房地产信托基金.docx

房地产投资信托基金服务方案概述一、房地产投资信托基金的基本内涵房地产投资信托基金来自于英文 Real Estate Investment Trusts，简称 REITs，在英国和亚洲某些国家也会被称为 PIF(Property Investment Fund)。REITs 最早起源于美国，1961 年首支 REITs 在纽约证券交易所上市交易。几乎与此同时，REITs 也出现在了欧洲市场上，荷兰于 1969 年上市了第一支 REITs，而在立法方面，欧洲各国直到 90 年代才颁布法律、法规规范 REITs 的发展。从 2000年起，REITs 在亚洲也取得突破性的发展，韩国、新加坡和日本相继在 2001 和 2002年上市REITs，中国香港在 2003 年由香港证监会颁布了房地产投资信托基金守则意味着 REITs 正式进入香港发展。从本质上看，REITs 就是通过发行收益凭证，集合特定投资者和不特定投资者，将资金汇集起来并交由专门的投资机构进行房地产的投资管理和经营管理，投资者按比例共享投资综合收益，共同分担风险的一种信托基金。从以上 REITs 的定义看出，其具有以下几层内涵：第一，REITs 面向不特定的中小投资者，资金来源范围广，为中小投资者提供了一条新的投资渠道并为商业地产筹集巨额资金提供了可能；第二，REITs 主要的投资对象为房地产，不同于投资期货、股票和外汇等其他投资基金；第三，REITs 的综合投资收益需要广大投资者在风险自担的前提下共同分享，且并不向投资者提供保证投资回报的承诺，其还具有如下几个显著的特征： 资产构成及收入来源：资产构成方面要求投资收益中的绝大部分必须来自房地产资产的运营成果，包括抵押利息、出售房地产的收益、租金收入。美国在这方面的要求为：总资产中至少必须有 75%投资于房地产有关的业务，而收入来源中也必须要有 75%以上的来自房屋的租金收入和抵押贷款收入、出售物业资产的利润。 资产出售的限制：为了避免短期投资给房地产带来风险，一般发行 REITs的国家都会对其出售资产的时间进行限制，如我国香港房地产投资信托基金守则规定：REITs 基金所投资的房地产持有时间最短不得少于两年。 收入分配：首先 REITs 的收入以相对稳定的租金收入为主，由于股利来自于 REITs 所持有的房地产的定期租金收入，因而 REITs 的股利也较为稳定；其次，REITs 的股利支付比例高，大多数国家都要求 REITs 必须要把 90%的应税收入作为股利分配；再者，对于投资者来说，REITs 还可以享受税收上的优惠，如在美国和澳大利亚，REITs 只在个人收入层面被征税。 分散投资组合风险：在相同的宏观经济环境下，投资不同的项目收益会有不同的反应。REITs 为了分散风险，一般都对资产进行多样化投资组合管理，使REITs 所投资的物业种类很丰富且分布的区域也足够广泛，从而保证自己的投资更加安全。同时，在 REITs 的运作中，为了提升商业地产的价值和增加其收益，一般都聘请外部专业的团队对商业项目进行管理。从商业地产的开发和建设所需的资金来看，REITs 可以以较低的融资成本筹集到大量的资金，通过获取稳定的租金收益，在不改变商业地产产权的前提下，REITs提高了资产的变现能力和流动性能。可以预见，REITs 将会成为本世纪最有吸引力的金融创新之一。二、REITs 的分类REITs 从不同的角度有不同的分类，根据资金性质的不同，可分为权益型 REITs投资（Equity REITs）、抵押型 REITs 投资（Mortgage REITs）和混合型 REITs 投资（Hybrid REITs）三种基本类型；根据组织结构不同，可以划分为两种：公司型、契约型；根据投资主体是否可以赎回，分为封闭式和开放式。具体分类见下图。 权益型 REITs指 REITs 成为房地产的所有者，并对房地产进行经营管理以获取收益。权益型 REITs 的优势在于：为中小投资者提供了投资房地产的机会；由专业化的管理人员将募集的资金用于房地产的投资组合，分散了投资风险；同时权益型 REITs受房地产市场波动影响和宏观经济影响比较小。 抵押型 REITs在抵押型 REITs 中，其主要扮演的角色是金融中介机构，即：将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，机构本身不直接拥有物业，其收益主要来自各种相关手续费和贷款利差。但抵押型比较突出的特点为：REITs 易受利率的影响，与市场利率的升降成反向变动的关系。 混合型 REITs混合型 REITs 就是权益型和抵押型 REITs 的综合体，既从事抵押贷款服务又拥有部分物业产权。理论上，混合型 REITs 在向股东提供该物业所产生的增值空间的同时也可获得稳定的贷款利息。 契约型 REITs依据信托或基金合同等契约，通过发行收益凭证或基金份额募集资金。契约型 REITs 的管理人通常是 REITs 的发起人，持有人享有契约规定的分享投资收益等权利。契约型 REITs 从法律构造上由信托者（管理者）、受托者（托管者）和受益者（投资者）三方构成。投资基金依据规定三方权利和义务的信托契约进行运营。契约型投资基金本身不具有法人资格，投资者的出资额全部置于受托者的管理下，信托者代替投资者就信托资产的投资内容向受托者发出运用指示。 公司型 REITs依公司法设立以房地产投资为目的的股份有限公司，通过发行公司股份募集资金。公司型 REITs 的持有人为公司股东，股东组建董事会，由董事会选聘 REITs管理人监督其运作，托管人由公司自身担任。从法律构造角度出发，公司型 REITs由投资者、投资公司、基金管理人和基金托管人四方当事人组成。在这四方当事人中，存在两层互动的法律关系：一层是投资人和投资公司之间纯粹的股东与股份公司的关系，由公司法调整两者两种的权利义务关系，投资收益和盈利由投资公司分配给投资人；二层关系是发生自投资公司、基金委托人、基金管理人之间的信托关系，三方当事人的关系如同信托制度中信托人、受托人、受益人的关系，其中投资公司兼具受益人和信托人双重身份，基金托管人和基金管理人为共同受托人。 封闭式和开放式 REITs这两者最大的区别在于在其生命周期内，是否可以追加新的资金，开放式REITs 可根据需要随时增减现有的份额，而封闭式 REITs 则在其生命周期内，REITs规模保持固定不变，既不接受新的持有人投入资金，也不允许当前持有人退出资金，但是可通过二级证券市场在投资者之间买卖。三、REITs 基本运作模式分析房地产投资信托基金基本结构由房地产投资信托基金机构、管理公司、托管机构和投资人四个实体组成运作流程是：受托管机构依法成立 REITs 后向市场发售受益凭证来获取资金，然后委托专业机构进行经营管理，根据分散风险的原则参与房地产项目的投资，然后将获得的投资收益以股息或红利的形式分配给投资者（见下图 3.2）。REITs的运作一般分为以下四个阶段： 成立阶段：依法成立 REITs； 筹资阶段：REITs 通过向特定或不特定的投资者发行 REITs 的受益凭证或股份来筹集资金； 经营阶段：REITs 将募集到的资金投入到与房地产相关的投资项目中，并将实际经营管理工作承包给独立的房