2010评估报告信息披露2.ppt

资产评估报告书信息披露 主讲人 盛学杰 资产评估报告信息披露 注册资产评估师及评估机构应当在评估报告中提供必要信息 使评估报告使用者能够合理理解评估结论 需要披露的信息 资产评估报告信息披露 注册资产评估师及评估机构不得出具含有虚假 不实 重大遗漏 有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告 不得披露的信息 虚假的信息 不实的信息 重大遗漏的 偏见误导性 资产评估报告 资产评估报告是指注册资产评估师根据资产评估准则的要求 在履行必要评估程序后 对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的 由其所在评估机构出具的书面专业意见 摘自 资产评估准则 评估报告 第二条 准则依据 检查主要内容 标题及文号声明委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者评估目的 评估对象和评估范围评估对象的法律权属价值类型及其定义评估基准日评估假设及其对评估结论的影响分析评估依据现场调查 收集评估资料的过程和情况分析 验证 整理评估资料的过程和情况评估方法选择 运用实施过程和情况评估结论特别事项说明 使用限制说明评估报告日期评估机构及注册资产评估师盖章签字附件 备查文件 资产评估明细表 检查中发现的问题 64份 没有说明所选用评估方法的理由 评估方法选用不当 59份 没有合理披露评估过程中的必要信息 未关注评估对象的法律权属 未在特别事项说明中披露 缺少必要的评估报告附件 没有充分说明评估依据 评估对象和范围表述不当 不具体 违反评估报告签字规定 没有合理披露评估假设及其对评估结论的影响 价值类型定义不明确 未说明选择价值类型的理由 评估目的表述不明确 不清晰 56份 45份 36份 35份 缺评估报告声明 报告有效期 标题及文号不规范等 29份 28份 24份 23份 6份内 评估机构存在的问题 评估报告基本内容不完备 不规范 冒用注册资产评估师名义签署资产评估报告 资产评估报告信息披露 完备性 资产评估报告的内容 一 标题及文号 二 声明 三 摘要 四 正文 五 附件摘自 资产评估准则 评估报告 第十二条 完备性方面 缺少评估报告书声明 摘要 正文缺少主要的内容 如 评估目的 缺少必要的评估报告附件 如权属证明文件 主要存在的问题或容易出现的问题 缺评估机构法定代表人签字 注册资产评估师签字 声明的内容 注册资产评估师恪守独立 客观和公正的原则 遵守有关法律 法规和资产评估准则的规定 并承担相应的责任 提醒评估报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制 其他需要声明的内容 资产评估报告的声明 参考 企业国有资产评估报告指南 附一 建议 资产评估报告正文的内容 一 委托方 产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者 二 评估目的 三 评估对象和评估范围 四 价值类型及其定义 五 评估基准日 六 评估依据 七 评估方法 八 评估程序实施过程和情况 九 评估假设 十 评估结论 十一 特别事项说明 十二 评估报告使用限制说明 十三 评估报告日 十四 注册资产评估师签字盖章 评估机构盖章和法定代表人或者合伙人签字 评估报告书摘要 摘要应当简明扼要地提供评估业务的主要信息及评估结论 披露包括评估结论在内的九项信息 评估目的 评估对象和评估范围 价值类型 评估基准日 评估方法 评估结论 评估报告日及使用有效期 签字盖章 对评估结论产生影响的特别事项 评估报告书摘要 摘要应当采用下述文字提醒评估报告使用者阅读全文 以上内容摘自评估报告正文 欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论应当阅读评估报告正文 资产评估报告的附件 评估对象所涉及的主要权属证明资料委托方和相关当事方的承诺函评估机构及注册师资质 资格证明文件评估对象涉及的资产清单或资产汇总表 评估对象的权属证明资料 资产评估报告的附件 委托方 被评估企业的营业执照复印件 涉及国有资产评估 还包括 企业国有资产产权登记证及附属材料 清产核资产权界定批复 产权界定查证确认通知书 其他证明材料 资产评估报告信息披露 规范性 检查中发现的问题 64份 没有说明所选用评估方法的理由 评估方法选用不当 59份 没有合理披露评估过程中的必要信息 未关注评估对象的法律权属 未在特别事项说明中披露 缺少必要的评估报告附件 没有充分说明评估依据 评估对象和范围表述不当 不具体 违反评估报告签字规定 没有合理披露评估假设及其对评估结论的影响 价值类型定义不明确 未说明选择价值类型的理由 评估目的表述不明确 不清晰 56份 45份 36份 35份 缺评估报告声明 报告有效期 标题及文号不规范等 29份 28份 24份 23份 6份内 检查中发现的问题 64份 没有说明所选用评估方法的理由 评估方法选用不当 59份 没有合理披露评估过程中的必要信息 未关注评估对象的法律权属 未在特别事项说明中披露 缺少必要的评估报告附件 没有充分说明评估依据 评估对象和范围表述不当 不具体 违反评估报告签字规定 没有合理披露评估假设及其对评估结论的影响 价值类型定义不明确 未说明选择价值类型的理由 评估目的表述不明确 不清晰 56份 45份 36份 35份 缺评估报告声明 报告有效期 标题及文号不规范等 29份 28份 24份 23份 6份内 报告签字 评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章 并由评估机构盖章 有限责任公司制评估机构的法定代表人或者合伙制评估机构负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字 摘自 资产评估准则 评估报告 第九条 资产评估报告签字制度 资产评估报告签字制度 中评协 1998 3号 资产评估职业道德准则 基本准则 第十六条 资产评估准则 评估报告 第九条 第十五条 资产评估执业行为自律惩戒办法 第十五条 第二十二条 标题及文号 标题一般采用 企业名称 经济行为关键词 评估对象 评估报告 的形式 评估报告书的标题 委托方 或被评估单位 资产评估报告书 委托方 或被评估单位 目的 资产评估报告书 委托方 或被评估单位 对象范围 资产评估报告书 存在问题的案例举例 资产评估报告标题 某公司拟转让股权所涉及的股东全部权益价值评估报告A公司YH软件著作权对外投资项目评估报告B公司拟转让的部分设备价值评估报告 譬如 标题及文号 评估报告文号包括评估机构特征字 种类特征字 年份 报告序号 xxx评报字 2010 第xxx号 资产评估报告文号 淮安新元资产评估有限公司淮新资评报字 2009 第003号 徐州中德信资产评估事务所徐中评报字 2009 第041号 常州普华开瑞房地产资产评估有限公司常普资评A 2009 第016号 常普瑞评报B 2009 第001号 江苏中瑞华资产评估有限公司苏瑞华长评报字 2009 第033号 检查中的一些例子 资产评估报告文号 淮安新元资产评估有限公司淮新元评报字 2009 第003号 徐州中德信资产评估事务所徐中德信评报字 2009 第041号 常州普华开瑞房地产资产评估有限公司常普瑞评报B 2009 第001号 江苏中瑞华资产评估有限公司苏中瑞华评报字 2009 第033号 恰当的编写 评估报告信息披露的规范性 评估报告正文 一份合格的评估报告 资产评估报告 一 在履行了必要的评估程序后出具 二 评估目的明确 三 评估对象和范围说明完整 四 内容完备 提供了必要的信息 五 能够使报告使用者合理理解 一份成功的评估报告 资产评估报告 一 满足评估报告使用者的要求 二 符合资产评估准则的规定 三 没有法律风险 如何做到 编制资产评估报告的基本原则 不得出具含有虚假 不实 有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告 评估报告应当明确价值类型及其定义 并说明选择价值类型的理由 评估报告应当说明选用的评估方法及其理由 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响 评估报告应当对评估对象法律权属及其证明资料来源予以必要说明 评估报告应当提供必要信息 使评估报告使用者合理理解评估结论 应当明确评估报告的使用限制和使用有效期 评估报告应当由两名以上注册资产评估师签字盖章 不得签署本人未参与项目的评估报告 评估报告应当由评估机构盖章 法定代表人或者负责该评估业务的合伙人应当在评估报告上签字 资产评估报告的编制 一 确定评估报告使用者 二 明确评估目的 对象和范围 三 确定价值类型 四 恰当选择 合理运用评估方法 五 合理使用评估假设和使用限制 六 完整披露特别事项 资产评估报告 要做的第一件事 明确评估报告使用者确定评估目的 评估报告使用者 评估报告使用者包括委托方 业务约定书中约定的其他评估报告使用者和国家法律 法规规定的评估报告使用者 评估报告使用者 评估报告使用者应当由资产评估机构通过与委托方的沟通来确定 应在业务约定书中约定 并在评估报告中明确说明 法律 法规规定的评估报告使用者 国资委要在报告中阐明委托方和其他评估报告使用者的身份 包括名称和类型 评估报告使用者与使用评估报告的相关当事方是有区别的 评估报告使用者 评估报告使用者以外的任何机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 不能由于阅读或利用该报告的结果产生损失 而对注册资产评估师进行起诉 评估报告使用者 名称法定住所及经营场所法定代表人注册资本主要经营范围其他 披露要求 案例一 A公司七年前与另外2个投资人一起 投资设立B公司 持有B公司70 的股权 B公司经营良好 持续盈利 在同行业中有一定的地位 后续盈利能力稳定 A公司一年前因资金困难 由B公司以土地厂房质押担保给某银行获得一年期贷款 贷款尚有4个月将到期 还款有一定难度 现有C公司有意收购B公司的股权 真实意图以取得B公司控股权并获取B公司的土地使用权后再转让获利 已与A公司初步谈妥了转让价格 B公司为制药业 厂区中有部分土地系三年前扩大生产而向相邻单位租用 租期20年 B公司在该区域建造的车间均未办理权证 租赁期满如不再续租将归相邻单位所有 自有房地产均已抵押 B公司还有数量较多的盘盈物资 A公司委托甲评估公司对B公司70 的股权价值进行评估 要求评估结论必须超过与C公司初步谈妥的转让价 并最好在报告中重点披露B公司的经营业绩和获利能力 案例一分析 A公司 C公司 是否在评估业务约定书中约定 委托方 其他评估报告使用者 使用评估报告的相关方 判断标准 案例二 S公司将16台机器设备抵押给一商业银行获得银行贷款 贷款到期日为2009年5月31日 续贷需要对这些原来设定抵押的设备重新进行评估 S公司于2009年5月19日委托乙评估公司对设备价值进行评估 要求评估值不得低于贷款额的1 7倍 乙评估公司接受委托后 对这些设备的实际情况进行了现场调查和勘察 发现其中有一台A设备不见实物 发票和账面记录完整 一台B设备安全检验合格证到期日为2009年4月28日 现场勘察日尚未获得新的合格证 2台C设备已于半年前出租给其他单位使用 租期5年 由于设备贬值因素 暂估价值无法达到设定数额 S公司决定再增加二台设备 而该二台设备都是近期购置的新设备 刚安装调试结束 还未投入运行 仅有购货合同和验收单 因货款未全部付清 还没有取得发票 案例二分析 S公司 商业银行 是否在评估业务约定书中约定 委托方 其他评估报告使用者 使用评估报告的相关方 案例三 甲某与乙 丙二人合作 拟成立Z公司 商定甲某出技术 乙 丙二人出资金 乙 丙二人对甲某拥有的专有技术认同价为200万元 三方出资协议中签署 甲某以技术入股 作价200万元 占公司注册资本的25 为设立验资需要 甲某委托E评估公司进行评估 要求评估值不得低于200万元 甲某的技术为在国外实验室的研发成果 已得到国外某科研机构认证 还没有正式投入使用 有明确的应用领域 能提供今后5 10年的获利预测数据资料 有项目可行性研究报告 经调查第一代同类技术在多家上市公司得到运用 甲某的技术说明认为可以使技术性能升级换代 该技术一旦运用完全可以在3 5年内逐步以至全面取代第一代技术 持续获利潜能将是200万元的数百倍 案例三分析 甲某 乙 丙二人 是否在评估业务约定书中约定 委托方 其他评估报告使用者 使用评估报告的相关方 资产评估目的 一般目的 是资产在评估时点的市场价值 或非市场价值 特定目的 是满足特定经济业务需要的经济行为 主要包括 国有资产各项产权变动 上市公司信息公开披露需要 财务报告编制要求 企业并购 资产转让 抵押贷款 确定税基 投资 企业清算 资产担保 租赁 搬迁补偿等 一般情况下资产评估目的是指特定目的 资产评估目的 评估报告载明的评估目的应当唯一 表述应当明确 清晰 摘自 资产评估准则 评估报告 第十七条 评估目的的描述 为核实委估资产的价值 为摸清家底需了解企业整体资产的价值 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据 问题案例举例 资产评估目的 前期须有充分的交流 明确真实目的 收集与经济行为相关的文件 涉及国有资产的批准文件 在业务约定书中明确评估目的 要点 为XXX有限公司拟进行股权转让提供价值参考为XXX公司资产抵押提供价值参考为XXX无形资产投资提供价值参考为XXX公司核定搬迁补偿损失提供价值参考 合理的描述 为 委托方 经济行为 提供价值参考 例如 资产评估目的 本次评估目的是确定委托方部分资产的市场价值 为委托方拟对外投资与XX集团有限公司共同组建公司事宜提供价值参考 本次评估目的是确定XXX公司xx 股东权益的市场价值 为委托方收购该项股权提供价值参考 资产评估报告 要做的第二件事 明确评估对象确定评估范围 评估对象和评估范围 评估对象 也称 资产评估的客体 即被评估的资产 是资产主体基于物质实体而享有的经济上的合法权益 评估范围 是委托方申报的被评估资产 评估对象和评估范围 资产评估活动得出的主要成果 形式上表现为资产的价值 而实质上是对资产主体拥有或控制的物质实体上的经济权益大小的衡量 所以 经济上的权益才是资产评估中真正要评估的内容 评估对象和评估范围 评估报告中应当载明评估对象和评估范围 并具体描述评估对象的基本情况 通常包括法律权属状况 经济状况和物理状况 摘自 资产评估准则 评估报告 第十八条 评估对象和评估范围 没有描述评估对象的具体情况 没有关注评估对象的法律权属 对评估对象和评估范围表述不清 表述不当 问题案例举例 评估对象和评估范围 XXX电磁屏蔽室厂的净资产XXX电机厂的整体资产全部资产 负债资产占有方全部资产和负债 检查中的案例 评估对象和评估范围 企业价值评估 评估对象 企业整体价值 股东全部权益价值或部分权益价值 应当在评估报告中明确说明评估对象 评估对象的存在状况 权利状况和受到的限制 摘自 企业价值评估指导意见 第四十三条 评估对象为涉及上述经济行为的XXX公司的部分 或XX 资产 评估范围为XXX公司申报的用于抵押的设备 评估对象为XXX公司的股东全部权益 评估范围为涉及XXX公司的全部资产及相关负债 资产类型具体包括 流动资产 非流动资产 流动负债 其中非流动资产具体包括固定资产 在建工程 固定资产清理 无形资产 递延所得税资产 合理的描述如 被评估单位 企业价值评估指导意见 第四十二条注册资产评估师应当根据评估项目的具体情况 在评估报告中对被评估企业的基本情况进行说明 通常包括14项 评估对象和评估范围 机器设备 应当描述机器设备的概况 包括机器设备的数量 类型 安装 存放地点 使用情况等 是否包括了安装 基础 管线及软件 技术服务 资料 备品备件等 摘自 资产评估准则 机器设备 第二十七条 评估对象和评估范围 不动产 应当对不动产的总体情况 主要特点和权属状况进行披露 摘自 资产评估准则 不动产 第四十三条 评估对象和评估范围 不动产实物状况一般包括 土地的面积 四至 宽度 深度 形状 地形 地质 土壤及地基状况 用途 容积率 地面附着物情况等 建筑物的面积 体积 高度 层数 宽度 结构 材料 设计 设备设施 施工质量 维修养护 建筑物是否与周围环境协调等 不动产的权益状况一般包括 土地权利性质 权属 土地使用权的年限 建筑物的权属 不动产设定的其他权利状况以及法律限制等 不动产的区域状况一般包括 商服配套 道路通达 交通便捷 城市设施状况 产业配套和环境状况等 评估对象和评估范围 无形资产 注册资产评估师接受无形资产评估委托时 应当要求委托方明确评估对象 应当关注评估对象的权利状况及法律 经济 技术等具体特征 摘自 资产评估准则 无形资产 第十四条 评估对象和评估范围 应当在评估报告中明确说明下列内容 一 无形资产的性质 权利状况及限制条件 二 无形资产实施的地域限制 领域限制及法律法规限制条件 三 宏观经济和行业的前景 四 无形资产的历史 现实状况与发展前景 五 无形资产的获利期限 六 评估依据的信息来源 七 其他必要信息 评估对象和评估范围 以财务报告为目的的评估金融不良资产评估珠宝首饰 依据相关准则 评估对象和评估范围 合并对价分摊 评估对象应当是合并中取得的被购买方可辨认资产 负债及或有负债 应当要求委托方明确评估对象 评估对象和评估范围 资产减值测试 评估对象可能是单项资产 也可能是资产组或资产组组合 更多地以资产组的形式出现 评估对象和评估范围 投资性房地产 评估对象应当是房地产加现有租约 评估对象和评估范围 金融工具确认和计量 一类为以公允价值计量且其变动记入当期损益的金融资产或金融负债 另一类为可供出售金融资产 评估对象的法律权属 委托方和相关当事方委托资产评估业务 应当提供评估对象法律权属等资料 并对所提供评估对象法律权属资料的真实性 合法性和完整性承担责任 摘自 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第三条 评估对象的法律权属 注册资产评估师应当知晓评估对象法律权属对评估结论有重大影响 注册资产评估师执行资产评估业务 应当关注评估对象法律权属并予以恰当披露 摘自 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第四条 评估对象的法律权属 注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估师和委托方及相关当事方在评估对象法律权属方面的责任 摘自 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第十条 评估对象的法律权属 注册资产评估师应当在评估报告中描述评估对象法律权属及其资料来源 查验情况 并说明评估对象法律权属对评估结论的影响 摘自 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第十一条 评估对象的法律权属 注册资产评估师应当在评估报告中对评估对象法律权属瑕疵状况予以充分披露 注册资产评估师以设定产权为前提对委托方不具有所有权的资产进行评估 应当对评估对象法律权属和设定产权前提予以充分披露 并明确说明设定产权状况与实际法律权属状况存在重大差别 摘自 注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 第十一条 评估对象的法律权属 宝来车有没有行驶证 回答说在以前的审计底稿中 因没有取得土地使用权 所以 没能取得产权证 在报告中没有任何披露 金水湾度假村房屋没有房产证 没有披露 土地性质为住宅 剩余40年 评估中按商务金融 没有披露实际情况及理由 评估依据中注明房产证遗失 土地使用权属于哪个单位不知道 报告附件缺少权属文件 如发票 检查中的案例举例 案例一评估对象和评估范围 评估范围为涉及B公司的全部资产及相关负债 资产类型具体包括 流动资产 非流动资产 流动负债 其中非流动资产具体包括固定资产 在建工程 固定资产清理 无形资产 递延所得税资产 评估对象 评估范围 评估对象为B公司70 的股权 资产评估报告 要做的第三件事 设定评估假设合理披露 资产评估假设 评估报告应当披露评估假设及其对评估结论的影响 摘自 资产评估准则 评估报告 第二十四条 资产评估假设 交易假设 市场条件假设 评估对象状况假设 宏观环境假设 微观环境假设 整体资产利用假设 单项资产利用假设 与现实或事实不符的情况的假定 前提假设 环境假设 利用假设 特定假设 资产评估假设 根据本次资产评估的目的以及评估对象的特点 评估中使用了以下评估假设 一 所有待估资产已处在交易过程中 评估师根据待估资产的交易条件等模拟市场进行估价 二 待估资产拟进入的市场为充分发达与完善的市场 三 所有待估资产按现行使用状态和用途继续使用 四 所有待估资产的产权清晰 明确 五 委托方提供的资料具有真实性 合法性 完整性 六 国家现行的有关法律 法规及方针政策无重大变化 国家的政治 经济 社会环境稳定以及涉及的物价 汇率 税赋 产业政策等不发生较大变化 七 无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大影响 特别事项说明 产权瑕疵 未决事项 法律纠纷等不确定因素 重大期后事项 在不违背资产评估准则基本要求的情况下 采用的不同于资产评估准则规定的程序和方法 资产评估报告 要做的第四件事 选择价值类型合理披露 价值类型 评估报告应当明确价值类型及其定义 并说明选择价值类型的理由 摘自 资产评估准则 评估报告 第十九条 价值类型 注册资产评估师执行评估业务 应当根据评估目的等相关条件选择适当的价值类型 并对价值类型予以明确定义 摘自 资产评估准则 基本准则 第十四条 价值类型 注册资产评估师执行评估业务 选择和使用价值类型 应当充分考虑评估目的 市场条件 评估对象自身条件等因素 摘自 资产评估价值类型指导意见 第十四条 价值类型 注册资产评估师选择价值类型 应当考虑价值类型与评估假设的相关性 摘自 资产评估价值类型指导意见 第十五条 价值类型 注册资产评估师执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时 注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型 摘自 资产评估价值类型指导意见 第十七条 价值类型 市场价值是在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下 相对于整体市场而言的合理或公允价值 市场价值以外的价值则是在不完全满足市场价值定义成立条件 但满足各自定义成立条件的前提下 相对于个别市场主体而言的合理或公允价值 市场价值 市场价值以外的价值 价值类型 是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额 是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额 亦称特定投资者价值 是指在评估对象处于被迫出售 快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额 市场价值以外的价值类型 投资价值 在用价值 清算价值 价值类型 是指考虑到资产的长期存续性 正常的和当地的市场条件 资产当前的用途和可选择适宜用途等因素 经过对资产的未来可出售性进行的谨慎评估得出的资产的评估价值 是指机器设备 房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额 是指按政府搬迁补偿办法和标准估算的无法搬迁资产的现时重置成本和可搬迁资产的搬迁费用以及搬迁期间停工损失等的数额 市场价值以外的价值类型 残余价值 抵押价值 搬迁补偿价值 价值类型 以保险为目的的评估业务 市场价值以外的价值类型 投资价值 投资价值 以税收为目的的评估业务 以财务报告为目的的评估业务 资产评估报告 要做的第五件事 选择评估方法合理披露 评估方法 评估报告应当说明所选用的评估方法及其理由 摘自 资产评估准则 评估报告 第二十二条 评估方法 注册资产评估师应当熟知 理解并恰当运用资产评估方法 资产评估基本方法包括市场法 收益法和成本法 摘自 资产评估准则 基本准则 第十五条 评估方法 注册资产评估师执行资产评估业务 应当根据评估对象 价值类型 资料收集情况等相关条件 分析三种资产评估基本方法的适用性 恰当选择评估方法 形成合理评估结论 摘自 资产评估准则 基本准则 第十六条 评估方法 基本方法有 成本法 收益法 市场法 检查中的案例 没有说明所选用评估方法的理由 评估方法选用不适当 案例A 对商务房产通常要考虑采用市场法和收益法评估 开源房地产评估报告采用成本法评估房产 没有说明理由 也没分析 案件B 交运发展有限公司企业价值评估报告中说到收益法不适用 但企业以前年度利润不错 也比较稳定 为什么不适用 没有说明 案例C 电磁屏蔽室厂改制评估采用成本法 选用成本法的理由过于简单 不能合理说明收益法不适用 评估方法 成本法思路 任何一个精明的潜在投资者 在购置某项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本 然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素 并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称 评估方法 成本法的运用涉及四个基本要素资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值 评估方法 资产评估值 资产的重置成本 资产的实体性贬值 资产的经济性贬值 资产的功能性贬值 成本法的基本公式 评估方法 收益法思路 任何一个理智的潜在投资者 在投资于某一项资产时所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所投资的资产在未来能给他带来的回报 即收益额 是以利求本的思路 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称 评估方法 收益法的运用涉及三个基本要素被评估资产的预期收益折现率或资本化率取得收益的持续时间 评估方法 收益法的应用前提 1 被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量 2 资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量 3 被评估资产预期获利年限可以预测 评估方法 收益法的基本程序 1 收集并验证与评估对象未来收益有关的数据资料 包括经营前景 财务状况 市场形势 以及经营风险等 2 分析测算被评估对象未来预期收益 3 确定折现率或资本化率 4 将评估对象未来预期收益折算成现值 5 分析确定评估结果 评估方法 收益法的具体方法 1 纯收益不变 收益永续 收益年限有限 2 纯收益在若干年后保持不变 3 纯收益按等差级数变化 4 纯收益按等比级数变化 5 已知未来若干年后资产价格 评估方法 收益法的预期收益收益有净利润和净现金流量两种基本形式 一般而言应选择净现金流量 净现金流量有息前和息后两种净现金流量 股权自由现金流量 息前净现金流量 企业自由现金流量 评估方法 收益法的预期收益预测第一步 评估基准日审计后企业收益的调整 第二步 预期收益趋势的总体分析和判断 第三步 预期收益测算 第四步 收益预测基本完成后 对预测数据进行检验 包括历史平均趋势比较 敏感因素分析 收入与成本费用变化的一致性检验等 评估方法 收益法的折现率 评估方法 收益法的折现率折现率通常由以下两部分组成 无风险报酬率 如 国库券利率风险报酬率 要考虑经营风险 财务风险 行业风险 通货膨胀风险等 风险报酬率可以采用风险累加法计算 也