寿光市调研报告.ppt

寿光市调研报告 山东寿光金瑞人防工程开发有限责任公司 前言 2013年5月 我针对寿光市整体商业现状做了为期5天的市场调研 此次主要调研目标为寿光老城区 以下简称西城 各主要商业街道 市场及商场的情况 具体调研目的 掌握寿光当前零售业基本情况 商圈整体情况 商圈内业者数据库建立及寻找进行可开发地段 并进行详细分析 在此基础上 对寿光市商业地产及人防情况进行调查 调研过程中采用的调研方式为实地调研 此次调研工作中发现 寿光主要的商业集中地为渤海路 学院路两大商圈 经过近5天的调研工作 现完成两大主要商圈8家商场 名仁新春天 阳光春天 天富人防商城 缤纷五洲 时代广场 金池广场 假日广场 东郭市场 的调研工作 目录 山东省概况 寿光市综述1 自然状况2 经济状况 寿光市商业状况及规划 寿光市各街道 市场调研报告1 街道门市租金情况2 商场 市场租金情况 寿光市可开发项目分析报告 寿光市房地产及商业地产情况 调研综述 山东省概况 由于调研目标城市寿光位于山东省境内 现简单介绍山东省自然情况 信息来源于网络 山东省政府网站 山东省自然情况 山东位于中国东部沿海 黄河下游 陆地总面积15 71万平方公里 近海域面积17万平方公里 至2005年底 全省划分为济南 青岛 淄博 枣庄 东营 烟台 潍坊 济宁 泰安 威海 日照 莱芜 临沂 德州 聊城 滨州 菏泽17个地级市 县级单位140个 市辖区49个 县级市31个 县60个 乡镇级单位1931个 街道办事处460个 乡277个 镇1194个 总人口9417 23万 山东锦绣壮美 资源丰富 历史悠久 名人辈出 山东地处中国东部 黄河下游 省会城市济南市 位于北半球中纬度地带 陆地南北最长约420公里 东西最宽700余公里 面积15 7万平方公里 境域东临海洋 西接大陆 水平地形分为半岛和内陆两部分 东部的山东半岛突出于黄海 渤海之间 隔渤海海峡与辽东半岛遥遥相对 庙岛群岛 又称长山列岛 屹立在渤海海峡 是渤海与黄海的分界处 扼海峡咽喉 成为拱卫首都北京的重要海防门户 西部内陆部分自北而南依次与河北 河南 安徽 江苏4省接壤 山东省资源优势 山东省资源优势 山东是全国重要的能源基地之一 胜利油田是中国第二大石油生产基地 中原油田的重要采区也在山东 全省原油产量占全国1 3 山东境内含煤地层面积5万平方公里 兖滕矿区是全国十大煤炭基地之一 山东电力资源充足 山东电网是全国六大电网中唯一的省独立电网 山东海洋资源得天独厚 近海海域占渤海和黄海总面积的37 滩涂面积占全国的15 近海栖息和回游的鱼虾类达260多种 主要经济鱼类有40多种 浅海贝类百种以上 其中 对虾 扇贝 鲍鱼 刺参 海胆等海珍品的产量均居全国首位 此外 山东已建成多处大中型盐场 是全国四大海盐产地之一 山东还有可供养殖的内陆水域面积400多万亩 淡水植物40多种 淡水鱼类70多种 山东省资源优势 山东是中国重要的农产区 素有 粮棉油之库 水果水产之乡 之称 粮食产量居全国第二位 小麦产量占粮食总产量的50 左右 居全国第一位 经济作物主要有棉花 花生 烤烟 麻类等 花生产量占全国的40 左右 出口占全国的90 以上 各种麻类种植面积和产量均居全国前列 山东还是水果 蔬菜 海产品及蚕茧 药材的主要产区之一 果树地方品种丰富 名特产品多 特别是烟台苹果 莱阳梨 肥城桃 乐陵金丝小枣 枣庄石榴 大泽山葡萄以及章丘大葱 莱芜生姜 潍坊萝卜等 都是山东久负盛名的特产 另外 山东畜禽资源种类多 分布广 饲养量大 山东省历史发源 历史发源 山东是中国古代文化的发源地之一 也是古代文化的中心 这里曾产生过许多杰出的思想家 科学家 政治家 军事家 文学家和艺术家 在学术思想方面 有孔子 孟子 颜子 曾子 墨子 荀子 庄子 郑玄 仲长统等 在政治军事方面 有管仲 晏婴 司马穰苴 孙武 吴起 孙膑 诸葛亮 戚继光等 在历史学方面 有左丘明 华峤 崔鸿 马骕等 在文学方面 有东方朔 孔融 王粲 徐干 左思 鲍照 刘勰 王禹偁 李清照 辛弃疾 张养浩 冯惟敏 李开先 李攀龙 蒲松龄 孔尚任 王士禛等 在艺术方面有王羲之 颜真卿 李成 张择端 高凤翰等 在科学技术方面 有鲁班 甘德 刘洪 何承天 王朴 氾胜之 贾思勰 王祯 燕肃等 在医学方面 有扁鹊 淳于意 王叔和等 他们的思想 理论 智慧和学术成就 构成了中国传统文化的重要内容 对中华民族文化的发展产生了广泛而深远的影响 山东省旅游资源及气候条件 旅游资源 山东有6大类自然与人文资源 其中 地文景观类有10种 水域风光类5种 生物景观类5种 古迹与建筑景观类30种 休闲健身类10种 购物景观类4种 在中国全部的68种旅游资源中 山东省拥有64种 占总数的94 1 山东是中国自然资源 人文资源最为丰富的地区之一 气候条件 山东的气候属暖温带季风气候类型 降水集中 雨热同季 春秋短暂 冬夏较长 年平均气温11 14 全省气温地区差异东西大于南北 年平均降水量一般在550毫米 950毫米之间 由东南向西北递减 全省光照资源充足 平均光照时数为2300小时 2890小时 热量条件可满足农作物一年两作的需要 寿光市综述 寿光自然状况一个历史悠久 底蕴深厚的城市 是 衣冠文采 标盛东齐 人物辐辏之地 用心传承 勇于创新的她 正以 中国蔬菜之乡 中国海盐之都 的新品牌开启文化发展的新篇章 寿光市地理位置 地理位置 寿光市位于山东半岛中部 渤海莱州湾南畔 跨东经118 32 119 10 北纬36 41 37 19 东邻潍坊市寒亭区 西界广饶县 南接青州市和昌乐县 北濒渤海 纵长60公里 横宽48公里 海岸线长56公里 面积2072平方公里 占全省总面积的1 43 寿光人口情况及寿光人口情况 寿光人口情况 寿光市现辖圣城街道 文家街道 洛城街道 古城街道 孙家集街道5个街道 稻田镇 侯镇 纪台镇 化龙镇 上口镇 田柳镇 营里镇 台头镇 羊口镇9个镇和1处双王城生态经济园区 975个行政村 居委会 人口113 94万 第六次全国人口普查 人均收入水平 城镇居民收入增长明显 城镇居民人均可支配收入25986元 同比增长13 7 农村居民收入继续增加 生活水平进一步提高 据农村住户抽样调查测算 2011年 全市农村居民人均纯收入首次突破万元大关 达到11253元 同比净增1758元 同比增长18 5 城镇居民人均消费性支出17963元 同比增长12 0 农村人均生活消费支出9365元 同比增加837元 同比增长9 8 寿光气候条件及城市历史 寿光气候条件 寿光地处中纬度带 北濒渤海 属暖温带季风区大陆性气候 受冷暖气流的交替影响 形成了 春季干旱少雨 夏季炎热多雨 秋季爽凉有旱 冬季干冷少雪 的气候特点 寿光城市历史 寿光开发甚早 历史悠久 境内现已发现北辛 大汶口 龙山等古文化遗迹150多处 史传汉字鼻祖仓颉在此始创了象形文字 世界第一部农学专著 齐民要术 在这里字句成章 寿光旅游资源 寿光旅游资源丰富 以生态旅游为主 城市建成区面积达49 5平方公里 是国家园林城市 国家卫生城市 国家环保模范城市 中国优秀旅游城市 教育 医疗 购物等生活服务设施完备 拥有5星级酒店1家 4星级2家 拥有林海博览园 AAAA 蔬菜高科技示范园 AAAA 弥河生态观光园 AAAA 三元朱村景区 AAA 和航海博物馆 AA 等5处国家级旅游景点 寿光市经济情况 寿光2011年社会经济指标情况2011年寿光市主要经济社会指标 信息来源于寿光市公共信息平台 内容发布时间 2012年2月21日 2011年 全市工业以滨海开发为突破 大力培植先进制造业和高新技术产业 加快结构调整 推进自主创新 努力开拓市场 工业经济保持了平稳较快发展态势 全市472家规模以上工业企业实现主营业务收入1290 1亿元 利税100 4亿元 利润75 1亿元 同比分别增长30 9 5 4 和5 6 寿光资产投资数据 寿光资产投资数据 信息来源 寿光市公共信息平台 2011年 全市完成固定资产投资 297 2亿元 同比增长23 5 其中城镇以上投资198 9亿元 房地产投资54 6亿元 其中 一产完成投资额9 3亿元 同比下降58 1 二产完成投资额164 4亿元 同比增长38 9 三产完成投资额123 5亿元 同比增长43 7 投入结构比由2010年的11 4 47 9 40 7调整为2011年的3 1 55 3 41 6 寿光GDP相关统计局统计数据 寿光GDP相关统计局统计数据 信息来源 宜居城市 GDP数据报告 寿光市统计局和国家统计局寿光调查总队联合发布2011年寿光市经济社会发展主要数据 寿光人均GDP超过47393元 2011年 寿光市实现地区生产总值540亿元 按寿光市的常住人口计算 2011年人均GDP达到47393 寿光市统计局数字体现 截至2012年末 寿光市的常住人口达到113 94万人 山东省主要县市人均GDP排名 寿光的优势产业 寿光的优势产业 截止2011年末 规模以上企业实现主营业务收入1290亿元 利税100亿元 已形成造纸印刷 原料化工 冶炼制造 机械装备 新型建材 食品饮料 纺织服装 橡胶轮胎等8大支柱产业 上市企业7家 股票10支 金融机构13家 寿光市商业状况及规划 寿光市商业状况及规划 在寿光市调研发现 寿光市目前已形成三个成熟的商圈 其所经营的品种十分丰富且多样化 商场 市场 服饰 餐饮 娱乐 家电 珠宝首饰等 但还是处于 大而全 的状况 主要依靠交通优势 地理优势和人们固有的对城市的认知优势而聚集大量的人流 寿光市商圈状况 世纪广场 佳乐家 全福元百货为中心的渤海路商圈目前正逐步向北延伸 该商圈为原汽车站商圈 是寿光的主导商圈 是寿光消费的导向 也是贯通寿光东西南北的交通干道的商圈 短期内新汽车站已建成 客观上影响了该商圈原始商场的营业收益 寿光市商圈状况 银海路的中百大厦 银座为中心的社区配套商圈 中百大厦原为单纯的社区配套 后因东亚家具城 文化广场 银座商城的加入升级为寿光的附属商圈 前期因离学校近和周边社区较多 商圈经营一直稳中有升 但近年来东城全福元商圈的逐步形成 把东城社区人流和学院学生群体截流 消费群体已经逐步缩减 经营压力已经开始显现 寿光市商圈状况 学院路东城全福元为中心的年轻消费群体商圈 已经逐步成为寿光的次商圈 由于学院消费群体就近消费 强大的人流效应和东城全福元的不断扩大 吸引到周边消费群体 东城商圈已经取代银海路商圈成为寿光的次商圈 新城区的不断扩东势必带动学院路商圈的近一步发展 商圈发展规划 寿光市目前正在以弥河为中心轴线两翼发展 发展形势以东部蔬菜为龙头的产业园和服务园区 西部以物流园 寿光国际商贸城 红星美凯龙为带动的特色综合专业市场区域 东西两城区发展规划 在东城 全福元东城商业综合体 世纪泰华商业综合体 万和 尚街时尚淘宝地下商业步行街建设也在加紧进行 今年 寿光市进一步加快城市商贸圈向东拓展 商贸网点布局更加优化 全面启动全福元东城商业综合体 沃尔玛超市等大型商贸项目建设 在西城 国际商贸城已投入使用 红星美凯龙城市综合体已开始建设 位于渤海路的昌鸿 新达城已正式开始对外认筹 即将开盘 在中心城区 商圈内各商场经营稳定且存在饱和状态 开始着手建设专业市场 寿光市主要商圈商业区商业现状分析 寿光市商圈 商场调研情况 寿光西城商圈商业分布目前寿光西城的商业集中在渤海路两侧 以渤海路为中心的商圈内包含有世纪广场 佳乐家 全福元百货 购物中心 曼哈顿服饰广场等5个卖场 还有假日广场 金池广场 名仁新春天 阳光春天 时代广场 缤纷五洲 天富人防商城 后3个市场较偏核心商圈 等7个租赁市场 电子商圈 核心商圈 特色商圈夜市 批发市场 次中心商圈 西城商业分布 寿光市商圈 商场调研情况 寿光东城商圈商业分布寿光的东城区属于寿光市的开发区 市委市政府的东移带动了东城商圈的发展 该商圈内涵盖东城全福元A B座 全福元家居 东郭商贸市场 和即将建成的淘宝地下商业街 万和 尚街 将满足东城区的40多个小区 大学城4万左右师生的消费需求 核心商圈 大学城 东城商业分布 寿光市街道租金调研数据 寿光各市场租金调研数据 寿光市可开发项目分析报告 项目内容 进行地下人防商业街的开发建设项目位置 北起广场街 南至新兴街渤海路地下 含共享大厅 项目自然情况 项目地上为寿光市最为成熟的商业步行街 公交线路繁多 周边商业设施全 但大部分设施配套陈旧 寿光市可开发项目分析报告 项目SWOT分析 竞争优势 S 1 地处寿光成熟商业中心 周边商业设施健全 商业氛围浓厚 人流 车流拥挤 位置优越 2 寿光的经济现状和人均收入都大大提高了消费者的购买力 3 本案自持有后期商业运营管理 对项目的销售和招商都是非常有利的 因此本案销售市场建设与推广在现阶段显得尤为重要 4 本案定位最大限度优化西城陈旧商业形态 在销售方面有较大的优势 寿光市可开发项目分析报告 竞争劣势 W 1 寿光市民目前对地下商业认知较少 相对抵触 较对其他项目地下商场的公摊系数较大 2 本案为开发公司在寿光市第一个项目 品牌影响力较低 3 地下商业街纵向跨度较长 很难聚集人流 4 目前商圈附近临近住宅小区的入住率不高 5 单价偏高 6 同类项目开发失败对本案造成严重影响 寿光市可开发项目分析报告 存在的机会 O 1 寿光政治 经济地位不断提高 居民收入和消费水平有所增长 购买力增强 2 老城区商业发展缓慢 设施设备陈旧 3 整合一线市场的及时动态 掌握商户大量数据 4 项目定位及品项设置最大限度优化现有市场 寿光市可开发项目分析报告 企业生存的外部威胁 T 1 在建和在售商业项目众多 分流部分客户 竞争压力大 2 天富人防项目同为地下人防工程 前期运作失败 对本案造成一定影响 3 商业项目市场变化大 未来的一些不确定因素将影响到项目后期的运营 4 在售商业地产项目 特别是本地地产项目品牌形象已深入人心 寿光市可开发项目分析报告 开发前期存在的问题 1 该地区规划部门无地下开发规划 在审批方面有难度 2 开发位置地面已经形成大理石步行街 且在道路中间有公交车站点 3