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第七章 投资性房地产 单元测试一、单项选择题1.甲公司拥有一项办公楼作为投资性房地产并采用成本模式进行后续计量，按照年限平均法计提折旧，成本为3600万元，使用寿命为20年，预计净残值为400万元。2012年度按照经营租赁合同的规定，乙公司继续租用该办公楼，该投资性房地产的每季度租金为60万元，于每季度末支付当季度租金，当年年末该投资性房地产发生减值，可收回金额为2340万元，至2012年年末该办公楼已使用了5年。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（1）2012年年末未计提减值准备前该办公楼的账面价值为（ ）万元。A.3600 B.2400 C.2800 D.2600（2）该投资性房地产2012年年末应计提减值准备的金额为（ ）万元。A.0 B.460 C.360 D.700（3）2012年度持有该投资性房地产影响损益的金额为（ ）万元。A.-620 B.-460 C.240 D.-3802.2009年12月5日，甲公司董事会批准关于出租办公楼的议案，且出租办公楼的意图在短期内不会发生变化，当日办公楼的成本为6200万元，已计提折旧1800万元，计提减值准备300万元，账面价值为4100万元，公允价值为4800万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2010年1月1日，甲公司与承租方签订办公楼合同，租赁期为自2010年1月1日起2年，年租金为360万元，于每年年末收取。2010年12月31日该办公楼公允价值为5000万元，2011年12月31日公允价值为5400万元，2012年1月1日租赁期届满，甲公司将该办公楼收回后直接对外出售，收到价款5800万元已存入银行，另支付营业税290万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（1）甲公司将自用房产转为投资性房地产的时间点为（ ）。A.2009年12月5日B.2009年12月31日C.2010年1月1日D.2010年12月31日（2）该项投资性房地产的入账价值为（ ）万元。A.3200 B.2100 C.2400 D.4800 （3）2012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额为（ ）万元。A.400 B.810 C.1100 D.14103.星空公司投资性房地产采用成本模式进行后续计量，2011年至2013年发生如下与投资性房地产有关的业务：（1）2011年3月31日自用的一项厂房进行扩建，转入扩建工程前厂房的账面价值为3600万元，工程于2011年12月31日完工，发生材料款和职工薪酬等共计1200万元。该厂房采用年限平均法计提折旧，扩建完工后预计剩余使用年限为16年，净残值为零。（2）2011年12月31日将该厂房用于出租，租赁期为自2012年1月1日起3年，年租金500万元，且于每年年末收取，当日该厂房公允价值为5000万元。（3）2012年12月31日该投资性房地产发生减值，经测试，可收回金额为4200万元，假定减值后折旧方法、折旧年限和净残值均未发生变化，在这之前未计提过减值。（4）2013年12月31日该投资性房地产的公允价值为4600万元，未出现减值迹象。（5）2014年12月31日租赁期届满，星空公司将该厂房收回后直接对外出售，取得价款3900万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（3）题。（1）2010年1月1日，转换日计入到资本公积的金额为（ ）。A.1200 B.200 C.1400 D.0（2）2013年12月31日该投资性房地产的账面价值为（ ）万元。A.4600 B.4200 C.3920 D.5000（3）下列有关处置投资性房地产时的相关会计分录中，正确的是（ ）。A.借：银行存款 3900贷：其他业务收入 3900B.借：其他业务成本 3640贷：投资性房地产 3640C.借：银行存款 3900 投资性房地产累计折旧 860 投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 4800 营业外收入 260D.借：银行存款 3900 投资性房地产累计折旧 860 投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 4800 营业外支出 260二、多项选择题1.某企业的下列各项资产中，属于投资性房地产的有（ ）。A.出租给B公司的土地使用权B.持有的一块闲置土地，准备增值后转让以赚取收益C.企业经营租赁租入后的一个厂房又转租给C公司D.企业生产经营用的土地使用权E.闲置的建筑物2.下列有关投资性房地产后续计量模式的说法中，正确的有（ ）。A.一般情况下企业只能采用一种计量模式对所有的投资性房地产进行后续计量B.采用成本模式计量的投资性房地产应当计提折旧或摊销和减值准备C.采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，但公允价值严重下跌时计提减值准备D.对于一般工业企业，投资性房地产作为一种投资活动，收到租金收入时计入主营业务收入E.企业可根据自身情况和房地产市场的情况变化持有的投资性房地产的后续计量模式3.下列关于投资性房地产转换日确定的说法中，正确的有（ ）。A.投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期B.作为存货的房地产改为出租，转换日为企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明其对外出租的日期C.作为存货的房地产改为出租，转换日为租赁期开始日D.房地产开发企业将用于经营租出的房地产转换为存货的，转换日为租赁期届满、企业董事会或类似机构做出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期E.自用建筑物停止自用改为出租，转换日为租赁开始日4.下列关于投资性房地产与自用房地产的转换的会计处理的说法中，正确的有（ ）。A.成本模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的账面价值作为转换后的入账价值B.自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值C.公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值D.自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值E.作为存货的房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，应按照转换当日的公允价值作为转换后的入账价值5.长江公司为房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的业务如下：（1）2010年1月2日支付价款10000万元取得一项土地使用权，预计使用年限为50年，预计净残值为零，采用直线法进行摊销。（2）2010年1月2日在该土地上开始建造两栋办公楼和两栋商品房。（3）至2011年3月15日，工程已经接近尾声，预计将于3月31达到预定可使用状态，长江公司同时与海星公司签订经营租赁合同，租赁期为2011年4月1日至2014年3月30日，月租金为80万元，租金于每月月末支付。（4）2011年4月1日，该办公楼和商品房达到预定可使用状态，将其中一栋办公楼A对外出租，一栋办公楼B长江公司自用，商品房C和D开始发售，四栋建筑物的成本均为4000万元，假设土地使用权可以在这四栋建筑物上均匀分摊办公楼的使用寿命均为20年，预计净残值均为零，均采用年限平均法计提折旧。（5）长江公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。（6）2014年3月31日租赁期届满，长江公司拟将该办公楼收回后自用，至4月30日长江公司董事会决议后批准将该办公楼自用并开始重新装修，至5月2日装修完毕，达到预定可使用状态。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（1）下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（ ）。A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权B.未来持有目的不明确在建建筑物C.经营出租拥有使用权的建筑物D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租E.已出租的建筑物（2）下列有关该办公楼和商品房的初始确认的有关说法中，正确的有（ ）。A.两栋办公楼作为固定资产入账，成本均为6500万元B.办公楼A作为固定资产入账，成本为6500万元C.办公楼B作为投资性房地产入账，成本为4000万元D.办公楼B所占用部分土地使用权作为“投资性房地产土地使用权”入账，科目余额为2500万元E.两栋住宅楼作为开发产品入账，成本均为6500万元6.长江公司有关投资性房地产的业务如下：（1）2011年1月1日外购一幢建筑物，成本为1000万元，购入的同时签订了一份经营租赁合同，年租金是100万元，于每年年末收取。长江公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2011年12月31日该建筑物的公允价值为1050万元，2012年12月31日该建筑物的公允价值为1100万元，2013年1月1日租赁期届满，长江公司收回该建筑物后直接对外出售，售价是1120万元，不考虑处置时的相关税费。（2）2011年12月31日，将一自用建筑物对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，出租时，该建筑物的成本为3000万元，已计提折旧600万元，已计提减值准备400万元，公允价值为2200万元。2012年12月31日该建筑物的公允价值为2100万元，2013年12月31日该建筑物的公允价值为2150万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）题至第（2）题。（1）根据资料（1），下列说法中正确的有（ ）。A.2011年年末应当确认公允价值变动损益50万元B.2011年收到的租金应当计入其他业务收入C.2012年年末应当确认投资性房地产公允价值变动损益50万元D.处置该投资性房地产时，应当计入当期损益的金额为20万元E.购入至出售该投资性房地产，影响损益的金额为120万元（2）根据资料（2），下列说法中正确的有（ ）。A.该项变更为会计政策变更B.2011年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元C.2011年12月31日应当确认资本公积200万元D.2012年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元E.2013年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元三、综合题甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10计提盈余公积。要求：（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。第七章 投资性房地产 单元测试答案及解析一、单项选择题1. （1）【答案】C【解析】2012年年末该办公楼的账面净值=3600-（3600-400）/205=2800（万元）。（2）【答案】B【解析】2012年年末应计提减值准备的金额=2800-2340=460(万元)。（3）【答案】D【解析】2012年度持有该投资性房地产影响损益的金额=604-（3600-400）/20-460=-380（万元）。2. （1）【答案】B【解析】甲公司将自用办公楼用于出租，租赁期开始日就指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期，即2010年1月1日。（2） 【答案】D【解析】该项投资性房地产的入账价值为其转换日公允价值4800万元。（3）【答案】B【解析】处置时的会计分录如下：借：银行存款 5800贷：其他业务收入 5800借：其他业务成本 5400贷：投资性房地产成本 4800公允价值变动 600借：公允价值变动损益 600贷：其他业务成本 600借：资本公积其他资本公积 700 贷：其他业务成本 700借：营业税金及附加 290 贷：应交税费应交营业税 2902012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额=5800-5400+600-600+700-290=810（万元）。3. （1）【答案】D【解析】自用房地产转换为成本模式计量的投资性房地产，应当按照账面价值进行结转，不需要确认资本公积。（2）【答案】C【解析】2012年12月31日该投资性房地产的账面余额为4500万元（4800-4800/16），可收回金额为4200万元，需要计提减值准备300万元，计提减值准备后该投资性房地产的账面价值为4200万元，2013年12月31日该投资性房地产的账面价值=4200-4200/（16-1）=4200-280=3920（万元）。（3）【答案】A【解析】处置投资房地产时，应当进行的处理为：借：银行存款 3900贷：其他业务收入 3900借：其他业务成本 3640投资性房地产累计折旧 860（300+2802）投资性房地产减值准备 300贷：投资性房地产 4800二、多项选择题1. 【答案】AB【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，以经营方式租入的建筑物企业并没有其所有权，不能将其作为一项资产；生产经营用的土地使用权属于无形资产；闲置的建筑物属于固定资产。2. 【答案】AB【解析】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，也不计提减值准备；对于一般工业企业，投资性房地产作为一种经营性活动，不是企业的主营业务，所以在收到租金时计入其他业务收入。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。3. 【答案】ACDE【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。4. 【答案】ACDE【解析】企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。5. （1）【答案】ABC【解析】投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物，出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租由于持有的目的仍然是出租，所以可以作为投资性房地产核算。（2）【答案】DE【解析】外购土地使用权用于商品房建设的部分的账面价值于建造日转入开发成本，建造期间不计提摊销。借：开发成本 5000 贷：无形资产土地使用权 5000建筑物达到预定可使用状态的分录：借：投资性房地产办公楼B 4000土地使用权 2500 固定资产办公楼A 4000开发产品住宅楼C 6500 住宅楼D 6500累计摊销 62.5（10000/4/50/1215） 贷：在建工程 8000 开发成本 13000投资性房地产累计摊销 62.5无形资产土地使用权 2500（10000/41）4月1日，将办公楼A确认为固定资产，办公楼B确认为投资性房地产并将相应的土地使用权的账面余额确认为“投资性房地产土地使用权”，“累计摊销”转入“投资性房地产累计摊销”，两栋住宅楼确认为开发产品。6. （1）【答案】ABCDE【解析】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的期末公允价值变动计入到公允价值变动损益科目，因此，2011年年末该项投资性房地产应当确认的公允价值变动损益为50万元（1050-1000），选项A正确；2011年收到的租金应当计入其他业务收入，选项B正确；2012年年末该项投资性房地产应当确认的公允价值变动损益为50万元（1100-1050），选项C正确；处置该投资性房地产时计入当期损益的金额为20万元（1120-1100），选项D正确；购入至出售该投资性房地产，影响损益的金额为120万元（50+50+2