易居2010年11月24日漳州万达广场项目市场研究报告.ppt

漳州万达广场项目市场研究报告 易居中国 上海克而瑞信息技术有限公司2010年11月24日 谨呈 万达集团 2 项目属性解读 项目位置及交通状况 漳州万达广场项目位于龙文区九龙大道东侧 下州路北侧 交通路网发达 出行便捷 项目位于漳州市龙文区九龙大道以东 规划建元东路以北 属于泛东部商圈中的核心位置 具有较强的商业辐射力 周边有水仙大街和九龙大道交汇 道路出行便捷 属于漳州的 新发展区域 项目形象昭示力强 地理位置芗城与龙文两区核心点距离芗城商圈 5公里左右距离漳州三中分校 3公里左右交通枢纽主干道 九龙大道 建元东路 水仙大街 本案 龙文区 芗城区 漳州三中分学 地块现状 目前地块正在拆迁阶段 主要是平房 住宅 项目地块内部正在拆迁 项目属性解读 项目现状及经济技术指标 项目总建面91 8万平方米 目前地块现场正在拆迁阶段 经济技术指标 北侧 待建规划路 西侧 闽南新城综合大市场 东侧 待拆迁的平房 待建的江滨公园 南侧 待拆迁的平房 项目属性解读 利好因素 项目处于漳州市龙文区新区政府附近 紧邻主干道 交通便捷 昭示性强 利于塑造高端形象不利因素 周边环境 地块西侧邻近闽南新城综合大市场 商业档次较低道路状况 地块北侧 南侧还处在待建状态 短时期内难以带来商业人流 地块四至 地块西临主干道 九龙大道 东侧紧邻江滨公园 人流量 车流量较大 是主要的形象展示面 北侧是未来将重新规划建设的建元东路 目前正在拆迁 目前路况较差 邻近闽南新城综合大市场 商业档次较低 区域环境 依托漳州龙文区的建设 目前龙文区中高档住宅聚集 大型社区林立 潜在消费群数量庞大 板块内商业氛围较为浓厚 项目属性解读 行政 市中级人民法院 市公安局 商务 中兴大厦 商业 闽南新城综合大市场 漳州水果批发市场 国美电器 教育 景山中学 漳州第一中学分校 石仓小学 龙文区实验幼儿园 医疗 漳州市龙文医院 仁和医院 东方医院 休闲 江滨公园 荣昌东方广场 鑫荣嘉园 君临天下 乾隆首府 江畔御景 丽园君悦 万豪香江国际 外滩明珠 福海阳光 丽江明珠 永鸿三湘城 天利仁和 钱隆学府 尚东 琴畔 长福裕景 香榭花都 榕御 一代领秀 明发商业广场 融都新界 项目界定 本案为大型高容积率 高建筑密度综合体地标型项目 紧邻城市中心区 交通出行便捷 周边中高档住宅项目林立 城市功能配套设施齐全 商业氛围较为浓郁 项目属性解读 地块直接链接芗城区与龙文区分界主干道九龙大道 周边新老城区主干道毗邻 四通八达 交通直达性强 稀缺型综合体项目 是漳州目前最大项目 大盘优势确立 项目涵盖酒店式公寓 写字楼 商业等多种物业形态 可以实现业态互动 树立城市地标性建筑群 万达品牌被当地认知 为本项目快速销售打下坚实基础 万达捆绑企业品牌在当地属于一线品牌 提高整体市场关注度 项目西侧市场环境较差 治安比较混乱 地段商业环境 租金 场内管理服务 场内环境和卖场的知名度较差 项目周边尚未形成成熟的商圈 需要一段时间来进行市场培育 漳州在售项目较多 持续开发周期较长 项目入市后竞品项目较多 项目以本地客群为主 外来客群市场占有率较低 要迅速争取市场份额 项目所处新老城区结合区 大量住宅产品入市 居住人群众多 城市东扩带来机会 漳州目前商业处于快速发展阶段 市场缺少大型综合商业 漳州在售项目写字楼项目和商住公寓项目处于起步阶段 漳州开发企业以本地化为主 部分厦门企业 外来大型知名企业较少 开发水平有限造成市场在售开发周期过长 需要外来企业进驻引领市场 地块SWOT分析 优势 劣势 机会 威胁 本报告要解决的关键问题 本案商铺和写字楼产品建议 2 漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究漳州城市规划研究漳州房地产发展情况研究区域房地产发展情况研究 GDP走势 自2006年以来 漳州市GDP保持12 以上的增长速率 2009年GDP达到1113 17亿元 从人均GDP看 2009年人均GDP达到23191元 增速10 4 房地产市场发展处于快速发展期 人均GDP与房地产发展关系 宏观经济运行情况 数据来源 漳州市统计局 数据来源 漳州市统计局 2004年 2009年漳州市人均GDP走势 2004年 2009年漳州市GDP及增长率 2009年 漳州市GDP为1113 17亿元 同比增长13 3 在福建省九个地级市GDP产值排名中 列第4位 经济发展水平相对较好 2009年福建省地级市GDP比较 宏观经济运行情况 固定资产 房地产投资 漳州市固定资产投资呈逐年上升态势 在全省九个地级市中处于中等水平 2004年至2008年 漳州房地产开发投资额逐年上涨 但09年明显下降 将影响房地产上市面积 2004年 2009年漳州市房地产开发投资 2004年 2009年漳州市固定资产投资 2009年福建省地级市固定资产与房地产开发投资 数据来源 漳州市统计局 数据来源 漳州市统计局 2009年 漳州市城镇固定资产投资579 21亿元 增长31 2 增速较快 在全省九个地级市中排名第五 处于全省中等发展水平 2009年 漳州房地产投资额为99 31亿元 比2008年下降11 4 下降幅度较大 将影响房地产上市面积 在全省九个地级市中列第四位 数据来源 各地市统计局 宏观经济运行情况 产业结构分析 2003 2009年 漳州市产业结构调整中 第二产业比重最大 第三产业其次 第一产业比重最小 2006年以前 第三产业占比呈逐年下降趋势 但2006年以来占比维持平衡 第二产业比重则基本呈逐年上涨态势 2003年 2009年漳州市产业结构分布图 2009年 漳州第一 二 三产业配比为 19 6 45 5 34 9 第二产业比重逐年上升 第一产业比重逐渐缩小 产业发展状况 漳州是新兴的工业城市 确立了食品 机械 电子 电力四大支柱产业和建材 旅游两个重点产业 工业化进程正在快速推进 全市主要工业生产行业有纺织 机械 电子 食品 包装 建材 制罐 医药等15个门类 同时 漳州是全国农业最发达的地区之一 对台农业 高优农业和外向型农业特色明显 是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸 漳州 农业合作实验区 数据来源 漳州市统计局 宏观经济运行情况 居民收入情况 2004 2009年 漳州市人均可支配收入逐年增长 在全省地级市排名中列第五位 社会消费品零售总额在2009年增幅稍有下滑 但整体走势仍呈上涨态势 居民购买力水平稳步增长 2004年 2009年漳州市人均可支配收入 2004年 2009年漳州市社会消费品零售总额 2009年福建省地级市人均可支配收入比较 数据来源 漳州市统计局 数据来源 漳州市统计局 数据来源 各地市统计局 2004 2009年 漳州市的人均可支配收入增长较快 涨幅都在10 以上 2009年 漳州人均可支配收入为16616元 增幅为10 00 在全省九个地级市中 排名第五 处于中等水平 2009年 漳州市社会消费品零售总额为418 14亿元 增幅为14 7 2004年至今 社会消费品零售总额保持10 以上的增长速率 居民购买力水平稳步增长 宏观经济运行情况 人口情况 漳州市常驻人口增长缓慢 城市化率低于全国平均水平 2004年 2009年漳州市人口情况 2006年 2009年漳州市城市化率走势 数据来源 漳州市统计局 数据来源 漳州市统计局 2009年末 全市户籍人口471 77万人 常住人口480万人 截止到2010年年末 漳州市区人口达到40万人 2004 2009年 漳州市常住人口增长较慢 城市人口流动性较小 2009年 城市化率为43 3 低于全国45 的平均水平 宏观经济运行情况研究小结 近几年 漳州市GDP保持12 以上的增长速率 2009年GDP达到1113 17亿元 同比增长13 3 在福建省九个地级市中 列第4位 2009年 漳州市人均GDP达到23191元 增速10 4 房地产市场发展处于快速发展期 2009年 漳州市城镇固定资产投资579 21亿元 同比增长31 2 在全省九个地级市中排名第五 2009年 漳州房地产投资额为99 31亿元 同比大幅下降11 4 将影响房地产上市面积 近几年 漳州市第二产业比重最大 第三产业其次 第一产业比重最小 第二产业比重逐年上升 第一产业比重逐渐缩小 漳州全市主要工业生产行业有纺织 机械 电子 食品 包装 建材 制罐 医药等15个门类 同时 漳州是经国务院批准的国家级外向型农业示范区和海峡两岸 漳州 农业合作实验区 近几年 漳州市人均可支配收入逐年增长 在全省地级市排名中列第五位 居民购买力水平稳步增长 2 漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究漳州城市规划研究漳州房地产发展情况研究区域房地产发展情况研究 以 东移 南扩 为重点 实施市区 东移 西进 南扩 北延 发展战略 一城 漳州中心城区 一港 漳州港 两轴 东西发展轴即由靖城 金峰 中心城区 角美 厦门海沧东南发展轴即由靖城 金峰 中心城区 龙海市区 漳州港 四组团 角美组团 龙海组团 金峰组团 长泰组团 19 漳州城市规划研究 漳州市近期建设规划图 城市发展规划 按照 建设新区 开发沿江 改善旧城 的城市发展战略 未来形成 一城 一港 两轴 四组团 的城市带 构建生态工贸港口城市中心区的发展框架 漳州市远景用地规划 漳州市东西发展轴城镇群 漳州市城市发展空间布局 漳州城市规划研究 城市发展方向 未来漳州城区重点向东和向西两翼拓展空间 其中龙文区重点发展迎宾路以南区域 局部向迎宾路以北拓展 将与以芗城区为核心的老城区一起 形成 一城二心 的空间格局 城市性质 工贸港口城市 花果之都 国家历史文化名城 闽东南中心城市之一 区域性交通枢纽城市用地规模 至2010年38 3平方公里 至2020年58平方公里城市人口规模 至2010年40万人 至2020年60万人 城市组团功能定位 21 漳州城市规划研究小结 按照 规模做大 产业做强 功能做优 环境做美 的总体要求和 建设新区 开发沿江 改善旧城 的城市发展战略 形成 一城 一港 两轴 四组团 的城市带 构建生态工贸港口城市中心区的发展框架 工贸港口城市 花果之都 国家历史文化名城 闽东南中心城市之一 区域性交通枢纽 2010年城中心区人口规模扩大至40万人 2020年城中心区人口规模扩大到60万人 近期 2010年 城市建设用地控制在38 3平方公里以内 远期 2020年 城市建设用地控制在58平方公里以内 PART2漳州房地产市场发展背景研究 2 漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究漳州城市规划研究漳州房地产发展情况研究区域房地产发展情况研究 23 房地产发展情况 漳州商品房市场 2004 2010年漳州商品房市场成交价格持续保持上涨 目前全市销售均价为3902元 平米 2010年前10个月商品房供求比1 1 19 市场供不应求 房地产处于快速发展阶段 2004 2010年10月份漳州市商品房销售面积和价格走势 数据来源 漳州市房地局 数据来源 漳州市房地局 2004年 2007年漳州商品房销售面积持续上涨 08年受宏观经济因素影响 市场衰退 成交下滑 09年市场回暖 成交面积上升 2010年1 10月 商品房成交258万平方米 2004 2010年10月 漳州商品房销售价格保持上涨 上涨幅度76 目前市区商品房均价为4571元 平方米 2010年前10个月 新建商品房批准预售面积216 22万平方米 商品房销售面积258 33万平方米 供求比1 1 19 前10月成交价格3902元 平方米 2010年1 10月份漳州商品房供求价走势 2020 3 3 24 房地产发展情况 土地市场 2010年1 11月漳州市区土地市场共成交35块土地 总占地面积205万平方米 总成交建筑面积382万平方米 住宅类用地为成交主力 成交总占地面积102万平方米 总建筑面积264万平方米 2010年1 11月漳州土地市场成交情况走势 数据来源 中国土地市场网 2010年1 11月 漳州市区土地市场总成交占地面积205万平方米 总成交建筑面积382万平方米 土地类别属性包括住宅类用地 商务金融 工业用地和其他类用地 从各类物业土地成交来看 住宅类用地成交量最大 占总成交土地的50 商务金融类用地成交量次之 占总成交土地的35 25 房地产发展情况 二手房市场 漳州2010年前10月共成交二手房85 59万平方米 成交金额25 59亿元 前10月成交价格集中在在2500 3200元 平方米 2010年前10月漳州二手房市场成交情况 数据来源 漳州市统计局 26 房地产发展情况 全国政策调控 自2010年4月中旬国务院出台 国十条 政策以来 多家部委相继从土地 金融 税收 保障房等方面颁发具体的措施 9月29日 再一轮房地产调控拉开大幕 截至11月15日 已经有16个城市出台了限购政策 10年6月4日 规范第二套住房认定标准 10年4月19日 严格实行购房实名制 对不能提供相关证明材料的非本地居民暂停发放购房贷款 政府重拳出击 4月17日出台新国十条 5月前后地方细则纷纷出台 10年6月 10年1月 10年1月10日 国办发出通知 要求进一步促进房地产市场平稳健康发展 10年3月10日 国土部强调房地产用地监管 10年3月10日 国土部强调房地产用地监管将开展突击检查 4月20日 住房和城乡建设部下发 关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 6月3日 城乡建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会发文明确个人房贷二套房认定标准 10年3月18日 国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案 10年4月 10年5月 5月26日 国家税务总局发布 关于土地增值税清算有关问题的通知 10年2月 10年1月18日 央行上调存款准备金率0 5个百分点 10年2月25日 第二次上调存款准备金率0 5个百分点 10年4月11日 银监会规定银行不得对投机投资购房贷款 10年4月17日 房价过高地区可暂停发放第三套房贷款 10年3月 政策力度加大 6月12日 住房城乡建设部等7部门联合发布 关于加快发展公共租赁住房的指导意见 10年7月 7月20日 胡锦涛在党外人士座谈会上强调 加快推进财税 金融 价格 房地产 社会保障等方面改革 实行宽严有别 收放并举的房地产调控政策 国务院出台 国十条 新政 更大力度遏制房价过快上涨 调控进入观察期 具体执行层面更加细化 10年8月 10年9月 10年10月 保障房力度加大 财政部 国土部等多部门9月29日下发通知 分别出台措施 巩固房地产市场调控成果 促进房地产市场健康发展 截至11月15日 先后共有16个城市出台限购政策 进入调控阵营 多次重申土地增值税问题 央行 银监会 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 10月25日 北京出台预售资金监管政策 开发企业资金压力加大 10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 一年期贷款基准利率上调0 25个百分点 27 房地产发展情况 10月25日北京出台预售资金监管政策 而在此之前已有多个城市出台了相关政策 预售资金监管在全国已成燎原之势 如果能够严格执行 将加大开发企业的资金压力 对市场造成一定影响 截至目前 已有北京 广州 郑州 深圳 天津 青岛 石家庄 武汉 南京 浙江等省市出台商品房预售款监管办法 此外河南 西安 大连 常州等地在地方细则中也提到要完善预售资金监管制度 但尚未出台相关细则 政策环境 各地预售资金监管政策纷纷出台 从短期来看 在政策开始执行之前预计市场将会出现集中上市的情况短期内价格可能出现波动从中长期来看 或将引起长期供应下降开发商转嫁成本可能将推高房价 后市预测 28 根据各城市颁布限购令的宽严程度 深圳 南京直接对第三套房 限购 被称为 严厉版 的限购令 而上海 杭州等其他城市对原有住房既往不咎 每个居民家庭仍可再购一套新房 由此被称为 温柔版 限购令 这两种版本目前产生的调控效果已开始出现分化 深圳 南京成交量锐减 退房潮涌动 投资客几乎销声匿迹 而上海 杭州等地仍波澜不惊 房价甚至继续走高 房地产发展情况 政策环境 16个大中城市住宅 限购令 29 房地产发展情况 福建省及漳州房地产政策调控 2010年福建省和漳州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场 如银行执行差别化房贷 严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理 2010年福建省及漳州市出台房地产相关政策一览 30 房地产发展情况 漳州房贷新政解读 9 29新政之后 漳州尚未出台相关的调控细则 但从调研实际情况来看 目前在售项目均已执行9 29新政的相关规定 31 房地产发展情况 未来走势判断 目前漳州市房地产市场的发展特征为以刚性需求为主 投资比重较小 土地市场成交仍以住宅用地为主 成交区域向城市东部发展 未来市场供应主要集中在东部新城区 市场发展以刚性需求为主 呈现出供不应求的局面2010年前11月漳州土地市场成交以住宅用地为主 按照正常的开发周期 未来市场将会提供约264万平方的新增供应 供给量将继续上涨 但由于需求市场强劲 供小于求 的态势短期内不会改变 随着一线城市房地产投资环境变差 房价上涨动力不足 二线 三线城市将成为新一轮的投资重点区域 更多的开发商开始关注发展潜力巨大城市 房地产投资将出现较为明显的上涨 根据漳州城市发展战略和用地的可选择性 城市规划用地向东发展 城市重心向东转移 未来势必会带来新一轮土地供应 为充足供应做足准备 未来市场成交量与成交价上涨趋势看好2010年1 10月商品房供求比1 1 19 市场供不应求 房地产处于快速发展阶段 调控政策出台 导致短期内改善性需求和投资性需求受到压制 成交量有所下滑 但刚性需求强劲且数量庞大 从近几年商品房成交价格走势来看 价格呈现持续稳步上涨的态势 从2004年至2010年10月 商品房销售价格上涨了75 受市场刚性需求因素影响 未来价格仍有上涨空间 2020 3 3 房地产发展情况小结 2010年1 11月漳州市土地市场共成交35块土地 总占地面积102万平方米 总成交建筑面积206万平方米 成交土地以住宅类用地为主 楼面成交价1206元 平方米 2010年福建省和漳州市出台多项房地产政策来抑制房价上涨和规范房地产市场 如银行执行差别化房贷 严控商品房销售市场秩序及规范住房公积金管理 预计漳州市商品房市场供给量将仍持续呈现上涨态势 市场成交仍以刚性需求为主 成交价格仍有上涨空间 2000 2010年10月漳州商品房市场成交价格保持上涨势头 目前已达3902元 平方米 2010年1 10月份商品房供求比1 1 19 市场供不应求 房地产处于快速发展阶段 PART2漳州房地产市场发展背景研究 2 漳州房地产市场发展背景研究 漳州宏观经济指标研究漳州城市规划研究漳州房地产发展情况研究区域房地产发展情况研究 龙文区 芗城区房地产发展情况研究 龙文区位于漳州市东部 是未来漳州城市发展重心 目前漳州市在售商品房项目主要集中在龙文区和芗城区 商品房销售均价集中在4600 5600元 平方米 目前漳州市在售商品房项目主要集中在龙文区和芗城区 两区以九龙大道为界 路东为龙文区 路西为芗城区 本案地块位于龙文区 九龙大道路东 在实际研究分析中 我们以两区在售商品房项目做为比较案例 加以分析 并得出相关结论 高尚商贸住宅区 以江滨路龙文段沿线及江滨路龙文段以北 迎宾路以南 九龙大道以东 龙文路以西的区域 开发建设高尚住宅 写字楼 大型商场等 构建高尚商贸住宅区工业带 以蓝田开发区为龙头 构建迎宾路以北工业集中带 重点培育发展轻型 低能耗 低污染的外向型工业企业 目前本案区域两大个开发区已有企业400多家 工作人员40000人左右 按照10 的中高层来算 大约有4000的中高层人员 未来这部分群体将成为本案潜在购房群体 作为未来漳州市政治 文化 经贸中心 龙文区将集行政 文化 商贸 居住 服务功能等为一体 其功能定位新中心城区 新兴的制造基地 区域性商品集散中心 城市型休闲旅游中心 四大功能区将有效地增强中心城市的辐射作用和带动功能 龙文区功能规划 龙文区房地产发展情况研究 目前漳州市商品房在售项目主要集中在龙文区和芗城 销售均价集中在4800 7700元 平方米 区域内在售项目体量都比较大 项目规模基本都在10万平方米以上 从市场调研情况来看 荣昌花园 尚东琴畔 明发广场等项目在区域内具有一定代表性 龙文区位于漳州市东部 是未来漳州城市发展重心 目前漳州市在售商品房项目主要集中在龙文区和芗城区 商品房销售均价集中在4600 5600元 平方米 明发广场 榕御 融都新界 君临天下 新城国际 锦绣一方 冠城国际 2020 3 3 龙文区土地成交 龙文区未来供应量分析 2010年前11月龙文区的土地成交以工业用地为主 住宅和商服类用地成交量较小 截止11月第三周 共成总交住宅用地3块 总占地17 6万平方米 占总成交的96 商服用地总占地面积约7419平方米 2020 3 3 漳州市房地产发展主要集中在芗城和龙文两区 根据漳州城市发展规划 整个城市发展东移 而龙文正是未来漳州城市发展的重心 未来的房地产发展重心预计也会向东转移 以漳州东部尤其龙文区为主 目前龙文区和芗城区在售商品住宅项目销售均价集中在4600 5600元 平方米 如荣御 尚东琴畔等项目均为市场认可度较高的项目 小结 3 漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议 整体来看 漳州市商品房从2004年至2010年前十月月成交量持续上涨 其中之一09年和10年销售情况好于以往各年 2010年1 10月 漳州市商品房成交面积258 33万平方米 其中市区商品住宅成交100 91万平方米 同比下降16 33 从成交价格来看 2005年至2010年前十月 漳州市商品住宅成交均价上涨 2010年10月成交均价3902元 平米 同比上涨13 供求分析 2004年至2010年前10月 漳州市商品房成交量持续上涨 09年和10年增长较快 从商品住宅成交价格来看 2004年至2010年前10月 漳州市商品住宅成交价格稳步上升 2009年3月 2010年10月漳州市商品住宅成交价格走势 漳州商品住宅市场总体情况 数据来源 cric 2009年3月 2010年10月漳州市商品房成交走势 数据来源 cric 41 商品住宅量价走势分析 2010年1 10月份漳州市区商品住宅成交100 91万平方米 月均去化10 09万平方米 10月份市区商品住宅成交均价达到4571元 平方米 2010年1 10月份漳州市区商品住宅月均成交量价走势 从上图可以看出 20101 4月 漳州市区商品住宅成交均价呈逐渐走高的态势 四月新政之后 成交价格有所下滑 10月份成交均价稍有上升 成交均价4571元 平方米 20101 4月漳州市区商品住宅成交量大幅上升 四月新政后 成交量缓慢上涨 10月市场成交回暖 共成交100 91万平方米米 月均成交面积10 09万平方米 在售项目供应和成交面积段分析 1 选取原则皆为销售较好 所面对的市场环境对目前借鉴意义较大 2 选取项目档次相对较高 品质较好或者开发商实 强大 受到购房者认可 从上表可以看出 漳州商品住宅产品中 09 10年一室户型累计供应17万平方米 累计成交13 5万平方米 去化率为79 其中50平方米以下面积段是供应量和成交量最多的面积段 从市场去化率看 一居室面积段的主力户型去化面积是50平米以下和50 60平米 去化率分别为在75 和87 一室户型中70平方米以上户型市场供应和成交相对较少 漳州商品住宅市场总体情况 续上表 从上表可以看出 目前商品住宅市场畅销二房户型面积区间为80 90平方米和90 100平方米面积段 其去化比例分别达到87 和89 从供应方面看 80 90平方米面积段市场供应量最大 累计市场供应量达16 7万平方米 1942套房源 目前该面积段二居户型市场存量为2 2万平方米 其去化率为87 90 100平方米两居产品虽然市场供应量位居第二位 累计市场供应量11 3万平方米去化比例达到89 为市场热销产品 漳州商品住宅市场总体情况 续上表 上表显示 110 120平方米 120 130平方米 130 140平米面积段供应量位居前三位 累计供应分别为16 1万平方米 22 9万平方米 18 6万平方米 累计供应套数分别为1397套 1827套 1386套 其去化率分别为69 87 79 从三居室各面段产品去化比例来看 去化比例超过75 的面积段分别为120 130平方米和130 140平方米 100 110平方米三个面积段 去化优势明显 其中 120 130平方米面积段三居销售情况最好 去化率达到87 100平方米以下三居产品供应量相对较少 平均去化率69 漳州商品住宅市场总体情况 续上表 从上表可以看出 四室产品的整体供应量相对较少 其中 以150平方米以下面积段的供应量最大 累计供应3 2万平方米 累计供应套数227套 其次为150 160平米 累计供应面积2 1万平米 累计供应套数134套 其余面积段供应套数均未超过45套 在供应套数相对较多的四室户型中 150平方米以下面积段销售情况相对较好 其去化率为64 为四室中主要热销产品 漳州商品住宅市场总体情况 续上表 漳州商品住宅市场总体情况 从上表可以看出 五室产品的整体供应量较少 市场中仅供应面积2267平米 供应套数16套 可以看出 市场中对五室产品认知度不高 续上表 上表显示 复式户型属于相对稀缺产品 所有面积段累计供应面积约7万平方米 累计供应套数464套 复式户型中 去化率最高的面积段分别是120平方米以下 120 150平方米米面积段 平均去化率在80 以上 漳州商品住宅市场总体情况 3 漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议 典型项目 君临天下 典型竞争项目分析 典型项目 君临天下 二房二厅一卫96 13平米 三房两厅两卫147 13平米 数据来源 CRIC 典型竞争项目分析 三室二厅二卫138 46平米 典型项目 君临天下 君临天下成交价格走势 该项目自去年5月份开盘以来 成交价格走势平稳 均价4600元 平方米 最低价格3901元 平方米 最高价格5606元 平方米 均价 最低价 典型竞争项目分析 典型项目 冠成国际 典型竞争项目分析 四期实景图 三期立面图 典型项目 冠成国际 二房二厅一卫95平米 三房二厅二卫116 31平米 二房二厅二卫83 03平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 一房二厅一卫48 48平米 典型项目 冠成国际 冠成国际成交价格走势 项目2010年6月份开盘 开盘价达到7650元 平方米最高价 此后价格逐步走低 2010年10月已降到7349元 平方米 典型竞争项目分析 元 平方米 8500 7000 7500 8000 9000 10年6月 10年7月 10年8月 10年9月 10年10月 6500 7650 7602 7471 7373 7349 典型项目 榕御 典型竞争项目分析 典型项目 榕御 二房一厅一卫89平米 三房二厅二卫121平米 四房二厅二卫154平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 典型项目 榕御 榕御成交价格走势 项目二期2010年4月份开盘 成交价格从4481元 平方米快速上涨 9月已到5165元 平方米 10月价格略有回落 典型竞争项目分析 元 平方米 6000 10年4月 4500 5000 5500 6500 10年5月 10年6月 10年7月 10年8月 10年9月 10年10月 4000 4481 4913 4899 4999 5080 5165 5097 典型项目 新城国际 典型竞争项目分析 典型项目 新城国际 二房二厅一卫79 14平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 三房二厅二卫114 05平米 三房二厅二卫139 38 典型项目 新城国际 新城国际成交价格走势 该项目08年4月份开盘以来 成交价格走势稳步上扬 均价从3500元 平方米上涨到4600元 平方米 其中楼中楼 LOFT 户型价格现为8000元 平方米 典型竞争项目分析 4500 08年4月17日 3000 3500 元 平方米 4000 均价 10年10月31日 8000 最低价 最高价 典型项目 尚东琴畔 典型竞争项目分析 典型项目 尚东琴畔 三房二厅二卫146 91平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 三房二厅二卫133 48平米 尚东琴畔成交价格走势 该项目开盘后 成交价格呈平稳上升态势 截止今年11月成交均价为4918元 平方米 典型竞争项目分析 典型项目 尚东琴畔 典型项目 锦绣一方 典型竞争项目分析 三房二厅二卫132平米 一房一卫一阳28 95平米 二房二厅一卫92 8平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 典型项目 锦绣一方 锦绣一方成交价格走势 该项目开盘以后价格保持平稳趋势 2009年11月价格出现大幅波动 到2010年4月价格恢复平稳走势 目前成交均价4961元 平方米 典型竞争项目分析 典型项目 锦绣一方 元 平方米 典型项目 融都新界 典型竞争项目分析 典型项目 明发商业广场 典型竞争项目分析 典型项目 一代领秀 三期 典型竞争项目分析 三房二厅一卫101 31平米 四房二厅二卫153 46平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 典型项目 一代领秀 三房二厅二卫139 48平米 典型项目 一代领秀 一代领秀成交价格走势 项目2010年7月开盘 成交价格在5000元每平上下波动 到2010年11成交均价为5284元 平方米 典型竞争项目分析 元 平方米 6500 10年7月 5000 5500 6000 7000 10年8月 10年9月 10年11月 10年10月 4500 5190 4662 4996 4776 5284 典型项目 荣昌花园 典型竞争项目分析 典型项目 荣昌花园 三房二厅126 75平米 四房二厅173 31平米 典型竞争项目分析 数据来源 CRIC 典型项目 荣昌花园 荣昌花园成交价格走势 项目开盘以来 成交价格稳步提升 受市场影响较小 截止到今年11月价格达到4875元 平方米 典型竞争项目分析 典型竞争项目供给及成交 供应及去化 从供求关系角度来看 销售率最好的项目为新城国际 尚东 琴畔等 累计销售率均在98 左右 从去化速度看 冠成国际的去化速度最快 每月平均去化171套 从存量去化周期来看 本地销售火爆均不过两个月 荣昌广场目前在售为大户型产品 去化速度明显放缓 典型竞争项目供给及去化分析 典型竞争项目去化情况分析 标准型一 二房 舒适型三房去化率较高 从典型项目各户型去化比例来看 一房户型中50 60平方米户型供应量最大且去化较好 二房面积去化率以110 120平方米最高 三房中110 120平方米户型供应较多 竞品中冠城国际在110 120平米户型总价高造成去化缓慢 其余面积段130 150平方米去化较为理想 典型竞争项目去化分析 典型竞争项目去化分析 续上表 从典型项目各户型去化比例来看 四房户型中150平方米以下户型去化率最高 复式户型市场供应较少 160 180平方米户型去化较好 典型项目供给及成交 成交主力户型各面积段分布情况 二室 三室户型成交占比较大竞品热销一室面积在50平米以下 二室面积在70 90平米和110平米以上 三室面积在130 150平方米 四室 复式成交较少 其中复式成交面积段集中在170 180平方米以上 一室面积成交最好在50平方米以下 主要成交项目为冠成国际 二室面积成交最好在70 90和110平方米以上 主要成交项目为冠成国际 尚东琴畔等 三室面积成交最好在130 150平方米 主要成交项目为尚东琴畔等 四室主要成交项目为尚东琴畔 复式主要成交项目为新城国际 典型竞争项目分析 注 数据为项目自开盘以来商品住宅成交量 典型项目供给及成交 成交价格 从价格来看 竞品成交单价集中在4600 5600元 平方米之间 总价基本在45 61万之间 竞品项目中 成交单价主要集中在4600 5600元 平方米之间 竞品项目中的冠成国际成交均价在竞品中处于较高水平 成交均价在7300元 冠城国际项目高价优势在于购买该项目产品 可以上本市重点小学 实验小学 从成交套均总来看 总价水平较为集中 主要在45 60万元水平 典型竞争项目分析 数据来源 cric 数据来源 cric 注 成交价格为项目开盘以来的平均价格 典型项目未来供应 未来市场竞争压力主要来竞争对手自明发商业广场 典型项目未来供应分析 主要竞品项目上市存量与未上市存量情况 单位 万平方米 目前 竞品项目的上市存量为5 6万平方米 未上市量为51 6万平方米 其中主要竞争对手明发商业广场未上市量为17万平方米 3 漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议 漳州市潜在供应量分析 从土地后续供应量来看 漳州市住宅未来还可入市体量为151 8万平方米 主要分布在芗城区 2010年1月 2010年10月漳州市住宅成交土地列表 潜在供应量分析 续上表 潜在供应量分析 3 漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议 漳州商品住宅市场研究小结 预计未来1 2年内漳州商品住宅市场还将有151 8万平方米的体量入市 市场供应平稳 供不应求状态可能仍然持续 2004年至2010年前10月 漳州市商品房成交量持续上涨 09年和10年增长较快 从商品住宅成交价格来看 2004年至2010年前10月 漳州市商品住宅成交价格呈稳步上升趋势 从成交结构看 漳州市商品住宅成交各户型中以二房 三房为主 最受欢迎的面积段为100 150平方米 成交主力总价段在50 70万元之间 竞品成交单价集中在4600 5600元 平方米之间 总价基本在40 60万水平二室 三室户型成交占比大 主要竞品项目市场存量较少 未推存量51 6万平方米 2009年以来漳州市商品住宅市场 一直处于供不应求的状态 存量不断消化 成交各户型中以二房 三房为主 最受欢迎的面积段为100 150平方米 成交主力总价段在40 60万元之间 3 漳州商品住宅市场研究及产品建议 漳州商品住宅市场总体情况分析典型竞争项目研究潜在供应量分析商品住宅市场小结住宅客户定位及产品建议 立足漳州市本地客源 主要购买人群以刚性需求置业 改善型需求置业为主 并有部分投资客群 II I 核心客户 政府企事业单位人员 私营企业主和个体经营者来源地 漳州市区及周边区县职业特征 主要为有稳定较高收入的事业单位人群 企业主 较大规模的个体经营者等价值取向 二次置业 投资保值 上学教育 希望拥有独立居住环境置业关注 车行交通 生活配套 居住舒适度产品需求 二居 三居 次要客户 投资人群来源地 漳州市区职业特征 私营企业主 有较强投资的个体投资者价值取向 资产保值增值置业关注 投资回报率产品需求 一居 二居 对本项目客户定位 户型配比建议 通过对漳州市商品住宅市场供应和成交结构分析 畅销产品集中在50平米以下的一居 80 100平方米的二居 120 140平方米的三居 我们建议 本项目以二房 三房为主力户型 对本项目产品建议 漳州商圈格局分析 漳州商圈概述 漳州现有以沃尔玛为核心的南昌路传统商圈 新兴城东区商圈为二大主要商圈 漳州从商者较多 可谓全民 皆商 漳州市大型商业较少 多以零售型街铺 住宅底商为主要商业模式 已经形成的商业格局呈现出 多元化 专业市场化 的发展趋势 尤其是城市东部将成为未来商业发展重点 南昌路 芗城区 明发广场 龙文区 九 龙 大 道 红星美凯龙 古玩城 丹霞路古玩市场 新华都购物广场 新华都 南昌路商圈城西商圈 漳州商圈格局分析 沃尔玛 漳州主要商圈现状掠影 锦绣广场 闽南综合大市场 龙城路商圈城东商圈 漳州商圈格局分析 漳州主要商圈现状掠影 万嘉世茂广场 综合大市场 TOTO洁具店 锦绣商业广场 人民广场欢乐城 卫浴洁具专卖 漳州商圈格局分析 芗城区 主要商圈特征 漳州大型商业较少 多以沿街店铺 住宅底商为主要商业构成 业态无具体划分 各店铺租金参差不齐 辐射力有限 南昌路临街商铺租金平均在110元 600元 月之间 丹霞路沿街店铺租金平均90 300元 月之间 新华南路底商以及服装批发市场平均租金70 150 月之间 芗城区租金水平相对龙城区较高 漳州商圈格局分析 芗城区 漳州商圈格局分析 龙文区 主要商圈特征 主要商圈特征 漳州龙文区属于新区 相比老城区 芗城区 商业商业属于起步阶段 大型商业综合体在未来几年将逐渐入市 目前仍以沿街店铺 住宅底商为主要商业构成 租金水平较低 九龙大道临街商铺租金平均在60元 110元 月之间 建元路沿街店铺租金平均50 80元 月之间 水仙大街底商以及服装批发市场平均租金70 150 月之间 芗城区租金水平相对龙文区高 96 漳州商圈格局分析 龙文区 漳州商业整体商业档次较低 商铺租金水平也较低 南昌路沿线商铺主要租金平均为110 600元 月 丹霞路沿街商铺平均租金为90 300元 月 其他沿街商铺租金平均为25 180元 月 临街商铺面积主要在30 120 之间 漳州商圈格局分析 人民广场沿线商业 集中商业氛围日臻成熟 人流量逐渐增多 商业发展基础较好 锦绣一方 荣昌花园等项目建成带动商业 商业基本是以项目配套 满足日常生活便利型商业为主 业态比较凌乱 无大型商业综合体支撑 升级成为商圈具有一定困难 作为新老城区结合区域 目前商业氛围日臻成熟 大型商业综合体入市对整体区域商圈形成利好 市场关注度也逐渐提高 在未来2 3年内 商业发展将会爆发 商业发展速度将会提高 小规模零售业是目前该区域商业业态 底商多是以提供生活服务便捷服务的小型超市 食杂店 话吧 小型餐饮 汽车装饰店 儿童用品店 小型服装店 二手房中介等 由于规模较小难以承担全面服务居民生活 休闲 娱乐的需求的需要 随着人民广场人人乐 锦绣一方 荣昌花园等项目落成 以及后续明发商业广场 尚东琴畔商业街发展 将形成以大型综合商业体支撑的全新商圈 荣昌花园底商目前租金40 600元 月之间 商业售价在11000元 20000元 之间 漳州商圈格局分析 尚东琴畔 尚冬琴畔内街商铺 荣昌花园 闽南综合大市场 商业用房市场分析 本表选取 漳州 市区 2009 2010年取得预售许可证的项目进行数据罗列1 物业类型包括底商 独体商业 2 漳州大面积开发商业项目较少多数以小体量底商为主 从上表可以看出 目前市场畅销商铺面积区间在60平方米以下 其中40 60平方米之间面积段供应最多 供应量为134815平方米 299套 成交量最多的是40 60平方米以下的商铺 成交量为10667平方米 215套 物业类型主要是1层底商商铺 40平方米以下面积段商铺物业去化排在第一 供应量为6468平方米 207套 成交量为5627平方米 178套 供求结构分析 目前宁德市区在售商业用房供应量8 1万平方米 成交量为3 6万平方米 主力成交商铺面积在40 60平方米之间 目前漳州在售商业用房项目数量较少 产品形式主要是底商 商业规模多在2000 10000 左右 商铺销售均价在14000 27000元 之间不等 商业用房市场分析 金丰商业广场 鑫荣嘉园 香榭花都 红星美凯龙 4 漳州商业用房市场研究及产品建议 全市商圈市场概述全市商业用房市场分析典型竞争项目分析潜在供应量分析商业用房市场小结商业客户定位 产品建议 典型项目 明发商业广场 典型竞争项目分析 漳州明发商业广场总建筑面积约70万平方米 其中商业部分面积约25万平方米 项目首创欢乐主题体验式购物 500强超市 高档百货 数码电器 天下美食 五星影院 超大夜总会的 多体定位 主力店规划 集购物 娱乐 餐饮 旅游 休闲 文化 居住 商务 运动等九大功能于一体 建成后意味着所有传统的商业模式将在不久的将来被颠覆 漳州甚至整个海西城市商业版图将得到全面提升和改变 2009年8月奠基 销售从住宅 写字楼开始 商业预计最后销售 商业销售时间预计最快2011年6月 以建材家居家装为区域主题 将建材 家居 家电 通讯 数码3C等业态结合在一起 打造具备高品牌号召力和集客力的专业市场 现已进驻的大型商家 百安居 苏宁电器 新城家具 喜梦宝等近百个商家 主要规划为百货 超市 珠宝 钟表精 艺术品等 现已进驻的大型商家有 家乐福 新世界百货 明发艺术城 欢乐星KTV等几百个商家 规划为全龄层的娱乐休闲区域 大型娱乐城 休闲酒店 餐饮 青少年游乐场 酒吧 茶馆 美容美体 健身中心等 现已进驻的大型商家 金逸国际电影城 豪悦酒店 唐朝港式大酒楼 立新欢乐天地 一代佳人 明发美食街等近百个商家商家 中心广场区域设置海盗船西餐厅 高档国际名品旗舰店 大型无烟餐饮 大型摩天轮游乐设施 海盗船等特色餐饮等业种 并可供举办各大商家的品牌发布会 大型演出 公益活动等 特色主题步行街区拟设置国际名品街 旅游特色产品 花街 酒吧街 古玩街区 音像文教一条街 特色餐饮街等 典型项目 漳州红星 美凯龙全球家居生活广场 由漳州盛达房地产投资开发的 红星美凯龙全球家居生活广场 位于漳州市胜利西路与金峰北路交汇处 占地面积23307 总建筑面积111874 该项目定位为漳州市大规模高档次的建材家居SHOPPINGMALL 项目占地面积23307 总建面积111874 其中地上建筑面积95754 可辐射范围囊括全市及龙岩厦门部分地区 未来增值潜力不可估量 漳州首家采取 体验式 购物模式有效地填补了市场空白 刷新了漳州家居行业经营模式 典型竞争项目分析 典型项目 中森阳光美地 中森 阳光美地 蓝田开发区内首席大型高档生活社区 位居漳州东部发展中心 以15万平米城邦气度 重金打造中央生活花园 超20000平方米中庭水景园林 社区会所 幼儿园 10000多平米商业配套精心规划 健身会所 休闲娱乐 时尚精品 多元业态立体组合 将自然的生活融入时尚购物 是不前在售较少商业项目之一 典型竞争项目分析 2008年1月 2010年10月漳州纯商业和含商业类用地已成交未开工土地列表 已成交未开工土地 2008年 2010年10月漳州市纯商业类和含商业类用地共成交75 5万平方米 规划建设面积128 6万平方米 其中商业建筑面积预计未来供应近31万平方米 主要分布在龙文区和蓝田开发区 潜在供应量分析 从2008年至2010年10月土地成交列表来看 预计未来还可入市的体量128 6万平方米 其中商业面积预计31万平方米 从土地属性来看 未来供应纯商业类用地很少 土地成交全部是商服用地 土地位置来看 芗城区 老城区 土地成交仅一幅 龙文区成交二幅 其余土地均在蓝田开发区 潜在供应量分析 漳州商业用房市场研究小结 通过对典型竞品项目研究 目前对本项目能造成直接竞争的竞品项目很少 最有直接威胁的是明发商业广场 其规划了近25万平方米的商业 开发模式及业态与万达相似 入市时间预计在2010年12月 是