司法制度论文论预告登记制度.doc

司法制度论文论预告登记制度 司法制度论文-论预告登记制度摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。 但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。 关键词:预告登记制度;商品房;物权法 一、预告登记制度的发展现状1.立法现状目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式即在基本法蝉中对预告登记制度进行原则摘性规定，并且在特别法中对洲预告登记的详细内容予以细匀化，这种立法方式既体现了寨法律的权威性、简洁性，又高不失可操作性。 另外，果一些地方性法规早在物权锐法预告登记制度颁布之前怔，就已经对房屋预告登记制钙度作出了规定。 例如南京瞩市城镇房屋权属登记条例婆第29条，xx年上态海市房地产登记条例，2粹005年天津市房地产登争记条例和xx年广镇州市城镇房屋登记管理办法绣等等。 通过基本法、星行政法规和地方性法规这三掺个层面的法律对于预告登记穴制度的规范，说明我国已经拣从体制上建立了预告登记制杂度。 2.实际操作情况(1险)预告登记制度目前，巡我国的南京、上海、天津、类广州等地区的地方立法对于驱预告登记制度作出明确的规育定。 对于其他地区来说，目秧前购房者办理产权登记时需幽进行“发放产权证”和“保绝留产权档案”这两项内容，登其中的“保留产权档案”一烂项即具有“登记”性质，只燎不过旧登记办法未建立“房蜒屋登记簿”。 新办法实施后啦，行政部门就要建立“房屋若登记簿”，将购房者写进登寥记簿，并详细记录房产自然妥情况、位置、所有权人及权站属转移等信息。 (2)预售徊登记制度另外，作为房觅地产登记的一个部分，我国酝设立了商品房预售登记备案忙制度，城市房地产管理法云第44条和城市商品房双预售管理办法10条都对衷预售登记作出规定。 其目的哎是通过商品房预售合同的登绳记对开发商预售行为的合法卵性进行审查，从而保障购房酮人的合法权益。 但是，我国翔预售登记备案制度，并未明莹确该预售登记的效力和对抗朋第三人的效力，没有赋予购南房人申请登记的权利。 因此硬，不能有效发挥预防“一房咬二卖”等房屋买卖纠纷的作猿用。 转贴于 二、我国预售登亚记制度实践中存在的主要问揖题及完善1.预告登记制度肝的保护请求权范围不明晰审根据物权法第20条送以及房屋登记办法第6五7条规定当事人预购商品饼房、以预购商品房设定抵押赏以及房屋所有权转让、抵押翼可以申请房屋预告登记，由驱此可以看出，我国预告登记葬请求权的范围权限定在买卖晋和抵押房屋的协议，而对变斩更、消灭或赠与及附条件或盲附期限的请求权等是否能够术进行预告登记没有规定。 根只据物权法定原则，没有规定拧就不能适用预告登记制度。 釜在我国现实生活中，为了保落全给予或取消土地上的某项湿权利，对土地抵押权的请求饼权或变更此种权利的内容的羚请求权，或者是为了保全附谩条件或附期限的请求权时并士没有进行预告登记，同样对院债权存在一定的风险和不利痊条件，笔者认为这些权利也臣应该在土地登记簿中进行登蝇记。 因而我国物权法预告登者记所保全的请求权不能仅限荚定在房屋或者其他不动产的个协议，应根据物权交易安全碉的需要给予适当的扩大。 2顾.预告登记制度的效力有待秦完善预告登记的法律效双力是预告登记制度的核心问诱题。 由于预告登记的权利具刮有类似物权的排他效力。 从禹各国法律的规定来看，这种娇排他效力主要包括权利保全芝、顺位保全和破产保护效力角，它们分别体现了预告登记缕的担保作用、顺位作用和完象善作用。 我国物权法只曰规定了权利保全效力，而对恫顺位保全和破产保护效力均加未涉及。 笔者建议采取相对斗无效的效力规范模式。 预告咽登记后，登记义务人有权处钵分不动产，但与预告登记保帧全的权利相抵触的，不发生首物权效力。 而且，为发挥预叹告登记的功能，在经法院确临定的判决而对不动产为强制鸭执行也不能排除预告登记的器效力。 另外，明确规定预告僚登记保全顺位的效力和破产鸳保护效力。 3.预告登记制苛度的发生方式缺失关于夷预告登记的产生原因及申请嘶程序。 我国物权法只规定当草事人可以按照约定向登记机寻构申请预告登记，但如果约堆定不成，如何处理，在国外乾有相应的假处分制度。 假处寥分是法院为保全某项请求权业而做出的有临时效力的指令燃，我国诉讼法中没有假处分亦制度，假处分类似于我国司相法中的保全措施，可类推适刑用。 笔者认为可增加规定由烛请求权人向法院申请，经由仗法院的保全裁定进行预告登策记。 另外，将预告登记条款刺写进房地产买卖合同示范筐文本里，防止购房者因为谱不了解预告登记，使得预告畦登记制度的实施受到影响，标而如果将预告登记制度写入挺房地产买卖合同示范文本中睁，提醒购房者这项权利，将除使预告登记制度的发挥应有填作用。 4.预告登记薄的公预开化物权法和房烦屋登记办法中都将预告登港记作为预售房屋的一项重要韧内容，证明房屋所有权人，壬因此，对于预告登记薄应当厉公开化，允许购房者查询，羽购房者也要养成去登记机关增查询房屋登记状况的习惯。 键但是据笔者了解，目前房屋烽权属登记薄只允许房屋产权粕证上面的登记人进行查询，减其他人员无权查询，这给购值房者带来很大的麻烦，不利涂于房地产交易的安全稳定，攒因此按照房屋登记办法止的要求，登记机关要为查询诈人提供方便。 另外，此次遏房屋登记办法可谓采用前冷瞻立法方式，规定可以采用冬纸介质，也可以采用电子介辗质进行登记，并