临汾市房地产开发经营管理办法.doc

临汾市房地产开发经营管理办法 2011年1月28日临建房字201123号文件印发,2011年4月11日临汾市建设局关于临汾市房地产开发经营管理办法补充规定的通知修正第一章总则第一条为维护房地产市场秩序，规范房地产开发经营行为，促进房地产市场健康发展，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、房地产开发企业资质管理规定等规定，结合本市实际，制定本办法。第二条在市区范围内从事房地产开发经营活动，应遵守本办法。第三条临汾市建设局是临汾市房地产开发行政主管部门，负责行政审批和监管工作；临汾市房地产管理局受临汾市建设局委托负责市区房地产开发具体事务管理工作。第二章 开发企业资质管理第四条 房地产开发企业（以下简称开发企业）申报、核定、延续、晋升资质等级，由市房地产管理局初审，市建设局审查后，上报省住房和城乡建设厅审批。第五条 新设开发企业，除符合房地产开发企业资质管理规定条件外，还应具备以下条件：（一）企业名称需含有“房地产开发”字样；（二）经营范围为“房地产开发经营”；（三）注册资本不低于3000万元；（四）有固定经营场所, 经营场所应为办公营业用房，面积不小于150平方米。第六条 开发企业申请核定、延续、晋升资质等级，除符合房地产开发企业资质管理规定条件外，还应具备以下条件： （一）核定四级资质应具有1名以上房地产经纪人；（二）晋升三级资质应具有2名以上房地产经纪人；（三）晋升二级资质应具有2名以上房地产经纪人、1名以上房地产估价师；（四）晋升一级资质应具有3名以上房地产经纪人，2名以上房地产估价师。第七条 二级以上(含二级)资质的开发企业可设立分支机构。分支机构应以设立该分支机构的开发企业为主体从事房地产开发经营活动。第八条 分支机构应具备以下条件：（一）名称采用“房地产开发企业名称+分支机构名称+分公司”的形式；（二）分支机构负责人从事房地产开发经营三年以上；（三）配备满足项目开发管理要求的专业技术人员；（四）有固定经营场所； （五）机构设置齐全（设有工程、经营、财务、统计、办公室等内部管理机构）。第九条 设立分支机构，应经临汾市建设局备案后,方可申领营业执照。第十条 分支机构备案，应提交以下材料：（一）开发企业营业执照、资质证书；（二）分支机构设立文件；（三）分支机构负责人任命文件、身份证明、工作经历证明；（四）专业技术人员身份证、职称证、劳动合同复印件；（五）分支机构经营场所证明； （六）分支机构管理办法(含工程管理、销售管理、财务管理等)。第十一条 分支机构变更名称、负责人、经营场所等事项，应经临汾市建设局审查备案后，方可在工商行政管理部门办理变更手续。第十二条 开发企业应在资质证书期满前一个月向资质审批部门申请资质延续，对逾期未申请资质延续的企业，原资质证书自行失效。对确有建设项目，需继续实施的，应重新申办资质。第三章 开发企业入临管理第十三条 非本市开发企业在我市从事房地产开发经营的，应到临汾市建设局办理入临备案手续。办理入临备案手续应具备以下条件：（一）具有二级以上（含二级）资质，省外企业已在省住房和城乡建设厅办理入晋备案手续；（二）配备满足项目开发要求的专业技术人员；（三）有固定经营场所。第十四条 办理入临备案手续应提交下材料：（一）入临备案申请表；（二）企业备案申请(包括公司历年经营情况概述，拟开发项目基本情况等)；（三）企业所在地市级以上房地产开发主管部门介绍信；（四）营业执照副本；（五）资质证书副本；（六）临汾开发项目负责人任职文件及身份证明；（七）临汾开发项目专业技术人员的身份证、职称证、劳动合同；（八）在临经营场所证明文件。第四章 房地产开发建设管理第十五条 开发企业取得房地产开发用地土地使用权前，应到临汾市建设局进行房地产开发资质审查，审查合格后方可参加土地竞拍。第十六条 开发企业取得土地使用权后，应到临汾市建设局办理房地产开发项目建设意见书，对房地产开发项目建设期限、套型结构、保障性住房配建、基础设施和配套设施建设、小区绿化等内容进行政策性和技术性审查。开发企业在向规划部门申报规划方案时，应同时报临汾市建设局,对房地产开发项目建设意见书执行情况进行审查。第十七条开发企业在取得建设工程规划许可证之日起15日内，应向临汾市建设局提交规划部门已批准的项目建设规划方案,包括总平面图、鸟瞰图、景观分析图、路网管网分析图、户型平面图、建筑立面图等有关资料登记备案。登记备案后，方可办理招投标、施工许可等建设手续。第十八条开发企业应按规划部门批准的规划方案进行建设，未经许可不得擅自改变套型结构、保障性住房配建、绿地面积、物业用房、停车位等规划核定指标。第十九条开发企业应建立项目资本金制度，项目资本金占项目总投资的比例不得低于20。第二十条 开发企业应在规定范围内从事房地产开发业务，各资质等级企业可以承担的开发项目建设规模为：（一）一级资质项目建设规模不受限制；（二）二级资质项目建设规模25万平方米以下；（三）三级资质项目建设规模15万平方米以下；（四）四级资质、暂定资质项目建设规模8万平方米以下。第二十一条 开发企业应严格按规定建设物业管理用房，积极建立前期物业管理和承接验收制度，选聘具备相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。第五章 商品房预售管理第二十二条 商品房预售实行许可制度。开发企业预售商品房，应向临汾市建设局申请预售许可，取得商品房预售许可证。开发企业可以分期或者分组团申请商品房预售许可。申请预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元申请预售许可。第二十三条 新建商品房中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其它属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在房价中。 第二十四条 申请办理商品房预售许可证应符合下列条件：（一）持有国有土地使用权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；（二）完成主体工程三分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（三）项目用地未设定他项权；（四）物业管理方案已落实，预售商品房楼盘信息已录入临汾市商品房预销售网。第二十五条 申请办理商品房预售许可证应提交以下资料：(一)商品房预售许可申请表；（二）营业执照及资质证书；（三）国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程施工合同；（四）建设项目绿化审查意见书；（五）完成建筑物主体工程三分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期的证明；(六)商品房预售方案（包括项目整体概况、房屋面积预测、配套公共设施的建设和权属状况、质量责任承担主体和承担方式、商品房预售形式等）；（七）物业管理方案（包括物业管理用房建设情况、物业服务企业基本情况、物业服务收费标准、专项维修资金收缴约定、前期物业管理中标通知书、前期物业服务合同、业主临时管理规约等)；（八）预售商品房价格汇总表（包括房号、户型、面积、销售单价、总价等）；（九）预售商品房项目规划总平面图、建筑总平面图、分层平面图。第二十六条 开发企业取得商品房预售许可证后，应在10日内一次性公开全部准售房源，严格按照公示价格对外销售，并在售房场所显著位置明示以下内容：（一）土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证；（二）预售商品房价格汇总表；（三）房屋价格构成：含土地取得成本、开发成本（建安成本、行政事业经营服务收费、公共设施设备建设费用）、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润；（四）物业管理方案;（五）商品房买卖合同示范文本；（六）房屋交付标准；（七）房屋产权登记费用及收缴主体（包括房产交易手续费、登记费、测绘费、契税、住宅专项维修资金等）； （八）住宅专项维修资金缴存方式和缴存账户；（九）住宅质量保证书、住宅使用说明书。第二十七条 开发企业未取得商品房预售许可证，不得进行以下活动：（一）以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；（二）参加商品房展销活动；（三）在新闻媒体上发布商品房预售广告；（四）发放宣传单、彩页等其它形式预售宣传活动。第二十八条 商品房预售应使用商品房买卖合同示范文本，实行购房实名制，签约后不得擅自更改买受人姓名。已签订商品房买卖合同并备案的，经双方协商一致需解除合同时，双方应递交申请并说明理由，所退房源应公开销售。第二十九条 开发企业预售商品房所得款项必须用于该工程建设。商品房预售款监管的具体办法另行制定。 第三十条 已预售的商品房项目用地，开发企业不得设定他项权，不得办理抵押登记手续。第二十一条 预售商品房应经竣工验收备案，达到入住条件后交付使用。第三十二条 开发企业向买受人交付商品住房时，应提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并严格按照约定承担质量保修责任。第六章罚 则第三十三条 开发企业有下列行为之一的，责令限期整改，拒不整改的，暂停受理资质申请（包括资质延续、核定、晋升等），情节严重的由原资质审批部门降低资质等级直至吊销资质证书：（一） 擅自设立分支机构的；（二）擅自变更分支机构名称、负责人、经营场所的；（三）以分支机构为主体从事房地产开发经营的。第三十四条 开发企业有下列行为之一的，责令限期整改，拒不整改的，暂停办理其开发项目招投标、施工许可、预售许可、竣工验收备案等手续：（一）未办理入临备案在我市从事房地产开发经营的；（二）未按规定办理房地产开发项目建设意见书的；（三）未按规定报送项目规划方案的；（四）未按规定报送建设工程规划许可相关内容的；（五）未按批准的规划方案进行建设的；（六）项目资本金达不到规定的。第三十五条 开发企业有下列行为之一的，严格按法律法规规定进行处罚，对拒不整改的，暂停办理其开发项目招投标、施工许可、预售许可、竣工验收备案等手续。（一）未取得土地、规划、施工许可手续进行房地产开发经营的；（二）超越资质等级开发的；（三）未按规定建设物业管理用房的；（四）未按规定承担质量保修责任的。第三十六条 开发企业有下列行为之一的，严格按法律法规规定进行处罚，对拒不整改的，从重处罚，暂停办理其开发项目竣工验收备案、房屋权属登记等手续，查封售房场所，由原资质审批部门降低资质证书等级直至注销资质证书：（一）未取得商品房预售许可证预售商品房的；（二）超预售许可面积预售商品房的；（三）向购房人收取房价之外费用的；（四）未按规定期限一次性公开全部准售房源的；（五）未按规定在售房场所显著位置明示相关内容的； （六）未