长沙市佰仕德物业管理方案.doc

井湾子某小区 物业管理方案一、佰仁德物业公司简介长沙佰仕德物业管理有限公司，成立于8888年8月，现注册资金500万元，拥有高层楼宇、高层住宅、多层住宅、别墅、工业厂房等5个管理类型88个管理项目，经营管理面积88万平方米。我公司经过近年的不懈努力和实践，通过广大业主的大力合作和职工们兢兢业业、踏踏实实、诚诚恳恳、默默无闻的努力，形成了一定的经营规模，积累了较丰富的物业管理经验，并创造了一定的业绩。我公司秉承“依法管理、业主至上、服务第一”的宗旨，以规范化的运作进一步提高管理水平和服务质量，为业主提供更贴心、更满意的服务。公司现设有行政部、财务部、物业管理部和资产经营部4个部门，下设88个管理处和工程维修队、水电维修队。公司现有各类专业管理人员88人，其中具有初、中级专业技术职称以上的人员有88人,持有物业管理岗位资格证书的人员有88人。我们将奋发进取，致力于不断提升管理服务水平和档次，树立和形成“我真心换您安心，我细心换您舒心”的管理服务工作理念，努力为业主营造“安全、文明、优雅、整洁、有序”的工作和生活环境。二、井湾子某小区概况该小区为高级公寓住宅区，座落位置：长沙市井湾子。占地面积8888平方米；建筑面积88888平方米(其中:),地下车库面积2500平方米,30个车位;绿化面积8888平方米,绿化率：40%。主要设施:4部电梯、二次供水系统、红外线报警系统、电子门铃对讲系统、卫星接收系统。配套设施：游泳池、健身房、配电室、发电机房等。三、管理模式及机构设置1、管理模式 采取管理处单位核算，责任到人，公司统一领导的管理形式，公司按管理服务考核标准对管理处的工作实行检查、指导和监督考评。 管理处具体负责小区内的各项管理服务工作，管理人员统一着装,佩带明显标识。每半年向业主发送管理服务工作回访表，征求业主的意见、建议，接受业主的检查、监督。不仅让业主感受小区环境的整洁、优雅、安全，同时要向住户提供舒适、便捷、温馨的服务。 每年定期向业主委员会汇报物业管理服务工作情况，公布管理费、公共维修金的收支状况。2、机构设置:设立“8888物业管理处”，配置10人主任：1人、管理员：1人、水电维修人员：1人、保洁员：1人 绿化管理员：1人、车库管理员：1人、治安管理员：4人四、物业管理服务内容及标准 （一）管理服务内容对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。具体有：1、房屋建筑共享部位的维修、养护、管理和更新，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊信道、共享门厅、散水面等。2、共享设施、设备的维修、养护、运行、管理和更新，包括：共享的上下水管道、共享照明、楼内消防设施设备、水箱、水泵、电梯、安全监控系统、信报箱群、对讲防盗门等。3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、室外上下水管道、停车场、化粪池、沟渠、池等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护、管理和更新。6、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋走廊及转台的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7、交通与车辆停放秩序的管理。8、维持公共秩序，包括：安全监控、巡视、门岗执勤。9、管理与物业相关的工程图纸、住户档案与竣工验收资料。10、接受业主委托，对业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护。11、延伸服务内容的深度、广度，根据业主需要提供家政及其它代办性服务。（二）管理服务标准1、房屋外观整洁、完好。2、房屋及设施、设备养护良好，维修及时，运行正常。3、公共环境整洁、优美。4、绿化养护良好，成活率95%以上。5、交通秩序井然有序，无事故发生。6、保安24小时值班、巡逻。7、管理人员与业主、住户的沟通率为98%。8、业主和物业使用人对物业管理公司的满意率达95%以上。9、经常组织业主开展社区文化活动，营造健康向上、和谐安康的氛围。具体为：一）、房屋设施、设备管理1、 小区的房屋外观完好、整洁，不妨碍市容观瞻。室外招牌、广告、标志整洁统一，无安全隐患或破损，外墙无大面积破损或污损。2、 小区内无违章装修、无乱搭乱建、无乱张贴悬挂，无擅自改变房屋用途，小区内栋号有明显标志。3、 坚持房屋维修制度，管理处有值班制度和便民报修措施。建立回访联系记录。4、 房屋完好率达到98%以上，房屋零修、急修及时率达99%，修复合格率达到100%。5、 公用配套设施、设备、场所（地）保持规划建设功能，无违章建筑或改变使用功能，无擅自侵占公用设施或场地，使用管理正常，公用设施完好率达95%以上。6、 供电、供水、供气、消防、电梯、通讯管线、及设施完好无损，运行正常，二次供水水箱加盖加锁，定期清洗、消毒。二）、环境卫生管理1、 实行“五定”，即“定人、定地点、定时间、定任务、定质量”，质量标准：每天清扫两遍、全天保洁，达到“五不”、“六净”即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆积物、不乱倒垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。2、 建筑物、构筑物外观良好，整洁，没有乱画、乱张贴、乱挂晒，无占道经营、作业，无乱堆乱放、乱搭盖、无卫生死角，无违章饲养家禽。3、 道路及市政公用设施完好，公用设施（配电室、路灯、宣传栏）等完好。4、 明沟清洁、通畅，雨、污水井盖、化粪池盖完好，排水畅通，井内脏物、杂物及时清理。5、 楼梯、转台、过道整洁干净，无乱堆乱放，楼梯扶手洁净，墙壁洁净、无乱写乱画、乱张贴。 6、按规定时间、方式收集生活废弃物，运输工具整洁、无飞扬、洒漏。 7、管理处办公室窗明几净、办公用品摆放整齐，室外卫生责任区段洁净。 8、制定管理制度，包括：清洁员的岗位责任制、劳动纪律要求、奖惩条例、清洁卫生检查制度及清洁机具使用操作和保养细则等。 9、及时处理业主和使用人的有关环境卫生方面的投诉，对存在问题能及时整改并反馈，一时无法解决的，要说清原因并能取得业主和使用人的谅解。全年没有因环境卫生和绿化管理不到位而被曝光被或投诉到市有关部门的现象。 10、认真参加市容考评委等有关部门组织的各类检查及达标活动，不得因工作失误而造成扣分、曝光和不达标。三）、绿化管理1、绿化养护好，按时施肥、浇水、除虫，无病枝枯草，绿化完好率需达95%以上。 2、无践踏绿地、穿越绿篱、随意占用绿地、乱栽乱种、乱堆杂物、乱插广告牌、乱停放车辆等影响市容观瞻的现象。 3、园林小品及防护设施完好，能正常使用，油漆、粉刷无剥落。 4、绿化水龙头、护栏及围护铁丝网等设施完好，绿化工具保管完好，无丢失、损坏现象。 四）、治安及消防管理1、 建立、建全安全保卫组织机构，有完善的治安保卫岗位责任制。治安队伍实行准军事化管理和训练，保安人员上岗有统一制服，值班巡逻及管理制度落实。2、 建立正常的巡视制度，有明确的保卫目标，重点部位，能做到点面结合，做好门卫值班、守护和巡逻工作，小区内无因管理责任而造成重大刑事案件，无盗窃、抢劫事故。3、 通过闭路电视监控做好游泳池等重点部位。 4、贯彻“预防为主、防消结合”的消防工作原则，着重做好预防工作，做到“队伍、制度、器材”三落实，消防设施完好无损， 保持良好状态，确保随时启用。 5、经常对小区的火灾隐患进行检查，对发现的隐患及时整改，切实做到防患于未然。6、注意向业主和使用人进行治安安全和消防知识宣传教育。小区内全年无管理责任而造成的治安安全的重大火灾事故。7、严禁在井湾子某小区内聚众赌博、打架斗殴以及利用住所从事卖淫、嫖娼、吸贩毒、传播淫秽书刊、黄色音像等活动。8、搞好群防、群治工作，发现案情或可疑情况应及时向派出所、管理处或治安队报告，并协助处理，共同搞好小区的联防保卫工作。 五）、地下车库管理地下车库管理制度落实，管理员坚守岗位，认真负责，车辆停泊有序，进出有登记、收费有票据，无因管理责任而造成的车辆损坏和丢失。六）、特约服务根据业主的需要，还提供质量精良的家政服务，如清洁、保姆、家电维修、安装、管道疏通以及代办机票、车票等代办服务。五、物业管理收费标准、开支范围及收支预算 1、依照物价局房价2006房字号文,物业管理费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1.20元/月，房屋公共维修金小高层为每平方米（建筑面积）0.30元/月。房屋公共维修金各幢号单独列帐，专款专用。2、房屋公共维修金：按照长沙市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法进行收取、设立、使用和管理。主要用于住宅区房屋共享部位及共享设备的管理维修。3、物业管理服务费：主要用于直接参与管理、服务人员的工资和按规定提取的福利、社保费用；公共设施、设备正常运行和维护费用；绿化美化费用；清洁、保洁、消毒等卫生费用；安全防范费用；物业管理单位和业主委员会的办公费用；纳入委托管理服务合同的固定资产折旧费用；法定税费；其它管理费用；合理利润。 4、公共水电费按实际发生数合理分摊，按期如实向业主或使用人公布。 长沙佰仕德物业管理有限公司 二00六年五月二十七日治安管理方案 一、井湾子某小区的治安管理由管理处组织，经培训的治安班负责定点执勤和流动巡逻，由辖区派出所进行工作指导和配合联防。 二、井湾子某小区内用户应遵守治安管理的有关条例、规定，牢固树立法制观念，积极配合公安部门、管理处、保安队搞好治安工作，维护井湾子某小区的正常工作、生活秩序和安定团结。 三、为保证用户安全，下班后或办公室无人时，请锁好门窗，不要将贵重财物存放在单元内，不要将私人物品放置在公共区域。 四、用户和用户雇请的外来人员必须持有关证件到管理处登记。用户应教育自己雇请的人员遵守治安管理规定，并承担因其违法的连带责任。 五、严格井湾子某小区内户口和外来人员的管理。用户应及时申报户口，外来人员须按市府第号令规定办理暂住证，任何单位和个人均不得容留“三无”人员居住。 六、严禁在井湾子某小区内聚众赌博、打架斗殴以及利用住所从事卖淫、嫖娼、吸贩毒、传播淫秽书刊、黄色音像等活动。 七、提倡见义勇为的精神，在出现治安异常情况时，用户能挺身而出，及时予以制止。八、搞好群防、群治工作，发现案情或可疑情况应及时向派出所、管理处或治安队报告，并协助处理，共同搞好小区的联防保卫工作。消防管理方案 一、消防工作要贯彻“预防为主，防消结合”的方针。用户应与管理处一道积极配合消防部门做好井湾子某小区的消防宣传和防范工作。二、爱护井湾子某小区公共区域的消防设施（消防管道、消防栓、水龙带、水枪、消防器材和信道灯具等）人人有责，任何人都不得损坏、拆除、移动、盗窃。如遇火情，用户有权使用以上设备进行灭火工作。三、要始终保持消防信道、应急出口及楼梯、电梯出口的畅通，禁止损坏消防设施设备；管理处有权将堵塞出口的障碍物搬离和更换受损的设施设备，原责任者将负责所有由此而产生的费用。 四、严禁携带易燃、易爆物品进入井湾子某小区；严禁在井湾子某小区内燃放烟花爆竹，不得在楼梯过道、公共场地随意焚烧纸钱或废弃物。 五、安装、使用家用电器以及燃气、燃油设备必须符合消防安全规定，严禁超负荷与无人监控使用。人员离开时，须关闭所有电器，认真检查并排除一切可能发生火灾的隐患。 六、井湾子某小区内楼宇、商店应按规定配备灭火器，放置在易于取用的固定位置，并定期换药与更新。 七、发生火警，应立即拨“119”电话报警，讲明火警单位、地址、电话、着火物品，并报告管理处值班人员；立即关闭火灾现场电源（不得切断装有启动灭火设施的电源）、煤气闸阀，启动灭火器材，积极投入灭火工作或迅速离开住所。 八、违反本规定，造成存在火灾隐患的，管理处有权责令限期改正，逾期不整改者，上报市公安消防监督机构处理。九、用户应选派消防负责人，负责消防工作并组织参加井湾子某小区有关的消防培训。环境卫生管理方案 一、管理处保洁员专职负责井湾子某小区公共部位、公共设施的清洁工作，清除井湾子某小区垃圾、污物，为用户提供优良的工作、生活环境。 二、井湾子某小区卫生实行垃圾袋装化，用户应于每天8：00之前将袋装垃圾置于垃圾桶内，以便保洁员及时清运。 三、保持井湾子某小区的整洁美观，不得擅自改变井湾子小区公共区域任何部分的外观及颜色，不得在窗外及外墙堆放、悬挂有碍市容的物品，不得搭建各类违章建筑。四、自觉遵守公共卫生秩序，遵守社会公德，不准随地吐痰、便溺、乱倒垃圾、乱扔烟头、纸屑、果皮、食品包装袋及其它废弃物，不准占用公共场所及楼宇的公共位置堆放、吊挂杂物。五、不得将任何动物、家禽带入井湾子小区，严禁饲养家禽家畜，未经公安部门批准不得饲养家犬。 六、未经批准不得擅自张贴标语、广告和宣传品、悬挂广告牌或物品；严禁在建筑物、公共设施上乱写、乱画、乱刻、乱张贴。 七、商业、饮食业必须落实长沙市“门前三包”责任制和环保有关管理规定。八、对违反本规定者，管理处给予劝告、限期改正，并可提交城管部门；依照长沙市市容和环境卫生管理办法有关条款予以处罚。绿化养护管理方案 一、物业公司绿化专业队负责井湾子某小区庭园绿化管理、养护工作。 二、井湾子某小区公共区域内的花草树木及绿化设施是全体业主的公共财产，人人都有维护和管理的权利和义务。任何单位和个人都不得占用和损坏。 三、不准攀折花木；不准在树上、绿篱上晾晒衣物、吊扎铁丝、钉铁钉等；不准向花草、树木、绿地倾倒污水和废渣；不准损坏绿化设施；不准擅用绿化用水。 四、行人和车辆不准跨越和通过绿篱，践踏花木；不准在绿化带内堆放任何物品、设置广告牌、摆摊、设点、踢球、玩耍、停放车辆。 五、不准在绿化地擅自种植树木；不准侵占绿地或将绿地改作他用。六、凡人为造成花木及绿化设施损坏的，管理处给予劝告，责令恢复原状和赔偿损失，并可提交城管部门，依据长沙市城市园林绿化条例有关条款予以处罚。车辆管理方案一、除执行公务的警车、救护车、消防车、工程抢险车等特殊车辆外，其它车辆进入井湾子某小区，应严格遵守车辆管理规定，维护井湾子某小区交通秩序。 二、井湾子某小区设有地面固定车位，非固定车位及地下车库，车主可到管理处办理临时或固定租用登记手续，缴纳停车费，领取停车证，凭证停放或缴费停放。 三、进入井湾子某小区的外来车辆应停放在指定的停车位上，并按规定缴纳车位使用费，不得随意停放在人行道或消防信道。 四、车辆进入车场（车库）时，车主应认真配合管理人员仔细检查雨刮器、后视镜、前后车牌、标志、玻璃及外观等，如发现有破损或丢失等情况，应查明原因，分清责任，否则，一切责任车主自负。 五、进入井湾子某小区内的车辆不得碾压绿地，污染路面，不得损坏公共设施，不准高速行驶，鸣放喇叭。严禁装有易燃、易爆、剧毒或有污染性物品、漏油、漏水的车辆进入该小区。 六、不得在井湾子某小区内冲洗车辆或停车清扫车上的杂物于地面。 七、摩托车、自行车、三轮车实行定点停放，车主须办理手续并按物价局规定的收费标准交纳场地使用费。八、违反本规定的行为，管理处有权责令改正，责令赔偿损失或恢复原状，并可根据长沙市住宅小区物业管理条例有关规定交执法部门予以罚款；发生交通事故者，送交通管理部门依法处理。停车场管理方案 为保证停车场的使用及满足用户的需求，所有使用车场之用户或雇员，应严格遵守并服从井湾子某小区管理员指挥，规定如下： 一、地下车库及地面停车场为24小时开放。