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沈阳别墅市场调研报告 沈阳别墅分布格局 沈阳别墅发展历程 别墅板块研究 高端客群分析 1 2 3 4 别墅市场研究 5 沈阳别墅分布格局 桃仙机场 浑河 蒲河 棋盘山 沈阳自然资源分布 沈阳别墅分布格局 机场别墅区 浑南别墅区 桃仙机场 浑河 农业高新别墅区 蒲河 棋盘山别墅区 棋盘山 北部别墅区 沈阳五大别墅区 沈阳别墅分布格局 沈阳主要别墅分布 沈阳别墅分布格局 经济型别墅 舒适型别墅 豪华型别墅 150万以下100 250平米联排别墅 碧桂园中旅国际小镇孔雀城 150 300万250 400平米以上双拼 独联体 首创棋盘山一号富力塞戈维拉 300万以上400平米以上双拼 独栋别墅 保利十二橡树国王湖唯美十方等 产品特点 代表项目 以总价划分沈阳现有项目 沈阳主要别墅分布 沈阳别墅分布格局 经济型 舒适型 豪华型 沈阳主要别墅分布 沈阳别墅分布格局 别墅板块研究 五大别墅区 棋盘山别墅区 辉山别墅区 桃仙别墅区 北部别墅区 浑南别墅区 机场别墅区 农业高新别墅区 棋盘山别墅区 森林公园景区 自然景观人文景观 世园会景区 秀湖景区 东陵景区 沈棋路旅游观光带 浑河景观带 蒲河景观带 盛京高尔夫 区域资源分布 棋盘山别墅区 市场案例 保利十二橡树庄园 作为别墅开发区 区域前景 交通配套 自然资源 人文景观 旅游资源 区域知名度都远高于其他别墅区 前景无限棋盘山别墅区同时为本市生态文化示范区 自然资源丰富 居住环境极佳地铁一号线的开通将使别墅区距离市区更为便利 居住配套更加完善在沈阳别墅群中 棋盘山在人们传统印象中景观资源更加 在棋盘上上的别墅位置更优区域别墅是目前本市档次最高 客户最认可的别墅居住区 棋盘山别墅区 棋盘山高端别墅供应量分析小结 联排产品占供应主体棋盘山区域高端别墅供应量共675套 其中联排产品占供应主体 总比例达到73 33 双拼别墅产品最少 各项目的产品类型也主要为独栋别墅和联排别墅 仅保利十二橡树庄园和首创琥珀湾有双拼产品供应 供应量也极少 面积在200 300平米的产品占供应主体200 250平米和250 300平米的联排产品供应量最大 分别达到40 59 和33 78 200 300平米的联排产品和300 400平米的独栋产品供应较为集中 竞争较为激烈 各类型产品价格相近 竞争激烈独栋产品中 万科兰乔圣菲和保利十二橡树庄园的产品价格较为接近 双拼产品中保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近 联排产品中万科兰乔圣菲 保利十二橡树庄园和首创琥珀湾的产品价格较为接近 各类产品都存在直接竞争 总价在150 300万元的产品占供应主体总价范围在150 300万元的产品占供应主体 整体达到近70 总价在200 250万元和250 300万元的联排别墅产品供应较为集中 市场竞争较为激烈 棋盘山高端别墅销售量分析 销售产品类型分析 棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量共482套 其中联排产品占消化主体 总比例达到72 82 这主要是由于产品供应量较大 各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大 产品价格较低的优势 消化量最高 保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高 销售率达到83 61 是目前区域内消化情况最好的项目 各产品类型的消化情况普遍较好 其中独栋产品销售率达到73 26 消化情况相对较好 棋盘山高端别墅销售量分析小结 联排产品占销售主体 销售相对较好棋盘山区域高端别墅在售产品的消化量联排产品占消化主体 总比例达到72 82 这主要是由于产品供应量较大 各产品类型的消化情况普遍较好 其中独栋产品销售率达到73 26 消化情况相对较好 奥林匹克花园销售量最大 保利十二橡树庄园销售率领先各项目消化量中奥林匹克花园由于供应量较大 产品价格较低的优势 消化量最高 保利十二橡树庄园由于其品牌实力和产品性价比较高 销售率达到83 61 是目前区域内消化情况最好的项目 畅销产品面积在250平米以下 总价在150万元以内双拼产品目前供应面积段在250 400平米 销售情况一般 联排产品中 面积在250平米以下的产品销售情况较好 独栋产品销售情况受市场大环境影响 销量普遍较差 双拼产品目前销售情况一般 联排产品中 总价在150万元以下的产品销售情况较好 辉山别墅区 辉山高新区板块 区域项目分布 辉山高新区板块主要由农业高新技术开发区构成板块由农业深加工产业带支撑 区域内人气升温明显区域内基本以蒲河景观带为界 依据上风上水的风水理念 景观带以北普遍为高端别墅产品 如 龙湖滟澜山 九如溪谷 皇第龙邸等 以南则为中低端普通住宅产品 农产品深加工产业带 农产品深加工产业带 蒲河景观带 高端项目区 辉山 市场案例 龙湖滟澜山 辉山高新区板块 高端项目信息汇总 产品供应面积分析 目前辉山高端别墅项目供应户型主要以联排别墅产品为主 并且户型面积段相对偏小 以经济型小户型为主 户型面积段主要集中在200 250平米 而400平米以上的大户型产品该板块高端项目涉及极少 200 250平米的联排产品供应较为集中 存在较为激烈的竞争 而独栋产品由于该板块开发时间较晚 开发商普遍受用地属性限制 独栋产品稀缺严重 辉山高新区板块在售典型高端项目销售量分析 桃仙附近别墅区 桃仙机场板块 区域典型项目分布与特点 板块内高端项目基本分布在沈丹公路两侧的以及周边区域板块内特色自然资源相对匮乏板块内高端项目产品格局相对过时 富力塞戈维拉 美地庄园 沈丹公路 上置香岛原墅 城建花溪山庄 听雨观澜 麗山国际小镇 桃仙机场板块上半年成交数据 桃仙机场板块 典型项目 美地苹果园 富力仙湖国际 孔雀城 玫瑰园 项目建筑风格为后现代地中海浪漫主义风格 外立面采用陶瓦及天然的木纹砂岩搭配STACOO工艺涂料 砂岩上的图案是纯手工精心雕刻而成的 这些建筑颜色和材质都是越久越有质感 立面上的窗檐 屋檐下多层建筑线条及优质砂岩浮雕装饰 充分体现了原欧洲别墅的地道感观 极具品质感 别墅市场 富力塞戈维拉 典型项目 客群特点 项目产品多以大面积户型为主 总房款较高 故客群多以实力雄厚的私营业主等高端人群为主 依然以沈河 和平为主 但项目地理位置与周边配套较一般 给客群心里造成一定压力 项目点评 项目以大型纯别墅居住为卖点 极力打造高端品质社区 但项目地处桃仙板块 交通较为一般且周边生活商务配套发展尚未完善 这也就无形中造成了项目销售的压力 且项目产品面积户型不乏700平以上的户型面积 不符合市场客群定位需求 也造成了项目剩余较多大面积产品难以去化 别墅市场 富力塞戈维拉 典型项目 高端别墅产品供应面积分析 板块内高端别墅项目供应面积较为丰富 但户型面积段主要集中在250 400平米 而400平米以上的大面积产品主要为富力仙湖国际的独栋产品 整体上250 400平米的联排产品供应量最大 但针对目前联排产品户型特点来看 户型规划有些偏大 导致总价偏高 并不利于产品消化 桃仙机场板块在售典型项目供应量分析 桃仙机场板块高端项目市场认可度偏低 板块内高端项目存量产品偏大 销售情况一般 主要以联排产品占供应主体 并且面积在100 250平米的产品占供应主体 双拼产品与其他别墅产品相比较具有明显优势 整体供求表现较好 区域内各高端项目主要依托本身区域自身的自然资源优势 在结合自身特点分别开发出豪华型 舒适型 经济型等适用不同客群需求的高端产品 桃仙机场板块小结 高端客群分析 高端客群现居所和居住物业情况 客户多在市内居住普通三 四居 第一居所 被调研客群目前多居住于沈河区 和平区 外地客户占有一定比例 主要来自鞍山 本溪 抚顺 客户基本特征 高端客群年龄及家庭构成 购买高端产品的客户年龄集中在36岁 45岁之间 所占比例高达61 三口之家所占比例最高 43 三代同堂的家族式居住较少7 客户所从事的行业种类繁多 商业贸易行业 金融行业最多 政府机关房地产 矿产业也存在大量潜在客群 私企业主具备了强劲的购买力 其余的高消费者基本都是各企业的中高层领导 也包括部分大学教授 公务员 受访客户年龄集中在36岁 45岁之间 多为三口之家 相对受教育程度较高 多为大专以上学历 高端客户主要来自商业贸易行业 金融行业 政府机关 房地产 矿产等行业 在各自单位担任法人或高层管理者 家庭收入多在50万以上 拥有1 3辆私家车 受访客户沈阳定居者居多 外地主要来自周边城市 抚顺 鞍山 本溪 多在市内安置第一居所 购买物业时除舒适度要求外 便捷性是最主要的购买条件 客户基本特征总结 客户需求面积多在200 300平米之间 150 300平米也占有较大比例 300平米以上需求客户占23 客户对居室的需求较为正常 大部分客户需要三个卧室即可 82 飞机上主要阅读的杂志为 航空画报 南方航空 客户出行主要乘坐南航飞机 其次是国航 别墅成交研究 目前沈阳别墅类产品单价主要集中在7000 8000元 平方米 占五成的比例 以联排为主 目前沈阳别墅类产品总价段多集中在400万元以下 大部分客户所能承受的心理价位在201 300万的价格区间 面积在301 350平方米消化情况最好 251 300平方米的户型也较易被客群接受 面积适中的户型接受度较高 开发商信誉 品牌和实力 周边生活配套 物业等因素为购房者首要考虑条件 客户接受度 别墅市场分析 成交特征 别墅市场分析 小结 欧式风格是主流纵观全市别墅产品 风格主要以欧式为主或中西结合 西班牙及北欧风格建筑是目前市场的主流 也是人们乐于接受的产品 三大板块引领城市别墅发展沈阳别墅区目前已形成规模的有棋盘山风景区 沈北辉山和桃仙机场区域 区域板块属性明显棋盘山风景区板块占尽环境优势 以度假旅游别墅为主 是沈阳别墅市场代表区域 客户认可度高 总价150万以下 面积100 250平为市场主流产品目前沈阳别墅类产品总价段多集中在200万元左右 大部分客户所能承受的心理价位在150万左右的价格区间 面积在100 250平方米消化情况最好 开发商信誉 品牌和实力 周边生活配套 物业等因素为购房者首要考虑条件 未来市场预判 沈阳别墅板块分布图 机场别墅区 辉山别墅区 市内别墅高端物业 棋盘山别墅区 北部别墅区 保利十二橡树庄园 首创琥珀湾 首创棋盘山一号 万科惠斯勒 中旅国际 沈阳奥林匹克花园 亿达玖墅 新希望 世茂诺丁山 国王湖 沈阳碧桂园 富力塞戈维拉 上置香岛原墅 城建花溪山庄 听雨观澜 美地庄园 麗山国际小镇 越秀岄湖郡 绿地大溪地 泰盈九如溪谷 原香墅 龙湖滟澜山 金地长青湾中海