济南奥体板块区域房地产市场分析.ppt

济南奥体板块区域房地产市场分析 济南简介 济南 又称 泉城 是中国东部沿海经济大省 山东省的省会 是全省政治 经济 文化 科技 教育和金融中心 也是国家批准的沿海开放城市和副省级城市 总面积8227平方公里 人口603 27万 其中市区人口约300万 济南是 全国城市综合实力50强 和 全国投资硬环境40优 的城市之一 济南经济发展概况 区位交通优势 济南是全省铁路 公路 航空的枢纽 铁路通往全国各大中城市 公路辐射全省各市地并与邻省相连 济南国际机场与国内外40多个大中城市相连 经营客货运输和通用航空业务 科技创新优势 高等院校众多 科研机构密集 现有高校18所 在校大学生超过20万人 科研机构200多个 能够满足各类企业 不同层次的人才需求 产业优势 济南是中国重要的工业城市之一 电子信息 交通设备 家用电器 机械制造 生物工程 纺织服装等六大主导产业在全国有着举足轻重的地位 具备承接国际产业特别是制造业转移的良好条件 开发区优势 济南市现有国家级开发区2个 省级开发区4个 其它各级各类开发区 工业园18个 投资环境日益改善 正成为外商投资的良好载体 投资环境优势 全市正在牢固树立以投资者为中心的服务理念 正在形成高效廉洁的行政环境 公开稳定的政策环境 统一透明的法制环境 公正有序的市场环境 亲商 安商 富商的社会环境和优美平安的投资环境 济南是山东省政治 经济 文化 科技 教育和金融中心 作为区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升 济南城市化进程处于加速阶段 房地产市场进入高速增长期 济南市城市总体规划方案 摘要 2020年中心城人口规模将由2005年的290万人增至430万人左右 中心城建设用地规模将由2005年的295平方公里增至410平方公里 中疏 指城市中心区进行梳理 展现泉城特色风貌带的魅力 南控 指严格控制向南部山区发展 保护城市之 肺 和泉水命脉 北跨 指时机成熟时向北跨过黄河发展 东拓 打造制造业发展走廊 发展东部城区的东部产业带 西进 指城市进一步向西发展 在长清区基础上形成以科技教育和高新技术为主的西部片区 济南市制定 东拓 西进 南控 北跨 中疏 战略 意在拓展城市空间 使得城市整体发展平衡 指导思想 以交通 科教为依托形成集三产 商贸 高尚休闲于一体的城市副中心重要举措 高铁枢纽综合区张庄机场搬迁大学科技园园博园核心价值 自然环境商贸三产科教人文 中疏 西进 南控 小清河片区 大学科技园 高铁区 九曲片区 黄河北市镇 高新开发区 奥体文博片区 东拓 唐冶新区 兴隆 城市功能空间拓展中 东拓占先 中疏次之 西进较缓 且根据城市规划 东部区域是济南发展的重中之重 东部区域从 产业拉动 向功能复合的 城市新中心 转变 城市地位不断加强 未来将建设成为济南新中心 1995年 齐鲁软件园成立 1997年 齐鲁软件园被国家科技部认定为全国首批 国家火炬计划软件产业基地 2001年 被国家发展计划委员会 国家信息产业部认定为 国家级软件产业基地 2008年 东部新城的提出 将奥体片区作为东部新城的核心 2009年 济南成功召开全运会 奥体片区区域价值迅速攀升 2010年 济南市政府东迁 标志着济南行政中心和城市重心东移 1995 1997年 1997 2001年 2008年 2009 2010年 2010之后 城市核心商务带形成 城市综合体拉动区域价值 居住环境和周边配套的完善 成为济南新中心 产业拉动阶段 东部新城 的提出 济南新中心 以齐鲁软件园成立为标志 大力发展高新技术产业 通过支柱产业的拉动 区域产业人口集聚 区域整体城市意向不佳 居住氛围与配套设施提升速度较慢 新的城市规划和区域定位提出 开始加大 东拓 的步伐 政府东迁和全运会的召开 极大地促进了东部区域的发展 成为房地产开发热点 政府东迁 的发展战略 多项重大利好加速区域发展 城市功能更加复合 完善 体现 城市新中心 价值 奥体文博片区是济南东部发展的核心片区 总用地面积约6平方公里 核心区城市设计约2平方公里 文博区定位为城市东部副中心的核心组团 与奥体中心等共同构筑济南东部未来的副中心 成为具有文化内涵的济南形象标志区 现代居住聚集区 奥体中心 工业南路 经十东路 奥体片区是济南市近年来着力打造的形象标志区 将成为济南东部未来的副中心 也是东部新城崛起的标志 奥体片区 将成为济南市的名片区域 是济南的新中心 城市新兴CBD核心峰值地段 是城市发展的平台 经济动力载体 城市CBD峰值地段 规划路 体育西路 鲁银大厦 国奥城 黄金时代 大卫奥体项目 玉兰广场 功能规划 省会级体育配套功能 CBD商务办公功能 政务功能 居住功能 旅游功能 人口规划 未来三年内奥体片区将规划人口11万 产业规划 重点发展总部基地服务业 积极发展先进零售业态 高级商务酒店 娱乐设施 生活社区等生活性服务业 完善和强化文化教育 培育和发展文艺中心以及医疗 休闲健身等公共服务业 空间规划 奥体文博片区是济南东部发展的核心片区 该片区的双核分别为奥体中心和文博片区 奥体片区土地供应密集且已趋于饱和 单体量较小 且基本为商服用地 可再开发土地极为稀少 本项目地块已成为区内稀缺资源 区域土地供应呈现寸土寸金的趋势 表 目前奥体片区重点项目 表 目前奥体片区重点土地供应 目前 奥体片区内共有主次干道57条 总长73 15公里济南在奥体中心最核心区域规划了奥体中路 奥体东路 奥体西路 奥体南路 综合楼东路 综合楼西路 综合楼南路以及中心区平台下方的南北道路8条干道 这8条道路全长6 6公里 形成了奥体中心 奥体中心周边 东部城区三层相互衔接的路网 在奥体中心外围 济南市还建设了解放东路东延长线 文化路东延长线 转山西路 条干道 这些道路的建设 都将有效解决奥体文博片区内交通的难题 完善东部新城区交通路网 经十路 解放东路及延长线 文化东路 轻骑路 转山西路 奥体南路 奥体东路 奥体中路 龙奥南路 奥体西路 旅游路 周边道路交通网络的快速完善 不仅解决了区域内的交通难题 更拓展了发展空间 地铁Or轻轨 南轨道交通将是轨道和轻轨相结合的模式 主干线以地铁为主 轻轨和有轨电车为辅 为保护地下泉水 据规划5号线为地上轻轨 届时轨道出行比例将占到公交出行比例50 以上 最高速度推荐80 100公里 小时 平均速度35 45公里 小时 根据地铁远景规划 本项目附近将修建的地铁为2号线和6号线 目前济南地铁规划正在进行最后的审批 1号线是所有线路当中最重要的一条线路 沿主城中轴东西横贯整个城市 并且直连了济南西站 济南站和济南东站3大交通枢纽 2号线为一条在主城与1号线平行的干线轨道 在东部郊区又起到了纵向连接线路作用 并且直接服务于遥墙机场 3号线为主城中轴的南北向纵向干线 并且跨过黄河 服务到黄河北岸地区 4号线为第二条通向长清区的轨道线路 在主城区北部起到了东西横向连接线路的作用 5号线为主城区一条东南半环状辅助线路 6号线服务于东北郊的王舍人镇 郭店镇和唐王镇等郊区组团 济南市地铁远景规划中 2号线和6号线均经过奥体片区 若规划报批成功 本区域将极具打造站前综合体的优越条件 文博中心 经贸中心 武警总队 城建局 省国资委 省高院 省交通局 省军区 质监所 电监会 奥体中心 市武警 银座集团 奥龙官邸 喜来登 龙奥大厦 全运村 草山岭旧改项目 人民银行 山东高速 总部基地 建行分行 市检查院 燕山新居 鲁邦大厦 黄金广场 浪潮总部 经十路 政务配套 商务办公 居住社区 酒店配套 重汽总部 诚基地产 奥体板块是政府重点打造的城市副中心板块 城市市政配套丰富 并且具备龙洞等丰富的旅游资源 常住人口 人口规模 7万人 3年内达到23万人 2020年规划人口69万 辐射高新片区产业人口15万以上 消费水平 城市白领 财富阶层 消费水平较高 需求 生活服务 餐饮 百货 休闲娱乐 特点描述 人口基数庞大 收入稳定 区域消费的主力 流动人口 人口规模 每年参观人数约300万人次 09年仅会展参观人数410余万人次 消费水平