6.12蓝湾重点竞品个案.ppt

蓝湾目前在售竞品个案 2011 06 12 百捷中央墅府 百捷中央公园 辉映江山 南益鲤景湾 海景国际 在售楼盘成交情况 目前在售楼盘整体去化情况 8 9 及别墅 百捷中央墅府 8 9 总户型配比 约764 7 5 2 1 6 3 10 11 12 13 17 16 15 18 19 百捷中央墅府 项目打5月13日起打报广 由于项目百捷中央公园知名度已经较高 本案报告及户外投入较少 项目以别墅 部分 来提升本案的档次 且开始注重对建筑品质的投入 百捷中央公园较差 但是开发商前期百捷中央公园品质欠缺 给客户品牌认知度较差 底商多 影响居住品质 本案从产品户型来看 产品较为丰富 产品中等户型 3房 为主 辅助些别墅 档次提高 目前预约中工程基本2 3层 部分4 5层 6 12中央墅府 8 9 及别墅 推售情况 2011年6月12日 推出262套 高层232套 别墅38套 户型情况 三房为主价格情况 预约金 高层2万 别墅10万优惠情况 预约可享受9 8折 开盘优惠当天预约 截止早上预约8 10组左右客群情况 自住刚需为主 主要来自市区 鲤城 丰泽 晋江乡镇私企业主 6 12中央墅府 截止当天早上11点 现场车辆累计约10 15辆 车价格15 20万之间 截止当天早上11点 现场客户累计约15组 年龄在35 50岁之间 当天客户孩子15 20岁左右 6 12中央墅府 118 32 9 生活阳台1 8米 客户反映晒衣服不方便 面宽太小 看中庭景观 视野相对607通透 607前面别墅视野挡住 客户选择9 楼601单元 118 做正三房二厅二卫 客厅面宽大 赠送面积大20多 4 3米 8 客户访谈 客户A 女 30岁左右 晋江人 附近开店 今天与老公 预约了9 的601单元 买彼岸城 是觉得这边版块比较成熟 区位不错 工作方便 楼盘绿化高 小区品质也不错 百捷中央公园 项目占地378亩 总建150万 一期C区总建 88417 25 共三栋 1 2 3 楼 1 3层为商场及店面 4 31层为住宅住宅两房两厅165套 三房两厅319套 复式6套 车位501个 店面42间 商场二层4890 24平方米 三层4850 89平方米 二期华府 占地95亩 总建28万平 4 5万平园林景观 规划8栋32 33层高层住宅 户型主要有78 两房 86 123 三房 137 164 四房以及118 小复式 1栋SOHO办公 1栋国际公寓 产品卖点 1 200亩市民公园广场2 广场中央规划6万 国际五星级连锁酒店3 15万 国际商务办公大楼4 6万 购物广场5 空中花园会所 独立气派酒店式大堂 全天候物业 首府 华府 百捷中央公园 百捷中央公园推案节奏 09 9 26 10 5 2 10 6 28 10 8 7 10 10 17 11 02 12 百捷中央公园 营销策略 桥南3000亩的首个项目 分别对项目所在区域 项目本身综合体优势 中央公园进行炒作宣传 提升项目的知名度 从而使客户对区域 对项目的认可 继而针对较为优质户型进行销售 炒区域 城市次中心 北承市区 南接晋江 与泉州市区仅一桥之隔 炒项目 150万 城市综合体 豪布斯卡生活方式 生活 娱乐 购物一站式 炒公园 200亩城市中央公园 城市人居生活典盛 优势 地段 区位优势交通优势配套 五星级酒店 甲级写字楼 商业街等片区升值潜力好户型赠送面积大产品形态丰富 部分产品性价比高 劣势 目前周边生活氛围欠缺周边工业厂房 治安差增送面积使用率不高建材质量欠缺投资客居多 小区居住氛围欠缺 资金回笼不及时 签约不及时 目前贷款问题严重 工程进度慢产品中小户型占一定比例 楼盘档次不高 居住人群素质不高 百捷中央公园 南益鲤景湾 总户型配比 约 一期 目前工程5 6层 包含2层地下室 地下室可以采光 即地上住宅3 4层左右 三期 二期 南益鲤景湾 南益鲤景湾推售时间轴 11 02 13 11 05 22 11 06 中旬 预计 临时售楼处开放 产品说明会 南益品质之旅 11 04 20 南益鲤景湾 主要报广投放 配合项目营销节点 南益鲤景湾 报广主要前期以景观路线 滨江 法式社区为主 中期品质 品质之旅等开盘前期 产品说明会 主打配套 居家环境等 南益鲤景湾 使用率不高 不是南北朝向 优势 南益品牌江景 公园教育配套较好片区升值潜力好建筑品质优户型赠送面积大 劣势 客户对该片区认知度不高目前周边生活氛围欠缺周边工业厂房 治安差江滨南路快速路 声音吵杂一期塔楼布局 不是南北朝向一期无围合小区 底商较多B户型面积使用率不高 南益鲤景湾 辉映江山 辉映一期 三期左岸英郡 二期精英领域 辉映江山 辉映江山推案节奏 07 10 18 08 06 21 10 01 29 10 09 28 10 12 25 优势 晋江第一江景 双公园教育配套较好二期户型格局方正一期三梯两户设计 配置豪华精心布局 C 形规划 单排面江 户户观江 窗窗有景 劣势 交通便利性差目前周边生活氛围欠缺一期绿化欠缺 实景未做出档次 一期户型大 总价较高 公摊大项目对滨江价值未深度挖掘营销团队整体素质不高 辉映江山 海景国际 东部高层 星域组团 推出楼幢13B 15 1 13A 2 楼 3 楼 海景国际 海景国际星域组团推案节奏 10 10 1 10 11 20 11 03 26 11 05 28 优势 岛居生活新老城区 区位好 版块成熟度高 客户认知度高项目综合体