住宅房型分析.ppt

1 住宅房型分析 2 世界上没有最好的户型 只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型 3 一些术语 1 户型类别配置 立体户型 平面户型为主三房二厅二卫以上大户型二房二厅一卫以下小户一房 二房 三房 四房 五房 复 跃层 式等分别应占多少比例 4 一些术语 2 户型面积设定 香港人 70 做成三房 北方地区二房的面积也大多超过100 就是同一城市 不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭 有的认为三房应在100 左右 有的希望三房能做到130 以上甚至170 有的喜欢70 的二房 有的中意二房超过90 5 3 户型功能配置 几个卫生间 几个阳台 厨房是开放式还是传统的封闭式 要不要工人 保姆 房 要不要设置一个杂物间 要不要设飘 凸 窗 一些术语 6 户型发展史 7 四合院 8 筒子楼 9 10 11 单身公寓 酒店式公寓 海景房 12 户型的分类 平面户型 一居室 两居室 三居室等 立体户型 复试 错层 双拼户型 香蜜湖豪庭 C D户型68 双拼成136 五房户型 A B户型55 双拼成110 四房户型 平面户型 立体户型 创世纪海滨花园 16 二 国家居住档次量化指标 1A 2A 3A标准 居住档次量化指标是认定商品住宅性能的标准指标 他按照住宅内部各功能分区的面积指标将住宅分为3A 2A A等三个级别 17 A 3A标准 3 餐厅使用面积不小于12平方米 且具有采光通风 1 主卧式使用面积不小于16平方米 其他卧式使用面积不小于14平方米 小卧式使用面积不小于10平方米 2 起居室使用面积不小于25平方米 短边长度不小于4 2米 可用于布置家具连续实墙的长度不小于4 2米 纵深比为1 5 2倍 18 8 厨具的可操作面长不小于3米 厨房净宽不小于2 1米 A 3A标准 4 主阳台进深不小于1 5米 服务阳台进深不小于1 2米 5 储藏间面积不小于3平方米 6 厨房使用面积不小于8平方米 7 单间卫生间使用面积不小于4 5平方米 双卫生间总使用面积不小于8平方米 19 B 2A标准 3 餐厅使用面积不小于10平方米 且具有采光通风 1 主卧式使用面积不小于14平方米 其他卧式使用面积不小于9平方米 2 起居室使用面积不小于18平方米 短边长度不小于3 9米 可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米 纵深比为1 5 2倍 20 B 2A标准 8 厨具的可操作面长不小于2 7米 厨房净宽不小于1 8米 4 主阳台进深不小于1 5米 服务阳台进深不小于1 2米 5 储藏间面积不小于2平方米 6 厨房使用面积不小于6平方米 7 单间卫生间使用面积不小于4 5平方米 双卫生间总使用面积不小于7平方米 21 C A标准 3 餐厅使用面积不小于8平方米 且具有采光通风 1 主卧式使用面积不小于12平方米 其他卧式使用面积不小于8平方米 2 起居室使用面积不小于12平方米 短边长度不小于3 6米 可用于布置家具连续实墙的长度不小于3米 纵深比为1 5 2倍 22 C A标准 8 厨具的可操作面长不小于2 4米 厨房净宽不小于1 8米 4 主阳台进深不小于1 5米 服务阳台进深不小于1 2米 5 储藏间面积不小于1平方米 6 厨房使用面积不小于5平方米 7 单间卫生间使用面积不小于4平方米 双卫生间总使用面积不小于7平方米 23 三 总体分析 24 好户型的标准 1 动静分开 客厅 餐厅 厨房 音乐房 麻将室需要人来人往 活动频繁 如此一个家才有生气 有活力 而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧 因此应将它们严格分开 确保休息的人能安心休息 要走动娱乐的人可以放心活动 2 公私分开 家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护 不能让访客在进门后将业主家庭生活的方方面面一览无余 这就要求不仅需要将卧室 主卧 父母房 儿童房 与客厅 餐厅 音乐房 麻将室 娱乐室 进行区位分离 而且应注意各房间门的方向 3 主次分开 买房通常是人们事业奋斗有成 生活质量迈上台阶的体现 为了彰显业主的成功 也为了家庭成员之间的起居互不干扰 主人房不仅应朝向好 向南或向景观 宽敞 大气 而且应单独设立卫生间 应与父母房略有距离分隔 如设有工人 保姆 房 则又应与主要家庭成员的房间有所分离 4 干湿分开 也即厨房 卫生间等带水 带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开 25 周围环境分析 哪些是对项目有利的生活设施 哪些是对项目不利的生活设施 26 对项目不利的生活设施 变电站 泵站 污染场所 太平间 棚户区 在建或停工项目 规划未定的空地 精神病院 26 对项目有利的生活设施 菜场 医院 超市商场 建材中心 学校 公园 27 A影响户型产品的位置 8 住宅的阳台及窗外是否双目所及会看到坟场 墓地等 或者面对工厂烟囱 则居往心态会大受影响 1 建筑物建在立交桥旁 2 建筑物建在交叉的大道旁 3 建筑在加油站旁 4 住宅位于玻璃幕墙对面 5 阳台或主卧室正对大路呈一条直线 6 阳台或主卧室正对附近建筑物的转角或尖角 7 靠近铁路旁的住宅 28 B户型的朝向分析 4 应考虑回避西晒 1 住宅的朝向一般以起居室 主卧房的朝向为主 2 一般在南稍微偏东或到南稍微偏西较好 3 保证家庭每个成员都能直接享受到充足的阳光及日照 29 C 户型的采光要求 窗占墙的比例 20 30 低挡房40 50 中档房70 以上 高档房 1 住宅中主要的功能区都必须要有良好的自然照度 2 自然采光窗占墙的比例达到一定要求 30 D 通风 住宅应主要考虑自然通风 炎热地区考虑穿堂风 夏季凉爽舒适 且节约能源 31 E 单梯户数 2 带电梯住宅 1 多层住宅一般为一梯 层 两户 带电梯住宅一般为一层2户以上 单梯户数 每部电梯服务户数 与住宅的档次直接挂钩 32 F 层高 最通常为2 8米 大户型和豪宅采用3米以上较多 住宅层高一般在2 6至3 3米之间 33 四 功能分区分析 34 A 玄关 要有一定程度的宽敞 建筑物正面入口处称为玄关 玄关是区分户外和户内的区域 是主人感受家庭氛围和宾客入门的第一区域 因此要有个性化的特征 作为换鞋的场所 35 B 客厅 起居室 4 合适的窗墙比大于30 合理电视欣赏距离5至5 5倍 客厅是家人团聚 休息 娱乐 接待客人的活动场所 他是户内空间的重要组成部分 也是主人经济 社会地位 和个性的表露与象征 1 客厅宜设阳台并应有良好的景观视野 无阳台的厅宜设置大面积低窗台的观景凸窗 2 客厅的开间不宜小于3 6米 深宽比不宜大于2 3 提高空间开放感 应减少开向客厅的门洞 增加连续墙面 36 C 饭厅 餐厅 一般有独立餐厅 与客厅合并的餐厅 与厨房合并的餐厅 餐厅的位置应尽可能的靠近厨房 以缩小食物移动距离 独立餐厅 37 D 卧室 1 要有较好的朝向及自然采光 主卧应朝南 不应有黑房 2 应保证私密性 房间之间无对望 应离活动区间较远 避免噪音 3 应没有棱角 房间要方正 4 室内不应有台阶 地面不应太滑 5 应靠近洗手间 主人房应带洗手间 38 E 厨房 厨房大于5平方米在我国 住宅设计规范 小于这个数值 室内热量聚集会过大 人呆着不舒服 从现阶段住房习惯和需求说 6 8平方米基本上合适 人的活动至少需要0 9米 目前橱柜宽度多为0 6米 这样单排橱柜的厨房净宽就应大于1 5米 双排橱柜应大于2 1米 而操作线除炉灶 洗碗池外 必须保证0 5米以上的操作台 39 E 厨房 1 厨房应靠近户门且与餐厅有直接便捷的联系 2 厨房应设置在临近外墙且具有良好采光通风的位置 3 厨房如采用自然排烟 一般应设置在北面 以降低其对卧式的影响 如自然排烟有困难 需设共用烟道将油烟集中排放出屋顶 4 适合单排 双排 L型 U型布置的厨房宽度不应小于1 4 1 7 1 7 2 1M5 厨房面积约为套面积的6 8 6 所有竖向管道应集中在墙角 40 F 洗手间 盥洗间 卫生间是用水较多的地方 除在选材上 结构上要注意防水防潮外 要避免气味和流水的声音对卧式的影响 合理户型应尽可能将厨房 洗手间紧靠布置 使管道尽可能的集中 41 F 洗手间 盥洗间 卫生间大于3平方米一般来说 卫生间主要摆放的洁具三件套 既洗手盆 坐便器和浴缸或淋浴间 因此应大于3平方米 目前卫生间面积多在4 6平方米左右 有些时髦的设计将面积提高到6 10平方米甚至更多 通常120平方米以上的两居室 应有两个卫生间 主卫生间6平方米左右 可以从容安排洗手台 坐便器 浴缸 次卫生间4平方米左右 安排洗手盆 坐便器和淋浴间 42 F 洗手间 盥洗间 卫生间是用水较多的地方 除在选材上 结构上要注意防水防潮外 要避免气味和流水的声音对卧式的影响 合理户型应尽可能将厨房 洗手间紧靠布置 使管道尽可能的集中 43 1 厕所不宜放在房屋的中心 因为房屋的中部是住宅的心脏 极为重要 中心受污 整个住宅不利且有碍观瞻 2 厕所位置须隐蔽 不能紧靠和直对大门 3 厕所必须做到自然采光通风 4 干湿分区 必须在厕所与其他功能区里完全体现 F 洗手间 盥洗间 44 G 多功能室 视听室 健身房 麻将房等 大户型套房宜考虑多功能房体现主人个性及爱好注意对其他空间的干扰和影响 位置一般可考虑靠近户外的地方 45 H 工人房 一般在三房以上的户型中考虑 位置一般紧靠厨房 生活阳台等地方 大面积房可设独立的入户门 与主入户门分开 活动区域相对独立 与主人活动区域不相交 可以设置独立洗手间 46 I 储藏间 生活必需品的储藏空间 必须考虑到物品的使用目的 使用频率 使用场所等因素 47 五 户型点评 28 68 1房1厅1卫 1 适用于做饭较少且需要较大视觉空间的业主 空间方正 利用率高 2 厨房空间和主使用空间一体 视觉开阔 3 超大落地玻璃窗和出挑60公分的实用型开敞阳台 方便 豁达 适用 4 居住面积适合 是精确设计的经典之作之一 北京某项目 单身E族 新婚族 34 921房1厅1卫 户型方正实用 结构紧凑 功能分布合理 增加居住舒适度 主卧落地凸窗 增加室内景观度 3 6平方米大阳台 小 家 大 享受 深圳星苑 A02 C03户型 47 1房2厅1卫 客厅主卧朝南 采光通风佳 入户花园设计 空间自然延伸 27平方米大生活阳台 生活舒适便利 客厅与景观阳台连成一体 无敌山景尽收眼底 深圳星苑 深圳招商澜园 A单元C D型82 1房2厅2卫 户型方正 户型紧凑 公共空间浪费小 厨房面积大 且紧邻储物阳台和餐厅 非常方便 起居室宽敞舒适 有独立书房 使工作学习与休息空间互不干扰 南向阳台大 可布置成运动区域 景观阳台多 室内通风采光效果好 景观佳 深圳招商澜园 B单元C D型89 2房2厅2卫 客厅宽敞豪华 空间舒适 主卧室窗户采用转角设计 增加了采光面和利用空间 室内房间布局紧凑 房间采光佳 灵活多变 两室随时可以按客户要求变成3室 餐厅采光面大 自然采光好 深圳万科金御华府 HB型84 2房2厅1卫 经典实用的户型 加入再设计的可能 阳台可改为自然阳光房 充分利用空间 客厅连接宽绰阳台 拓展视野 轻松观景 部分单位可观山景 户户朝南 并配备新风系统 不开窗 新鲜的空气也源源不断 部分沿街单位配有双层中空隔音玻璃 营造舒适的居住环境 全明设计 整个户型以凸窗增大整体面积入口玄关设计 客厅与餐厅南北通透整个户型欠缺阳台 对于工作操作欠佳 中大学三口之家 儿女立家 三代同堂 善缘人家四期 123 3房2厅2卫 超大空中花园设计与餐厅相连接 给予户型更多的可变性 视野良好 房型紧凑 采光较好 卫生间设计过于偏向入口 令另一次卧对于卫生间太远 幼小3口之家 中大学3口之家 三代同堂 173 3房2厅2卫 华润橡树湾 上海苏堤春晓 厨房间转为U型整体橱柜设计 餐厅独立落地景观窗 超大面积13 84平米豪华转角阳台 不同角度展现苏州河与园区美景 独立洗衣间2 04平方米 主人房在设计上将卧室 书房步入式更衣室 卫浴融为一体 主卧和书房总面积达29 17平方米 双开入户门设计 独有玄关迎候区设计 餐厅独立入户门 主仆分离 动静分离 起居室阳台4 5m宽古典八角窗设计 配有家庭厅创意空间 主卧配置独立书房 更衣室及卫生间宽敞大气 中大学3口之家 儿女立家 三代同堂 300 4房3厅4卫 工人房 融科橄榄城三期 君邑 58 两房两厅 59 1 朝向不好 2 餐厅处于客厅和卧室之间 从卧室到客厅环绕一圈 3 开放工作间 太过浪费 本来应该是饭厅的 但是户型设计成那样 只能安排 1 的位置当饭厅 4 动静和干湿分区不好 主卧安排在起居室 客厅 和厨房洗手间之间是比较不合理的一种布局 5 卫生间离客厅太远 餐厅自然采光较差 60 两房两厅 61 1 户型南北通透 各处均有直接采光 2 主人房带阳台 充分考虑到两房业主之主人需要 私秘性不错 远离客厅 不会被其干扰 3 大门虽浪费一些面积 但考虑到了住家的私密性要求 在里做一鞋柜 感觉也不错 缺点是客厅没有阳台 62 三房两厅 63 1