大理房地产市场调查报告.doc

大理房地产市场调查报告 一、项目地块 项目区位及交通 位于下关城区建设路城市核心，道路通达性相当好。 地块东临泰安路，北临建设路，西邻宁和巷，南邻龙西路。其中建设路和泰安路均为城市主干道，地块两面形成八面风的绝佳位置。 大理古城区 泰安路 创新工业园区 下关建设路城区 宁和巷 龙溪路 周边配套 地块位于下关城市核心区，周边配套相对完善，构成感较为完善的生活圈。 配套 下关一中 下关六中 大理实验小学 学校 下关一小 下关六小 玉龙艺术幼儿园 大理州幼儿园 下关交通医院 大理市第一人民医院 医院 大理州人民医院 大理天龙医院 华康医院 步行街 女人街 兴盛商业城 商业 人和购物广场 东华商场 迎宾商场 盛兴广场 紫云批发城 大理电影娱乐城 青少年宫 休闲娱乐 青少年体育俱乐部 人民公园 天宝公园 建设银行 农业银行 银行 工商银行 邮政储蓄银行 中国银行 项目用地指标 项目地块位于大理市下关建设路78号，用地规模1233.79亩，用地性质为居住用地（兼商业）累计投资约15亿元，将建成大理的地标建筑。 项目名称 泰业国际广场 建设地点 大理市下关镇建设路78号 建设单位 云南泰业房地产开发有限公司 用地面积 123.79亩 总建筑面积 4168600 用地性质 商住用地 建筑密度 50% 容积率 6.0 绿地面积 绿地率 28.8% 资料来源：大理市规划局网站 云南泰业房地产开发有限公司目前开发项目有内蒙古“汇豪天下”项目、浙江台州“书香苑”项目、云南大理“泰业国际广场”项目，开发总投资超100多亿。 二、城市概况 城市概况 国家战略层面国家级历史文化名城；国家级风景名胜区；最适宜居住的城市之一。 位于云南中部偏西，东邻楚雄州，南靠普187公里洱市、临沧市，西与 保山市、怒江州相连，北接丽江市。是中国西南边疆开发较早的地区之一。四季温差不大，干湿季分明，常年气候温和，以秀丽山水和少数民族风情闻名于世。 城市概况 在云南的战略定位滇西中心城市；中国通往南亚的枢纽节点 滇西城市群定位为中国面向西南开放重要桥头堡建设的先行区及国际陆路大通道门户；以发展外向型产业、民族文化旅游产业和特色农业为云南省重要增长极。 优越的地理位置以及发达的旅游业，造就大理大理经济中心的地位。 城市概况 城市分为古城区、下关、海东、凤仪、满江等片区发展，素有文献之邦之称，是中国十大古都之一。 城市概况 城镇化水平逐年提高，2011年大理州城镇化水平达到36%，比上年提高3个百分点，预计2012年达到38%。 2006-2011年大理城镇化走势 ?2011年大理州城市化水平为40.00% 38% 36% 36%，比2010年提高3个百分点。35.00% 33% 31% 据2012年大理州政府工作报告显30.00%29% 27.50% 25.00%示，2012年大理全州城镇化率预计 21.50% 20.00% 达到38%。 15.00% ?预计到2015年，大理全州城镇化10.00% 率将达到45%以上。 5.00% 0.00% 2006年?到2020年，大理市城市建成区面 2007年 2008年 2009年 1010年 2011年 2012年 系列1 21.50% 27.50% 29% 31% 33% 36% 38% 积达100平方公里以上。 城市概况 人口数量逐年稳步增长，一定程度上保证了房地产市场的需求平衡。 近两年来大理市人口增长请情况（单位：万人） 根据大理市总体规划： 61 60.9 到2015年，城市人口达62万人60.9 以上； 60.8 60.7 60.7 到2020年，城市人口达70万人60.6 以上。 2010年 2011年 2011年，大理州人口数量为354.7万人，相比2010年，增长了3.2万人。 城市规划 以大理为核心，外围四县为副中心，向外辐射，形成“单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局，整体构成核心发展区接轨的“都市区经济”。 “单核、一圈、三环、四轴”的城镇体系格局 ?单核：大理滇西中心城市； ?一圈：以大理、下关、凤仪、海东为核心，以约50公里距离和1小时通勤范围为半径向外扩散，形成一个大理都市圈 ?三环：环洱海、宾川、祥云、弥渡城镇密集环和鹤庆、剑川、洱源城镇密集环； ?四轴：以大理滇西中心城市为核心，向外放射形成四条城镇发展轴线。 城市规划 城市主城区东向跨海，四区并进，沟通两带，廿字生长。 ?东向跨海：行政中心东移，为城市改造创造便利条件； ?四区并进：对下关旧城改造为主，逐步扩展为辅，进一步完善行政、医疗、教育与商业等综合性职能； ?沟通两带：修建跨海桥隧通道，沟通海东和海西两带，实现发展资源的整合； ?廿字生长：依托山、水、田、城（古城与现代新城）、桥（或隧道）、网（交通网与设施网）组成组团化的廿字型的组团生态网络生长结构。 用地规划 建设用地不断增加，土地供应量逐渐增加。 ?根据中期规划2010年城市建设总用地27.7平方公里，人均城市建设用地98.9平方米。其中：下关19.0平方公里，人均86.4平方米；大理3.7平方公里，人均132.1平方米； ? 2015年城市建设总用地31.5平方公里，人均城市建设用地98.5平方米。其中：下关21平方公里，人均84.1平方米；大理3.7平方公里，人均124.1平方米。 图例说明 适建区 限建区 禁建区 现状城区 资料来源：大理市规划局 三、城市经济发展状况 城市经济发展状况 城市经济高速发展，稳居西部地区第一。第三产业产值持续稳定增长，产业结构呈现三、二、一的发展格局。 2006近两年大理市GDP增长情况（单位：亿元） -2011年大理州GDP走势图（单位：亿元） 250 200 150 100 50 0 2010年 2011年 2011年省内西部各州市GDP增长对比大理州三产增长比较 （单位：亿元） 568.5 600 500 400 319.6 300 178.5 200 96.4 64.6 100 0 大理州 保山市 丽江市 迪庆州 怒江州 数据来源：大理州、大理市2011年经济公报 城市经济发展状况 城镇居民人均可支配收入、城乡居民储蓄稳定增长，具备高端消费基础，但还需进一步灌输全新理念，促进消费。 近两年大理州大理市人均可支配收入 单位：元 18000 17713 17500 17000 16500 16000 15801 15500 15000 14500 2011年 2010年 数据来源：大理州、大理市2011年经济公报 城市经济发展状况 旅游产业发展势头强劲，游客数和收入大幅增加，对投资性产品和酒店业发展利好。 ?2011年接待游客数为1545万人次，比?2011年旅游业总收入为138.4亿元，比2010年增长209.4万人次，增长率为15.5% 2010年增长23.3亿元，增长率为20.3%。 城市经济发展状况 经济、城市的发展，特别是旅游业的发展，大理城市魅力凸显，外资市场看好大理城市发展，纷纷入驻。 ?2010年实际招商引资总金额为81亿元，相比2008年增长31.06亿元，增长比例高达38.27%。 数据来源：大理州政府工作报告 四、房地产市场状况 大理房地产开发区域 大理房地产市场可划分为传统大理古城板块、海东板块和下关三大板块。 下关板块是以本地市场为主，楼盘数量较多，价格相对其他板块较低； 海东板块是一个新兴版块，其中 “洱海国际生态城”以高端启动，使区域成为整个大理市场的高端物业风向标； 海西 传统大理古城板块经历了由最初的低价、低质，主打本地市场客户，到开始向现在的较海东 高价格、品质开始提升，主打外地市场客户的阶段。 下关 海西片区主要项目 关于加快海东山地城市开发建设的意见明确严控海西项目开发： 天籁家园 大理将严格控制海西、海南新开发建设项目，在海西、海南布局的建设项目，须由大理市委、市人民政府报州委、州人民政府同意批复后方可组织实施。 银海山水间 海西片区未来的土地供应及发展重心在喜洲。 实力项目 1000亩 感通别墅 洱海天域 洱海庄园 下关老城片区主要项目 下关是大理的核心区，房地产开发多为为旧城改造项目，据2011年大理房交会调查统计，大理本地人多乐居于下关片区，占60%的比例，其次是海东及满江区； 旧城改造项目照搬昆明模式，物业类型以点式高层+写字楼+酒店+集中商业中心的城市综合体为主； 目前旧城改造总占地5000亩，目前已有3宗地完成拆迁，其中实力集团、俊发地产已获得城中村改造项目的开发权。 俊发项目兴盛时光 泰业国际广场 实力项目 锦达豪庭 海东片区（满江）主要项目 大理公馆 洱海传奇 大理市政府 （规划中） 环球时代 洱海国际生态城 五洲国际商贸城 御培坊 海东片区主要项目 中建穗丰 实力集团：8000多亩 耀鹏地产 世博集团项目：具体面积丌明苍海高尔夫 确； 唐季礼项目 唐季礼项目：4000多亩； 杨丽萍项目 杨丽萍项目：大理论坛，2000亩； 实力地产项目 沧海高尔夫：4000亩； 世博集团项目 耀鹏地产：200亩； 城投集团项目 云南城投：700亩； 关于加快海东山地城市开发建设的意见中明确：严控海西、海南，主攻海东的原则，丼全州之力主攻海东片区建设。 房地产市场状况 根据长期景气周期理论计算，结合大理人口增长，大理市每年住房需求将超过59万平米。 据城镇人口人均20住房需求理论计算： 根据2005年大理市城镇人口人均29.13的住大理从2008年至2020年的房地产理论需求 房需求理论计算： =（大理从2008年至2020年的房地产理论需求 58.68-34.37） 20=486.2万； =（58.68-34.37） 29.13=708.15万； 每年需求超过40万（未计算外来投资需每年需求超过59万平米，每月需求近5万求、悠闲度假需求） （未计算外来投资需求、悠闲度假需求） 房地产市场状况 固定资产投资稳定增长，房地产投资飞速增长，对国民经济的有效拉动不断增强。 近年大理州、大理市固定资产投资情况单位：亿元2011年大理州完成固定资产投资完成360.3亿 400360.3 元，比上年增长27.4%；房地产开发投资45.6 282.8 300 亿元，比上年增长39.4%。 200 139 107 100 同年大理市完成固定资产投资139亿元，比上0 2010年 2011年 年增长30%；房地产开发投资36.7亿元，比上大理州 大理市 年增长42%。 近年大理州、大理市房地产投资情况 单位：亿元GDP增长速度 房地产市场发展状况 飞50速45.6 小于4% 萎缩 36.7 40 32.7 30 2325.8 24.3 25.5 4%5% 停滞甚至倒退 20 14.62 105%8% 稳定发展 0 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年8%10% 高速发展 大理州 大理市 10%以上 飞速发展 供销情况 大理房地产处于一个较快的发展期，国家的一系列政策对大理市场的冲击并不大，逆势转强； 旅游业增长及大理知名度的影响，开发商看好并认可大理房地产市场前景； 市场共音量相对较大，本地消化有限，大量外销型产品推出，销售率不高。 商品房供需统计 200190 150141.58 118.56 102.15 105.6 10093.16 66.27 50 27.35 8% 62.4% 26.5%54.4%65. 0 2008年 2009年 2010年 2011年 供应量（万） 销售量（万） 销售率 普通住宅均价走势 大理房地产均价呈上涨趋势， 在2008年金融危机发生时，住宅涨幅仍保持在5.6%，2011年旧城改造项目和几个品质楼盘推出，抬高了住宅均价，几个城中村项目住宅均价达到6800元/； 普通住宅作为内销型产品，在一段时间里保持缓慢增长，旅游地产开发、别墅类物业的炒作一定程度上带动了普通住宅价格的上涨。 普通住宅均价走势图 5000 408325% 4000 314720% 32143387 20.0% 3000 14.9% 15% 2000 10% 10002.1% 5.4% 5% 0 0% 2008年 2009年 2010年 2011年 普通住宅均价（元/） 增长率 别墅均价走势 低密度物业外销比例较大