萍乡商业市场调查报告1137211106.doc

萍乡商业市场调查报告草 一一 萍乡零售业业态演变萍乡零售业业态演变 19921992199519952005200520102010 零售业态 以百货业为主 导 零售业态 以百货业为主 导 零售业态多样 化 零售业态以连锁经营 为主导 国有百货 企业统治零售 市场 国有百货 企业统治零售 市场 连锁企业大规 模扩张 连锁经营向各种业态 进行扩张 百货业和专卖 店等亦将进行连锁经营 企业分布 在政府指导下 产生区域商业 中心 主导性 消费区域形成 市场的 繁荣 超市 百货 商店大规模发展 各种市场大 量开发 连锁经营领 域向服务业渗透 购物区产生中央商业 区和社区购物中心的分化 企业未进 行扩张 出现了专 卖店 出现了成功的 专卖店 百货商店 超市 电子购物逐步得以推 广 1 1 百货商店 百货商店 超市超市 在这些业态中 百货商店成为发展的热点 百货商店自从出现以来 逐步 成熟并形成经营规模 一直给萍乡的零售市场带来重要影响 近年来百货商店 开始出现新模式 即百货商店 超市 并且出现了心连心 富森 洪城大厦一些 百货商店 超市的物业 一方面一方面 由于在萍乡没有大型商场 只有百货商店 经营的品种少 且档 次低 随着萍乡专卖店越来越多 百货商店的人气和销售越来越不尽如人意 为了增加人气及销售 出现了百货商店 超市的新模式 百货商店也将萍乡现有 专卖店的品牌引入 另一方面另一方面 激烈的市场竞争使传统超市的利润日渐稀薄 在萍乡百货业这 个潜力巨大的领域里 零售企业均在加快扩张步伐 尽快扫除经营盲点 以求 杂这个重要领域抓住最后的发展机遇 2 2 餐饮 餐饮 2003 年 萍乡市餐饮消费市场实现销售额 53931 3 万元 比上年增长 7 9 餐饮消费连续保持高增长 反映出餐饮业持续稳定的发展趋势 美食广场和主题餐厅美食广场和主题餐厅 美食广场是东南亚流行的配套模式 主要出现在位于商业中心 的大型商业中心 美食广场的出现是为了弥补普通餐厅和比较昂贵的西方快餐 之下的价格盲区 美食广场的主要目标顾客定义为一部分进入百货商店购物的消 费者 快餐连锁店和西餐快餐连锁店和西餐 目前萍乡快餐连锁店中占主导地位的是来自于国内外的几家快 餐店 如肯德基 多美丽 麦肯基等 这些快餐店部分是以租金承租店面 其店面主要集中于市中心 区 而 KFC 和多美丽在商业中心区域以外具有足够人流的地方亦建立了足够密 度的市场网点 较之于中餐店 这些快餐店具有较强的价格承受能力 同其在中国其他城市一样 这些快餐店连锁店以其标准的服务 产品以及特有的促销手段占领了相当的市场份额 同时这些快餐店以青年和儿 童人群作为其目标客户 从而带动其总体的营业额 而萍乡尚未形成有较强影响力的西餐厅 这是萍乡餐饮业未来 很大的潜在市场 健身设施健身设施 随着全民健身运动的兴起 萍乡的健身设施也开始增多 萍乡的健身设施大致分为两类 一类 一类 主要设置于宾馆 高档住宅的裙房 这类设施在收费时 大多数要 求消费者具有会员卡 这类建设设施的目标客户主要是成功人士和白领 另一类 另一类 设置于市中心各处 主要是经营按摩保健推拿 其他娱乐设施其他娱乐设施 萍乡其他的娱乐设施通常包括舞厅 卡拉 OK 厅 电子游艺厅和 一些综合娱乐设施 萍乡的舞厅主要分为普通舞厅和专门的 Disco 舞厅 其中 Disco 舞厅的目标客户是针对年轻人 这些娱乐设施晚上和周末有相当高的入 场率 该部分如果具有领先优势的话仍是有一定的市场发展前景 卡拉 OK 厅适合的消费层次比较广泛 目前出现了大规模扩张的 迹象 3 3 零售品牌需求 零售品牌需求 国际性零售品牌在萍乡市场上没有一家 国内零售品牌在萍乡市场上的表 现相当活跃 由于受到消费者的追捧 一些知名国内零售品牌 如美特斯 邦威 班尼璐 坚持我的 金利来等在市场上表现良好 特别是在繁华地段的购物中 心中 这些专卖店注重街店和在百货商店的扩张 4 4 专业市场 专业市场 萍乡的各类专业市场很多 并且近年来发展迅猛 有电脑市场 电器市场 建材市场 家俱市场 小商品市场和农贸市场 市 场 类 型经 营 商 品示 例 市 场 电 脑 市 场 经营国内外各种品牌电脑及 电脑配件 金碧辉煌电脑市场 电 器 市 场 经营国内外各种品牌电器及 电器配件 肖记电器城 金山 角 建 材 市 场经营国内外各种品牌建材萍乡建材市场 家 俱 市 场经营国内外各种品牌家俱萍乡家俱市场 小商品市场经营低档的小百货商品萍乡市场 农 贸 市 场经营各种农副产品萍乡农副产品市场 二二 萍乡商业圈萍乡商业圈 萍乡商业经过多年的发展 现已出现四大商圈 八一路商圈 北桥商圈 跃进路商圈 金富利文化路步行街 1 八一路商业圈 八一路商业圈是萍乡市的老商业中心 该商圈以邮电大楼为中心这个十字 路口为中心 这里百货商店 专卖店 餐饮娱乐场所和银行齐全 八一路商业 圈以前曾是萍乡百货商场和茶果公司等一批老商业设施汇集地 现在进行大规 模的旧城改造 出现了心连心 依天时尚 嘉华 show 钱源商城等一批新商业 设施 1 1 商圈物业的分析商圈物业的分析 按照市场形成来对商业物业来分类 商业物业可以分为 百货商店 专业 市场和专卖店 百货商店 八一路商圈的百货商店包括人民商场 心连心和依天时尚等 其中以心连 心 依天时尚 嘉华 show 和钱源商城等为中高档次的代表 同时也有人民商场 等一批中低等档次的商业设施 心连心心连心 位置分析 心连心八一店位于八一路步行街 地处繁华商圈 该区域交通 便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 人流分析 从心连心通过的人流来主要分为以下几种 交通 这里包括过街而来的各类人群 包括到各 地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群 购物 这里包括来心连心购物的人群 同时包括 逛街而来的人群 休闲 这里包括逛街参观休息和到附近餐饮娱乐场消费的人群 这类人一 般在在节假日居多 交通组织 私家车 出租车可以进入步行街 人流组织 八一路商圈以步行街人流最多 其中进入心连心的人流占经过 心连心的 10 左右 其中 80 左右的人流是来心连心超市购物的 20 左右的人 流是来心连心百货购物的 项目存在的弊端 规模小 以超市为主 百货为辅 经营的商品种类少 品牌少 并且没有中高档品牌 经营方式 属传统方式的经营方式 统一收银 是百货商店 超市的模式 商场的业态分布及品牌档次 一楼 百货 化装品 玉兰油等中档品牌 服装 以纯 班尼璐等中低档品牌 箱包 中低档品牌 皮鞋 中低档品牌 二楼 超市 中低档百货 分析 心连心这种百货商店 超市的模式在萍乡比较成功 超市的低价商品吸引了 大量的人流 由于萍乡人的品牌观念落后 因此百货商店经营的中低档品牌可 以适合大部分萍乡市民的品牌要求 但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后 心连心将很快被淘汰 依天时尚依天时尚 位置分析 依天时尚位于八一路步行街末端 地处繁华商圈 该区域交通 便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 项目特色 经营女子百货为主 布局和规模都较佳 但由于招商不好 品 牌入驻少 有大部分营业面积空缺 人流量少 具体的经营划分 楼 层经 营 范 围 地下 1F低档小饰品 1F 中低档女装 2F 中低档女装 3F 床上用品 4F 韩国烧烤店 分析 依天时尚原本可以成为萍乡市第一家现代商场 并且是唯一一家经营女子 百货的商场 但是由于招商不好 品牌入驻少 而且已进入商场的品牌档次低 没有萍乡人熟悉的品牌 没有适应萍乡的市场 导致人流稀少 生意冷清 嘉华嘉华 showshow 位置分析 嘉华 show 位于八一路步行街 地处繁华商圈 该区域交通便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 项目特色 嘉华 show 是一家现代化的商场 可以改变萍乡没有商场的落后 局面 具体的经营划分 楼 层经 营 范 围 地下 1F内衣 家居饰品 床上用品 休闲装 1F 国内外中低档品牌男装 2F 女装 女鞋 背包 珠宝 化妆品 3F 少男少女酷玩 宠物食品 健身器械 假 发 音像制品 电动玩具 电子玩具 女士美 容 时尚美甲 分析 嘉华 show 由惠安房地产开发有限公司开发 并且按照现代商场来规划 由 于地段较好 一层商铺均价为 2 5 万 平方米 套内面积 销售较好 如果开 发公司可以招进一些好的品牌 并且请优秀的商业公司经营 嘉华 show 可以成 为萍乡的商场代表 专业市场 八一街商圈内有两大专业市场 一是经营小商品的萍乡商城 另一个是经 营电器的肖记电器城 萍乡商城 分析分析 项目处于市中心八一路商圈黄金地段 交通便利 项目经营内容是以小商品为主的专业市场 项目经营低档产品 以价格为主题卖点 服务对象是低端消费者 由于萍乡居民消费水平提高 对低档小商品的消费减少 更多的居 民喜欢去超市 百货商店和专卖店消费 并且到八一路商圈消费者均是中高档 消费者 项目已越来越不适应商圈的消费水平 肖记电器城肖记电器城 分析分析 项目处于市中心八一路和跃进路商圈黄金地段 交通便利 项目经营内容是以国内外知名品牌的电器市场 项目经营中高档产品 以价格 售后服务和位置为主题卖点 服务对 象是萍乡是各阶层消费者 由于项目经过多年的成功运营 因此在萍乡市已经树立了不错的口碑 是萍乡居民购买电器产品的首选市场 专卖店专卖店 八一路商圈汇集了萍乡大半以上品牌专卖店 以形成了专卖店一条街 分析分析 由于八一路商圈人流量大 不少品牌都在此开设了专卖店 如美特斯 邦威 以纯 金利来等 专卖店很好的填补了八一路商圈几家百货商店品牌空白 专卖店一般都经营国内中低档品牌 适合萍乡大多数居民对品牌的需 求 国内外更多品牌专卖店入驻八一路商圈将会是大势所趋 萍乡的品牌 也将越来越丰富 2 2 综述 综述 从商业物业的密集程度来看 从商业物业的密集程度来看 充分说明了该商圈被接受程度 是萍乡市居 民购物休闲的首选地段 其商业中心的地段仍无法撼动 从经营的管理的模式角度来看 从经营的管理的模式角度来看 旧的商业模式虽然仍占据主导地位 但正 在逐渐被淘汰 新的商业模式和物业正在逐步发展 2 北桥商圈 雅天购物公园的出现 标志着北桥商圈时代的到来 北桥是萍城新区与旧 区的中心纽带 每日人流车流济济 众商家都充分肯定了这里的商业价值 这 里汇集了富森 心连心百货商店和雅天购物公园三大商家 并且肯德基和多美 丽两家洋快餐带来了大量的人流 1 1 主要商业物业 主要商业物业 富森富森 位置分析 富森位于昭萍东路和广场路交界处 地处繁华商圈 该区域交 通便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 人流分析 从富森通过的人流来主要分为以下几种 交通 这里包括过街而来的各类人群 包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群 购物 这里包括来富森购物的人群 同 时包括逛街而来的人群 休闲 这里包括逛街参观休息和到附近 餐饮娱乐场消费的人群 这类人一般在在节假日居多 交通组织 私家车 出租车 公交车 人流组织 北桥商圈以肯德基和多美丽人流最多 其中进入富森的人流占 经过富森的 15 左右 其中 90 左右的人流是来心连心超市购物的 10 左右的 人流是来富森百货购物的 项目存在的弊端 规模小 以超市为主 百货为辅 经营的商品种类少 品牌少 并且没有中高档品牌 经营方式 属传统方式的经营方式 统一收银 是百货商店 超市的模式 商场的业态分布 一楼 百货 二楼 超市 分析 富森这种百货商店 超市的模式在萍乡比较成功 超市的低价商品吸引了大 量的人流 由于萍乡人的品牌观念落后 因此百货商店经营的中低档品牌可以 适合大部分萍乡市民的品牌要求 但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后 富森将很快被淘汰 心连心心连心 位置分析 心连心北桥店位于公园南路 地处繁华商圈 该区域交通便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 人流分析 从心连心通过的人流来主要分为以下几种 交通 这里包括过街而来的各类人群 包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群 购物 这里包括来心连心购物的人群 同时包括逛街而来的人群 休闲 这里包括逛街参观休息和到附近 餐饮娱乐场消费的人群 这类人一般在在节假日居多 交通组织 私家车 出租车 公交车 人流组织 公园路人流量不多 其中进入心连心的人流占经过心连心的 5 左右 其中 80 左右的人流是来心连心超市购物的 20 左右的人流是来心连心 百货购物的 项目存在的弊端 规模小 以超市为主 百货为辅 经营的商品种类少 品牌少 并且没有中高档品牌 经营方式 属传统方式的经营方式 统一收银 是百货商店 超市的模式 商场的业态分布及品牌档次 一楼 百货 化装品 玉兰油等中档品牌 服装 美特斯 邦威等中低档品牌 箱包 中低档品牌 皮鞋 中低档品牌 超市 中低档百货 分析 心连心这种百货商店 超市的模式在萍乡比较成功 超市的低价商品吸引了 大量的人流 由于萍乡人的品牌观念落后 因此百货商店经营的中低档品牌可 以适合大部分萍乡市民的品牌要求 但是当大型商场和购物中心进入萍乡之后 心连心将很快被淘汰 雅天购物公园雅天购物公园 位置分析 雅天购物公园位于广场路和照萍东路交界处 地处繁华商圈 该区域交通便利 社会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 人流分析 从雅天购物公园通过的人流来主要分为以下几种 交通 这里包括过街而来的各类人群 包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群 购物 这里包括来雅天购物公园购物的 人群 同时包括逛街而来的人群 休闲 这里包括逛街参观休息和到附近 餐饮娱乐场消费的人群 这类人一般在在节假日居多 交通组织 私家车 出租车 公交车 人流组织 北桥商圈以肯德基和多美丽人流最多 其中进入雅天购物花园 的人流占经过雅天购物花园的 10 左右 但真正购物者不多 项目存在的弊端 招商不佳 很多商铺还空余 经营的商品种类少 品牌少 并且没有中高档品牌 经营方式 属立体式精品购物街 商场的业态分布及品牌档次 1 4 层 国内外中低档品牌服装 5 层 美食广场 6 层 KTV 7 层 咖啡厅 分析 雅天购物广场设计和布局都比较现代 但由于招商不佳 品牌入驻少 并 且还有很多商铺还没有招入 给消费者感觉较差 2 2 综述 综述 北桥商圈离八一路商圈较近 并有肯德基 多美丽两大洋快餐带来大量人 流 众商家都充分肯定了这里的商业价值 于是在富森百货长驱直入后 整个 地带形成一种氛围 商业的气息日益增强 心连心紧跟其后 迅速推张 生意 一路火爆 成为萍城超市的领跑者 北桥商圈的格局基本定型 附近居民得到 切身的体会 买方卖方包围北桥周边 雅天购物公园的出现再次将北桥的商业 地带掀起高潮 集娱乐 休闲 餐饮 购物于一体的综合型商场加大北桥的商 机 但是由于三家商家争夺一个市场 没有各自加强特色经营 一昧打价格战 或自相残杀 没有形成一个整体的商业旺区 3 跃进路商圈 萍乡主要以跃进路与八一路交汇处为城市中心地段 跃进路为南北走向 跃进北路地处萍城市区城北并与楚萍路 建设路交汇 连接火车站与绿茵广场 平行与 文化路步行街 跃进北路上商业圈以绿茵广场 洪城大市场 火车站 为主 跃进路的街铺较多 有多家品牌专卖店 并且汇集了萍乡市的多家宾馆 酒店 恒隆国际是萍乡首座甲级写字楼 交通情况 公交车 1 路 5 路 6 路 15 路 16 路 17 路 18 路 生活配套 学校 2 所 医院 3 家 银行 信用社 6 家 宾馆 3 家 1 1 主要商业物业 主要商业物业 洪城大厦洪城大厦 位置分析 洪城大厦位于跃进北路 地处繁华商圈 该区域交通便利 社 会配套设施齐全 人流熙攘 是萍乡市的繁华地段 人流分析 从洪城大厦通过的人流来主要分为以下几种 交通 这里包括过街而来的各类人群 包括到各地的乘车人流以及一些在周边工作的工作人群 购物 这里包括来心连心购物的人群 同时包括逛街而来的人群 休闲 这里包括逛街参观休息和到附近 餐饮娱乐场消费的人群 这类人一般在在节假日居多 交通组织 私家车 出租车 公交车 人流组织 公园路人流量不多 其中进入心连心的人流占经过心连心的 5 左右 其中 80 左右的人流是来心连心超市购物的 20 左右的人流是来心连心 百货购物的 项目存在的弊端 规模小 以超市为主 百货为辅 经营的商品种类少 品牌少 并且没有中高档品牌 经营方式 属传统方式的经营方式 统一收银 是百货商店 超市的模式 商场的业态分布及品牌档次 一楼 百货 化装品 玉兰油等中档品牌 服装 以纯 班尼璐等中低档品牌 箱包 中低档品牌 皮鞋 中低档品牌 二楼 超市 中低档百货 分析 洪城大厦这种百货商店 超市的模式在萍乡比较成功 超市的低价商品吸引 了大量的人流 由于萍乡人的品牌观念落后 因此百货商店经营的中低档品牌 可以适合大部分萍乡市民的品牌要求 但是当大型商场和购物中心进入萍乡之 后 洪城大厦将很快被淘汰 专卖店 跃进路汇集了大量品牌专卖店街 分析分析 由于跃进路人流量较大 不少品牌都在此开设了专卖店 如雅格尔 庄吉来等 专卖店很好的填补了跃进路商圈百货商店品牌空白 专卖店一般都经营国内中低档品牌 适合萍乡大多数居民对品牌的需 求 国内外更多品牌专卖店入驻跃进路商圈将会是大势所趋 萍乡的品牌 也将越来越丰富 商业情况及租金分析 共入住 261 户商铺 具体可见 跃进北路业态租金表 五金机电29 共 76 家 服装鞋店精品22 6 共 59 家 中小餐饮6 1 共 16 家 小型超市4 2 共 11 家 其他业态38 共 99 家 各区域商铺租金 具体可见 跃进北路业态租金表 汇蓝国际 宏达16 元 35 元 人民医院 城北小学45 元 80 元 中国银行 国际大酒店60 元 140 元 平均租金 63 5 元 左右 商铺面积 以面积 30 40 的居多 20 左右和 80 以上的为少数 由以上的业态数据可以看出此路段业态以五金机电 服装鞋店精品 中小 餐饮为主 并搀杂着 38 的其他不成规模的多种类业态 业态较为杂乱 商业 档次较偏向中底档次 商铺租金大体上以跃进北路与山下路交汇处至绿茵广场天桥从北到南逐渐 递增 但从新老建筑的商铺可看出虽同在一区域 却出现临街相对的商铺租金 不能均等的非常规现象 这主要原因在于新建筑体商业业态向着中端商业进行 着优化 业态档次提升的同时租金也在攀高 更是再加上本路段楼盘曾创萍城 最高房价的 金领宫馆 的成功案例 文化路步行街 在政府与商家的合力打 造下创造出来的萍城第一街商业街的辐射力和 金信广场 步步高购物广场逾 期推出更进一步促使着业态档次的提升 由此可见本路段的商业氛围已经在进 行着不断的更新 优化 升级 所以租金 房价在这样的大好环境下势必继续 攀高 路段总结 优势 交通便利 周边配套齐全 周边房地产环境良好 地段升值潜力巨大 政府较为重视此区域的发展 劣势 做为城市主干道来往车辆较多产生的噪音和灰尘对住宅环境不宜 商业业态底档次商铺居多 转变人们长久以来对这条路的观念需较长时间 对商业中高档次的优化转换面临着挑战 在此区域居住的人较杂 面临着拆迁力度大的问题 这一问题必将导致对 此区域今后进行快速的房地产开发 拆旧新建 还要较长段时间 2 2 综述 综述 跃进路由于是交通要道 因此人流量较大 但是由于跃进路过长 人流被 分散 因此没有形成一个整体的商业旺区 4 4 金富利文化路步行街商圈 金富利文化路步行街商圈 项目概况 项目概况 萍乡市文化路位于萍乡市安源区南起邵萍东路绿茵广场 北至朝阳路 全长 1164 米 宽 25 米 其中有 300 米宽 38 米 配套建设 4 个停车场 3 个休 闲广场及 3 个主题街区 2 个公厕和 2 个垃圾中转站 文化路商业街的建筑设 计及空间布局 在以 25 米步行路为中线 向东西两边扩展 30 米的范围内 另 外还有师范路左侧的拆迁补偿住宅小区 文化路商业街按完全商业街设计 不允许车辆通行 实行人车分离 市政道路按三块板设计 三块板之间没有高差 排水坡道除外 两边为 8 5 米 的人行步道 铺设大块毛面花岗岩并以光面板划分大格拼花 中间为人的休闲 空间 布置休息座椅 花坛 电话亭等 其地面为小格的广场砖路面铺设 以 区别外部步行交通空间 文化路商业街体系有三处集中大空间 三个广场 和一条数段线型空 间 街坊 构成 线性之间每隔一段距离另有空间大小 绿化组织的变化 中心广场位于整条商业街的南端 临昭萍东路 对面是萍乡市绿茵广 场 为整条商业街的主入口 是文化路步行街的序曲 主要景观广场 设计为 中轴对称的欧式古典园林风格 入口半圆处设有旱喷泉池 雕塑 入口中央为 宽 80m 的公共景观绿地空间 设有花坛 棕榈树 休闲座椅 西侧条形建筑为 精品商业大楼 东侧是大型综合广场 文化广场位于整个商业街人流密集的中段 结合周边餐饮业 文化娱 乐设施和拆迁补偿住宅区 设计成一椭圆形广场 以硬地为主