，场地平坦，其标高在132.15132.67m之间，场地及附近没有断层通过，属于稳定场地。 （2）气候XXXXX右江区地处桂西南亚热带季风气候区，太阳辐射强，日照多、温度高，雨量充沛，汛期4-9旬，年降雨量1085至1207毫米。 年平均日照1900小时，太阳辐射总量115千卡平方厘米，年平均气温16.5C至22.1C。 XXXXX雨季开始平均出现在4月底到5月中旬，结束于9月上旬末到下旬初。 全年无霜期330至363天。 项目建设气候条件良好。 （3）水文XXXXX右江区主要河流为右江，境内流域面积3713公里，长度118公里，河道平均宽度250米，历年最大流量5490立方米/秒，最枯流量114.0立方米/秒，年平均流量264立方米/秒，最低枯水位99.35米，最高水位123米，历年平均水位101.10米（黄海高程）。 澄碧河是右江的重要支流，澄碧河水库位于城区北面7公里的澄碧河道上，多年平均流量为37.80立方米/秒。 右江河段在建的那吉航运枢纽建成后，右江河XXXXX段的正常水位将为115.00米。 （4）植被、矿藏由于人类活动，XXXXX右江区原始植被已遭破坏，除耕地带外，植被多为次生草本植物群丛、灌木丛和稀疏乔木及人工栽培的用材林、经济林、防护林、水源林和部分天然薪炭林，森林覆盖率为54.13%。 建设区域内无自然植被，周边环境良好，地块附近无污染性工业、食品加工业等污染源。 4.2.2地震防治据区域地质资料，拟建场地位于XXXXX向斜盆地北西扬起端，属于单斜构造，场地及附近没有断层通过，无滑坡、崩塌等不良地质危害，属稳定场地。 根据我国建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-xx）的规定，本建筑属丙类建筑。 由建筑抗震设计规范（GB50011-xx）附录A和中国地震动参数区划图（GB18306-xx），本项目所在地XXXXX的抗震防烈度为7度，设计地震分组为第一组，建筑场地类别为II类。 设计基本地震加速度值为0.10g，反应谱特征周期为0.35s。 4.2.3基础设施配套条件 （1）给排水目前，XXXXX给排水城市基础设施基本配套，城市污水处理能力较强，本项目给排水条件良好，完全可以满足本项目建设要求。 本项目全部用水都采用市政自来水作为本工程用水水源（包括生活用水和消防用水）。 （2）供电XXXXX电力充沛，电网供电系统和供电能力已趋于完善，可向本项目提供两路10KV的外接电源，以供本项目用电和增容的要求，备用应急电源由设于本项目内的柴油发电机组提供。 （3）电信及信息网络XXXXX已拥有有线、无线、载波、光缆卫星等通讯网络及电脑信息网络，可为本项目提供有效的现代化信息服务。 4.2.4城市规划要求本项目的建设符合XXXXX的城市总体规划要求。 4.2.5交通条件XXXXX是广西壮族自治区较大的市，地处广西西部，XXXXX中部，西部与云南相接，北部与贵州毗邻，东与首府南宁紧连，南与越南接壤，边境线长达365公里，是滇、黔、桂三省中心城市，是我国大西南通往太平洋地区出海通道的黄金走廊。 4.2.6施工材料及运输条件项目地块可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地能完全符合各项施工的要求。 施工所需水电和运输道路均可利用现有的市政管线和道路，项目所需的钢材、木材、水泥、砂石等建筑材料和室内外装修材料均可在XXXXX购得，能满足项目施工的需要。 目前尚未发现场地的地质、地形、地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。 本项目的施工条件较好。 第五章工程技术方案5.1项目建设指导思想与原则5.1.1建设设计指导思想 1、满足该地区城市总体规划布局、规划设计条件和规划思想，处处精心设计，认真考虑。 2、遵循国家有关法律、法规和方针、政策，充分体现“绿色住宅”、“生态住宅”的建设理念，坚持功能齐全、设施完善、经济适用、安全卫生的建设原则，满足其管理的需要。 3、规范建设、科学管理。 设施建设需严格执行相关规范建设各项规章制度，符合国家现行的有关工程建设强制性标准。 4、充分考虑本项目建筑的性质对周边环境的特殊要求，统一规划，合理布局，做到建筑各部分之间的有机结合，统筹兼顾，相互协调，同时充分利用原有的设施，厉行节约，避免浪费。 5、合理规划建筑物的间距，在满足节能、环保、防灾、防盗等国家颁布的安全规范、规程的前提下，尽量利用地形，节约用地，节省投资，加快工程建设进度。 5.1.2建设设计指导原则 1、坚持实用、经济的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术。 2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构、配套建设各项设施。 3、贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节地的设计原则。 4、坚持因地制宜原则，合理确定建设水平。 5、坚持统筹兼顾原则，适度超前，并实行一次规划。 6、防震减灾原则，建筑和环境应综合采取抗震、防火、防洪、防风雪和防雷击等防灾安全措施，并能结合城市总体规划需要。 5.2总平面布置方案5.2.1总平布置依据及原则 （1）设计依据1.城市居住区规划设计规范GB50180-93（xx年版）2.民用建筑设计通则（GB50352-xx）；3.工程设计标准强制性条文；4.城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-xx）；5.建筑设计防火规范（GB50016-xx）。 （2）设计原则1.满足城市总体规划要求；2.满足场区交通和消防要求；3.满足功能使用要求；4.临近城市主要道路。 5.2.2总平面布局本小区规划设计构思立足于对城市构成的分析，以体现“经济、适用、可靠”的居住建筑为设计目标。 以场地现状地形那基础，充分考虑地形因素，建筑长边沿南北布置，东西向进行错列布置，强调中心绿地与小广场发散和聚集的作用，布局合理，拍拖设施完善。 力求实现质朴高雅、简洁明快的现代建筑造型。 4.2.2功能设计要求 1、本项目为廉租住房项目，在设计中将强调“以人为本”的思路，处理好人与建筑、人与交通，以及人与人之间的关系，从总体上统筹考虑建筑、道路、入住户的活动空间、绿化空间等关系的和谐； 2、坚持社会效益、环境效益统一的原则，优化用地结构，各项配套设施应当健全。 设计必须满足环保、绿化、消防、节能各方面的建设要求。 3、提倡“性能化与个性化相结合”设计风格，创造一个环境优美、功能完善、新颖别致的住宅建筑。 坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料（特别是节能材料）、推广新技术。 4.2.3绿化景观设计项目区内绿化系统与人行系统密切结合，并分布于分区各个角落，为良好的环境景观设计创造了优越的条件。 主入口道路由西向纵贯整个项目区，整体绿化注重空间层次，高低结合，自然流畅的特色为小区生活环境抹上一道令人轻松愉悦的亮丽色彩。 4.2.4交通组织规划 1、外部交通在场地西南方向分别设置主要出入口与外部道路相连接，对外联系方便，满足使用及消防要求。 2、内部交通在交通规划上，各个区域适当分流，局部合流，形成了人性化的道路交通系统，场地内部交通合理便利。 3、停车场配套规划设置在一层设置架空车库，同时在场地内结合绿化设置有生态停车位，满足了场区内部停车要求。 4.2.5消防流线设计所有建筑的防火等级按二级考虑。 总平上，本项目各单体周边均设有7米宽的消防车道，其中建筑周边还设置了消防环道，充分满足规范中的总平消防要求。 5.3建筑设计5.3.1设计依据1.民用建筑设计通则（GB50352-xx）；2.工程设计标准强制性条文；3.城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-xx）；4.住宅设计规范(GB50386xx)；5.民用建筑设计通则GB50352-xx；6.建筑设计防火规范（GB50016-xx）；7.建筑内部装修设计防火规范（GB50222-95）（xx年版)；5.3.2建筑方案描述在建筑单体平面布局方面，以满足城市中等偏低收入人群的居住需求为基本出发点，小区建筑沿用地周边合理布置，在保证足够日照设计的前提下，利用建筑布局和中心花园，形成良好的视觉景观和开阔的视野。 拟采用框架结构，层数为6层。 首层层高为3.3米，标准层层高为3m。 建筑物耐火等级为二级，屋面防水等级为二级，建筑设计使用年限50年，抗震设防烈度为7度，加速度0.01g。 5.3.3平面设计1.出入口设置本项目设计为1栋3个单元的租赁住房，南北朝向，出入口设置在南面。 2.无障碍设计本项目根据城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ50-xx）的规定在建筑主出入口处设置有专用无障碍残疾人专用坡道，满足无障碍设计要求。 5.3.4平面功能设计本项目建筑平面设计考虑了公共租赁住房的特点和单元面积，本项目建设户型为一梯二户户型，有良好的通风和采光，并考虑了充分利用地块周围环境及景观，在要求功能合理、舒适实用的前提下，保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。 平面内每个单元卧室均设置飘窗外挑，拓展住房使用空间；合理布局，考虑户户有阳台（包括外挑阳台及内阳台），方便住户的使用。 5.3.5垂直交通设计本项目为6层，建筑内设有3个单位，每个单元设有1部疏散楼梯，满足消防设计的需要。 5.3.4立面造型立面造型建筑造型设计结合使用功能及使用性质，在节约投资以及与周围原有建筑相协调的前提下，追求简洁明快的建筑设计形象。 建筑外立面采用横向长及纵向线条，互相呼应，外墙配以淡雅的色彩、恰到好处的分色处理，尽显建筑物端庄、时尚及亲和力，使整个建筑体获得清新怡人富于韵律感的外立面，充满勃勃生机和活力。 5.3.5剖面设计本项目建筑按地上六层进行设计。 层高为3米，建筑总高度为18.5米。 5.3.6建筑材料安全防护一层的铝合金门窗及阳台均加设防盗网。 各部分装饰作法本工程各建筑各部位的装修及装修做法详见表5.1。 表5.1建筑构造及装修做法建筑构造及装修墙体空心砌块砌筑地面水泥砂浆地面厨房卫生间为陶瓷锦砖地面楼面水泥砂浆楼面厨房卫生间为陶瓷锦砖楼面屋面架空大阶砖隔热屋面采用高聚物改性沥青防水卷材门木质夹板门入户门为防盗门窗铝合金框普通玻璃窗顶棚粉刷石膏砂浆顶棚水泥砂浆顶棚内墙面粉刷石膏砂浆墙面粉刷石膏砂浆墙面外墙面乳胶漆外墙面5.4结构设计5.4.1设计依据1.建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-xx）；2.建筑结构荷载规范（GB50009-xx（xx年版）；3.砌体结构设计规范（GB50003-xx）；4.混凝土结构设计规范（GB50010-xx）；5.建筑地基基础设计规范（GB50007-xx）；6.建筑抗震设计规范（GB50011-xx（xx年版）；7.砌体结构设计规范（GB50003-xx）；8.建筑桩基检测技术规程（JGJ106-xx）；9.建筑工程抗震设防分类标准（GB50223-xx）；10.全国民用建筑工程设计技术措施?结构(xx年版的修正版)。 5.4.2建筑分类等级本项目拟建的业务用房建筑特征详见表5-1业务用房主要特征表。 表5-1业务用房主要特征表项目内容备注建筑物名称住宅楼建筑总面积（）12761建筑防火类别二类耐火等级二级设计使用年限50地震基本烈度7抗震设防类别标准设防类主要结构选型框架结构屋面防水等级二级5.4.3主要荷载取值 1、根据建筑结构荷载规范（GB50009-xx）（xx年版）附表D.4基本风压Wo=0.45KN/； 2、根据建筑结构荷载规范（GB50009-xx）（xx年版）规定，使用活荷载标准值如下表所示 （1）楼面均布活荷载标准值项目楼面活荷载标准值楼面2.0KN/楼梯3.5屋面均布活荷载标准值上人屋面2.0KN/不上人屋面0.5KN/5.4.5抗震设计根据中国地震烈度区划图、建筑抗震设计规范（GB50011xx）及建筑抗震设防分类标准（GB50223xx）的规定项目抗震设防烈度抗震等级住宅7度三级项目所在地XXXXX的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.10g，设计地震分组为第一组。 结构设计使用年限50年，结构设计基准期为50年；建筑结构安全等级为二级。 5.4.4地基基础选型结合本工程的结构形式及荷载特点，经过经济、技术、环境等各方面的比较，新建建筑基础结构形式暂定为柱下钢筋混凝土独立基础，具体选型需依据工程地质勘察资料后确定。 5.4.5主要材料选用 （1）混凝土基础混凝土强度等级:C25C30基础垫层混凝土强度等级C15；框架柱及各层梁、板混凝土强度等级在初步设计中进一步描述；楼梯、构造柱等次要构件混凝土强度等级C25 （2）钢筋；HPB 300、HR400 （3）型钢Q235 （4）焊条E 43、E50 （5）填充墙Mb5.0混合砂浆砌筑MU7.5混凝土小型空心砌块5.4.6结构分析计算结构分析采用中国建筑研究院编制的“PKPM”结构分析程序计算。 5.5给排水工程5.5.1给水设计1.设计依据建筑给水排水设计规范（GB50015-xx）；室外给水设计规范（GB50013-xx）；室外排水设计规范（GB50014-xx）；建筑设计防火规范（GB50016-xx）；污水综合排放标准（GB8978-1996）；污水排入城市下水道水质标准（CJ3082-1999）。 2.设计范围本设计包括住宅楼的室外给水管网系统、污水管网系统、雨水系统。 3.用水量计算表项目用水由市政供水管网供给，主要为生活用水、及绿化用水。 4.水源本项目建取水水源为项目为道路的市政水源供给。 本项目最高日用水量为10.505m3/d，最大小时用水量17.903m3/h。 根据给水水力计算软件，拟从市政给水管网不同方位接两根DN100的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。 给水管网给水压力约0.45MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。 用水量估算表用水项目数量用水标准最高日用水量（m?）时变化】系数最大小时用水量住宅楼492人50L/人.班5.651.58.475绿化用水26001.5L/.d3.9按2h/d浇洒计7.8不可预见水量0.9551.628合计10.50517.9035.生活给水系统说明本项目给水管网给水压力约为0.45MPa，能保证给水系统供水压力，无需设加压设备。 6.消防给水系统本项目采用灭火器灭火系统，在楼梯间每层设置干粉灭火器。 （1）消防用水量，校室内消火栓系统用水量为15L/S；室外消防用水量30L/S。 （2）消防水源从市政管网引入DN250给水管进入基地。 （3）消火栓系统室外消防管网环状布置，室外消火栓保护半径不超过150米，间距不超过120米，水泵接合器1540米范围内设室外消火栓。 （4）灭火器在建筑物内，按建筑灭火器配置设计规范（GB50140-xx）要求，配置ABC型手提式磷酸铵盐干粉灭火器，供灭灾初期使用。 7.管材及洁具从节能、安全、卫生及环保的要求考虑，本工程立管采用内筋嵌式衬塑钢管或铝塑复合稳态管；建筑物室外给水管道采用PE100给水管；排水管道全部采用PVCU塑料管；消防给水管道采用热镀锌钢管。 卫生洁具全部采用节水节能型洁具水嘴。 公共场所的洁具采用红外线感应水嘴及冲洗阀。 5.5.2排水设计1.设计依据城市排水工程规划规范（GB50318-xx）；建筑给水排水设计规范（GB50015-xx）；建筑给水排水设计规范（GB50015-xx）；室外给水排水设计规范（GB50014-xx）。 1.排水系统本工程排水体制采用雨污分流制。 （1）污水室内生活污水采用单立管排除。 生活污水经化粪池处理后排入市政下水管。 （2）雨水屋面雨水采用重力排放，设计重现期P=5年。 采用单斗单立管排至室外雨水检查井，经市政雨水管网，排入市政雨水管网雨水检查井。 场地雨水由带篦子暗沟或雨水口收集，区内设置独立雨水管系。 雨水经雨水暗沟及雨水管排除出场外市政雨水管。 2.管线综合 （1）管线平面综合根据各种管线性质、易损程度、建筑物对各种管线的安全距离要求以及各种管线相互间的安全距离要求，本着压力流避让重力流，易弯曲管线避让不易弯曲管线，临时性管线避让永久性管线等原则，各种管线安排如下污水管线安排在车行道下边，给水管道、电力管线、电信电缆块安排在人行便道下，路灯电缆放在路缘石内侧，路灯杆安排在人行道上或绿化隔离带内。 （2）管线竖向综合地下管线相互交叉处应满足各管道间的最小净距要求。 5.6电气工程5.6.1设计依据1.供配电系统设计依据GB50052xx；2.低压配电系统设计规范GB500541995；3.建筑设计防火规范GB50016xx；4.建筑物防雷设计规范GB50057xx；5.民用建筑电气设计规范（JGJ16-xx）；6.建筑照明设计标准GB50034xx；7.建筑物电子信息系统防雷技术规范（GB50343-xx）；8.通用用电设备配电设计规范（GB50055-1993）5.6.2设计范围根据设计任务书要求和有关设计资料，电气设计的主要内容包括变配电系统、电气照明、建筑防雷与接地装置、电话系统、宽带网络系统。 5.6.3工程概述本项目总建筑面积12761平方米，层数为6层。 5.6.4配电系统 1、负荷等级住宅楼为多层建筑，其建筑物内应急照明、疏散指示标志等电属二级负荷,其余负荷均为三级负荷。 2、供电电源及电压依据本工程的负荷等级和负荷量，考虑暂按一路回路独立10kV市电电源引入。 3、供电系统本工程的10kV高压进线由市电电源引入至室外配电房，经变压器降压后，供 二、三级负荷用电。 二级负荷由两路电源供电，一路工作电源引自市电，一路备用电源引自柴油发电机组，双电源自投自复，在末端配电箱切换。 用电负荷测算表表5-1序号用电设施规模（）单位用电负荷（W/）需要系数用电负荷（KW）备注1住宅楼12761700.8714.624不可预见用电107.20总负荷的15%5合计821.82本工程共设置1台SG11型干式变压器（带IP4X防护外壳），低压侧（0.4kV/0.23kV）采用单母线的形式，保证 二、三级负荷供电；自备发电机组位于室外配电房，出线由电缆埋地引入到各单体，有自启动装置，在停电的情况下，保证二级负荷供电。 发电机容量按火灾时二级负荷所需用的电量选用，及按满足能起动最大单台电动机的需要，初步选定发电机容量为1000kW。 5.6.5电力设计1.电压和配电系统本工程的电力设备用电电压为380V/220V。 2.照明电源、容量及配电形式从室外配电房引2路电源至住宅楼，分别为一般照明；一般照明用电，对各类负荷采用放射式配电。 电源电压为380V/220V。 3.照明照度标准及节能各功能房间及场所照明的照度标准按建筑照明设计标准GB50034-xx中的相应规范的照度水平进行设计。 光源种类采用荧光灯、稀土节能灯等高效节能的“绿色”光源为主，并配备高品质电子镇流器。 走廓、楼梯间等公共场所照明，采用集中控制，并根据建筑使用条件和天然采光状况采取分区、分组控制。 严格按照国家节能规范，控制照明节能指标用房照度（lx）功率密度（W/平方米）房间30011走廊30011显色系数Ra804.走道，门厅等均设应急疏散照明。 疏散应急照明平时处于充电状态，要求其断电后连续工作时间大于30min，疏散标志灯及出口指示灯平时处于点亮状态。 5.导线的选择线路及敷设方式照明线路的导线采用BV-450/750V型铜芯塑料绝缘电线穿阻燃型硬塑料管在现浇楼板、墙体暗敷设。 消防设备线路采用耐火型电线（电缆）穿钢管暗敷，如需要明敷时，钢管作防火处理。 5.6.6防雷及接地1.本工程按三类防雷建筑设防。 2.建筑物的防雷装置应满足防直击雷及雷电波的侵入，并设置总等电位联结。 3.接闪器采用10热镀锌圆钢，在屋面装设避雷带，采用建筑柱中两根钢筋（16）通长焊接做防雷引下线，接地装置采用建筑基础做成。 4.为了防止雷电波入侵，凡进入本建筑物的各种金属管线及电缆的金属