_年合肥滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告.ppt

滨湖时代广场写字楼及商业市场调研报告BinHuTimeSquareOfficeAndCommercialMarketResearchReport 合肥市写字楼市场调研HeFeiOfficeMarketResearch 2009年合肥市房地产开发投资总额 人民币 2009年合肥市非住宅类商品房面积 2009年合肥市新开工面积 第一阶段 80年代 90年代中期写字楼项目 九州大厦 金融大厦 合肥大厦 新鸿安大厦 宏图大厦 长江大厦 绿都商城 建工大厦 国信大厦合肥经济发展情况 发展较为缓慢分析 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建 以单位自用为主 多余部分对外出租 作为合肥市第一批写字楼 该批写字楼规划的起点低 品质较差 功能欠缺 目前 这批写字楼物业陈旧 内部配套设施老化 存在安全隐患等一系列问题 已经很不适应现代办公的需要 入住单位逐年减少 空置率增加 随着新型写字楼的蓬勃发展 他们在未来将难以避免被淘汰的命运 此阶段写字楼呈现以下特点 投资方主要是国家相关机关单位 计划经济氛围比较浓 主要用于出租 地理位置集中于市中心位置及主干道沿线 第二阶段 90年代中期 2001年写字楼项目 盛安大厦 润安大厦 金城大厦 邮电大厦 信达大厦 新华大厦 振兴大厦 富康大厦 妇女儿童活动中心合肥经济发展情况 发展较快分析 该阶段的写字楼兴建呈现出多元化的特点 政府相关部门 国有企业 私营企业纷纷介入 这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变 改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象 特点 国家相关单位投资为主 民营企业为辅 出租为主 出售为辅 主要集中于市中心位置 地理位置比较好 周边商务配套相对完善 此阶段写字楼在设计标准上高于第一阶段 但是总体上没有注意设计的前瞻性 物业形态和内部配套已经不能满足成熟型公司的要求 但是此阶段的写字楼由于租金不高 办公成本比较低 形象上可以满足中小企业的要求 仍然得到成长型企业的青睐 第三阶段 2002年 2008年写字楼项目 天徽大厦 招商大厦 科技大厦 万通大厦 财富广场 仁和大厦 昌河大厦 中州大厦 天怡商务中心 美地阳光大厦 测绘大厦合肥经济发展情况 高速发展分析 以天徽大厦为代表 拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面 并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩 改变了以往只租不售的局面 进入了真正意义上的市场化 这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段 第四阶段 2008年 如今写字楼项目 IFC安徽国际金融广场 恒盛坝上街写字楼项目合肥经济发展情况 飞速发展分析 以IFC安徽国际金融广场为代表 拉开了合肥超高层5A甲级写字楼正式对外销售的局面 并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩 在高度上打破了原先的标准 在硬件配置上之前也是无法比拟的 领创了一个时代 成为新时期内马首是瞻的代表 同时成为标杆 合肥市写字楼单个项目平均年去化量约1 7万方 营销口号 1 阔度空间 总部之选2 融通世界基业百年 营销口号 1 首付5万 买一层得两层 月收益3200元2 安徽第一商务集群3 国际5A商务LOFT挑高5 6米 买一层得两层4 零风险投资模式 3 5 10神秘财富秘密 写字楼案例 蔚蓝商务港OfficeImportantCasesBlueCommercialHarbor 项目分析 1 着力打造差异化产品 树立品牌在区域乃至全市领导力与号召力 2 占据独特的自然与政府配套资源 优势较为明显 3 低价入市策略 媒体投放策略运用的巧妙及恰到好处 在市场上引起了良好回应 营销口号 1 万达中心 地段决定地位2 万达公馆价值造就稀缺3 三区交汇处 包河公园之畔 呈现企业总部中心影响力4 万达中心 世界500强总部基地 写字楼案例 万达广场OfficeImportantCasesWanDaSquare 项目分析 1 地段决定其他项目无法比拟的优势 地段决定其商业 办公的核心地位 同时也决定了其主导价格 2 大连万达 强大的品牌号召力 运筹商业地产的实战经验 使项目如虎添翼 销售热潮不断 3 项目地段绝佳 但略显拥挤 作为总部级办公缺少应有的配置 4 缺乏像IFC及恒盛坝上街项目的地标性 不足以让总部级企业为之侧目 合肥市商业市场调研HeFeiCommercialMarketResearch 百货店 百货店是指在一个大建筑物内 根据不同商品部门设销售区 开展进货 管理 运营 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 1 选址在城市繁华区 交通要道 2 商店规模大 营业面积在5000平方米以上 3 商品结构以经营男装 女装 儿童服装 服饰 衣料 家庭用品为主 种类齐全 少批量 高毛利 4 商店设施豪华 店堂典雅 明快 5 采取柜台销售与自选 开架 销售相结合方式 6 采取定价销售 可以退货 7 服务功能齐全 合肥代表物业 鼓楼商厦 乐普生 百货大楼 商业大厦 古井赛特 瑞景国际等 大型综合超市 大型综合超市是指采取自选销售方式 以销售大众化实用品为主 满足顾客一次性购足需求的零售业态 1 选址在城乡结合部 住宅区 交通要道 2 商店营业面积10000平方米以上 3 商品构成为衣 食 用品齐全 重视本企业的品牌开发 4 采取自选销售方式 5 设与商店营业面积相适应的停车场 合肥代表物业 合家福 沃尔玛 家乐福 乐购 北京华联 易初莲花 麦德龙 大润发等 购物中心 购物中心指企业有计划地开发 拥有 管理运营的各类零售业态 服务设施的集合体 1 由发起者有计划地开设 布局统一规划 店铺独立经营 2 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 3 内部结构由百货店或超级市场作为核心店 与各类专业店 专卖店 快餐店等组合构成 4 设施豪华 店堂典雅 宽敞明亮 实行卖场租赁制 5 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80 6 服务功能齐全 集零售 餐饮 娱乐为一体 7 根据销售面积 设相应规模的停车场 合肥代表物业 安徽国购广场 新都会环球广场 合家福商业广场 元一时代广场 温莎国际购物广场等 专业市场 以现货批发为主 集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所 是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排 1 是一种典型的有形市场 2 以批发为主 兼营零售 3 集中交易 有一定数量规模的卖者 接近完全竞争的市场结构 4 以现货交易为主 远期合同交易为辅 专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络 节约中小企业和批发商的交易费用 形成具有强大竞争力的批发价格 专业市场的优势 是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上 形成了交易领域的信息规模经济 外部规模经济和范围经济 从而确立商品的低交易费用优势 合肥代表物业 安徽大市场 白马国际服装城 长江批发市场 漕冲糖酒城等 社区沿街底层商业 以社区配套或城市基本的商业配套为基础 多分布在社区住宅楼底层 均分布在交通位置较为便利的道路两旁或社区出入口周边 其主要的功能还是以满足日常生活配套为主 以一种较为零散的商业模式 整体操作的难度较大 不利于统一定为 难以像大型商场或专业市场那种集中 形成规模 但其庞大的社区人口资源优势 是其商业日常运营的基本保证 因此此类物业的风险系数较低 但回报率相对其他商业物业较低 多为资金保值增值的首选 合肥代表物业 长江路沿线沿街门面 红星路 桐城路等沿街门面等 五大常规业态撑起商业一片天 1 百货店2 大型综合超市3 购物中心4 专业市场5 社区沿街底层商业 2009 9 2010 9合肥市商业供求关系对比图 从2009年10月至2010年9月的12个月中 全市新增商业供应122 18万平方米 去化掉80 93万平方米 即这12个月新增存量为41 25万平方米 库存量比上月略有增加 库存量依然很大 以9月的商业成交量计算 大概还需要需5个月左右的时间才能去化掉这些新增存量 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 从2009年10月至2010年9月的12个月中 2010年初商业供应量较大 由于受政策影响较小 从整体供应量来看 总体保持较为平稳 商业市场较为看好 供应量集中供应区域多为住宅的底商 大型商业中心供应量相对较少 2009 9至2010 9合肥市商业供应量对比图 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 九月商业市场成交量为7 97万平方米 环比下降6 45 同比下降0 3 在本月的成交量中 住宅底商成交占据主要地位 其中 馥邦商务广场商业楼占据商业成交金额排行榜榜首 滨湖世纪城 春融苑名列第二 蓝鼎 滨湖假日位居第三 按区域来看 滨湖区因其快速发展的地理优势 是成交的主要贡献区域 目前商业市场上仍有不少存量房 消化存量依然是这几个月的重要任务 之前三个月 商业成交保持一定的上升速度 但本月商业成交出现了小幅下降 但是预计未来成交会保持一定的平稳上升趋势 在平稳中有一定的波动但不会出现大幅变动 2009 9至2010 9合肥市商业成交量对比图 数据来源 CRIC中国房地产决策咨询系统 居然之家 1 4层 永辉超市 部分内铺 1 1F 粤港1号海鲜城 1F 集中商业 2 4F 招商中 招商中 万尚百货 商业案例 滨湖世纪城CommercialImportantCasesBinHuCenturyCity 集中式 沿街底层商业 总体量 约40万平米 集中商业 约10万方 沿街住宅底商 商业案例 滨湖世纪城CommercialImportantCasesBinHuCenturyCity 滨湖世纪城购物中心 总建筑面积 40万方业态规划 大型购物中心 福建永辉超市 已经运营 大型家居超市 居然之家 万尚百货 已经对外营业 其他业态正在招商中 滨湖世纪城沿街底商 总建筑面积 10万方业态规划 餐饮 超市 药店 五金 百货 休闲娱乐等面积区间 120 1000 销售率 93 注 1 沿街住宅底商部分销售较好 去化较快 受到市场追捧 2 集中式商业由于受到区域市场成熟度的影响 一层商业去化的速度快 负一层及二层 三层 四层存在招商难度 目前虽居然之家和永辉超市及粤港海鲜城进驻后 对集中式商业招商有强大的促进作用 销售形势看好 商业案例 滨湖世纪城CommercialImportantCasesBinHuCenturyCity 滨湖世纪城购物中心 集中式商业 商业案例 蓝鼎观湖苑CommercialImportantCasesLanDingGuanHuGarden 沿街底商 总建筑面积 3万方业态规划 餐饮 超市 药店 五金 百货 休闲娱乐等面积区间 80 300 销售率 100 注 1 商业体量相对较少 作为社区配套效果较理想 与对面项目滨湖和园形成商业对流 促进了商业成熟 2 沿街住宅底商部分销售较好 去化较快 受到市场追捧 3 产品规划有硬伤 导致销售价格难以实现最大化 商业案例 蓝鼎万国农贸CommercialImportantCasesLanDingWanGuoNongMao 沿街商业 集中式摊位 总建筑面积 10万方业态规划 餐饮 超市 药店 五金 百货 休闲娱乐等面积区间 100 销售率 50 注 1 商业体量相对较少 作为社区配套效果较理想 与对面项目滨湖和园形成商业对流 促进了商业成熟 2 沿街商业产品规划存在一定的弊端 三层设置 单层面积较小 不适用 3 内部摊位前期推广效果较为理想 抓住了滨湖新区强大的未来人口优势和良好的商业前景 销售较为理想 商业案例 蓝鼎滨湖锦街CommercialImportantCasesLanDingBinHuJinJie 独立沿街商铺 总建筑面积 10万方业态规划 餐饮 药店 五金 百货 休闲娱乐等面积区间 80 240 销售率 50 价格 15000 26000元 注 1 70年产权 区别于其他商品的低使用年限的约束 性价比高 2 可以入户口解决了业主子女上学问题 3 产品面积适中 规避了观湖苑前期的硬伤 产品实用率高 4 外铺销售较为理想 内铺成为销售难点 一层 二层 三层 商业案