CLD价值演绎和案例(ppt 59页).ppt

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滨海长廊全景图 滨海长廊休闲活动 滨海长廊休闲人群 8 空间布局过渡 通过大面积的公共休闲空间弱化高层对社区的密度影响 增加社区开阔感 社区住宅组团分散布局 由公园等公共开阔空间分隔 并由社区道路加以界定 主要商业位于社区中心位置 易于形成核心区 商业布置与公共开敞空间联系在一起 增加了商业的展示面 加拿大协和社区 花园洋房 联排 38层塔楼 27塔楼 产品多元 花园洋房 联排 高层联排 低层住宅临街布置 弱化行人的视觉效果 减低高层对社区的密度影响 9 启动区 重点兴建能标识社区形象和档次的配套设施 营造生态绿化环境 提升社区档次 社区的配套设施入住前已能完全展示 是社区的启动条件 周边高端的配套设施提升社区的形象和档次 儿童护理中心 学校 小学 4200平米大型社区服务中心 为改造后的圆形机车车库 耗资900万加元 提供影视 演奏厅 健身房 手工作坊 会议室 成人教育教室 士多店及室外圆形剧场的设施 每个社区大面积的体育 娱乐设施 社区露天公共艺术品展览 加拿大第一个光纤网络社区 周边配套 国家广场世界最大的气撑式圆顶体育馆温哥华新中心图书馆科学世界中心传统中国花园 社区配套 加拿大协和社区 10 加拿大太平洋协和社区给我们的启示 加拿大协和社区 充分利用滨水资源 规划中突出滨水价值 建立城市级展示带 提升社区与区域价值 3公里滨海长廊滨海休闲公园水景住宅 启动区建立社区形象 重点建立高档次配套设施 并使配套功能完善 11 里斯顿位是国际知名的中产社区 在美国各项指标评比中 连续二十年排名前两位 位置位于华盛顿市以西35公里 开车至世界十大机场之一的杜勒斯机场15分钟 处于空港强大的商业 商务等功能的辐射范围之内 规模占地约45平方公里规划户数2 8万 建成户数2 2万 里斯顿是全球闻名的中产社区 这里通过大规模开发空间的打造 多物业复合的产品组合 高标准的设施配套以及丰富的社区活动共同营造了中产社区的生活方式 打造了全美最佳居住选择社区 美国Reston社区 12 高设施强度 中密度的规划理念 注重居民的生活便利性和居住环境 中等密度 多种产品形式复合重视居住环境 多个湖泊 高设施强度满足居民多样化的配套需求60 的居民在当地就业一个市镇中心 12个街区丰富的配套设施 美国Reston社区 13 多物业复合的产品组合构成了复合而匀质的社区居住群体 里斯顿通过提供各种物业类型 从小户型公寓到大面积的独栋别墅 满足置业者对于物业形式和居住面积的多种需求 不同的面积及产品复合并没有影响社区业主的匀质性 这里通过对单价的标的 合理的过滤目标客户群 保证了社区居民的匀质性 美国Reston社区 14 建筑和活动围绕中心展开 三级中心的设计增加了整个社区的向心力 为形成社区感奠定基础 市镇中心 社区中心 邻里中心 1 2 3 三级中心构建了完美的生活体系 使居民最大限度的节约花费在交通上的时间 并增强了社区的凝聚力 形成人性化的空间 美国Reston社区 15 市镇中心及办公功能布置在与外部连接便利 社区容易到达的中心位置 美国Reston社区 16 特色街区活跃社区气氛 增加项目特色 扩大社区内就业机会 增强社区归属感 尺度适中的街道 小巧的空间 相比那些宽广的街道 巨大的空间 更让人感到亲切 温馨 在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题 美国Reston社区 17 大规模开放空间创造了良好的环境 更为业主创造了沟通和交流平台 通过对于现有自然资源的利用以及社区内部的资源再造 里斯顿打造了多个不同等级的社区开放空间 既形成了良好的居住环境 又为业主的沟通和交流等活动创造了平台 体现了尊重交流与融合的中产社区文化 美国Reston社区 18 高标准的各种配套设施营造了高品质的中产生活方式 里斯顿的配套功能以一个多功能规划方案作为基础 设置了 学校 图书馆家政服务中心医疗护理设施风情商业街 包括高品质的日常零售 休闲娱乐等多种业态功能文化娱乐活动设施 包括各种社区俱乐部 公共活动交流中心等高品质的完备配套使得中产阶层的生活得到满足 同时获得自身的价值认同感 美国Reston社区 19 社区内部丰富的组织和活动构成了社区生活方式的重要部分 各种俱乐部以及社区组织的庆典及交流活动 使社区每一位业主 从孩子到老人 都融入到社区生活之中 构成社区的邻里文化 形成归属感 社区成立周年庆典 健康宝贝俱乐部 老年交响乐团 自行车俱乐部 复活节社区盛装游行 美国Reston社区 20 美国Reston社区 美国Reston社区给我们的启示 多物业复合的产品组合 满足各类置业者需求 构成复合而匀质的居住社区 通过三级中心构建社区生活体系 增强了社区凝聚力 形成人性化的空间 建立高标准 高品质的配套设施 满足中产人群生活方式 社区内部丰富的组织和活动 成为精英社区的象征与社区文化 21 哈尔滨 世茂滨江新城 区位 松北新区 东临市政府楼 北靠拟建省政府及中央商务区 南面有规划的商业街 西靠城市四环路 规模 总用地400万平方米 总建设用地243 6万平方米 总建筑面积360万平方米 容积率1 42 绿化率50 分期 项目整体分4期 一期建筑面积75万平方米 二期建筑面积110万平方米 三期建筑面积95万平方米 四期建筑面积120万平方米 物业类型 普通住宅高层公寓 滨水别墅 五星级酒店 行政办公中心 冰城新都市中心经典巨筑北国浦东新贵民宅 松花江 哈尔滨世茂滨江新城 22 产品多元 整合周边环境资源 整个社区的气势浩大磅礴包含多种产品形式 以市政中心形成城市展示轴 同时将松花江水系引入社区内部贯穿整个项目 项目规划大气 宏伟 主体建筑前后错落有余 视线互不遮挡 形成有较强烈的空间对比 分别围绕省政府与市政府行政区形成两条南北主轴 同时从松花江引入水系 东西形成景观主轴贯穿整个社区 以道路 水系分界物业类型 不同物业类型分区独立 高层排布在临河面 最大化利用河景资源 并体现整体规划的仪式感与序列感 低密度物业围绕水系排布 占据社区最好资源景观 一期 一期 23 产品形式对资源的利用 沿江面以高层建筑群最大化的实现观景效果 低密度物业占据社区内部较好资源 通过对资源的利用实现物业的价值最大化 高层建筑群以弧型排列 沿江绵延铺展 负有韵律与动感 体现社区边界感与序列感 同时成为城市形象的绝佳展示面 成为松江北岸众望所归的瞩目焦点 低密度物业占据社区内部最佳资源 24 顶级配套提升项目档次与形象 配套设施完善 以2万平米超奢华会所与五星级酒店打造富人圈层的高档社交活动场所 项目规划超五星级酒店 高级行政办公中心 商业街 配套档次高 设施全 超豪华会所 涵盖生活所需方方面面 篮球馆 羽球馆 网球馆 台球室 乒乓室 健身房和室内游泳池等运动设施令身心众情舒展 桑拿房 儿童娱乐室及网吧等休闲娱乐场所 令休闲生活更加丰富多彩 25 启动区 具备昭示性与资源条件 入市强势占位取得较好的市场表现 市场表现突出 2004年10月16日正式开盘 高档占位取得市场成功 项目开发至今 一直以来保持较好的销售速度 区域平台价格3200元 平米 项目高层物业实现均价4200元 平米 实现1000元 平米价格超越 32 的提升 三期滨水别墅500万楼王 为哈尔滨最高价 目前已售出 启动区的设置 具备较好的昭示性与资源条件 紧邻已经建设成熟的市政府 同时拥有社区内部水景资源与外部自然资源 启动区的物业类型 一区小高层 高层 会所 二区教育配套 三区滨水别墅 四区观江高层 哈尔滨世茂滨江新城 26 哈尔滨世茂滨江新城给我们的启示 哈尔滨世茂滨江新城 产品多元化 产品线丰富 产品规划中充分体现资源优势 通过资源的利用实现物业的价值最大化 高层建筑群沿江布置 实现最大化观景效果低密度占据社区内部资源 顶级配套提升项目档次与形象 启动区采用多物业组合 凭借资源优势奠定项目形象 27 魅力之城位于无锡的太湖新城 以 新城市主义 的规划理念 打造国际街区生活 项目位于无锡滨湖新城北部 占地面积 96万平米 总建筑面积135万平米 配套设施总规模约6 7万平米 集教育 科研 体育和旅游等公共服务设施和高品质住区 距离蠡 l 湖约1公里 距离市中心中央商务区8公里项目形象 不是一个社区 更是一个新城市 具备了居住 工作 消遣 生活的城镇 无锡万科魅力之城 蠡湖 1公里 太湖新城 8公里 中心城区 无锡万科魅力之城配套设施总规模近7万平米 占项目总规模的5 左右 28 功能分级 商业 魅力之城除了综合性的大型商业设施 各具特色的小区级商业中心 还规划了具有回游性的街区级步行沿街商业系统 各商业设施总规模约3 5万平米 业态种类繁多 服务半径合理 既能满足日常的购物需求 营造出无锡最繁华的商街景象 区域级商业 约18000平米综合性购物中心 设有大型超市 酒楼 电影院 美食街等 小区级商业 3个约2000 5000平米小区商业中心 满足日常生活所需 特色商业街 8条特色商业街 酒吧一条街 Soho商业街 时尚服装街 各具风情 无锡万科魅力之城 29 功能分级 体育 休闲 约8000平米大型体育活动中心 设有泳池 篮球场 乒乓球馆 健身中心 网球场等 3大主题会所 水上BBQ时尚魅力会所 针对年轻人和整个家庭日常休闲 泳池 BBQ式烧烤 各式休闲 运动设施等 悠乐长者会所 专门为老年人而设计 为社区老年人提供交流 休闲的空间 儿童会所 专门为儿童设计 邀请国际专家精心打造 各式新型玩具 游乐设施 无锡万科魅力之城 30 功能分级 教育 联诀多所名校 从幼儿园 小学到太湖中学 江南大学 名师教育一路陪伴 保证让孩子步步通向成功 在规划上除了设置义务教育设施之外 更有丰富的终生教育体系 以及体现无锡文化的名人大道和小型历史博物馆等 在不同程度上满足了居民的文化需求 与知名幼儿园合手共办一所16班公立幼儿园 并同时设立一所私立双语国际幼儿园 让孩子从小就携手名校 与国际接轨 接受最先进的教育 校区建筑 新加坡CPG专业规划设计 创造浓厚的文化学习气氛 提供优质的教育设施 保障儿童拥有良好的教育环境 无锡万科魅力之城 31 项目各组团均采取多种物业类型的组合方式 不断丰富社区功能 无锡万科魅力之城 32 无锡万科魅力之城案例给我们的启示 配套分级 针对不同的消费人群 设置相应级别的功能设施 无锡万科魅力之城 社区级 社区内部业主区域级 周边人群城市级 城市消费力及特定人群 各居住组团分别设置不同的配套设施 使各组团各具特点及独特的配套功能 配套功能针对 全家庭 成员需求 针对儿童 年轻人 成年人 老人应设置不同的功能设施 33 中海国际社区位于成都市西北角 是自身资源优越的城市新区大型项目 项目区位条件成都西北角高新西区 城市三环外地块自身资源优越 同5400亩的城市森林公园相望 地块北面的羊市街西延线是城市主要交通干道之一 与成灌高速公路相通 可直接到达都江堰风景区 成都中海国际社区 项目基本情况占地面积 1986亩建筑面积 约119万 住宅面积 约102万 公建及配套面积 超过15万 成都中海国际社区配套设施总规模近17万平米 占项目总规模的12 5 34 社区整体规划分为3大板块 分为国际生活板块 体育公园板块 城市级商业板块 国际学校 商业中心 国际生活板块人文 海洋主题海洋主题城市主题体育公园板块体育公园滨河公园高尔夫练习场城市级商业板块商业中心国际酒店 成都中海国际社区 35 通过配套设施的合理规划 以城市级商业及高档配套设施为核心 形成高档成熟的社区形象 在区域甚至全市都有影响力的配套 国际学校城市级商业中心社区风情商业街涉外医院高档酒店国际美食酒吧街 成都中海国际社区 36 通过整和资源 将多种物业形式有效组合 进一步提升项目的核心价值 以不可复制的生态资源 体育公园和森林公园 作为项目突破点 通过生态 休闲氛围的营造脱离普通的项目竞争建设有吸引力的体验设施道路与公园的关联核心价值区体现资源优势 核心价值区域 与公园联系紧密高尔夫练习场国际网球俱乐部休闲 专业街区 结合体育公园 打造代表城市最高水平的国际网球休闲俱乐部以及高尔夫练习场 打造城市级商业中心美食广场休闲商业街 成都中海国际社区 37 配套设施的分级与分期开发 启动期重点建立社区服务型配套设施 同时突出强势配套 国际学校 体现项目价值点 随住宅进程分期 分组团建立社区服务型设施 各开发期内保证拥有亮点配套或差异化设施 集中商业 酒店 写字楼等外向型功能设施应于项目后期的开发 2年 起止时间 开发总量 生活配套 2004 7 2006 7 2008 1 2009 7 2006 8 2007 12 1 5年 1 5年 一期 40万 二期 30万 三期 40万 区 15万 区 25万 区 15万 区 15万 区 20万 区 20万 星期五大道北段国际学校 公交总站综合市场幼儿园1生活会所1邻里商业 邻里商业 幼儿园2涉外医院生活会所2邻里商业 休闲街南段 休闲街北段 邻里商业 国际网球俱乐部雕塑长廊集中商业 邻里商业 写字楼国际酒店文化活动中心 高尔夫练习场森林景观大道高级会所星期五大道南段休闲广场 大型配套 成都中海国际社区 38 成都中海国际社区案例给我们的启示 充分利用资源 并结合项目整体定位 通过多种配套功能组合 提升项目价值 成都中海国际社区 各配套功能的开发应结合项目的整体开发进程 分期 分级 分批投入建设 生活型配套及社区服务设施应先期建设 保证业主入住后日常生活需求区域及城市级设施可滞后开发 39 深圳万科城通过城市级特色商业配套 成功树立项目形象 建立项目竞争优势 项目地址 深圳市龙岗区坂雪岗大道 项目规模 占地约39 7万平米 总建面约44万平米 配套设施 5000平方米会所 15000平米九年制一贯制公立学校 万科城实验学校3500平方米幼儿园3000平方米公共配套 社康中心 文化活动站 老年人活动中心 社区管委会等 约3万平方米万科城风情步行街 深圳万科城 万科城实验学校 风情步行街 深圳万科城配套设施总规模约5万平米 占项目总规模的11 40 通过西班牙风情步行街的成功打造 迅速提升了项目形象 并成为项目亮点 深圳万科城 41 深圳万科城案例给我们的启示 提出独特 鲜明的主题风格与形象概念 充分体现项目与配套设施的亮点与特色 深圳万科城 外向型社区购物中心 中国第一个异域风情 西班牙 LIVINGMALL商业主题前期展示体验区 配套设施的建筑设计应结合主题 有效传达项目特色及差异化形象 大部分商铺都是临路 临街 临水同时在建筑风格上体现西班牙风情 42 cld 价值体系构建 43 的理论基石 松散型都市社区 松散型都市社区 当今国际最先进的社区形态一种可持续发展的社区模式一种可持续发展的自给自足的社区具备自身造血功能 能够为社区居民和家庭在不同的成长阶段提供在居住产品和社区服务两方面的多元化需求 因而具备自我生长能力的社区形态 44 cld 松散型都市社区 区位分布 区别于郊区概念 它把城市的中心引向边缘 又把城市的边缘引向中心 是城市中心与次中心相互交换的产物 我们称之为 城市中间地带 社区特点 容积率低 绿化率高 而且社区氛围相对和谐 具有较强的社区归属感 社区居民专属的多功能配套 交通方便 而且把尊重个人权益作为规划的首要目标 建筑形态多样化 适合不同年龄阶层 不同收入阶层等的选择社区模式不仅是建筑符号的表面化 还是一种新的生活方式和生活心态高品质 低密度 生态 环保 人性化 高艺术文化属性是可持续发展的社区 将是城市居住发展必然趋势 因此 中间地带都市社区被称为 理论根源 霍华德田园城市赖特理想都市 美国新都市主义 Urbanism 英国UrbanVillage 45 开发理念 提供各类型的住宅和服务设施 为居民建一个终身的居所 毕业于美国哈佛大学建筑学系 美国的第一个花园城市 雷德朋的投资商之子 房地产大亨 从事过城市规划 建筑设计 经济学研究 社会学研究 新城开发主导者 罗伯特E西蒙 要让人们在休闲时间有足够的活动可以选择 这意味着新城中应提供各类文化娱乐设施和私密空间 要把尊重个人权益作为规划的首要目标 而不仅是实现大型构想 从开发区建设之初就为居民提供商业 文化 娱乐设施 而不能等几年之后再建 不断创造人造和自然美景 形成良好的生活环境 应使人们能在同一社区中工作和生活 应做到每个人都能终生生活在同一个邻里而无需迁移 社区应有不同形式和价格的住宅以满足各收入阶层人群的需求 并能适应不同层次的家庭生活使用需求 案例参考国际典范 美国华盛顿费尔法克斯郡的里斯顿新城 46 的案例实践 美国里斯顿 Reston 位置位于华盛顿市以西35公里 杜勒斯机场收费公路旁 开车至杜勒斯机场15分钟 属于弗吉尼亚州费尔菲克斯县规模占地约45平方公里规划户数2 8万 建成户数2 2万 发展背景60年代美国开始的以抑制大都市无序蔓延为目标的第二代新城运动 47 整体容积率1 0 2 0左右 密度适中 里斯顿新城的三大特征 48 产品形式多样化 满足多样化需求 里斯顿新城的三大特征 49 城市元素 艺术中心 电影城 体育中心 步行商业街区郊区的自然 闲适 宽松 生态公园 社区广场 大面积绿地 湖泊 社区功能复合 里斯顿新城的三大特征 50 居住功能特色 多种住宅形式相结合 一个家庭从青年 中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 社区中有5个村 安妮湖村 LAKEANNE 猎人森林村 HUNTERSWOODS 高橡树村 talloaks 南湖村 Southlake 和北点村 NORTHPOINT 每个村都围绕一个多功能的村中心而建安妮湖村是开发的第一个村 它很好地体现了西蒙要把里斯顿建成步行为主的欧洲式社区的观点 复合功能 一个生活 工作 休闲的场所拥有6 5万居民和超过4万个工作岗位 实现了工作和居住的平衡 它是一个多种功能 基础设施 社区设施和娱乐设施完善的自给自足的社区 住宅多样化通过提供各种类型各种价位的住房款式 从高层的带有小厨房和卫生设备的小套公寓到6房Townhouse以及独立住宅 住房能够满足不同收入水平 以及家庭生活不同阶段的需求 这种混合户型的存在使得居民能够在这个社区生根 从青年 中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走 51 设计特色 城市型景观与自然资源的融合 地标性景观 市镇中心的人文艺术 环保式道路边界 市镇中心的人文艺术里斯顿市镇中心的核心是喷泉广场 人文艺术景观和水共同交汇在这个精致的城市空间中 地标性景观市镇中心独具特色的天际线形成的地标性景观 来自整个大都会区的居民们被吸引到此处的办公楼 商店和餐馆中 道路环境保护里斯顿在邻里和道路交汇处设施宽阔的自然保护区 建设环境保护型社区 成片的住宅被茂密的树丛掩映着 从道路上只能依稀看到 城市型景观与自然资源有机融合社区内实现了在乡村环境中设置城市型景观的设计概念 有机的将用地内的公共空间 公共活动区和个人活动区 89公里的小路和宽阔的自然保护区结合在一起 52 深圳坂田万科板块案例 小市场宽产品线 策略拓宽客户层面 从产品创新 到实现品牌溢价 案例研究背景 从1997年到2005年 万科在坂田分批拿地 先后开发了四季花城 万科城 第五园 逐渐形成了独特的万科板块万科板块占地近1平方公里 住宅总建筑面积超过120万平方米 而整个坂田 可开发土地面积不足4平方公里 万科已经占有25 的份额万科无疑形成了区域的垄断者 具有区域话语权 通过造镇到造城的逐步发展确立了其在该区域的绝对领导地位 深