从化温泉镇市场调研报告.ppt

广东中原地产代理公司2011年4月27日 从化温泉镇市场调研报告 目录 1 政策对从化市场影响 2 从化房地产市场分析 3 温泉镇区域市场分析 4 项目发展方向建议 1 政策对从化市场影响 广州2月底出台限购细则 广州十区内本地2套及外地1套以上停购 二套首付提至6成 但从化增城不限购 令广州客户大量外溢到广州周边城镇 再加上佛山3月突然限购 广州客户的投资渠道进一步收窄 从化 增城成为政策下最大的受益者 广州国八条 从图中可见 从化楼市成交具有一定的波动性 一般国家调控政策之后的2 3个月后会出现成交的高峰 即经过政策观望期后 除了本地客户重新回到市场外 也使更多的广州客户逐渐流入从化市场 3月底 从化公布房价控制目标 表面上是抑制房价的目标 实际上可以解读成是市场升值的预期 对市场而言 同样是利好的 现时从化限贷不限购 但随着房价的上涨 不排除会被纳入限购的范围 据了解 从化市楼盘基本以广州客户为主 尤其是别墅楼盘 若然实施限购 对于从化市场的冲击是不可想象的 对别墅市场的打击更大 可见 政策令项目未来开发的风险骤然增大 政策小结 现时的房地产政策对于从化市场而言 基本是利好的 但是未来政策的变化很有可能使项目的开发风险大大增加 因此 建议本项目应尽快开发 2 从化房地产市场分析 从近几年的供求情况来看 从化房地产市场处于快速发展的阶段 近一年来 受到房地产调控政策的影响 从化住宅市场的成交量呈波动上升 上半年受到抑制后 2010年下半年成交放量增长 成交价格保持稳中有升 目前从化房地产市场的发展格局为 以温泉镇为依托的旅游地产板块 以中心城区为依托的城市型地产板块 及以广州辐射为依托的边缘型地产板块 本案 3 温泉镇区域市场分析 现时温泉镇及周边仅有四个楼盘在售 市场供应量偏少 片区处于初步开发阶段 开发强度不大 富力泉天下 本案 居礼润园 方圆 明月山溪 望庐美谷 多个品牌开发商开始进驻区域 且开发规模普遍较大 显示市场对于区域的发展潜力比较看好的 片区项目都是别墅 小高层的组合 小高层主要满足本地消费人群及广州中低端投资客户的需求 别墅产品主要面向广州中高端的投资客户 较为丰富的产品线 可以最大限度满足市场的需求 分散项目的开发风险 建筑风格方面 在售项目各具特色 以其独特的建筑风貌吸引不同喜好的消费人群 但与周边环境的契合度欠佳 略显突兀 考虑到温泉区绿化率高 又有温泉和历史作为重要卖点 结合度假型客户追求绿色生态 体现大自然 与自然相融的需求 项目需认真思考怎样的建筑风格能够契合温泉镇的环境 怎样的建筑设计和用色用料能使建筑与自然景观融为一体 让住户尽情享受大自然 目前温泉镇在售项目的卖点基本趋同 主要是生态山水 温泉 配套 物管等 创新能力有所欠缺 客户对项目的辨认度偏低 品牌开发商有一定的先天优势 在景观资源共享 外部环境类同的区域内 自身产品的创新往往是项目成功的关键 如建筑风格 户型 生活形态等的创新 这方面方圆明月山溪优势比较突出 明月山溪在户型设计上的创新赢得众多客户的喜爱 在售别墅单位面积大部分在400 以下 集中在200 400 的面积段 其中200 300 的产品市场供应量最大 占比超过50 主要是因为此面积产品既适合自住也适合投资度假 市场的需求量较大 从产品的消化情况来看 除了明月山溪外 其余别墅项目的消化速度都较慢 一方面是调控政策不断加码 市场观望气氛比较浓重 价格对比 温泉镇区域楼盘的成交客户来源相对单一 基本以吸纳广州地区的投资度假客户为主 本地市场对别墅产品的需求较小 局限于部分本地中高端客户 洋房产品则可以吸引到一定量的本地客户 明月山溪由于品牌和小面积户型的关系 对本地购房者的吸引力同样大 竞争楼盘分析 明月 美庐 居礼 明月 最值得研究 明月的基本情况 明月的规划 推售节奏和卖点归纳 广告投放分析 客户分析 营销成功之道归纳 美庐美庐的基本情况 美庐销售情况和客户分析 居礼居礼基本情况 销售情况和客户情况 小结 4 项目发展方向建议 根据现时的政策情况