凯德商用_上海来福士广场案例研究_20120321.ppt

上海来福士广场案例研究 2012 3 21 目录 一 项目概况 上海来福士广场是新加坡在沪最大独立投资项目 由上海华庆房地产开发有限公司开发建设 其主要投资商为凯德置地 中国 信和置地 新加坡政府产业投资有限公司 淡马锡控股有限公司和上海大光明集团 当时总投资规模达29亿人民币 项目投资 开发背景 凯德置地业务构成 新加坡嘉德置地集团 凯德置地 中国 商业项目 住宅项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 来福士广场 百腾大厦 卢湾写字楼项目 公寓服务 酒店管理 物业管理 商业项目开发 住宅项目开发 在沪开发项目 上海来福士广场是一座由凯德置地开发并管理的集8层大型购物中心 51层甲级智能化写字楼为一体的现代商业中心 项目位于上海城市中心 紧邻人民广场和南京路步行街 靠近上海市博物馆和上海市政府 营业时间 10 00am 10 00pm公交线路 18 20 37 46 49 108 123 139 167 518 537 584 802 916 921 980 隧道三线 新川专线 上川专线轨道交通 1 2 8人民广场站 项目概况 项目主要经济指标 来福士广场由一个4 6万 的8层大型购物中心以及一座高200m 总监面积达8 7 的甲级智能写字楼构成 主要面对年轻时尚人群 二 来福士业态规划与布局 B1层业态分布情况 一层业态分布情况 二层业态分布情况 三层业态分布情况 四层业态分布情况 五层业态分布情况 六层业态分布情况 七层业态分布情况 作为一个成熟的商业项目 来福士广场零售比例远大于普通商业项目 每层业态布局以零售为主 引入部分特色品牌增加项目亮点 并引入部分品牌餐饮 生活服务营造轻松购物氛围 三 来福士物业情况调研 来福士广场地面一层共四个主入口 1层门厅225 七层挑高 扶梯前厅主通道8 11m 次主通道3 4m 一般通道2 3m 中庭柱间距12m 铺位可自由分割 标准铺位面宽约为7 9m 进深7 15m 来福士广场门厅通道铺位建筑标准 来福士广场其他配套设施 自动扶梯 每个平层配置四组进口奥的斯扶梯 两部进口奥的斯观光电梯 21人 1600公斤 外墙装饰系统 外墙铺花岗岩及双层铝制玻璃幕墙标准间墙至主墙距离 8 5米 18 5米 低区 9米 20米 高区 标准地板载重量 4千牛顿 架空地板 高150毫米暖气 通风及空调系统 中央恒温变风量空调系统 壁装式温度调节器 每层约30个恒温变风量空调控制箱新风量 25立方米 小时 人 每10平方米每人 该10平方米计算不包括走廊及共用部位 电力供应 电压为380伏三相50赫兹 220伏单相50赫兹供电量设计标准 100伏安 平方米 按实用面积 不包括走廊及共用部位 应急电源 20伏安 按实用面积 不包括走廊及共用部位 可供租客从配线架自行挑线 通讯系统 共10000条电话线出租率 100 四 项目借鉴启发意义 核心商圈下的差异化项目定位 总投资额达200亿元的南京路商圈商业形态丰富 来福士广场主打年轻时尚主题 使之成为潮流枢纽引凤筑巢策略 而非筑巢引凤策略 在保持项目基本定位的前提下 随时保持着项目业态调整 通过引进有活力的品牌带动项目繁荣对项目保持正常的动态调整 目前项目零售比例已相当高 原先一些休闲餐饮品牌的数量在逐渐减少充分利用交通优势 在地铁口通过