王石离开万科.doc

王石离开万科，对房地产业预示着什么我在2010年11月21号的文章中，曾经提到万科王石可能已经权力旁落。12月中旬王石宣布将淡出管理层，并出国游学3年。2 M) Fk: B本来一个企业更换领导是很平常的事情，但万科王石的下台却意义非凡。因为王石的下台正好印证了我以前一直以来的推论。其中甚至可能隐藏着一个庞大的计划。大家先看看下面几个新闻：业主论坛( l+ N. ) r, E1、2009年12月初王石：中国一线城市房地产泡沫若扩散将导致破坏性后果；! p8 6 ! U1 H2 e; zX X- |, V2、2010年5月初，国际资本集中大肆唱衰中国经济，特别是中国房地产；8 |/ 5 T: B* E w+ l房产论坛,装修论坛,业主论坛) D3 E4 $ K7 a3、摩根士丹利、瑞士银行和高盛公司，在今年二季度合计增持了万科A3.06亿股。而在今年一季度，QFII对万科A是“零持股”。从持股市值看，3家QFII在二季度斥资20亿元杀入了万科A。与此同时，值得关注的是，国内公募基金在二季度减持了4.1亿股万科A.4、2010年6月以后，香港H股很多股票大幅溢价A股。根据我的分析所有溢价的股票和房地产密切相关。而且，推高这些股票的主要力量是美国的华尔街。其中高盛、摩根是绝对主力；新浪乐居论坛% X5 t! w, M5、2010年万科策略发生根本性转变，大肆拿地、高负债。完全放弃了王石以前的方针：少囤地、低负债、高现金流；A1 t6、最近数据显示，中国房地产成为外资的新宠。但是这次进入的外资和以前大不一样，主要是通过持有房地产企业的股票和给房地产企业发放外债。而不是以前的自己成立公司和自己购买房屋资产的方式进入中国房地产；.cn. y, m1 以上现象背后实际隐藏一个巨大的计划，我推论过程如下：买房,购房,装修论坛,房产论坛5 t; W; h7 k0 kA( 房产论坛,装修论坛,业主论坛: V5 Q, a* L1、国际资本在2010年二季度利用欧元危机和迪拜房地产崩溃大肆唱衰中国房地产和中国经济，美国政府说人民币是中国自己的事情，降低人民币升值预期，造成热钱大量流出中国，并引起中国股市大跌。加上中国政府担心房地产泡沫的扩大，几乎断绝了中国房地产的所有融资渠道。华尔街乘机抄底中国房地产，并借大量高利率（很多超过10%）外汇给中国房地产企业。并造成中国政府房地产调控效果大打折扣；7 Y2 o8 F- QL8 V2、华尔街大肆推高香港H股票中和中国房地产关系最密切的股票，并在这些股票上涨的过程中，建立大量的空单。所以大家才会看见华尔街扎推的购买中国金融股票，如果华尔街真的看好中国房地产和相应的股票，为什么会放弃A股的低廉股票呢？非要购买香港溢价H股中的中资股呢？而且这些股票都和房地产关系密切；9 x Y+ D0 n. P4 C! U B$ m3、在新兴国家热钱大量涌入、泡沫不断扩大、美元走弱、经济高烧难退的情况下。推高世界很多大宗商品的价格（比如铜、黄金等），国际资本乘机唱多新兴国家并建立大量空单。当然还有很多国家汇率和股市的空单；坛+ S8 T6 r: o! a% j# B4 x4、外资通过入股中国房地产行业，影响这些房地产企业的决策、现金流和负债。因为万科在中国房地产行业的地位举足轻重，万科当然成为绝对的重点。所以高盛、摩根、瑞银二季度大量购买万科股票，并同时成为万科10大流通股东。华尔街通过影响和控制万科决策达到改变万科经营方针策略的目的。而风险意识极强的王石就成了华尔街的眼中钉了。所以王石的出局是必然的结果。这个结局和2005年华尔街利用美国政府逼迫美国AIG董事长兼首席执行官莫里斯.格林伯格下台是一样的原理；5、华尔街通过攻击欧元，攻击伊朗制造世界大通胀，并引爆新兴国家的泡沫。让世界经济出现突然大逆转。华尔街提前的逆市布局就能获得惊人的回报；买房,购房,装修论坛,房产论坛0 F% h N. r J6、世界经济快速进入大萧条，很多国家经济一落千丈，陷入困境。华尔街开始世界大抄底；但是，以上分析有一个问题。华尔街怎么控制世界经济崩溃的时间点。因为知道趋势并不一定就能赚钱，只有在知道趋势，并能准确把握时间点，提前设计盈利布局才能获利最大。所以2008年9月华尔街设计了雷曼兄弟的倒闭，让世界经济危机爆发的时间点在他们的控制范围内。大家才会看见高盛在雷曼倒闭以前和中国企业签订的大量石油对赌协议，并让很多不可能变成最后的真实结果。经济学上有一种说法，就是“扇耳光”理论。因为即使经济出现了问题，但问题什么时候爆发却有很大的偶然性。而一个突然的有影响力的事件，可能改变以前人们的预期，并造成本来有问题的经济，在外力的作用下趋势突然逆转或问题暴露，并快速恶化。所以，华尔街制造2008年的雷曼倒闭就是对当时美国问题经济的一“耳光”。B那么，这次华尔街需要准确引爆世界经济的一耳光是什么呢？当然是新兴国家的资产泡沫，其中最主要的是新兴国家的房地产，重中之重当然是中国的房地产泡沫。华尔街要控制这次经济崩溃的时间，就必须控制中国房地产崩溃的时间点。而要控制中国房地产崩溃的时间，当然就要控制中国的房地产企业。所以万科就成了他们的猎杀对象。华尔街怎么控制中国的房地产企业呢？房产论坛,装修论坛,业主论坛# w- i& h+ V1 J# S6 s, m+ I1、控制中国房地产的现金流买房,购房,装修论坛,房产论坛 y& l0 ! H3 2010年中国政府为了抑制房价上涨，几乎断绝了民营房地产企业所有正规的融资渠道，大量的中国房地产企业不得不向外融资，病支付高额的利息。外资成为中国房地产企业的债主和主要现金来源之一。修论坛,业主论坛: z b# L K房价不断的上涨和销售的火爆，让房地产企业的风险意识大跌，并极大的推动了房地产企业的扩张动力。最后造成房地产企业大量囤地和开发。所以2010年中国土地出让金额高达2.7亿，远远超过2009年。万科在成为销售冠军的同时，也一举成为2010年的土地购买冠军和负债冠军。房2、渗透进入中国房地产的决策层$ i% Q1 T5 Z外资通过购买上市房地产企业的股票或直接参股进入中国房地产的决策层，并影响这些房地产企业的决策。甚至改变一些企业的高层管理人员；房产论坛,装修论坛,业主论坛, r, I4 zbm: f3、唱多中国经济和房地产，让这些房地产企业透支投资, 8 ; L华尔街在2010年5月为了抄底中国房地产，曾经大肆唱衰中国经济和房地产。而如今为了让中国房地产企业解除戒备，大肆唱多中国经济和房地产行业，并借钱给这些企业，让这些企业对抗政府的调控；下面是专门对万科的分析：2010年万科购买土地估计在2000万平方米左右，房屋销售面积却只有800多万平方米。万科手中的现金流大幅下降，现在万科手中的现金流为负100亿左右。新浪乐居% K# x7 9 D2010年万科的虽然取得销售1000亿的骄人成绩，但是万科的利润却不到100亿。万科2010年新开工房屋也大幅增加。2010年万科仅仅购买土地就花费500亿左右。由于万科购买土地和新开工房屋的增加，反而造成万科的负债增加200-300亿左右，现金也同时大幅减少，2009年万科最高持有现金230亿。如今万科现金流却为负100亿左右。UID346131帖子331精华0积分611阅读权限30在线时间21 小时注册时间10-7-22最后登录11-3-3查看详细资料TOP 万科销售突破1000亿的同时，而万科的负债在上半年就突破了1120亿，万科的现金流居然是负92亿。意思万科随时可能出现资金断裂的危险。在2008年房地产调整的时候，万科曾经主动出售股权换取现金。（2008年5月14日，万科将公司所持有的东莞市万科置地有限公司50%股权转让）万科在以前的盈利主要来至于土地价格的升值，因为万科出售的房屋，土地至少都是2年前购买的，而这些年土地价格几乎一直在上涨，土地价格的上涨能让万科房屋销售利润大增。新浪乐居论坛9 q5 S2 _8 g9 ?2 J/ D房产论坛,装修论坛,业主论坛/ g3 h+ d+ B: G/ B万科这些年资产不断的快速增长，并非主要是万科业绩不断增长的结果。主要是万科不断融资和增加负债的结果。万科从股市融资数百亿，加上负债高达1200亿左右。这才是万科资产大幅增加的真正原因。新浪乐居4 M. L7 E9 m Q r8 a万科现在拥有的资产超过1800亿，其中主要是土地资产1000亿左右，加上手中的剩余的房产和正在修建的房屋。如果土地价格出现10%的下跌，万科就会出现亏损，如果加上房屋的下跌，万科就可能很快出现巨亏。万科有高达1200亿左右的负债，其中很大部分负债是需要支付利息的。一旦中国房价上涨缓慢、停止，甚至出现下跌。光这些负债的利息就是万科难以承受的负担。.cn: / b. i, q6 万科现在现金流为负，现在主要靠万科大量出售房屋和增加负债勉强支撑。一旦房价出现逆转，房屋必定滞销。而且只要房地产出现问题，万科举债将更加困难。万科的现金来源会突然枯竭，但是万科的支出很多确不能相应减少，这样万科就会很快出现资金枯竭。这时候华尔街会大肆唱衰中国房地产和万科，并大肆抛售万科股票，疯狂打压万科股票，断绝万科最后的融资途径。房产论坛,装修论坛,业主论坛# F5 9 r% q0 s& / u万科在中国房地产中有举足轻重的地位，如果万科出现危机，对中国经济的影响不在雷曼倒闭之下。所以，华尔街一直在打万科的主意。sh.bbs.house而万科在2010年的时候经营策略大变，虽然口号还是原来那一套。但是，万科变得更加激进。新浪乐居论坛. g2 + o0 g0 | J新浪乐居, S2 l8 |+ 万科实际是通过高增长吸引投资，通过投资造成高增长的假象。万科的盈利和他的资产比较起来利润不超过5%。万科已经走上了一条不能回头的路，因为一旦停下来万科的业绩就会大跌，万科就失去了吸引资金的理由和动力。而万科已经背负巨额负债，万科的现金流就会断裂，万科很快就会出问题。王石对中国房地产泡沫一直高度警觉，但是万科的股东为了自己的利益，并不赞成王石的想法。因为小心必定造成万科短期业绩大幅下跌，万科股票短期的吸引力大跌，万科股票的下跌会直接影响股东的利益。所以董事会必定会给王石很大压力，逼迫王石去冒险激进。加上高盛、摩根、瑞银同时成为万科前10大流通股东中，王石处境当然更加不妙。所以大家才会看见2010以后从万科说一套做一套，因为王石已经不能决定万科的决策了，王石甚至被迫唱多房地产迎合万科的股东们。所以我在以前的文章中曾经预测王石已经权力旁落。, SI% p国际资本进驻万科，最后终于让王石不得不离开万科。中国房地产中最清醒的一个人就这样被迫出局了。国际资本为金融攻击又搬走了一块绊脚石。这和2005年逼迫AIG董事长兼首席执行官莫里斯.格林伯格下台如出一辙。买房,购房,装修论坛,房产论坛( G+ i& g王石2010年居然有时间去登珠峰，可见王石早已经不管万科的很多事情了。王石的离开是必然的结果，王石这人很喜欢挑战，并爱好登山。登山者最大的理想是到达山顶，王石自己都说万科现在只是珠穆朗玛峰到了6500米，怎么会无缘无故自愿离开万科呢？我估计王石是不得不被迫离开万科。华尔街刚刚经历了美国的房地产泡沫破灭，怎么可能对中国更大的房地产泡沫毫无防备呢？华尔街大量进入中国房地产只有一个原因，就是让中国房地产突然崩溃。很多人会怀疑我的分析，认为这样国际资本不是引火烧身吗？但是，就算国际资本在击溃中国房地产的同时，自己也有些损失，但是这些损失和他们在全世界股市、汇市、大宗商品的盈利和最后抄底全球比较是微不足道的。M3 w |2 国际资本首先攻击欧元，随后将攻击亚洲其它小国家，并让这些国家房地产泡沫纷纷崩溃。这样可以从心里影响中国的房地产参与者。加上国际资本的唱衰和美国经济的大幅好转，必定导致热钱大量撤离中国，而热钱的撤离必定造成中国货币被迫紧缩，银行资金极度缺乏。这时候，国际资本在断绝中国房地产的资金来源，让这些企业被迫降价抛售房源。这样的抛售必定引起房价大幅下跌，而房价下跌会导致资金大量加速集中撤离中国，并引起恐慌。新浪乐居论坛% Z: P2 _- l3 ?买房,购房,装修论坛,房产论坛a1 K% N Y1 Z, U1 F高盛、摩根、瑞银一边入住万科，一边大肆推高H股中的和中国房地产密切相关的中资股。目的绝不是看好中国房地产，而是为了通过打击中国房地产进而打击中国经济，而中国经济紊乱必定造成世界经济快速进入大萧条。而这种突然的经济逆转，能让国际资本在金融市场获得最大的收获。房产论坛,装修UID346131帖子331精华0积分611阅读权限30在线时间21 小时注册时间10-7-22最后登录11-3-3查看详细资料TOP 中国政府为了抑制房价快速上涨，出台了众多打压房价的政策。由于很多原因房价还是一直疯长，现在几乎没有人在相信房价短期会企稳或下跌，大量的购买者疯狂入市，中国最后一批购买力将集中入市。最后购买力的消失将造成中国将来阻挡房价下跌的力量减弱。. r: a2 v s; o下列因素将导致中国房价快速出现逆转：房产论坛,装修论坛,业主论坛- $ ( W# |6 1、世界其他国家的房地产泡沫不断破灭，必将引起中国投机者强烈的危机意识；新浪乐居论坛2 N8 h3 z9 2、政府为了控制疯长的房价，调控政策短期必定越来越严；3、美国经济将越来越好，加上国际资本不断的攻击新兴国家，美国实行严厉的贸易制裁。热钱将大量流出新兴国家，并导致这些国家货币被动快速紧缩，银行对房地产的支持力度必将大跌；L( X3 m6 R4、国际资本会不断的唱衰这些国家的经济和房地产，逼迫热钱逃离。同时恐吓投机者大量抛售手中房源；6 F! c: , m( b2 |8 q; 房产论坛,装修论坛,业主论坛/ l! j& t& h/ V6 j5、国际资本突然断绝这些国家房地产企业的贷款，并做空这些企业的股票。让这些国家房地产企业突然现金流短缺，被迫大量集中降价抛售手中房源打压该国房地产市场；论坛,业主论坛4 ? P% G; D6、美国通过攻击伊朗，并制造中东混乱推高石油价格，美国再通过把粮食大量加工成生物燃油推高粮食价格。粮食和石油价格的大幅上涨，必定引起世界大通胀，通胀将逼迫世界各国不断加息，而加息将刺破泡沫严重国家的房地产泡沫；.8 d! ?% K/ E2 o华尔街正在计划一场空前绝后的金融战，并诱骗全世界的投资者上当成为他们的对手盘。下面现象是他们明显的攻击信号：1、通过朝鲜问题，挑起亚洲大国之间的矛盾，并威逼亚洲各国不敢对美国的金融准备发起反击。所以，朝鲜问题虽然不会最终演变为大规模的战争，但是在金融战成功以前不会真正缓解；2、美国一再表示不会对伊朗动武是为了让国际资本在石油和粮食上大量做多制造好的环境。美国甚至不敢武力威胁伊朗，主要是怕伊朗突然屈服，美国将来失去攻打伊朗的最好借口；3、华尔街已经大规模抛售美国国债，华尔街和美国最权威的人员（格林斯潘、伯南克）同时大肆唱衰美国国债，是为下一步攻击其它外汇储备国家提前打压美国国债，让这些国家在被攻击中被迫低价抛售美国国债支付热钱的撤离；4、国际资本攻击欧元的主要目的是先消耗欧元区的外汇，所以虽然不断唱衰欧元却并没有真正动手。目的是想把德国和法国拖入深渊。只有大量消耗欧元区的外汇和黄金以后，国际资本才能真正让欧元进入万丈深渊。如果其他国家救助欧元，也可以顺便消耗这些救援国的外汇。因为攻击欧元只是手段，真正的目的是攻击那些外汇充足的国家。因为欧洲长期贸易赤字，本来就没有多少油水，国际资本真正想攻击的当然是有钱的国家；5、最近半年大宗商品大幅上涨，为国际资本为做空创造了绝佳的机会。所以从二季度国际资本抄底完成以后，国际上再也没有听见唱衰世界经济的声音了。因为国际资本需要唱多世界经济推高大宗商品，以便于他们大规模做空大众商品、部分国家汇市、股市，当然还有大量的金融衍生品；（1月14日，世界银行突然提出世界经济有探底的风险，可见国际资本已经布局结束，意味将很快有大量的唱衰声音出现了） R; _/ k新浪乐居 b. I# i6、美国内部债务问题已经大大缓解，美国故意压制美国的非农就业数据。2010年11、12月，美国政府公布的非农就业数据都低于预期，并大大低于很多民间组织的调查。是因为在金融攻击以前美元应该越低越好，但美元必须保持一定的上涨预期，这样才能达到将来既能吸引资金流向美国，又能最大限度的消耗被攻击国家的外汇；7、美国自己唱衰自己的国债，说明美国政府已经不想再通过大量发行国债来维持美国的经济发展了。因为美国以前发行国债的主要目的是调整内部债务和调整经济结构。现在美国经济机构调整基本结束，美国内部债务也大大缓解。美国政府现在如果还通过大量发行国债维持经济发展将是一种非常不划算的事情。而且世界经济将很快出现二次探底，国际资本要做的是控制经济危机爆发的时间点。所以，美国和华尔街已经不可能着等待了，如果在等待危机自然爆发，国际资本将无利可图。所以大家才会看见如此奇怪的现象，美国自己大肆唱衰自己的国债；.0 A | 0 8、华尔街大量入住中国房地产或借钱给中国房地产企业，就是为了控制中国房地产的现金流。让中国房地产企业对抗中国政府的调控，这样中国的房价就不会提前下跌。华尔街就可以通过影响中国房地