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建设项目开发手册 目 录第一篇 土地资源的取得第二篇 第二篇 组织机构设置和人力资源管理第三篇 财务筹划及资金管理第三篇 第四篇 项目定位与规划设计刘勇第一章 项目定位第二章 规划勘察设计第五篇 报批、报建第一章：工作执行流程 第二章 报批预算第六篇 工程管理第一章：施工管理 第二章：预结算管理 第三章：材料采购管理第七篇 营销推广服务篇.第八篇 物业管理序号工作项目名称项目细分简要说明完成时间备注1. 取得土地信息1.1土地信息分类1.1.1招拍挂信息对地块周边的楼盘信息进行收集，并对城市的成本资料和特性资料进行收集，填写有关表单。见表单1.1.2遗留问题信息根据实际情况具体分析1.1.3现状用地信息2.对意向地块进行分析评估2.1做出投报分析收集各种所需数据资料进行投报分析2.2将符合公司要求的地块投报分析提交投委投委领导对目标地块进行评估。3.对意向地块进行取舍3.1招拍挂土地准备资料3.2遗留问题土地签定合同3.3现状土地签定合同4. 办理手续4.1招拍挂土地办理参加招拍挂手续4.2遗留问题土地办理各种交接手续4.3现状土地办理所需手续第一篇 土地资源的取得 第二篇 组织机构设置和人力资源管理序号工作项目名称项目细分简要说明完成时间备注1.组织机构设置1.1组织机构拟定拟定、审批见部门职能与岗位职责1.2岗位设置2. 招聘2.1根据岗位需求，拟定招聘资料见人力资源配置作业流程2.2组织面试2.3安排上岗见新员工培训规定 3.进入日常管理 见绩效考核办法员工手册、人力资源管理制度等第三篇 财务筹划及资金管理工作名称简要说明完成时间备注1.投报分析研究1.1投报分析各种指标1天地块合同签约时1.2 分解项目现金流计划2天按周、月1.3合并所有现金流计划2天按周、日2资金准备2.1联盟及投委内部资金筹措2.2银行贷款四证取得后2个月四证（建设用地规划许可证、土地证、建设工程规划许可证、施工许可证）齐全，前期可准备资料2.2.1准备各种相关财务资料1个月2.2.2四证齐全2个月2.2.3土地评诂7天2.2.4银行签定合同7天2.2.5抵押登记1天2.2.6公证借款合同1天2.2.7银行放款1天2.3其它方式融资3岗位设置及上岗时间3.1岗位设置（经理、主管会计（会计）、出纳、收款员）根据项目大小合理配置3.2上岗时间3.2.1经理、出纳1个月取得地块3.2.2 主管会计（会计）和收款员1周内部认购之前4资金支付4.1工程款的支付见工程款支付流程4.2办公用品及其它款的支付详见有关规定5资金收入5.1房款收入详见销售收款工作规范6税务筹划6.1了解当地相关税收政策国税和地税6.2提出相关方案决策7资金管理7.1提高资金利用率优先投委内部各公司使用8财务分析8.1财务分析时间月季年实际执行项目现金流和合并现金流8.2财务分析内容实际与计划，当地同行业。公司内部第四篇 项目定位与规划设计第一章 项目定位 序号工作名称简要说明完成时间备注1组建工作小组、制定工作计划由公司领导、地产、工程、技术、销售、物业等相关部门人员组成2在土地取得前开始进行组建2市场调查与预测对意向地块进行调查5-10天3评估论证1、 容积率2、 绿化率3、 可建建筑面积4、 公建建筑面积5、投资收益等4项目定位1、 目标客户定位2、 产品定位：各户型比例、商铺、配套、会所等规模3、 建筑类型、规模及比例4、 价格定位第二章 规划勘察设计序号工作名称简要说明完成时间（天）备注1土地资料的收集与整理1、航测图2、坐标点3、土地规划图4、容积率5、建筑类型6、建筑规模5其中坐标点取得由规划局或有测绘资质的单位提供2初步规划1、项目总规论证评估确认53地质勘察1、 勘察单位考察2、勘察单位招标、合同签定3、 地质勘探4、提交勘探报告25此项工作为设计、施工提供依据。在土地取得后即可进行4文物勘探1、 资格单位选择2、 合同签定3、 勘探及提交报告5设计招标1、 设计单位的考察2、设计单位招标3、设计合同的签定20土地取得、产品定位完成后即可进行6提供设计任务书1、 结构类型2、 水、电、暖、气设备指标3、 建筑材料指标4、 建筑功能等设计条件3在设计招标后提供7方案设计1、户型图2、小区平面图3、单体建筑平、立、剖建筑图4、效果图20办理规划定点、建筑规划许可证所必须8施工图设计1、 建筑设计2、 结构设计3、水、电、暖、通等设计45在规划定点完成后即可进行9施工图审查进行配合35施工图完成后由联合审批小组进行审批，是办理施工许可证的一项条件10样板房、销售大厅1、 设计2、施工（包括装修）70在正式开工前完成，既规划定点完成后进行。第五篇 报批、报建第一章：工作执行流程序号工作项目名称所需资料受理单位完成时限备注1 项目立项1.1准备阶段可行性研究报告资料准备 委托中介机构15个工作日12立项批文的办理1、 申请。2、 土地使用权证明。3、可行性研究报告市发改委15个工作日13市公用事业局资料报送1、申请市公用事业局1个工作日14环保批文办理1、 申请。2、 地理位置图。3、可行性研究报告市环保局15个工作日2 建设用地规划许可证办理21详细规划的审批1、 申请。2、 1：500地形图2份。3、详细规划市规划局、审批小组15个工作日资料准备22用地规划许可证取得1、 申请。2、 1：500地形图2份。3、 经计划部门批准的当年度建设计划。4、 已批准的详细规划及批文复印件。5、已批准的可行性研究报告市规划局7个工作日2.3项目用水办理2.3.1施工用水2.3.2正式用水2.4项目用电办理2.4.1项目正式用电2.4.2项目临时用电3 土地证的办理31办理原土地证户名注销1、 收购批复。2、 保证书。3、 申请报告。4、 出让合同。5、 交缴出让的金的凭证。6、 契税交纳凭证。7、 拍卖成交确认书。8、 保证书。9、 地形图。10、 宗地图。11、用地规划许可证市国土资源局、区国土资源局20个工作日32办理新户手续同上20个工作日4 建设工程规划许可证办理41规划定点1、 申请。2、 1：500地形图2份。3、详细规划图市规划局7个工作日规划定点时须开始设计42方案设计的审查1、 方案报审表。2、总平面图2份（1：500，3号图纸）；平、立、剖面图2份（1：100或1：200，3号图纸）；效果图（1-3号图纸。总平面图，平、立、剖面图须装订成册。市规划局、审批小组15个工作日开始施工图设计43施工图联审1、 审查申报表（加盖申报人单位公章、原件8份）。2、 计划部门批准的当年度建设计划批文（复印件2份）。3、 土地证（原件1份、复印件2份）。4、 建设工程设计规划要求通知书及定点红线图（复印件7份）和建设工程设计方案规划审查意见书及方案图（复印件1份）。5、建设工程绿化规划图、绿化化规划说明书（原件各3份）。6、工程设计招标意见书（单体超过1万平方米、复印件1份）、勘察报告（原件2份）。7、全套设计图纸4套。8、居住建筑的建筑节能工程设计审查表原件2份，消防设计图纸光盘1套。施工图联合审查办公室35个工作日4.4 取证缴费、领证7个工作日5 建设工程施工许可证办理51建设工程施工许可证的办理1、 土地证。2、 建设工程规划许可证。3、 施工图联合审查办公室审查意见。4、 备案过的施工合同。5、 经鉴证的监理合同。6、 市建委的交费大表。7、市环卫局的交费回执市建委10个工作日6配套（气、暖、排水、电视、电话、网络、园林、环卫、安保）办理和报批7 预售许可证的办理71、商品预售证的办理1、 商品房预售申报表。2、 土地证和建设工程规划许可证。3、 按提供预售的商品房计算投入建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明材料。4、 开发资质证和开发经营许可证。5、 施工许可证、工程施工合同。6、预售商品房分层平面图。7、商品房预售方案。市建委15个工作日8产权证的办理8.1、办理商品房用地分割1、 原国有土地使用证及原出让批文、出让金缴纳凭证。2、 商品房用地分割转让登记申请审批表。3、 商品房预售许可证。4、 上报软盘（每宗地一张）。5、其他应当提交的资料。市国土资源局、区国土资源局8.2、产权面积实测8.3、房产证办理1、 营业执照或法人登记证。2、 业主身份证或有效身份证明。3、 土地使用权证。4、 建设工程规划许可证。5、 建设工程质量竣工验收证明。6、 房屋平面图。7、 委托代理的，出具公证委托书和受托人的身份证。8、登记机关认为必要的其它资料。市房管局、区房管局第二章 报批预算序号费用名称最新的收费依据核算标准优惠后的标准备注1可行性研究报告书议价2环评报告书议价3地质灾害评估议价4用地规划许可证规费按总建筑面积2.1元/M25设计方案时规费总建筑面积中公建面积3.2元/M2 住宅面积2.3元/M26施工图联审时规费幼儿园面积按3.77元/M2车库面积按4.2元/M2 其它面积按2.7元/M27环卫局规费议价8工程交易费按工程总造价的万分之四9印花税按工程总造价的万分之三10建筑企业养老保证金按工程总造价的千份之二十六11建设工程质量监察费按工程总造价的万分之七12环保局燥声排污费议价13土地测量费议价14墙改基金按总建筑面积8元/M215散装水泥基金按总建筑面积2元/M216土地证分割转让费用每证33元17防空地下室易地建设费济价字2001259号文件1、 新建十层以上或基础开挖深度超过3米以上的民用建筑不宜修建防空地下室的，按3000元/M2缴纳易地建设费。2、其它新建民用建筑的防空地下室易地建设费，按总建筑面积30元/M2缴纳。18城建综合配套费按总建筑面积246元/M219渣土清运费按清运每平方米2元20防雷设计审查及验收1.4元/M2第六篇 工程管理工程管理分施工准备、过程管理、竣工验收三个阶段。序号施工阶段主要工作项流程总历时天数工作内容说明备注1施工队伍的确定1、 施工模式确定（可采取总承包模式，甲方直接管理分包队伍）2、 主体施工企业考察，施工队伍选择3、 标底制作及前期准备4、 招投标及施工队伍确定5、 签定施工合同6、 进场施工准备天队伍确定工作在土地取得后即可开始进行2施工准备阶段天2.1施工用水 天在土地取得后即可开始进行其中各单个工作项时间交叉，同步进行。2.2施工用电2.2 场地平整，招投标，合同签定，进场施工。 天2.3监理单位考察，招投标，合同签定，人员组织及进场。 天2.4 地质勘探进场施工 天2.5 样板房设计及施工队考察，招投标，进场施工。天2.6 工程管理组织结构确定，人员编制到位，人员培训及投入施工管理。 天3施工过程管理280天3.1 主体工程，安装工程。 天其中主要包括：工程的合同管理，工程管理规划，工程进度控制，工程质量控制，工程成本控制（见预决算管理办法），工程材料控制（见材料管理办法），工程安全文明控制，施工组织协调，配套工程组织管理。3.2 主体验收。 天3.3 装饰工程，配套工程。 天3.4 精装修工程，道路、绿化、景观工程。 天3.5 竣工验收。 天4竣工验收、结算4.1 主体完成验收。25天整体工程完工后30天内完成，竣工验收应按下列程序进行：A竣工验收准备。B编制竣工验收计划。C组织现场验收。D移交竣工资料。E办理工程交接手续。F竣工结算。4. 2 主体消防工程验收。25天4.3 主楼竣工验收。25天4.4 配套工程竣工验收。15天4.5 会所工程竣工验收。25天4.6 会所消防验收。25天4.7 工程移交。15天4.8 资料归档。15天4.9 竣工结算。100天预结算管理序号工作项目简要说明完成依据完成时间备 注一项目决策阶段1取得投报分析工程成本资料（经济指标提供）工程造价咨询服务：建安工程成本、配套工程成本等经济指标提供根据当地造价水平及以往经验指标35天供取得土地时参考使用2编制项目、月度工程预算结合预估工程进度23天供分析现金流量使用二规划设计阶段1设计造价标准提供在设计阶段合理控制工程成本根据当地造价水平及以往经验指标35天指导设计标准2施工图预算编制根据完善归档的施工图纸及相关资料，按当地现行消耗量定额及其价目表编制确定的工程造价文件（工程量清单除外）详见济南居易置业有限公司工程预结算规定中相关内容每单位工程15个工作日本项工作为项目设计阶段的主要工作，由济南公司工程部委托预结算管理部编制，在特殊的的因素下也允许委托工程造价咨询单位编制 三招投标与合同价款的确定阶段1招标、计价模式是合同条款中的重要内容之一根据实际情况确定35天提出意见2标底制作3合同（协议）管理合同为承发包双方共同遵守、履行的法定性文件根据当地工程造价精神及以往经验57天在合同中尽量界定清楚日后易引起扯皮的问题；对计价依据、方式及有关工程造价条款提出审核意见4招标文件及合同（协议）条款审核对于每一须招标或签定合同（协议）的单项工程国家相关工程造价文件及公司规定23天提出审核意见四施工阶段1“三通一平”工程结算渣子土清运等合同或协议内容57天竣工验收后2列入销售费用的工程预结算样板房工程等合同或协议内容预算8天结算15天在相关资料齐全后3工程进度款控制与支付工程管理部负责依据施工合同或协议根据工程进度及质量给施工单位拨付进度款拨款凭证为专用表单，具体参照济南居易置业有限公司工程预结算规定中相关内容2天以内按规定程序报相关部门领导及公司领导签字。4工程索赔处理在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。原则及种类详见济南居易置业有限公司工程现场签证规定及流程及时协同工程部门处理批准权限详见“关于济南居易置业有限公司工程预结算规定和济南居易置业有限公司工程现场签证规定及流程的补充执行说明序号工作项目简要说明完成依据完成时间备 注五销售面积计算与确定按当地房管局平面绘制及房产面积测量计算实施细则执行 由政府部门指定权威机构实施，预算部门全程参与1 销售面积计算与初测开盘前销售使用根据完善、归档的施工图纸及设计变更资料等1520个工作日2产权证面积的实测 竣工验收交房，办理产权证使用根据完善、归档的竣工图纸及设计变更资料等1520个工作日六工程竣工结算工程竣工结算是指单项工程完成并达到验收标准，取得竣工验收合格证后，施工单位与建设单位之间办理的工程结算。详见“关于济南居易置业有限公司工程预结算规定和济南居易置业有限公司工程现场签证规定及流程的补充执行说明中工程结算审核所需结算资料。每单位工程30个工作日本项工作由济南公司工程部委托预结算管理部编制，在特殊的的因素下也允许委托工程造价咨询单位编制。公司规定总经理在批准工程造价前要委托专业机构审核。1包干工程一次包干定价（应有定价依据：施工内容、标准、价格）工程结算时，应核实施工项目、标准是否符合定价依据的内容。增减项目时按包干定价依据相应调整结算造价。合同或协议内容35天一次包干定价内容由工程部门提供。2结算报告书的提出和批准由施工方提报，工程管理部经理核转，预结算管理部审核，主管副总核批，总经理批准。相关流程2天以内3结算报告的稽核投委管理处负责对结算报告进行抽查稽核。七项目竣工决算竣工决算报表和竣工情况说明书所有单项工程均通过竣工验收并有相关资料。配合财务部门进行 材料采购管理序工作项目工 作 描 述完成时间备 注一样板房材料供应1.1样板房材料供应开发项目的售楼部、样板房实施前及建设过程中，对需要我方确定价格的材料，材料部应对市场进行调查，通过比价等方式确定售楼部、样板房材料价格、供货单位，进行采购或指定采购。随进度提前3-5天二开工前的工程材料准备2.1材料分类确定材料供应模式和标底前工程材料价格暂估材料部负责组织总工室、工程部、预算部等部门讨论确定开工项目的材料分类。对工程项目标底制作时需要估价的材料，材料部按照工程项目所在地的市场情况和以往工作中积累的工程材料相关信息，暂估这些材料价格。30天详见济南居易置业有限公司工程材料管理办法第二章2.2信息库的建立根据开工项目对工程材料的需要，材料部对市场进行全面、细致的调查，对供货商的供货能力、生产能力等做深入的调查，填写供方调查评价表，为工程材料的招标、比价工作准备信息资源。此项工作是长期持续、不断积累的过程2.3主体施工阶段需确定的材料对工程项目主体施工阶段需确定供货商、供货价格的主要材料如水泥、商品混凝土、基础防水材料、穿线管等进行招标、比价工作。30天具体实施办法祥见济南居易置业有限公司工程材料管理办法第三章2.4特殊材料采购准备工程项目开工前对主体施工阶段需我方采购的价格波动大的特殊材料如钢材等，确定合格供货单位，并与其签定合作备忘录14天祥见济南居易置业有限公司钢材采购管理办法（一）（二）三主体施工期间的工作3.1主体工程施工期间需做的工作对工程项目土建、水电安装和一般装修阶段的甲方指定材、甲方直供材、以材料供应为主的指定分包工程、直接分包工程通过招标、比价等工作确定供货商、供货价格，如排烟道、下水管材、上水管材、配电箱、屋面瓦、塑钢门窗、瓷砖、卫生洁具、暖气片、暖气管材、开关插座、电线电缆等。90天具体实施办法祥见济南居易置业有限公司工程材料管理办法第三章3.2主体验收及土建、水电安装和一般装修阶段需做的工作对工程项目后期的安装阶段和精装修阶段需要的材料通过招标、比价等工作确定供货商、供货价格等，如PVC吊顶、洗菜盆水龙头、防盗门、外墙涂料、飘窗石材、板材、橱柜、锁具、消防工程、强化木地板等。60天（多层）具体实施办法祥见济南居易置业有限公司工程材料管理办法第三章3.3工程材料供应中应注意的要点对于需要一定加工周期（约一个月时间）的工程材料，如排烟道、配电箱、塑钢门窗、暖气片、防盗门、橱柜等，材料部要求工程部提前上报需求计划，以便于工程材料的及时供应。四精装修期间的工作4.1精装修期间的工作通过招标、比价等方式确定外网材料的价格、供货单位等，如污水雨水管、楼宇对讲、小区监控、广场水泥砖、下水篦子、路灯等60天具体实施办法祥见济南居易置业有限公司工程材料管理办法第三章五工程项目完工后的工作5.1与其他部门配合工程项目完工后，质保期内的材料，如出现质量问题，积极配合相关部门，联系供货单位及时妥善处理，并与相关部门共同管理材料的质保金。5.2质保金管理质保期满后，根据供货商履行保修责任的情况，负责办理向供货商返还部分或全部质保金的工作。六为新项目做准备6.1为新项目做准备为新的工程项目做好开工前的工程材料准备（详见二）第七篇 营销推广服务篇工作项目项目细分完成时间备注一、参与项目定位，熟悉项目资料市场调查的范围1）、市场雷同产品调查35天2）、周边楼盘产品调查调查内容1）消费者状况调查57天2）竞争产品调查57天3）、价格调查 57天4）、营销、促销方式调查57天5）竞争对手调查57天调查方法调查程序（流程下附）1）询问调查法2）观察调查法3）实验调查法1）准备调查3天2）正式调查710天3）结果分析3天4）调查报告2天产品、客户定位影响因素1） 市场需求2）潜在发展空间和机会3）地段优势4） 品牌效应5）劣势及潜在威胁二、认购前期准备1、项目整体营销方案确定20天2、售楼大厅及样板房设计、施工、装修4560天3户外广告位选择、洽谈、发布20天4、销售动线引导30天5、售楼人员招聘及培训30天6、宣传资料准备（楼书、户型图、其他印刷单页设计、印刷发包）30天7、销讲资料、答客问资料整理及培训30天8、小区建筑立面效果图、中庭景观图、全区规划效果图设计发包20天9、沙盘制作30天10、售楼大厅内展板、背景墙等设计发包20天11、售楼大厅、样板房营销道具采购（柜台、桌椅、音响、花卉、小装饰品、家具、电器等）15天12、销售用办公房布置及办公用品配置5天三、销售前期准备1、销售面积（套内及公摊）提供2、交房标准修改并确定3、户型图（含阁楼和地下室）提供4、样本合同提供及培训5、售房合同提供6、售房合同签定委托代理人委托证明及手签章刻制提供7、价格策略确定（底价、表价及走势）8、交房日期确定9、购房应缴税费上挂10、合作银行、公证、抵押、保险公司确定12、销售五证提供13、楼书等宣传资料设计发包14、礼品、赠品准备到位15、客户购房手续、流程及注意事项等相关资料准备16、银行按揭所需资料及表单提供四、开盘准备1、联系当地派出所 活动前3天2、现场文艺演出或摸彩、抽奖活动组织 活动前3天3、客户代表选择 活动前3天4、剪彩嘉宾确定及发言领导确定 提前1周5、样板房及售楼大厅清洁 活动当天6、活动舞台搭建 活动前1天7、大定客户及准业主接待 活动当天8、售楼大厅内外布置 活动前1天9、贺盛大开盘条幅制作并悬挂 活动前1天10、售楼大厅内鞋套、一次性纸杯、矿泉水准备活动前1天 11、售楼大厅楼书及单片准备 活动前1天12、现场临时停车位安排 13、停车引导 活动当天14前来贵宾礼品赠送 活动当天15、维持现场秩序 活动当天16、现场摄像、拍照 活动当天17通知客户参加 活动前2天18、通知公司员工参加 活动前1天19售楼大厅内外鲜花摆放 活动前1天20、活动现场包装、条幅制作发包及悬挂 活动前1天21、活动结束后桌椅、营销道具等物品收回 活动当天22、成立突发事件处理小组，紧急情况处理 活动前1天23、剪彩仪式策划、监督实施 活动当天24、记者邀请及礼品发放 活动前1周25、各种开盘信息文章纂写 活动前3天26、客户转正安排 活动当天27、特殊客户处理 活动当天五、签约阶段六、售后服务1、客户签约准备签约前1周2、合同个别条款评审随时3、售房合同审核、建立客户档案签约后1周内4、客户售房合同登记备案签约后1月内5、客户联络随时6、客户银行按揭手续协助办理签约后15日内7、客户咨询随时8、客户财产管理与流转随时9、客户日常问题处理随时 10、客户满意度调查随时11、客户交房相关资料准备2