平桥村农业银行报告(修改).doc

目 录一、致委托方函2二、估价师声明3三、估价的假设和限制条件5四、房地产估价结果报告7（一）、委托方7（二）、估价方7（三）、估价对象概况7（四）、估价目的9（五）、估价时点9（六）、价值定义9（七）、估价依据9（八）、估价原则10（九）、估价方法12（十）、估价结果12（十一）、估价人员13（十二）、估价作业日期13（十三）、估价报告应用的有效期13五、附 件14（一）、估价对象照片14（二）、估价对象位置示意图14（三）、委托方提供的产权资料14（四）、评估机构营业执照复印件14（五）、评估机构资质证复印件14（六）、估价师资格证复印件14一、 致委托方函昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁工作指挥部：受贵方的委托，对海埂路片区综合整治（平桥村）征地拆迁范围内所涉及的评估对象-位于昆明市南郊望城坡中国农业银行昆明市官渡区支行的房地产进行估价。估价时点：2008年11月15日（以拆迁公告发布之日为准），估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在组织专业人员进行了实地查看、市场调查与询证的基础上，认真对现有资料和影响评估对象价格各项因素综合分析。经评估测算，估价对象在估价时点的评估价值取整为6516328元，人民币金额(大写)：陆佰伍拾壹万陆仟叁佰贰拾捌元整。详见评估结果表 特此函告！ 云南精正房地产土地评估有限公司 法定代表人：（签章）二00九年十月二十八日二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但仅限于对评估标的物外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。6、云南天一工程造价咨询有限公司对无产权部分的房屋及附属设施提供了重置造价。7、本估价报告所依据的有关资料由委托方及当事人提供，委托方及当事人对资料的真实性负责。因资料失实造成评估结果有误差的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。参加本次估价的估价人员：姓 名注册号签章*三、估价的假设和限制条件一、 估价的假设条件:1、本报告提出的评估结果，目的是为确定昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁所涉及的房地产的货币补偿金额而评估其市场价格，评估结果仅适用于本次估价所确定的特定评估目的，对于其他方面的客观性未作探讨。2、本次报告提出的评估结果，是以估价对象维持现状并能够持续使用为前提。3、本次评估结果仅供昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁工作指挥部对委估估价对象进行拆迁确定补偿价值参考依据，不对其它用途负责。4、本次评估报告是基于委托方向我公司提出对委估拆迁估价对象进行评估的委托及其权属、范围、面积等情况的基础上做出的，委托方对所提供的相关数据的真实性、合法性和可靠性负责。本公司责任仅对在其提供资料的基础上，于估价时点（2008年11月15日）的价值发表意见。5、评估人员实地查看时，仅对委估对象进行了一般性的勘测，并未进行结构性测试，因此，不可能亦无法确定其内部缺损。6、本次估价是以被拆迁人拥有对估价对象房屋所有权及所分摊的土地使用权不存在抵押权为假设前提。二、估价的限制条件:1、按现行国家政策规定，评估有效期限为一年（自2009年10月28日起至2010年10月27日止）。本报告自报告提交日起，评估目的在一年内实现时，可以评估结果作为价值参考依据；在有效期限内，如果委估对象的数量和价格标准发生变化，并对资产的评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构进行调整或重新确定其评估价值。2、本报告出具的评估结果未考虑在估价时点期后报告有效期内国家宏观经济政策发生变化及遇到自然力和其他不可抗力时可能对资产价格产生的影响。也没有考虑特殊的交易情况可能对资产评估价格产生的影响。3、未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，并且不得对外发表。4、由于受工作权限的限制，对于建筑面积等有关数据及权属关系，我们均以委托方提供的有关产权资料为依据，我们未进行实地丈量及确认。5、估价对象土地使用权类型为划拔，根据云南省建设厅文件关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知（云建房2004170号）第二条：“关于拆迁补偿金额的土地出让金缴纳问题。拆迁补偿金额依据房地产估价机构对被拆迁房屋所作的市场评估价格确定。拆迁人向被拆迁人支付的拆迁补偿金额不缴纳土地出让金；也不得在评估价格中作扣减。拆迁完成后，由该土地的使用人按规定办理相关手续，缴纳相关费用。故本评估结果未扣除出让金等相关费用。四、房地产估价结果报告（一）、委托方昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁工作指挥部（二）、估价方云南精正房地产土地评估有限公司法定代表人：*公司地址：昆明市护国路57号华尔贝大厦27层B2座估价资格等级：房地产评估贰级、土地估价B级（三）、估价对象概况1、估价对象位置与环境昆明市西山区海埂路片区综合整治项目指挥部委托评估的房地产位于昆明市海埂路239号。平桥村位于昆明市南市区，所处区域积聚了中林佳湖、香榭丽园等大型现代居住区和较早的小区马家营小区、马洒营小区，还有几个市场如：永丰家电城、沃尔特商业城、前卫纸张批发市场、前卫茶叶市场。区域内配套设施齐全，交通便捷，环境一般。2、估价对象权属状况及现状（1）、权属状况：估价对象为中国农业银行昆明市官渡区支行所属的房地产，委托方提供的相关权益资料, 房屋所有权证号为：昆明市房权证官字第200814824号和昆明市房权证官字第200814729号，房屋所有权人为中国农业银行昆明市官渡区支行，建筑面积总计为966.16，混合结构，设计用途商业用房、住宅和非住宅，总层数5层。国有土地使用权证号为：昆西国用（2007）第4014743号和昆西国用（2007）第4014744号，土地使用权人为农业银行昆明市官渡区支行，使用权面积总计507.99，使用权类型:划拨，用途：金融用地及住宅用地。（2）、估价对象现状：房屋所有权证上的1幢房屋总层数为5层，第1层设计用途为商业用房，现状为农行储蓄营业所，第2至5层设计用途为住宅，现状为住宅，职工宿舍。1幢房屋的外墙为水刷石，建成年代为80年代。一层农行储蓄营业所室内按农行营业厅标准进行了室内装修，2至5层住宅为一梯二户，共8套，平面布局为四室1厅1厨2卫，单元门为普通防盗门，分户门为木门，室内各房间为木门，钢窗（普遍生锈，开关不灵）。室内地面铺地板胶（普通老化、开翘），墙面及天棚刮双飞粉，卫生间地面为水磨石，墙面贴瓷砖墙裙。楼梯间地面为水泥砂浆，钢管栏杆扶手。通水、电。住宅维护保养较差。房屋所有权证上的2幢房屋为1层，设计用途为非住宅，现状为厨房。外墙刮白，普通防盗门，铝合金窗，室内地面铺地砖，瓷砖墙裙。测绘成果表的2、3、4、5、6幢房屋在院内建盖，均未办理房屋所有权证。2、3、4、5、6幢房屋均为1层，2幢在1幢前面建盖合并为铺面，3幢在1幢楼梯间旁，4幢简易棚，6幢钢棚。 四至：东面为望城化工厂、西面至海埂路、南面为巷道、北面至国税局宿舍楼。本次评估，评估人员首先在权属合法、使用合法的前提下进行评估，并以委托方和资产占有方提供的相关产权资料及实地查看资料，作为本次评估的基础资料和范围依据。（四）、估价目的为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格（五）、估价时点2008年11月15日，估价中的一切取价标准为估价时点的有效价格标准。此次估价时点的确定，主要依据委托方提供的拆迁公告。（六）、价值定义本次估价是为委托方确定纳入拆迁范围内的房地产基于估价时点在正常交易情况下所能实现的公允市场价格。（七）、估价依据（1）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、国务院第305号令城市房屋拆迁管理条例；4、云南省人民政府109号令云南省城市房屋拆迁管理规定；5、建设部建住房2003234号城市房屋拆迁估价指导意见；6、云南省人民政府文件云政发（2003）164号文云南省城市房屋拆迁补偿估价办法；7、云南省建设厅文件云建房2004170号文关于城市房屋拆迁管理有关问题的通知；8、云南省建设厅文件云建房2003859号文关于贯彻建设部关于印发城市房屋拆迁估价指导意见的通知有关问题的通知；9、昆明市西山区人民政府文件西政发200841号海埂路片区综合整治项目征地拆迁补偿指导意见。（2）本次估价采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范。（3）委托方提供的有关资料1、房地产估价委托合同2、产权资料（房屋所有权证、国有土地使用权证）（4）估价机构和估价人员现场查看记录的资料和搜集掌握的市场信息有关资料。（八）、估价原则本次估价遵守独立、客观、公正、合法原则及最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则等技术性原则。1、独立、客观、公正原则：要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。2、合法原则:要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据。在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据。在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同等允许的处分方式为依据。3、最高最佳使用原则：房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用必须符合4个标准：（1）法律上许可，（2）技术上可能，（3）经济上可行，（4）价值最大化。4、替代原则：替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。5、估价时点原则：要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。（九）、估价方法本次评估的目的是为确定昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁所涉及的房地产的货币补偿金额提供价值参考依据，根据西政发200841号中第四条中的第（一）项“国有土地上的具有合法产权的建（构）筑物，按照批准性质和用途评估后予以补偿”。一层商业用房和二层住宅由于交易较频繁、交易量较大，较容易获取交易实例，故首选市场比较法，商业用房出租率较高故再采用收益法进行验证。厨房，无交易实例也无收益，故只能采用成本法进行评估。无权属证书的建筑物及附属设施，以委托方提供的工程重置造价书的重置价格扣减折旧计算。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（十）、估价结果本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在组织专业人员进行了实地查看、市场调查与询证的基础上，认真对现有资料和影响评估对象价格各项因素综合分析。经评估测算，估价对象在估价时点的评估价值取整为6516328元，人民币金额(大写)：陆佰伍拾壹万陆仟叁佰贰拾捌元整。详见评估结果表（十一）、估价人员* * 注册号：* （签章）* * 注册号：* （签章）（十二）、估价作业日期2009年08月01日至2009年10月28日（十三）、估价报告应用的有效期根据有关规定，评估有效期为一年（自2009年10月28日至2010年10月27日）。本报告自报告提交日起，评估目的在壹年内实现时具有效力；在有效期限内，如果估价对象发生较大变化或市场状况变化较大时，委托方应委托评估机构进行调整或重新确定其评估价值。五、附 件（一）、估价对象照片（二）、估价对象位置示意图（三）、委托方提供的产权资料（四）、评估机构营业执照复印件（五）、评估机构资质证复印件（六）、估价师资格证复印件六、房地产估价技术报告（一）、个别因素分析房屋所有权证上的1幢房屋总层数为5层，第1层设计用途为商业用房，现状为农行储蓄营业所，第2至5层设计用途为住宅，现状为住宅，职工宿舍。1幢房屋的外墙为水刷石，建成年代为80年代。一层农行储蓄营业所室内按农行营业厅标准进行了室内装修，2至5层住宅为一梯二户，共8套，平面布局为四室1厅1厨2卫，单元门为普通防盗门，分户门为木门，室内各房间为木门，钢窗（普遍生锈，开关不灵）。室内地面铺地板胶（普通老化、开翘），墙面及天棚刮双飞粉，卫生间地面为水磨石，墙面贴瓷砖墙裙。楼梯间地面为水泥砂浆，钢管栏杆扶手。通水、电。住宅维护保养较差。房屋所有权证上的2幢房屋为1层，设计用途为非住宅，现状为厨房。外墙刮白，普通防盗门，铝合金窗，室内地面铺地砖，瓷砖墙裙。测绘成果表的2、3、4、5、6幢房屋在院内建盖，均未办理房屋所有权证。2、3、4、5、6幢房屋均为1层，2幢在1幢前面建盖合并为铺面，3幢在1幢楼梯间旁，4幢简易棚，6幢钢棚。（二）、区域因素分析估价对象位于昆明市南市区的平桥村内。南市区拥有螺蛳湾及云纺两大市场，是昆明商业氛围最浓的区域。在经过了螺蛳湾及云纺大而全的综合性市场发展之后，近几年，南市区市场逐渐转向了专业市场的发展。以服装为主的双龙商场、大商汇建材城、康乐茶叶批发市场等专业市场早已经成为全市甚至全省在该领域的商贸集散地。可以说，专业化已经成为了南市区市场的发展趋势。据了解，如今南市区居民已经超过50万。如此众多的人口自然需要众多的综合型商业项目及社区商铺来支撑，南市区一些大的商业项目的相继高调亮相，给该区域的发展增加了底气。由金宸地产开发的世纪半岛四期金宸国际中心的面市，再加上近期曝光率较高的螺蛳湾国际商贸城、广福国际商贸港以及光辉城市将打造的“南市财富中心”等商业项目，南市区商业配套设施的丰富及完善已露出尖尖一角。此外，待南三环下穿草海段及南连接线两大工程完工后，届时便利的交通环境将为南市区带来更多的发展商遇，使其区域内的商业和住宅升值空间得到巨大的扩展。交通条件：据悉：从现在起到年底，昆明将实施一年行动计划，采取10 个方面的交通环境整治措施，缓解城市交通拥堵的情况。在这个一年行动计划中，包括年底以前完成二环快速系统建设，抓紧实施老海埂路、西坝路等道路的改扩建工程；抓紧研究搬迁城区内客运站和交通流量大的货运物流站点。按照昆明市总体规划，这一区域将形成以昆洛公路、昆玉公路、南过境干道、十里长街和广福路构成区域的对外交通网络，以滇池路、前卫路、官南路、春城路、关雨路等形成“六纵四横”的主干道网络。目前老海埂路正在进行改造，道路封闭施工，公交已停开，该区域内交通拥堵。基础和公共设施条件：该区域内基础设施较好，通上下水、通电、通讯。公共设施较好，有幼儿园、民办小学校、民办医院（云南妇产科医院）。环境质量：因老海埂路正在进行改造，灰尘大。区域内聚集了平桥村、马洒营小区。外来人口较多，环境卫生较差，周围治安也较差。（三）、市场因素分析应该说，一个城市房价的上涨主要取决于几个因素：一是存量土地，二是城市的拆迁量，三是外来购房人群（外来资金），四是城市特质本身，还有社会经济与政策的影响。以目前的房地产销售能力来看，土地市场的存量以及施工面积共能为市场提供6年以上的新增供给，2008年房地产各项供给指标对市场形成较大的压力；而从需求指标上看，2008年销售量相对正常年份平稳增长，尽管1-11月虽然部分城市销售量环比出现较大的增长，但与2007年过热的销售量相比，大部分仍处于下跌状态。供过于求的局面已经形成，但供过于求不是需求太少，而是有效需求太少，广大市民自住型购房需求被不合理的房价所阻挡。如果价格进入合理的区间，通过合理调控市场，必然出现供求两旺的局面。2008年10月27日，央行将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。同时央行从9月开始，连续5次下调存贷款利率。中国指数研究院的调查表明：自住型需求购房者70%以上是需要贷款。而这些措施从降低首付和月供，有力的支持了自住型需求。加之2009年房价调整到合理的区间，必然会使自住型购房更加强劲增长。最新统计调查结果表明，昆明市主城区249平方公里范围内，有城中村336个，面积近20平方公里，建筑面积达3800多万平方米，仅常住人口就达76万余人。城中村存在市政设施不配套、社会治安混乱、建筑安全和火险隐患突出等问题，部分城中村已成为滋生犯罪活动的温床。有的城中村内黑作坊、黑工厂泛滥，制假造假等扰乱市场秩序、危害人民群众食品安全的问题突出，造成诸多社会隐患和城市问题，对城市现代化发展形成严重障碍。城中村改造的工作原则是：政府主导，市场运作；市区联动，以区为主；统一设计，突出特色；统筹布局，优化空间；营造景观，完善功能；全面推进，改善民生。 按照昆明主城区每年新建500万平方米的商品房面积计算，城中村的建筑面积相当于7-8年的商品房建筑面积。西山建成区内有城中村115个，为4城区中城中村数量最多。今年拟启动改造14个村（点），面积最大的是韩家湾村，占地316亩，有117户350人；面积最小的是庄房老村，占地35亩，有82户218人。2008年2月27日西山区城中村改造启动，城改范围涉及6个街道办事处、1个镇（碧鸡镇）、32个社区村（居）委会、129个自然村（原为126个村，新增碧鸡3个村），市规划部门根据各自然村位置及面积，将其整合为55个片区，占地面积约40157亩。西山区城中村改造是昆明市主城区内最为密集的一个区域。主城核心区将主要打造以楼宇经济、第三产业及金融业相融合的都市经济圈。一环至二环内的城中村在改造后将出现如螺蛳湾中央商务区（二级CBD）、一类综合商业区及文化空间项目等。二环以外的如滇池路沿线、昆安高速公路沿线则是根据其原有的城市区位功能定位，进一步完善和优化产业结构，实现改造区域功能提升。今年必须要改造的城中村面积，除去30左右用于城市道路和绿化的公用面积，在4的容积率条件下，再除去村民回迁所要占去约30到40的建筑面积，今年会有80万到150万平米的销售面积推出，相当于5个金色俊园的体量，况且这些项目还大都处于城市的优势地段。如果容积率达到传说中的5，其供应量还要往上增长。城中村的改造，盘活了整个二环内的房地产开发，无论是地段还是配套也好，这些地块都是过去的稀缺的优质资源，因此开发商的精力和资金都会集中在城中村的改造上，土地的集中放量，昆明楼市将消化不良。计算从明年开始，每年将增加1000万平米住宅的可供建设用地，而这将持续4年，从数据上显示，2008年商品房的计划建设面积为490万平方米，2009年为600万平方米，综上所述，2008年房地产在需求稳定增长，土地供应缓慢放大，资金控制逐渐加强，资金使用成本不断增大等政策调控下，房地产市场价格快速上升的可能性不大，有可能出现小幅回落，不排除房地产市场走弱的可能。（四）、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值使用。根据委估房产所处区位及房产物业特征，估价人员认为保持现状为最高最佳使用。（五）、估价方法选用本次评估的目的是为确定昆明市西山区海埂路片区综合整治征地拆迁所涉及的房地产的货币补偿金额提供价值参考依据，根据西政发200841号中第四条中的第（一）项“国有土地上的具有合法产权的建（构）筑物，按照批准性质和用途评估后予以补偿”。一层商业用房和二层住宅由于交易较频繁、交易量较大，较容易获取交易实例，故首选市场比较法，商业用房出租率较高故再采用收益法进行验证。厨房，无交易实例也无收益，故只能采用成本法进行评估。无权属证书的建筑物及附属设施，以委托方提供的工程重置造价书的重置价格扣减折旧计算。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法：求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（六）、估价测算过程A、一层铺面测算1、市场比较法（1）估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择三个与估价对象处于同一供求范围内,并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例, 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地状况修正，求取估价对象的比准价格。（2）选择可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例与估价对象对比：估价对象实例实例B实例成交价(元/M2)143331580016126位 置老海埂路（平桥村段）老海埂路香榭丽园佳馨苑用 途铺面铺面铺面铺面建筑面积(M)205.6818.1410759.5户型设计通间通间通间通间装 修简 装简装中装中装总层数/结构5层/砖混6层/混合 7层/钢混7层/钢混所在楼层1层1层1层1层交易日期2008/22008/52008/6付款方式一次性一次性一次性交易情况正常正常正常成 新旧旧新新（3）确定可比实例修正系数的依据：交易情况中，交易情况正常，对估价对象不做调整；交易日期以实例为100，根据市场近期变化不大，故对估价对象不做修正；房地状况修正从：区位状况（包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等），实物状况（包括面积大小、形状、新旧程度、建筑结构、设备、装修、工程质量等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：实例A实例B实例C评价评分评价评分评价评分交易情况正常100正常100正常100交易日期2008、021002008、051002008、6100房地状况差92好106好108附表：房地状况系数调整表 单位：% 根据对三个可比实例的综合评定，对可比实例成交价格进行修正：根据可比实例与估价对象的相似程度,对调整后的比准价格进行算术平均，求出估价对象的比准价格为：（15579+14906+14931）=15139元/平方米2、收益法： 序号内容数量备注一年房地产有效毛收入（元）月租金建筑面积可出租面积(1-空置率)121建筑面积(m2)1.00 2月租金（元/m2）75根据该物业周边营业用房租金平均水平调查，结合该营业用房的自身特点租金取为75元/月.m2）3可出租面积比例100%按建筑面积的100%计算4空置率5%指房屋在出租过程中遇到没有出租出去的空置期，该片区为批发商城，旁边为前卫纸张批发市场、永丰家电五金批发城和沃尔特商业城，临近云纺、螺蛳湾商业中心，房屋出租率较高，空置率低。5年房地产有效毛收入（元）855 二年总费用（元）177.231维修费（元）10.50 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用，按重置价的1.5%计2管理费（元）17.1 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产有效毛收入的 2 %计3房产税（元）102.6 按年房地产有效毛收入的12%计4营业税及附加（元）47.025 按年房地产有效毛收入的5.5%计三年租金净收入（元）677.77 四资本化率R 6.50%取五年期国债年利率5.74%作为安全利率,同时考虑周围物业的租售比及估价对象所处经济环境的风险后,确定资本化率为6.5 %五可获收益年限（年）n25根据业主提供的国有土地使用证该地块地类（用途）为金融用地，使用权类型为划拨。该房屋建盖时间在1983年左右，砖混结构房屋耐用年限为50年，已使用25年，取剩余年限25年。六单位收益价格（元/m2）8267V=A/R1-1/（1+R）n 上述二种方法从不同的角度反映了估价对象的房地产市场价值，基本体现了收益法和市场法评估该类房地产价格的特点。根据估价目的，两种方法计算结果相距较大超过100%，根据市场调查，市场比较法计算结果更能反映该估价对象的市场价值。最终评估结果取比准价格为：15941元/B、二五层住宅测算1、市场比较法（1）、估价思路：遵循市场法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在近期房地产市场中选择三个与估价对象处于同一供求范围内,并与估价对象有较强的相似性、替代性的房地产交易实例作为可比实例, 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、房地状况修正，求取估价对象的比准价格。（2）、选择可比实例经筛选确定A、B、C三个可比实例与估价对象对比：比 较 因 素 说 明 表 估价对象及可比实例比较因素内容估价对象实例A实例B实例C位置农业银行永和里永顺里1号马洒营西区用途住宅住宅住宅住宅建筑面积（房产证登记面积）（m2）93535261交易价格总价（万元）待估22.82325.5单价（元/ m2）待估430044204180交易情况正常正常正常交易日期2008年3月2008年5月2008年7月区域因素基础设施稍好稍好稍好公共设施稍好稍好相似交通条件 稍好稍好相似个别因素结构砖混砖混砖混砖混所在层数/总层数2/52/75/72/7配套设施（双卫生间）稍差稍差稍差采光稍差稍差稍差装修普装普装普装普装3、确定可比实例修正系数的依据：交易情况中，交易情况正常，对估价对象不做调整；交易日期以实例为100，根据市场近期变化不大，故对估价对象不做修正；房地状况修正从：区域因素（包括基础设施、交通便捷程度、公共设施完备程度等），个别因素（包括建筑结构、楼层、房屋类型、装修、配套设施、容积率等）方面进行修正，好则加分，差则减分，相同则平分。以估价对象为100，对三个可比实例进行综合评分如下表：比 较 因 素 条 件 指 数 表 估价对象及可比实例比较因素内容估价对象实例A实例B实例C建筑面积（房产证登记面积）（m2）93535261交易价格总价（万元）待估22.82325.5单价（元/ m2）待估430044204180交易情况指数100100100100交易日期指数100100100100区