天津华明镇范围及周边公建市场调研_73PPT_____年.ppt

华明镇范围及周边公建市场调研UANDS优仕地产二零一零年五月 报告目录 Part3 周边写字楼产品分析 Part2 周边非住宅别墅产品分析 Part1 关联版块分析 PART1 关联版块分析 关联竞争板块 PART1 关联版块分析 竞争版块位置 综合条件比对 奖励政策对比 利好新闻 2010年5月 作为世博会唯一农村城市化题材的参展案例 华明镇吸引了更多国内外的目光 2010年4月 作为加快智能电网建设和服务滨海新区开发开放的重要举措 天津市首座符合国家电网公司典型设计要求的大型电动汽车充电站 在华明镇启动建设 华明镇 解读 华明镇作为农村城市化典型案例 正在走上科技化道路 关联竞争版块 利好新闻 PART1 关联版块分析 利好新闻 奖励政策比对 竞争版块位置 综合条件比对 华明的微笑 天津保税区及空港经济区2009年百强企业名单日前出炉 嘉里粮油 天津 有限公司 空中客车 天津 总装有限公司等100家企业入选 涉及工业企业 贸易企业 物流企业 高新技术企业等多个领域 目前 天津保税区及空港经济区注册企业已达7500多家 其中世界500强投资的项目122个 空港 解读 空港入园企业实力雄厚 相较华明镇拥有更多产业面的优势 关联竞争版块 利好新闻 PART1 关联版块分析 利好新闻 奖励政策比对 竞争版块位置 综合条件比对 保税区针对入驻空港经济区的年纳税总额达到300万元的企业给予最高三免四减半的税收优惠 针对区内办公型物业 对于上述企业同时奖励申购现价住宅房指标4个以上 五年内产生的增值税 营业税和企业所得税区留成部分 最高享有80 的财政奖励 注册企业在2013年5月24日前入驻 均可享受上述税收政策优惠 华明 空港 空港相较华明镇政策优势明显 关联竞争版块 奖励政策对比 PART1 关联版块分析 奖励政策对比 利好新闻 竞争版块位置 综合条件比对 PART1 关联版块分析 综合条件比对 竞争版块位置 奖励政策对比 总体情况 空港经济区占据较大优势 利好新闻 矽谷港湾 EOD总部港一期 环外工业用地 凤凰墅 远洋新干线 办公别墅售罄 空港项目用地 EOD总部港二期 环内工业用地 非住宅别墅项目扫描 PART2 周边非住宅别墅产品分析 区域项目扫描 重点项目分析 区域市场小结 项目细节比对 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 该项目建设集总部经济区 技术研发区 高科技生产区 企业配套服务区于一体的都市型现代工业产业集群 一 二期为独栋 双拼 联排的办公别墅产品 二期用地 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 规划情况 户型对比 二期产品单体面积相较一期未作较大幅度调整 但二期产品单体层数普遍加高 一期2 5层 3层为主 二期以3层 4层产品为主 产品类型 一期产品以独栋产品为主 二期产品以双拼 联排产品为主 在产品配比上 二期产品提高了土地利用率 提高了经济收益 区内景观 一期内部水景景观得到业主认可 但普遍反映停车位不足 二期产品取消了原有水景设计 改为半地下车位 交工标准 一 二期产品配套标准设计思路无较大调整 但二期完全取消了地下室设计 一期部分产品拥有地下室 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 一 二期产品情况比较 2009年凡工商注册地点为滨海临空产业园的企业 由滨海临空产业园投资建设单位通过华明街园区管理办公室向区发展楼宇总部经济工作小组领导办公室 区财政局 备案并被认定后 均可享受如下的财政奖励 对于入驻企业以该单位产生税收之日 第一张发票 起 五年内产生的增值税 营业税和企业所得税区留成部分 最高享有80 的财政奖励 奖励资金经区财政局负责核算并兑现给华明街道办事处 再由华明街道办事处向滨海临空产业园进行兑现 滨海临空产业园将依据各企业入驻洽谈时约定的税收奖励比例 每一年兑现一次奖励资金 时间为转年的第一个季度末 注册企业在2013年5月24日前入驻 均可享受上述税收政策优惠 2013年5月24日以后的财政政策以政府当时文件为准 2010年最高享有的80 的财政奖励 压缩为最高享有70 的财政奖励 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 奖励政策变化 现房明确企业LOGO展示位 客户明确产品使用用途 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 道路交通管理系统比较完善 门禁系统已经正常运转 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 产品标识明确 增强小区内企业总部办公氛围 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 入驻企业公共展示 既彰显了入驻企业实力 也增强了未购看房企业信心 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 管委会及开发商均落户小区 增强了客户对产品的信任度 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 通过细节点缀 展示了生态办公的环境 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 二期工程施工进度 即将封顶 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 产品细节 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 交工标准 一期 但从产品实际成交情况看 2009年成交价格在平均8500元 左右 2010年成交价格在9000 9500元 左右 价格年涨幅在5 10 从产品去化情况看 自09年开始该项目保持了月均一套的去化速度 进入尾盘期销售速度开始下降 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 价格及销售走势 政策面 东丽区给予了的税收扶持政策2010年略有收紧 产品面 二期产品户型及配套保持了一期标准 但从产品形态上一期以形象较好的独栋产品为主 二期产品则以经济性较高的双拼 联排产品为主 价格面 一期产品年实际涨幅率控制在5 10 二期产品起价与一期产品今年价格基本持平 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 EOD总部港 小结 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 一期用地 一期用地 总部基地 写字楼 商业配套 外环线外为迁址的青少年活动中心 隔昆仑路相望为保利玫瑰湾 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 规划及四至 项目已于2009年5月份开始认购 入市宣传费用投入极少 该项目产品虽属工业用地 但产品设计偏向住宅产品 产品推售模式仍然采取了普通居住型别墅的推售引导方式 产品现阶段一期产品部分封顶 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 交工标准 该项目网上显示销售达到59套 自去年5月份开售以来 占总开售房源35 但内部了解该项目存在假合同情况 实际销售情况应更不理想 该项目报价浮动较大自去年开售时的9000元 至现阶段的13500元 年溢价率达到50 但结合实际销售情况来看 仅去年价格在10000元上下浮动时销售状况尚可 进入2010年销售情况已不看好 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 价格走势 政策面 该项目属于工业地产住宅化运作的典型案例 由于其非正规的运作手段导致难以吸引有条件享受税收政策的优质企业进驻 产品面 项目产品介于工业 民用之间 产品定位模糊 产品外观及使用为民用且每户均配备地下室 推广面 项目产品定位的缺失导致宣传方向趋于更加迷茫 无法进行准确 有力的后续推进 价格面 产品年价格涨幅缺乏理性 后续溢价空间将不会太大 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 矽谷港湾 小结 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 凤凰墅 政策面 该项目地处空港经济区 享受空港企业进驻优惠政策 产品面 项目产品介于商用 民用之间 产品定位模糊 每户也配备了地下室 推广面 项目尚无任何形式的推广包装 价格面 产品预计价格尚未出台 PART2 周边非住宅别墅产品分析 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 凤凰墅 区域非住宅类别墅产品总供应量较大 约有25万 从用地性质来看 工业用地产品所占体量占总供应量8成以上 从产品结构来看 短期内产品供应将以双拼 联排产品为主 从产品面积来看 除EOD外 产品供应面积普遍在300 左右 从推广营销方式来看 各项目产品推售方向差异较大 从产品设计情况来看 仅有EOD对产品及客户的对位较符合市场口味 PART2 周边非住宅别墅产品分析 区域市场小结 区域项目扫描 重点项目分析 项目细节比对 小结 工程进度 EOD总部港二期 凤凰墅 矽谷港湾 PART2 周边非住宅别墅产品分析 项目细节比对 区域项目扫描 区域市场小结 重点项目分析 楼体外立面 EOD总部港 凤凰墅 矽谷港湾 PART2 周边非住宅别墅产品分析 项目细节比对 区域项目扫描 区域市场小结 重点项目分析 产品宣传 凤凰墅 EOD总部港 矽谷港湾 PART2 周边非住宅别墅产品分析 项目细节比对 区域项目扫描 区域市场小结 重点项目分析 金融中心在售 5万 皇冠国际广场在租 2 8万 空港铭朗国际广场二期未售 14 7万 天保国际商务园未售 83万 YOHO湾未售 30万 空港铭朗国际广场一期在售 2 5万 远洋新干线在售 4 5万 融和广场在售 21万 写字楼项目扫描 区域项目扫描 重点项目分析 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 铭朗国际广场一期 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 户型设计为中小户型 在售最小面积60 主力户型100 120 华盈大厦总量约4万 现只完成了其中30 的销售 仍有约2 8万 滞销 已销售部分中 投资客户约占70 自用办公型客户约占30 已进驻企业约30家 以贸易 物流及海关相关上下游企业为主 项目产品报价均价8300元 起价7900元 最高价8640元 实际最新成交均价7800元 铭朗国际广场一期 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 单套成交均价 6520 7982元 平米 注 以上数据来源于空港房管部门 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 铭朗国际广场一期 交工标准 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 销售情况看 该项目自去年下半年开始 长期处于滞销状态 其销售中心一度也处于关闭状态 价格情况来看 由于销售情况的不理想 导致自09年以来价格仅调涨不足3 整体销售情况 铭朗国际广场一期 价格走势 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 铭朗国际广场二期 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 该项目工程已进入地上阶段 项目共六栋10层或11层到顶高层 其中1 5 为写字楼 6 为酒店式公寓 或酒店 1 5 首二层为商铺 按其工期推算 产品预计最迟2010年内即可入市 铭朗国际广场二期 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 1 4 楼占地面积18690平方米 共4座写字楼 总建筑面积约75595平方米 其中地上部分建筑面积约为60399平方米 地下部分建筑面积约15196平方米 建筑层数10 11层 结构形式为钢筋混凝土框架结构 1 4 楼工程计划竣工日期为2011年6月30日5 6 楼占地面积16519平方米 共2座写字楼 总建筑面积约71676平方米 其中地上部分建筑面积约为58730平方米 地下部分建筑面积约12946平方米 建筑层数11层 结构形式为钢筋混凝土框架结构 5 6 楼工程计划竣工日期为2010年12月31日 1 3 2 4 5 6 铭朗国际广场二期 规划情况 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 YOHO湾 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 该项目工程进行至打桩阶段 尚未开槽 该项目为综合体项目 涵盖大体量的写字楼 商业 loft公寓 酒店等产品 该项目尚未明确何时 何种产品先期进入市场 YOHO湾 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 融和广场 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 写字楼及商业 珂德尔酒店 东临中心大道 西邻中环西路 南至温泉高尔夫球场 北至人工湖 融和广场 规划及四至情况 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 该项目为区域最高端商务综合体 拥有五星级滨海珂德尔酒店并规划有主题商业 该项目也在积极争取引入地铁二号线 产品作为地铁上盖项目 融和广场 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 融和广场 交工标准 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 09年开售以来 销售成功的16套房中 大部分为银行购买的临湖首排底商 转为银行定制 写字楼销售仅有两家企业购买 由于项目处于严重滞销 今年只是象征性的针对报价调涨500元 融和广场 价格走势 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 天保国际商务园 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 空港国际商务园45栋楼已于去年12月初完成桩基工程 预计今年年底 所有工程全部竣工 保税区总部经济服务外包基地将投入使用 A区总建筑面积近44万平方米 规划建设31栋楼 楼层在4 9层之间 所有在建项目全部为商务楼 主要功能为总部办公基地 31栋楼围成一个圆形的形状 该区域主要拥有总部办公 商务办公功能 为客户提供现代化总部办公服务基地 空港国际商务园B区总建筑面积为41万平方米 共建设14栋商务办公楼 所有建筑楼层在5 9层之间 B区的主要功能为研发办公区 打造保税区电子信息 金融保险等服务外包等功能 空港国际商务园B区效果图 空港国际商务园A区效果图 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 金融中心 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 项目写字楼总量11 1万 现阶段销售约30 余房7万 可租可售 项目目前共进驻33家企业 共计65套房屋使用中 其中入驻银行12家 临湖户型为570 700 的中大户型 现不对外推售 做销控处理为大客户整购预留 后排3层 11层写字楼主力为316 的中等户型 现可对外租售 销售报价起价9600元 租赁3元 天 后排商业户型为205 497 主要入住客户为银行及药店 金融中心 基本情况 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 金融中心 交工标准 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 从价格报价走势情况看 报价始终在10000元上下徘徊 结合销售情况来看 由于存在大量滞销 因此报价规律较为混乱 同时成交价格始终保持在写字楼8500元 商业12800元 金融中心 价格走势 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 备注 5月14日最新成交后排商业首层一套 面积497 68 销售报价17000元 实际成交价12800元 执行优惠约7 5折 金融中心 价格体系 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 注 以上为部分入住企业 金融中心 进驻情况 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 政策面 金融中心在销售初期获得了管委会极大的扶持 产品面 300 600 的写字楼产品档次定位较高 配置了网络地板等 价格面 产品目前报价较高 成交折扣力度较大 客户面 自07年5月入住以来 已租售房源入住率仅约50 金融中心 小结 PART3 周边写字楼产品分析 项目细节比对 区域项目扫描 区域市场小结 重点项目分析 远洋新干线 ABC中心 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 北至天津移动总部 西至中心大道 南至中兴通讯 东至规划路 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 远洋新干线 周边环境 项目写字楼总量4 5万 开盘当日销售率50 C区户型以100 200 的中小户型为主 现阶段以销售为主 B区户型以500 1200 为主 现阶段可租可售 C区销售报价10000元 B区商业销售报价15000元 C区产品特点为中庭挑空 中小户型 B区产品特点为3000 企业独栋冠名优势 远洋新干线 基本情况 重点项目分析 区域项目扫描 区域市场小结 项目细节比对 PART3 周边写字楼产品分析 政策面 享有空港经