学府艺华苑项目提案.doc

学府艺华苑项目提案 作者： 日期：学府忆华年代理提案小组成员：吕路雄 李强 李开龙 目 录第一部分 市场分析31、大学城经济环境分析32、重庆购房政策环境分析43、大学城条件分析4第二部分 项目自身情况分析6第三部分 项目市场定位9第四部分 市场营销10第五部分 合作方式及佣金支付10第六部分 公司简介11第一部分 市场分析1、大学城经济环境分析（1）生产总值分析 高新技术产业是现代经济增长的新动力,到2010年重庆围绕电子工业投资达100亿美元，其中有50亿美元将投向西永微电子产业园，重庆电子工业产值将达人民币1000亿元，其中500亿元来自微电园。西永科技产业园位于沙坪坝区西永镇，总占地334.19公顷，其功能以高科技工业为主。它是一个独具特色的高起点高兴技术园区，将生产出重庆自己的芯片，填补重庆芯片制造与出口的空白，对重庆尽快形成高新技术支柱产业，占领中西部电子信息产业高地具有重大意义，将成为重庆未来经济增长的重要动力源。（2）三大产业分析农业(包括种植业、林业、牧业、副业和渔业)大学城由于大面积的土地被征收用以进行大学城学校的开发，所以相对而言耕地相对较少，农业发展不是很好。重庆西永微电子产业园区是重庆市政府为优化和提升全市产业结构、发展高新技术产业而规划建设的电子信息产业专业化园区，是重庆市“十一五”期间实施电子信息产业的主要基地。园区于2005年8月成立，是西部地区首家通过国家发改委审核的微电子产业园区。现目前为止以后惠普，富士康，等几大微电业入住，立志打造成中国的硅谷。建筑业发展的速度较为迅速，在大学城周边已经有许多的楼盘屹立在这里，学多的开发商都到这里建房，大学城楼盘升值空间较大。服务业：大学城周边有大量的餐饮，以及供师生休闲娱乐的场所。2、重庆购房政策环境分析重庆市房地产市场由低迷转而持续高温,房价稳步上升。随着我市经济回升态势逐渐稳固,对房地产市场也展开了密集调控。一直以来,我市发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。贯彻和落实了一系列的房地产调控政策，加强和改善房地产市场。按照低端有保障，中端有市场，高端有遏制的调控思想。3、大学城条件分析(1)大学城基本情况分析重庆大学城位于重庆市沙坪坝区，坐落在中梁山、缙云山之间的虎溪镇和陈家桥镇，是重庆西部新城的中心区，距市中心约15公里。重庆大学城规划入驻高校13所，即：重庆大学、重庆医科大学、重庆师范大学、四川美术学院、重庆科技学院、重庆电子工程职业学院、重庆房地产职业学院、重庆医药高等专科学校、重庆警官职业学院、重庆城市管理职业学院、重庆运动技术学院、第三军医大学、解放军后勤工程学院。规划用地面积：33平方公里，其中高校用地面积1.8万亩，其它为基础设施和开发用地。（2）大学城人口状况分析 重庆大学城高校在2013年将达到入住师生20万人；到2015年将全部建成，到入住师生、家属及其他社会服务人员30万人的规模（3）大学城市政规划与建设分析 1、规划理念：现代化、生态化、园林化、网络化。 2、定位标准：西部领先、国内一流。 3、建成目标：教育城、文明城、人才城、科技城、生态城。 重庆大学城建设是市委、市政府的重点工程，在市委、市政府的坚强领 导下， 在市级有关部门、沙坪坝区委、区政府的大力支持和协调配合下，在虎溪镇、陈家桥镇广大父老乡亲的热忱支持下，重庆大学城的广大管理者、建设者历经几年的艰苦奋斗、攻坚克难，在一片山丘、农田上初具规模地建起了一座 生机勃勃、蒸蒸日上的现代化新城。4、大学城房地产市场分析（1）大学城房地产市场总体状况分析大学城房地产市场将是一个“黄金发展去”发展速度快，相继很多的开发商与消费者将在此置业，随着周围交通的改善和便利，周边教育，医疗。休闲娱乐配套设施的完善，大学城房地产市场又会迎来前所未有的美丽时期。市场出于良性状态，供需两旺，市场发展空间大，竞争激烈。所以大学城房地产市场出于平衡发张时期。（2）大学城房地产市场特点分析大学城房地产市场发展速度快，房价升值空间比较大，性价比高，适合于投资于自住，如龙湖U城天街，富力城，金科廊桥水乡等楼盘（3）大学城房地产市场供求状况分析大学城房地产市场出于供过于求的局面，由于大学城交通和配套设施跟主城区比还存在一定的差异，消费者不能更好的购物和娱乐。所以大多数的消费者还是愿意在主城区买房，不愿到大学城来。目前购房的只是一些附近的居民，和一些进行教育投资的人购买。所以虽然大学城楼盘众多，但是一些楼盘入住率很低，空置率较高。（1） 大学城房地产市场发展趋势分析大学城未来房地产市场将处于快速发展的趋势，因为随着发展大学城将会有越来越多的人到此来工作以及学习，对居住也会越来越需要。所以升值空间大，投资回报率高。第二部分 项目自身情况分析1、 项目基本情况分析 项目位于人文翡翠的重庆市大学城重庆房地产职业学院旁，占地面积位2200，容积率为0.2 ，绿化率为 81% ，建筑面积为405。（1） 地理位置分析该项目位于重庆市沙坪坝区大学城明德路3号，处于陈家桥镇的中心地带，生活设施配套齐全，是理想的聚居地带。（2） 四至分析 该项目东南被全国唯一一所以房地产为名的学府-重庆房地产职业学院所包围，西面被重庆电子工程职业学院所包围，北面是大学城的主干道明德路，通往四周的交通都比较方便。（3） 经济技术指标分析重庆大学城作为新开发的新城区，政府将打造重庆西部的一片新天地，其经济技术潜力不可限量，就现目前而言，相对与其主城区而言，经济指标有一定的差距，生活配套方面也有所欠缺，第二、三产业的发展程度平稳，但将来将会高度发展，特别是西永微电园的拉动。2、 项目周边环境分析项目位于大学城重庆房地产职业学院旁，以重庆房地产职业学院为依托，呈现出别具一格的建筑特色。在人文方面，低碳、环保、高效的建筑物有利于社会的前行。符合大学城的“人民给我一方土，我还人们一片城”建设理念，该项目对大学城的人文环境将有一定的促进作用。自然环境方面低碳、环保、高效的建筑物有利于人和自然的和睦相处，相互发展。3、 项目周边配套分析（1） 交通配套分析 公交：271路陈家桥到曾家，272路陈家桥到重庆科技学院，273陈家桥到康居西城，247陈家桥到歌乐山，249路重庆师范大学到沙坪坝，276路青木关到石桥铺等多天公交路线。 地铁：地铁一号线陈家桥站或者大学城，到江北，南坪，渝北等各大主城区都是比较方便的，（2） 购物配套分析距离永辉超市步行不足十分钟，周边还有陈家桥学府广场，陈青路步行街等；距熙街、龙湖U城天街等不到十分钟的车程，从该项目出发，不管是步行还是自驾都比较近。（3） 餐饮娱乐配套分析 该项目周边只要有龙湖U城天街，熙街，陈家桥齐齐火锅，华莱士等餐饮配套。（4） 文化教育配套分析周边有陈家桥小学，机关幼儿园，大学城一中，更有入住大学城的十五所高校，知识的殿堂浓郁，人文环境丰富。（5） 医疗卫生配套分析 主要有重庆医科大学附属医院，三军医大附属医院等2甲医疗机构.（6） 金融服务配套分析 周边有重庆农村商业银行，中国建设银行，中国邮政储蓄银行，工商银行，中国农业银行等众多银行。4、 项目SWOT分析（1） 优势分析 项目地处大学城陈家桥镇的中心地带，生活配套实施齐全。作为大学城独一无二的以低碳和环保为主打的精品项目，其容积率在大学城片区至最低，近80%的绿化率，就这两项指标就可想而知是多么优雅的理想聚居地。（2） 劣势分析 项目规模较小，不在大学城的中心地带，距离公路较近，有部分噪音。价格较高，大学城作为新兴的商圈，生活配套方面有待进一步提高。（3） 机会分析 项目地处新兴发展的大学城，政府将打造重庆大学城为重庆西部的中心商圈，未来前景一片光明，该地区有浓郁的知识文化气氛，有十五所高校，知名度较高的中学和小学。综合以上方面，增值潜力强。（4） 威胁分析 大学城知名楼盘较多，竞争对手强力，特别是龙湖东桥郡等. 5、 项目竞争对手分析 竞争对手主要有龙湖东桥郡：产权年限：50容积率：1.00绿化率：50总户数：368建筑面积：380000平方米占地面积：380000平方米物业类别：别墅主力户型：220-300平米开发商：重庆龙湖凯安地产发展有限公司物业公司：重庆新龙湖物业有限公司物业费：3.5元/月/平方米 项目介绍：龙湖;东桥郡，位于重庆城市副中心-重庆大学城中心地段，周边遍布包括重大、美院、三医大在内的15所大学和多少中小学，天赋山水、人文资源. 龙湖2号作品东桥郡作为重庆首例“大学别墅”社区，即将横空出世，如此全新的产品，如此短的时间内，如此低迷的市场环境下，龙湖如此从容和自信？大学别墅究竟是怎样的别墅？随着东桥郡的面世，大学别墅的神秘面纱即将揭开。 据了解，东桥郡为400多亩的纯别墅社区，托斯卡纳的经典风格，在重庆大学、四川美院等15所大学之内。集合龙湖14年“造墅”的经验，东桥郡值得期待。 学府艺华苑是大学城别具一格的别墅住宅，其自身的舒适程度和龙湖东桥郡相比更胜一筹，龙湖东桥郡是龙湖地产在大学城的首个别墅住宅项目，花了不少的人力物力，建筑风格方面锲合大学城的建设理念。是学府艺华苑不可小觑的竞争对手。第三部分 项目市场定位1、 项目类型定位 本项目的定位是低碳，环保，舒适。低碳示范楼采用英国未来建筑公司对低碳节能建筑理论的理解，从设计风格到结构意图展现英国普通居民的居住房屋形式，可谓简约、现代、方便、明亮。低碳楼所用钢材全部来自可回收的废钢，工厂定做好后拼装起来就能使用，这幢房屋抗震烈度可达9度。2、 项目档次定位 本项目是国内首套中英合作低碳示范楼，其拥有简约、现代、方便、明亮等特点，项目的设计风格也是独特的，以上特点注定低碳楼的项目档次是比较高的， 其定位是高档别墅住宅。3、 项目规模定位 本项目规模占地面积2200平方米，建筑面积405平方米，容积率是0.2。4、 项目客户群定位 本项目的客户主要定位于大学城各大高校的教授，学院领导以及主城和周边区县的具有相当消费能力的人士。5、 项目案名定位 本项目的名字是学府怡华苑，学府反映出其地理位置位于大学城内，怡华苑体现了项目现代，高档，低碳环保的特点。6、 项目功能定位 本项目低碳，环保，舒适的定位以及简约、现代、方便、明亮的特点是整个房屋充满了现代以及时尚的感觉，给人以温馨，简洁，方便，宽敞，亲近自然的感觉，其环保低碳的理念更是走在了时代的前沿。7、 项目形象定位 本项目形象定位于低碳，环保、现代、舒适。8、 项目价格定位 本项目低碳，环保，舒适的定位以及简约、现代、方便、明亮的特点是整个房屋充满了现代以及时尚的感觉，给人以温馨，简洁，方便，宽敞，亲近自然的感觉，其环保低碳的理念更是走在了时代的前沿。所以其价格主要定位于16000元每平米。第四部分 市场营销1、 推广思想（1）、大学城，百万方国际生活（2）、人居环境与人居质量并重（3）、高档的物业服务（4）、低碳、环保、舒适实物概念2、 推广阶段预热期、强销期、持续期、尾盘期中，建筑的各种指标，在重庆的独一无二性、学府艺华苑的实物性，使得客户身临其中，在摸摸自己的钱包，便可以知道这住宅是不是自己的。3、 推广策略 预热期：简洁明快、颇有现代感的表现方式来传递出协信城立方 值得期待的生活方式。 强销期：生活的情境化表现，现代化气息的感受。 持续期：直观、真实、可感知性。 尾盘期：以装修、配套等竣工形象广告为主。第五部分 合作方式及佣金支付1、 合作方式 甲方指定乙方为 大学城片区的独家销售代理公司 ，主要销售学府艺华苑。2、 佣金支付 乙方的代理佣金为所售高层价目表成交额的3%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。第六部分 公司简介 美联物业代理有限公司是香港物业代理上市公司美联物业集团的子公司，成立于2001