验收房的注意事项.doc

转发收房手册，希望在收房时，能为各位业主提供帮助楼主彩宝宝 发表于 搜房网 - 重庆业主论坛 - 瑜然星座 开发商需要提供如下三书一证一表复印件（用户可以查看原件），才可以进行验收房屋。1.建设工程质量认定证书有无：原因：2.住宅使用说明书有无：原因：住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。3.住宅质量保证书有无：原因：根据国家颁布的建设工程质量管理条例（中华人民共和国国务院令第279号）第四十条的规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。我们从上述条文了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的住宅质量保证书的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。届时，我们在保修期限到达之前，再次把相关项目重新检查一遍，要是属于发展商在保修期内应负责任的部分，应在保修期内督促其完成修缮工程。这样就会省心省力又省钱，不然，要是修缮部分涉及到其他住户或是公共部分，麻烦就更大了。要是发展商有保修到期前统一检修一次这种自觉行为，那就再好不过了。对于一些购买现楼，特别是竣工落成有一段时间的物业，业主们可得看清楚它的建委验收时间和你收楼的时间，是否会出现部分保修项目已过了保修期限，要是这样的话，最好与发展商有个额外的补充协议，不然，你是不受法律保护的哟。对于工程质量有问题，或不履行保修责任的建设单位，国家同样有相应的法规进行监管。其中，建设工程质量管理条例第五十六条第三、第七款规定：建设单位明示或者暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备的，除责令改整，处以20万元以上50万元以下的罚款。第六十六条规定：施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，处以10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。同时，对于建设单位的一些违规行为，我们还可以通过他们的主管单位各区的建设局进行投诉。4.房地产开发建设项目竣工综合验收合格证有无：原因：5.竣工验收备案表有无：原因：竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张备案表，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。经查，开发商缺如下证书：负责人（签名）：日期：年月日在备案三书一证一表后，业主在工程和物业的陪同下，验收位于小区栋单元房。一、户外环境*同期建设、同期交房的房子，车库、会所、绿化、景观园林等应全部可见*分期入住的小区，业主应关注入住部分小区道路是否铺就*在建区与入住区之间是否有围挡保障入住安全和宁静*在建工程夜间何时停止施工*入住部分的绿化，路灯、停车是否有保证*车库没投入使用前，临时停车位是否收费*楼宇公共部位的装修是否符合发展商的承诺，如：大堂、楼道、墙、地、顶的装修；业户的邮箱是否配备；电梯的品牌、大小是否符合承诺；水、电、气是否已开通；承诺内的红外线周界报警系统、电子巡更系统、区域监控系统是否配备，何时投入使用等等。二、单元门，水电表*单元门开启是（否）灵活*单元门用户控制系统是（否）完好*电表型号，容量Kv，度数，有（无）防护措施*水表型号，容量，度数，有（无）防护措施，开关是（否）灵活三、进户防盗门*门是（否）有商标，厂家，配件是（否）完整*门是（否）完好无损，有（无）生锈*门的开启关闭是（否）顺畅？*门插是（否）插入得太少*门间隙是（否）太大（特别是门锁的一边）*门四边是（否）紧贴门框*门开关时有（无）特别声音？四、电线开关插座（客厅、餐厅、主卧、次卧、书房、阳台、卫生间）*验电线，除了看看是（否）通了电外，主要是看电线是（否）符合国标质量。*电线的截面面积是（否）符合要求。一般来说，家里的电线不应低于2.5平方，空调线更应达到4平方，否则使用空调时，容易过热变软*照明生活用电线截面宽是（否）符合要求，空调用电线截面宽是（否）符合要求，两种电路是（否）分开，有（无）生产厂家*空开型号，有（无）生产厂家，控制是（否）完全*电路火线电压v，零线电压v，地线电压v，地线是（否）完全接地*开关，插座，电灯*卫生间的插座开关需要考虑防水五、电话和有线电视（客厅、主卧、次卧、书房）*接口型号、生产厂家*电话接口、有线接口六、水路管材（厨房、卫生间）*型号、生产厂家*水压、水质建设部发文禁止用镀锌管作住宅供水管，目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。七、煤气管道气源价格、安装位置八、室内门窗（客厅、主卧、次卧、书房、阳台、卫生间）*窗边与混凝土接口有（无）缝隙；密封是（否）严实*窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。*开关窗户是（否）太紧；开启关闭是（否）顺畅*窗户玻璃是（否）完好*防蚊子的纱窗是（否）完好纱窗往往是购房者容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收楼时解决*窗台下面有（无）水渍？如有则可能是窗户漏水验收的关键一点是验收窗和阳台门的的密封性。窗的密封存性验收最麻烦的一点是，只有在大雨天方能试出好坏。但一般可以通过查看密封胶条是否完整牢固这一点来证实。阳台门一般要看阳台门的内外的水平差度。曾经看过一种情况，阳台的水平与室内的水平竟然是一样的，这样，就很难避免在大雨天雨水渗进的问题了。九、墙面（客厅、餐厅、主卧、次卧、书房、阳台、卫生间）*墙壁是（否）渗水的痕迹最好是在房子交楼前，下过大雨的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。*墙壁是（否）有裂纹。1.首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。2.看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。3.看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。4.墙身有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声5.墙身有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？6.墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？7.内墙墙面上有否石灰爆点？石灰爆点，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。8.墙壁隔音效果隔墙听声，声音越小越好。墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。购房者可将房门关闭，在一间房内制造较大噪声，到相邻房间听听其噪声，噪声越小越好。十、顶棚（客厅、餐厅、主卧、次卧、书房、阳台、卫生间）顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题*看顶部是否有石灰爆点*顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的*特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。十一、地面-验收这个，对于普遍用户是有一定难度的。*验地平-测量离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。测量的方法：去五金店买一条小的透明水管，长度约为20米左右，然后注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。然后看水管在该处的高度，然后再做一个标志。然后用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。地面应光洁、起伏小，不能起砂。可在室内地面上泼洒一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜十二、验层高（客厅、餐厅、主卧、次卧、书房、阳台、卫生间）方法：把尺顺着其中的两堵墙的阴角测量（这是最方便放置长尺而不变弯的最佳办法），你应该测量户内的多处地方。一般来说，在2.65米左右是接受的范围，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得考虑了。十三、验防水（这里所说的防水，指的是厨、卫的防水）验收防水的办法是：用水泥沙浆做一个槛堵着厕卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厕卫放水，浅浅就行(约高2cm)。然后约楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。主要的漏水位置是：楼板直接渗漏；管道与地板的接触处。十四、验管道（这里所指的管道，指的是排水/污管道，尤其是阳台之类的排污口）。验收时，预先拿一个盛水的器具，然后倒水进排水口。看看水是不是顺利地流走。为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会偷这个工。把一些水泥渣倒进排水管流走，如果这些水泥较粘的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。附注：有权利选择不收楼根据商品房销售管理办法等相关条例的有关规定，下列情况之一者，买家可以不收楼，并可要求解除原购房合同退还房款及利息：由于楼盘整体建筑未完成而根本无法验收，未取得“三书一证一表”的楼房，买家可以不收楼；开发商无故比原合同约定延迟交楼（时间超过30天）又未以书面形式提前通知买受者的；开发商未经有关部门批准，擅自改变房屋结构及合同中约定的配套环境的；开发商经批准改变房屋结构未经买家认可的；房屋实际交付面积比原合同规定误差比绝对值超过3（不含3）的；房屋主体结构质量不合格并依照有关规定经委托工程质量检测机构核验确实的，买受人有权退房。购房人在以上情况之一出现时选择退房，相关违约赔偿责任由发展商承担。若碰到“三书一证一表”不齐全情况，购房人可选择拒绝收楼，如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如住户验房交接表、验房记录表等相关文件中写明“未见”等字样并妥善保留好相关文件。莫忘记录验楼结果验完楼后，买家应按实际验收情况填写住户验房交接表，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在验房交接表中）；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在楼宇验收记录表中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。需要提醒的是，不管发展商陪同收楼的工作人员如何花言巧语，业主都应坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。最好同时用贴纸贴在出问题地方，并写清自己的意见，以便整修时识别。防止不公平入住协议验完楼后，开发商一般要求业主填写住户档案表、入住协议、消防责任书等协议书，同时领取住户手册、服务指南等各种入住手册及各种赠送物品。入住协议与消防责任书是购房者与管理处的入住约定，有些物管公司从便于自身管理出发，订下一些双方责权不对等的条款。签署时应先详细研究，发现不公时应及时提出异议，双方协商后再签署。收楼之八种武器乒乓球：头号宝贝圆滚滚、滴溜溜转的乒乓球是收楼头号宝贝。带它去收楼，并非拿来哄小孩，检查坡度时它可大派用场。那么，房子里哪些地方需要检查坡度呢？如地面、窗台、柜子等等。一点小毛病都逃不过它的眼睛。厕所、厨房、阳台地面的“去水”是否顺畅很重要。我们的乒乓球小宝贝这时候可派用场了：先把乒乓球放在地面，若乒乓球顺势滚到地漏处，那就了；轻推一下能过去的，也可收货；要是乒乓球到处乱跑，甚至倒着走，你该知道问题出在哪里了吧？试验时，记住应从多个方向考察。同时，乒乓球还能检查窗台是否水平，如今流行飘窗台，窗台又大又漂亮，但内窗台一定要平，乒乓球若在上面滚动的话，即不合格。此外，许多楼盘的交楼标准送橱柜、衣柜。这些成品柜子若装得不平，日后柜门就容易关不严、关不上；橱柜上层若向下倾斜，零碎东西就会自己往油锅里跳，这些地方在验楼时都应用“头号宝贝”细查。总之，一套房子里，该平的地方得平，该斜的地方得斜，只要乒乓“宝贝”在手，想验哪，就验哪。“人”字铝梯：往高处看扛把梯子去收楼，好似很夸张，但细想，验楼时需要爬高检查的地方真不少：天花板有无空鼓？空调插座是否安装妥当是否松动？柜顶是个什么样子？藏在厨厕天花里的给、排水管是否顺通？这些看似偏远的装修地带，往往存在着不少的破绽，检查清楚才能安心收楼。化妆镜：哪里都够得着收楼可是个辛苦活儿，带上化妆镜，难道担心女主人累得花容失色，及时补妆之用？非也。借助化妆镜，可看清楚眼睛“够不着”的地方。验收木门时，大多数业主只是检查门的开合是否顺当，锁的质量，门框、面板的手工等，但门扇的底边却很难验得到。这时候，化妆镜就大显身手了！把镜子平放在门扇下，底下的情况就可用这“第三只眼”看得清清楚楚了：有没刷油漆，有没贴饰面板，质量如何，是否平整？全部遁形。插页式文件夹：一样都不能少！收楼时，发展商要移交的票据、证书、资料一大摞：纳税单据、各种收楼费用的凭证、各种产品的保修卡、入住