房地产选修课论文.docx

房地产选修课论文姓名:金陈专业班级:哲学1001班学号:U20106671老师:陈莹中国房产现状分析及其对策当代社会,房子的问题是最让人关注的,这是为什么呢?首先,房子的价格越来越高;其次,人越来越物质化了,找男朋友,首先要看看有没有房子其次再看其他情况,所以,现在房子对当代年轻人来说是最重要东西。那么，就让我们来看看我国现代的房地产状况。第一、中国的房地产价格是虚高的，尤其表现在一线城市无论用“租售比”还是“房价收入比”来衡量，都只能得出肯定的答案。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们看北京的情况。现在北京五环内新盘均价已达3万，一套两居面积80平方米，总价需240万，而月租金不过4000元（略高于市价）。假设房主是一对夫妇，他们年收入合计12万元（略高于北京平均职工工资）。可以得到北京的租售比为1：600，房价收入比为20倍。都远远落在可以接受的区间外。有人指出，中国并不征收不动产税，而相当于不动产税的部分以国有土地使用权转让金的形式被一次性包含在房价之中。所以中国的租售比、收入房价比较国际为低、高，是合理现象。我们不同意这种说法。例如，美国征收不动产税，除纽约较高外，其他州的税率都在1%至3%之间。如果我们用2%计算，按中国的土地使用权70年，那么税收合计为原始房价的1.4倍。也就是说中国的房价应该除以2.4计算租售比和房价收入比。校正后的租售比为1：250，房价收入比为8倍强，也都称得上偏离正常区间。须知日本东京房地产市场崩盘时房价收入比不过9倍。何况，美国的房屋连带有土地所有权。中国的只是70年的土地使用权。70年到期后，绝对不会无偿延续，因为法律上国有财产是不会白白给人的。或者要再次征收土地使用权转让金，至少要加收不动产税（或费），其税率未必会低于美国。实际上，国家有关部委正在考虑起征“物业税”，谁说中国的房价包括了相当于不动产税的部分呢？比起土地使用权，更值得的担心的还有建筑物寿命，近日中国日报援引住建部副部长的话称，我国建筑的平均寿命只有25至30年，一些发达国家建筑寿命很长，像英国达到了132年，而美国也达到了74年。中国房地产市场性价比之差，可见一斑。有日资咨询公司报告披露，上海房价约为东京的1/2至2/3，而上海单位国土面积GDP产出值及工业产出值都只有东京的1/4。美资投资公司GMO报告也认为：上海和北京黄金地段的商业房地产租金，估计大体上与纽约相同，尽管曼哈顿的人均产出是中国大都市的4倍之多。第二、房价虚高的原因有学者认为，中国房价较世界离谱的原因，是所谓“刚性”需求。这是腐见。在市场经济中，我认为是没有什么“刚性”不“刚性”的需求。你没有钱，哪个开发商愿意卖房给你？哪怕你妈想在自己的房子里寿终正寝，哪怕你老婆哭着喊着要套“婚房”。所以，我们说没有现实消费能力的需求不是真正的需求。大贼任志强是有名的“刚需”吹鼓手，但近日他变口说，房地产好比鱼翅，鱼翅再贵也不是泡沫。那么鱼翅在副食品中算“刚需”吗？前后逻辑不能一贯，是骗子最大的特点。GMO报告说，中国大城市自有房者已占人口的70%以上，北京住宅建成的速度超过了人口增速，而今年以来房价还在飞涨，显然不是所谓“刚需”拉动的。房价虚高的原因，我认为首先在于社会巨大的贫富两级分化。如我多次引用的资料，关机构在2009年发布了中国3000家族财富榜总榜单，3000个家族财富总值16963亿，平均财富5.654亿。套用一句楼市中人的口头禅，叫“穷人知道自己有多穷，不知道别人有多富。”考察印度、俄罗斯等贫富差距同样很大国家的情况，发现孟买的房价高者也要6万人民币左右每平方米，莫斯科的房地产均价约为25000元每平方米。有钱人的钱自然不同穷人的钱，有钱人的钱名为资本。资本最大的特性就是食利性，就是追求高利润。在中国，近年来，制造业都不如楼市升值之离谱，而股票市场则风险巨大，楼市实是一个获利巨丰风险很小的投资标的。GMO报告称，最近已出售的房产有五分之一空置。我估计，投机者拥有房地产所占比例还远远高于此数。据有关数据表明：2009年全国商品房销售面积是9.37亿平方米，其中商品住宅销售面积大约为6.6亿平方米，如果以90平方米一套计算，则可知共销售了733万套住宅；若以每套住宅住两人计算，至少需要1460万城镇新增人口去消化那些房子。然而事实是我国每年新增城镇人口不到1300万，其中约半数以上的700万人进了城中村。综合考虑，剩下的600万人中大概100万人要租房住，再加上300万人为改善居住环境买了二套房。可知每年新增自主性购房者不可能超过800万。换言之，房地产市场中至少40%的购房面积，属于投机。据当局有关部门介绍，新建住房开工（按建筑面积计算）在去年前11个月上涨了16。2010年住房建设预计将再上升20。如此房屋数量和实际需求之间的差距越来越大，房地产市场中的投机因素也就越来越强。反正得来不费吹灰之力，富人哪把钱当钱！“家教甚言”的刘芳菲（音）买了房马上有王益帮还贷，她们还会在乎什么租售比，什么理性投资吗？但是如果我们只把目光停留在投机这个层面的话，就无法看到房价高涨原因的本质。那房价虚高的根本原因究竟是什么呢？要想看清这个问题其实不难，大家分析一下谁从房价高涨的过程中攫取了最大利益就可以得到答案。谁获取了最大利益呢？首先肯定不是买房自住的“刚需”人群。那么是房产投机者吗？其实也不是，如果房价下跌，受损首当其中的还是他们，因此每有房市调控的风吹草动，这些投机者往往患得患失、提心吊胆。在我看来，攫取最大利益是获得土地出让金的各级地方当局和越来越多的房地产开发商，特别是一些具有央企和更高层背景的特权开发商。这下相信大家就明白了。不管是房价推动地价，还是地价推动房价，反正只要地产价格上升，地方当局的“土地财政”就能增收。而开发商，特别是特权开发商可以容易拿到银行贷款进行前期开发，开发成本的增加可以轻易转嫁给购买者从而收回投入，他们也是一群空手套白狼的高手。即使房价过度高涨导致下跌甚至崩盘，土地出让金已经进入地方当局腰包，而开发商的投入也已经落袋为安，真正受伤的是那些参与房价接力最后一棒的人，不管他们是自住者还是投机客。国有银行确实会多许多坏账，不过自有当局用人民的税收买单，不管是通过注资还是新一次的坏账剥离。因此，对于当局和开发商来说，能从房价上涨中受益，却不会因房价下跌或崩盘而受损，他们怎么可能有动力真的调控房价？另外不可忽视的是，许多代表地方当局进行投融资的公司，如城投公司等，都是以土地作抵押品获得贷款的，地价下跌意味着抵押品价值的重估，很多债务将被降级。因此地方当局是绝对不愿意看到地价房价下跌的。这就解释了为什么我国的房地产市场如此不合理，而仍然能够维持不至于崩盘。因为我国就是一个一切都不很合理甚至很不合理的国家。第三、房地产调控措施，既无目标，哪来结果？有些人奢谈什么房地产市场的调控。实际上放下桃红色的幻想，我们不难发现，房地产市场调控连目标都还没有，哪来结果？据说需要“遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”请问何谓部分城市，何谓过快上涨？有无明确指向？难道这是个心理学概念吗？如果要明确上述两点，最起码我们需要一套全国房价预警数据，至少包括：全国城市住宅类建筑物的存量面积、全国城市每年新增住宅类建筑物总面积、全国累计已售商品房出租率和空置率、全国新增商品房中的非首套房比例和出租率、空置率，等等。实际上这套系统现在还没有。据正在参与上述系统建设的工作人员说，他们“不过是为了做一个东西而做一个东西”！ “满足人民群众基本住房需求”更是一句空话。基本住房需求到底是家家有房住呢，还是家家有住房？农民包不包括在内？保障的方式是居住地原则还是户籍原则？都是没影儿的事。至于某些人说的当局不愿意抑制房价地价的原因是怕因为房价崩盘造成经济下滑，在我们看来这根本是混淆是非。因为房价高涨挤压了投入制造业的资金，同时高涨的房价导致“刚需”的萎缩，压抑对房地产上游如钢铁、水