綦江县房地产企业调查问卷分析.doc

綦江县房地产企业调查问卷分析时间：2011-2-24 15:11:07 点击：889核心提示：2010年，国家房地产调控政策密集出台，房地产市场受到较大影响。为了客观真实地反映綦江县房地产企业运行状况，分析我县房地产企业的特点和存在的问题，綦江县房地产行业协会今年组织了一次房地产企业情况调查。从房地产企业的基本情况，企业生存情况和发展状态，市场需求以及发展中遇到的问题进行了问卷调查，本次调查.綦江县房地产企业调查问卷分析2010年，国家房地产调控政策密集出台，房地产市场受到较大影响。为了客观真实地反映綦江县房地产企业运行状况，分析我县房地产企业的特点和存在的问题，綦江县房地产行业协会今年组织了一次房地产企业情况调查。从房地产企业的基本情况，企业生存情况和发展状态，市场需求以及发展中遇到的问题进行了问卷调查，本次调查问卷总计发放27份，实际收回23份，基本涵盖了綦江县主要从事房地产开发的企业。一、企业基本情况1、企业登记注册分析从企业注册登记类型看,全县房地产企业主要是以私营有限责任公司为主，民营资本是綦江县房地产开发建设的主要力量。其中私营企业占43.48%，股份有限公司占4.35%，有限责任公司占56.52%，没有国有企业与外资进入。 2、企业资质等级分析全县房地产企业主要以二、三级为主，二级企业10家，三级企业7家，暂定或其他企业6家。调查结果表明全县房地产企业整体规模偏小，大型一级企业缺失，暂定资质占比26.09%，超过1/4的企业稳定性不足。3.企业注册地分析全县房地产开发以本地企业为主，房地产企业在本地注册19家，在渝注册4家，外省企业没有。外来企业参与綦江县房地产开发程度较浅。二、企业生存情况和发展状态1.目前影响企业发展的因素 当前房地产市场宏观调控政策对企业的影响程度来看：企业认为影响一般的占65.22%，影响较大的占21.74%，影响严重的占8.7%，没有影响的占4.35%。 73.91%的企业认为外来大型企业的进入对本地企业的威胁程度一般，17.39%选择了较大，4.35%的企业认为威胁程度很大，4.35%的企业认为没有威胁。 当前形势下企业生存与发展的主要因素：60.86%的企业认为是难以获取土地，65.22%的企业表示人才不足，认为融资困难的占52.17% ，其他34.78%的企业认为资金缺乏， 21.74%的企业认为内部管理不善，34.78%的企业认为市场竞争激烈，市场占有率低，13.04%的企业认为国有企业体制问题有影响，30.43%的企业表示知名度、品牌缺乏，还有21.74%的企业认为大型房地产企业的市场垄断对生存和发展有威胁。调查结果表明全县企业虽受调控政策影响，九成企业总体适应较好。对外地企业进入綦江县表示认可。56.52%企业认为目前影响企业经营与发展的最主要环境因素是政策环境，65.22%认为是市场环境，52.17%认为是资金环境，其中企业对土地获取政策比较重视；其次融资和人才也是企业目前制约企业生存和发展的重要因素。2.目前企业发展的主要困难 在目前的市场环境下，企业面临的生存状况很好的占13.04%，较好的占56.52%，表示一般的占30.43% ，生存困难的占8.70%，目前没有面临倒闭的企业。 当前形势下影响企业拿地的主要困难是地价过高的占73.91%，认为资金不足的占39.13% ，缺乏竞争力，无法与大企业抗衡的占39.13%，批出的土地规模较大，无力开发的占21.74%，表示没有困难的占8.70%。调查表明目前企业生存状况整体较好，而在拿地问题上企业认为地价过高是主要困难，其次资金不足和无法与大企业竞争也有较大影响。3. 企业融资情况分析 本县企业获得资金的主要渠道：自有资金渠道占86.96%，是企业的第一选择；资金渠道第二选择为银行贷款的占60.87% ；其次自募资金占30.43%，其他资金渠道集资占13.04%，定金及预付款占21.74% 。 贷款总额占债务总额的比例是在20%以的企业有60.87% 。 当前形势下企业融资状况：8.70%的企业表示非常困难 30.43%的企业表示比较较困难，60.87%的企业表示基本没有困难，完全没有困难的企业仅占8.70%。 当前形势下企业认为融资的主要困难是：60.87%的企业认为融资渠道少，65.22%的企业认为融资成本高，21.74%的企业认为银行只愿给授信度高的大型企业融资，21.74%的企业缺乏有效担保形式，4.35%的企业缺乏还贷能力，17.39%的企业表示没有困难。调查结果表明：虽受宏观调控影响，本县房地产企业资金状况较好。企业大都以自有资金和银行贷款为获得资金的主要来源；六成以上企业贷款总额占债务总额比例在20%以下，资金还贷压力不大；目前企业融资状况困难的有39.13%；企业普遍反映融资渠道少，成本高。三、企业开发情况、市场需求及房价预期1、目前全县房地产企业开发情况 全县企业目前主要开发的领域是住宅和商业地产，分别占91.30%和43.48%。写字楼、土地开发和工业地产领域基本没有涉及。 目前有91.30%的企业开发的区域在綦江县本土市场， 有43.48%的企业涉及部分异地市场，但只占开发量的三成，异地开发量占五成的企业仅有8.70%， 异地开发量占七成的企业有4.35%。 全县房地产企业目前的年开发规模（建筑面积）： 5020万平米 占4.35% ，1910万平米 占47.83% ，95万平米 占8.70% ，41万平米 占26.09% 0.90.5万平米 占4.35% 0.40.1万平米 占4.35%  全县房地产企业目前的年销售规模（建筑面积）： 50万平米以上 占4.35% 4920万平米 占4.35% 1910万平米 占43.48% 95万平米 占17.39% 41万平米 占26.09% 0.90.5万平米 占4.35% 0.40.1万平米 占4.35% 0.1万平米以下 占8.70% 无销售 占4.35% 全县房地产企业目前的年销售收入是：95亿元 占8.70% 41亿元 占34.78%0.90.5亿元 占8.70% 0.40.1亿元 占30.44% 0.1亿元以下 占13.04%无销售 占4.35%调查表明綦江县房地产企业目前主要致力在本地的开发，向县外发展趋势较弱；开发的领域主要为住宅和商铺，写字楼与工业地产领域基本不涉及；目前开发规模、销售规模10万平米以上的企业占52.17%，但都在50万平方以下；销售收入过亿元的企业有73.91%，没有超过10亿元的企业；总体看来全县开发量水平处于中等偏下，缺少大型楼盘。2. 对比2009年市场情况（3家企业没有销售） 2010年销售面积对比2009年有4.35%的企业大幅增长50%以上 ，17.39%的企业中幅增长20-50%以上，13.04%小幅增长20%以下，39.13%基本持平，销售面积下降的企业占13.05%。 2010年销售均价对比2009年涨幅超过30%的企业有 8.70%，涨幅在10%-29%的有34.78% ，涨幅在10%之内的有26.09%，持平的有8.70%，有4.35%的企业表示销售均价下降了。 对比2009年同期销售利润大幅增长有 4.35%，小幅增长 有43.48%，基本持平有21.74%，略有下降 17.39%、没有出现利润大幅下降的企业。比较2009年，全县2010年销售面积趋势与2009年持平，销售均价增长明显，呈现稳步中幅增长的趋势。受价格增长的影响，利润增长幅度呈小幅增长趋势，表明部分企业2010年盈利能力有一定程度上升。 3. 綦江县未来房地产市场预测未来企业发展方向 73.91%的企业未来的发展的重点区域是在本地发展，43.48%的企业选择到本市二、三线城市发展，还有30.43%的企业选择到本县镇级城市去发展。 86.96%的企业未来的发展方向是走专业化道路，47.83%的企业将寻求合作伙伴，进行企业联盟，17.39%的企业准备从事多种经营。以上表明本地企业未来发展方向趋向本地和重庆市二三级城市，以及向镇级城市发展，暂时还没有意愿向更高级城市发展。绝大部分企业将走专业化道路，以及选择企业间的合作，少部分企业将从事其他领域经营。未来房地产市场需求 100%的企业认为本县普通商品房住宅好销. 34.78%的企业认为经济适用房好销，30.43%的企业看好商业用房，26.09%的企业认为高档住宅有市场，所有企业均不看好写字楼市场。 在套型面积上企业认为100平米以下是主要市场需求，其中86.96% 的企业看好80-100平米市场需求，91.30%的企业看好60-80平米市场需求。 从户型上企业认可二室一厅 的占65.22% ，认可二室二厅 的占82.61% ，认可三室一厅的占43.48%，认可三室二厅的占39.13%。调查结果表明中企业更看好普通商品房的市场需求，对经济适用房和商业地产市场也有较高的认同，但不看好本县写字楼市场；从户型结构和面积上看，九成以上企业看好80平米以下居家型户型的市场，表明綦江县普通家庭购买中低档住宅是市场的主要需求。未来市场房价预期 企业对2011年綦江县房地产市场需求判断：13.04%的企业认为会大幅增长，43.48%的企业认为会小幅增长，13.04%的企业认为会基本持平，21.74%认为会略有下降，8.7%的企业认为说不清。 企业对2011年綦江县房价预测：17.39%企业认为会明显上升，60.87%的企业认为会缓慢上升，17.39%的企业认为会持平，4.35%的企业认为会略有下降。 企业对政府接下来的房地产调控政策预期：43.48%的企业认为调控趋于严厉， 39.13%的企业认为调控力度将缓和， 13.04%的企业认为调控政策已到位，没有企业认为调控政策会逐步取消。调查结果表明：50%以上的企业认为房地产市场需求未来会增加，绝大部分企业认为房价会平稳上升；八成企业认为政府为了应对房价上涨将持续政策调控，并有可能更严厉。4. 企业对全县未来两年房地产投资预测分析 企业认为未来两年綦江县房地产投资形势：47.83%的企业认为綦江县开发规模将较快发展（增长期），30.43%的企业认为开发规模将平稳发展（平台期），4.35%的企业认为开发规模有所缩减（调整期），17.39%的企业认为说不清。 企业未来两年开发投资力度趋势：52.17%的企业将增加投资力度，26.09%的企业将维持目前投资水平，4.35%的企业将减少投资，有17.39%的企业说不清。 企业目前的土地储备状况是： 13.04%的企业表示充足，还可以开发5年以上，43.48%的企业表示基本充足，还可以开发3-5年，30.43%的企业表示储备不足，仅够当前开发， 13.04%的企业没有土地可开发。调查结果表明：78%以上的企业认为全县未来房地产投资总体形势乐观，未来两年房地产投资仍处于投资增长期；50%以上的企业认为在下半年和未来两年投资额会增加，投资力度会增大；目前有56%的企业土地储备可以开发三年以上，全县企业在土地储备上不是特别充分。四.企业未来发展的问题及需求 企业认为本县房地产开发市场存在的主要问题是:配套不到位 （占82.61%）从业人员良莠不齐，服务态度差 （占34.78%）企业间恶性竞争 （占26.09%）广告虚假 （占21.74%）面积“短斤缺两” （占8.70%）  企业认为目前中小房地产企业的发展需要：91.30%的企业需要当地政府给予一定的政策支持，52.17%的企业需要与大型房地产企业合作开发， 43.48%的企业需要与其他中小企业兼并或合作开发， 8.70%的企业需要改变